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鐘曉霞、樂山鴻德房地產開發有限公司、楊淑容等普通破產債權確認糾紛二審民事判決書
時間：2020年07月16日 來源： 作者： 瀏覽次數：2134 收藏[0]四川省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2020）川民終212號
上訴人（原審原告）：鐘曉霞，女，1967年11月12日出生，漢族，住四川省樂山市市中區。
委托訴訟代理人：胡明勇，四川海德律師事務所律師。
委托訴訟代理人：許仙友，四川海德律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：樂山鴻德房地產開發有限公司，住所地四川省樂山市市中區勇江鎮茶坊村4組。
訴訟代表人：毛杰，樂山鴻德房地產開發有限公司管理人負責人。
委托訴訟代理人：張鵬禮，四川高貿律師事務所律師。
委托訴訟代理人：張建忠，四川高貿律師事務所律師。
原審第三人：楊淑容，女，1965年8月13日出生，漢族，住四川省樂山市市中區。
委托訴訟代理人：肖斌，四川創實律師事務所律師。
委托訴訟代理人：畢佳，四川創實律師事務所律師。
原審第三人：范開勇，男，1972年6月20日出生，漢族，農民，住四川省井研縣。
委托訴訟代理人：肖斌，四川創實律師事務所律師。
委托訴訟代理人：畢佳，四川創實律師事務所律師。
上訴人鐘曉霞因與被上訴人樂山鴻德房地產開發有限公司（以下簡稱鴻德公司）及原審第三人楊淑容、范開勇破產債權確認糾紛一案，不服四川省樂山市中級人民法院（2019）川11民初45號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年4月30日立案后，依法組成合議庭，于2020年6月1日公開開庭進行了審理。上訴人鐘曉霞及其委托訴訟代理人胡明勇，被上訴人鴻德公司的委托訴訟代理人張鵬禮，原審第三人楊淑容、范開勇的共同委托訴訟代理人肖斌、畢佳到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
鐘曉霞上訴請求：1.撤銷四川省樂山市中級人民法院（2019）川11民初45號民事判決；2.改判確認鐘曉霞與鴻德公司簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號068800）有效；3.判令鴻德公司向鐘曉霞交付《商品房買賣合同》（合同編號068800）項下的住房并協助將該房屋過戶登記至鐘曉霞名下；4.本案全部訴訟費用由鴻德公司承擔。事實和理由：一、2012年5月18日，鐘曉霞與鴻德公司簽訂了案涉《商品房買賣合同》。同日，該合同在樂山市買賣合同備案登記，鐘曉霞以銀行轉賬的方式付清了包括案涉房屋在內的三套房屋的款項。鴻德公司向鐘曉霞出具了《收款收據》《委托付款書》，上述行為均系鐘曉霞與鴻德公司的真實意思表示，屬合法有效。鑒于該合同已辦理了備案登記，該房屋買賣行為已得到公示，具有對抗第三人的效力，鐘曉霞也取得了期待鴻德公司交付房屋并轉移房屋所有權的權利。依照《中華人民共和國物權法》第九條以及《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條之規定，因鴻德公司自身原因至今未能給鐘曉霞辦理房產過戶登記，且鐘曉霞無任何過錯，為維護無過錯不動產買受人的合法權益，鐘曉霞應當取得涉案房屋的所有權。二、楊淑容對涉案房屋不屬于合法、善意占有。（一）鴻德公司與楊淑容簽訂的《土地合作開發協議》中未涉及對案涉房屋的約定，鴻德公司與楊淑容之間系土地轉讓而形成的債權債務關系，并無真實的商品房買賣關系。鴻德公司與楊淑容始終沒有提交證明案涉房屋歸楊淑容所有的有關資金往來、賬務結算、房屋交付手續等事實方面的證據。（二）鴻德公司和楊淑容提交了一份《楊淑容還房一覽表》和一份其法定代表人武鴻源在2014年1月6日出具的《關于還房給原土地使用權人的聲明》。但《楊淑容還房一覽表》上有明顯涂改，鴻德公司和楊淑容均不能對該涂改情況作出合理解釋。該份證據不能與案涉《土地合作開發協議》相印證，不能采信。楊淑容提交其實際占有案涉房屋的證據中顯示其未繳納水費，這不符合生活常理，楊淑容所述其占有、居住涉案房屋的真實性存疑。（三）楊淑容與鴻德公司之間具有其他金錢債權債務關系，楊淑容在鴻德公司處領取過利息，足以證明在鐘曉霞購買案涉房屋之前，楊淑容未與鴻德公司達成以案涉房屋抵償其土地轉讓價款的協議。（四）楊淑容與鴻德公司之間并未訂立房屋買賣合同，雙方之間也沒有形成以案涉房屋抵債的結算協議，也沒有任何賬務記載或財務憑證可以作證。因此，楊淑容在未與鴻德公司簽訂商品房買賣合同，購房款項未支付給鴻德公司的情況下非法占用了案涉房屋，不具有善意，未合法取得案涉房屋所有權。三、一審法院僅憑鴻德公司向鐘曉霞母親的轉款記錄認定鴻德公司與鐘曉霞之間存在民間借貸關系，并認定鐘曉霞與鴻德公司之間簽訂案涉《商品房買賣合同》系鴻德公司對其借貸債務提供的讓與擔保，該認定與客觀事實不符。鐘曉霞與鴻德公司之間簽訂的《商品房買賣合同》主體內容完整，且進行了備案登記，即便鐘曉霞未及時向鴻德公司主張交付房屋，也不能由此否定其取得了案涉房屋的所有權。四、在楊淑容未合法占有案涉房屋，也未能取得案涉房屋所有權的情況下，其將案涉房屋再次轉讓給范開勇的行為應當認定為無效。雖鴻德公司與范開勇隨后補充簽訂了《商品房買賣合同》，但雙方訂立合同的目的僅是為了辦理房產登記手續，范開勇并未向鴻德公司支付購買該房屋的對價。因此，鴻德公司與范開勇的交易行為也不具有真實性、合法性。
鴻德公司辯稱，一、根據鴻德公司財務資料和審計報告顯示，鐘曉霞轉賬的100萬元屬于借款，并不是購買包括案涉房屋在內的三套房屋的購房款。鴻德公司、鐘曉霞簽訂的三份《商品房買賣合同》系其為100萬元借款所提供的擔保。二、案涉房屋在鐘曉霞、鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》前已將房屋出售給楊淑容，其已合法占有使用案涉房屋，并再次將該房屋轉售給范開勇，范開勇已經合法占有使用案涉房屋。三、鴻德公司進入破產程序之后，管理人分別依據鐘曉霞與楊淑容、范開勇的債權申報，結合鴻德公司財務資料，依法分別進行認定，該認定正確，應予維持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回鐘曉霞的上訴請求。
楊淑容、范開勇述稱，一、鐘曉霞與鴻德公司簽訂的案涉《商品房買賣合同》并非雙方真實意思表示。根據鴻德公司管理人出具的關于鐘曉霞與鴻德公司之間的原始財務憑證可以證實二者簽訂的案涉《商品房買賣合同》系鴻德公司向鐘曉霞借款而提供的擔保。二、鐘曉霞在房管部門進行的登記僅是對《商品房買賣合同》的備案登記，并非《中華人民共和國物權法》所規定的房屋買賣預告登記，更不是房屋所有權變更登記。其《商品房買賣合同》備案登記不能產生物權變動的效果。即使鐘曉霞與鴻德公司簽訂的案涉《商品房買賣合同》有效，鐘曉霞仍無權要求將案涉房產過戶至其名下。案涉房產系鴻德公司受讓楊淑容轉讓的國有土地使用權后，將其尚欠楊淑容的欠款部分以其名下的案涉房屋與楊淑容進行的置換。故楊淑容已經付清了全部房款，且鴻德公司在鐘曉霞與鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》之前就將案涉房產交付給了楊淑容，楊淑容在合法占有、使用案涉房產的前提下將該房產出讓給范開勇，范開勇占有和使用案涉房產至今，且對未辦理房屋過戶登記無過錯，可以確認范開勇系案涉房產的所有權人。鴻德公司管理人亦明確表示愿意為范開勇繼續履行辦理案涉房產過戶登記的義務。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回鐘曉霞的上訴請求。
鐘曉霞向一審法院起訴請求：1.確認鐘曉霞與鴻德公司之間存在合法有效的商品房買賣合同關系；2.鴻德公司向鐘曉霞交付該合同項下的房產即“城市雅居”1幢2單元3樓1號，并協助辦理該房屋過戶登記手續至鐘曉霞名下；3.鴻德公司承擔本案訴訟費用。
一審法院認定事實：2007年4月5日，楊淑容、楊成文（楊淑容之兄）取得樂城國用（2007）第75845號《國有土地使用證》，該證載明：用地坐落于四川省樂山市市中區，性質為出讓，用途為綜合，面積為1443平方米。2009年9月16日，楊淑容、楊成文（甲方）與鴻德公司（乙方）簽訂《土地合作開發協議》，將前述土地使用權以400萬元價格轉讓給了鴻德公司。該協議載明：一、關于本協議地塊（一）雙方擬合作開發的地塊，宗地編號5-11-97號，《國有土地使用證》編號：樂城國用（2007）第75845號，面積1443平方米，用途為綜合（商業、住宅），使用期限到2051年5月7日止。二、關于土地價值與資金結算、給付（一）雙方商定本協議地塊1443平方米的稅后總價值為400萬元整（稅費由乙方全部承擔）。乙方按照本協議約定向甲方的結算方式為：或向甲方支付部分現金，或在土地合作開發完成并負責交清全部稅費后將總價值400萬元的剩余部分用分配房屋來支付。一審法院于2017年3月17日作出（2016）川11民初19號生效民事判決，其中認定該《土地合作開發協議》合法有效。前述協議簽訂后，對于《土地合作開發協議》約定的土地轉讓款400萬元，楊淑容和楊成文約定二人各享有200萬元的權利。楊淑容、楊成文均認可鴻德公司已向二人支付共計250萬元轉讓款，其中楊成文已取得200萬元轉讓款，《土地合作開發協議》約定的其余款項、房產、門市均歸楊淑容所有。
2010年4月，鴻德公司對包括前述土地在內的土地進行開工建設，工程名稱為“城市雅居”，并于2010年6月29日取得了該項目的《商品房預售許可證》。2011年4月20日，鴻德公司工作人員到樂山市市中區門牌號碼事宜，提交了《單位、住宅小區內住戶和街路巷兩側住戶門牌號碼統計表》，其中載明：城市雅居1幢2單元3樓1號和1幢2單元3樓2號的業主姓名均為楊淑容。鴻德公司向楊淑容出具《楊淑容還房一覽表》，載明：還房位置為1-1-1-1門市、1-2-3-1住宅、1-2-3-2住宅，該表加蓋有鴻德公司印章、法定代表人武鴻源簽名，日期為2011年7月3日（存在修改痕跡2010年3月3日）和2011年7月26日。2011年11月22日，“城市雅居”項目經建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位驗收，驗收結論為本工程質量驗收合格，但至今未辦理竣工驗收備案。2012年5月，鴻德公司將“城市雅居”1-2-3-1號住房交付楊淑容。楊淑容持有“城市雅居”1-2-3-1《樂山市城市燃氣用戶證》，載明：姓名為楊淑容，發證日期為2012年5月8日。2012年7月10日楊淑容與自來水公司簽訂了《城市供用自來水合同》，還持有該套房屋的自來水繳費卡、國家電網四川省電力公司購電卡。
2012年5月18日，鐘曉霞與鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》（合同編號068800），主要約定：1.鴻德公司將“城市雅居”1-2-3-1號住房出售給鐘曉霞，套內建筑面積為100.87平方米，按套內建筑面積計算單價為3469.81元／平方米，總價為35萬元；2.付款方式為一次性付款，具體付款方式及期限的約定見附件五（附件五付款方式及期限的約定為空白）；3.交房時間為2011年12月30日；4.鴻德公司選聘的物業管理企業為樂山市宏利管理有限公司，物業服務收費價格為見附件7（本附件內容與出賣人和物業管理簽訂的前期物業服務合同一致）；5.本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。鐘曉霞未與鴻德公司簽訂《補充協議》，亦未與物業管理企業簽訂《前期物業服務協議》。同日，鴻德公司向鐘曉霞出具的《委托付款書》，載明：本公司因管理需要，委托鐘曉霞于2012年5月18日將鐘曉霞在本司的購房款打入下列銀行賬戶，由此產生的資金風險概由本公司承擔。姓名：武鴻源，開戶行：中國銀行樂山市支行；賬號（卡號）：6013823100105082184。武鴻源在該委托書上簽名并加蓋鴻德公司印章。鴻德公司在未收到案涉房屋價款的情形下，于簽訂合同當日向鐘曉霞出具“今收到鐘曉霞交來購房款（1-1-6-3、1-2-3-1、1-2-3-2）人民幣壹佰萬元整”的《收款收據》一份，并將該合同進行了合同備案登記。鐘曉霞于2012年5月19日、2012年5月21日通過其中國銀行賬號12×××49向鴻德公司的法定代表人武鴻源分別轉賬60萬元、40萬元，共計100萬元。
2012年8月29日，楊淑容（甲方）將“城市雅居”1幢2單元3樓1號房屋通過樂山圣豐房地產營銷策劃有限公司（丙方）出售給范開勇（乙方），三方簽訂《房屋買賣合同》，主要約定：1.成交價45萬元；2.乙方支付甲方定金2萬元；3.甲方負責乙方在開發商處簽訂《商品房買賣合同》，在乙方拿到房管局備案二天內，乙方支付甲方38.5萬元，辦證各項稅費約為47256元，甲方承擔12256元，更名及更名費由甲方負責，在辦證時先由乙方墊支，在尾款支付時扣除結算，即乙方在拿到《房產證》時三天內支付甲方房款尾款32744元；4.房屋交付時間為在乙方支付甲方首期款時交房，交付方式為三方現場交接，簽署確認書；5.甲乙各支付丙方成交價1%作為服務傭金，在乙方首付時雙方支付。2012年8月29日，范開勇支付楊淑容定金2萬元。同日，范開勇根據《房屋買賣合同》的約定和楊淑容的安排，與鴻德公司簽訂了《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補充協議》，并在《前期服務協議》《消防安全責任書》上簽名。鴻德公司于同日出具《收條》，載明：“今收到范開勇購房款現金45萬元。”2012年9月1日，范開勇支付楊淑容37.5萬元，楊淑容向范開勇交付案涉房屋和水電氣卡、本等。2014年，范開勇入住案涉房屋。
2014年1月21日，一審法院作出（2014）樂民破預字第1-1號民事裁定：受理四川仁壽華南建筑有限公司對鴻德公司的破產清算申請。同日，一審法院作出（2014）樂民破字第1-1號決定書，指定四川高貿律師事務所擔任鴻德公司管理人。2014年2月17日，范開勇向管理人提交《債權申報表》，載明：“申請債權總額為無，要求鴻德公司為其辦理房屋權屬證書，土地使用權由原來50年改為70年。”2014年4月9日，楊淑容向管理人提交《債權申報表》，載明：“楊淑容于2009年6月16日將位于龍游路的土地（樂城國用（2007）第75845號《國有土地使用證》）以400萬元價格轉讓給鴻德公司。該公司在支付250萬元后，雙方協商其余150萬元以換購該公司住房2套、門市1間的形式沖抵。該公司于2011年10月交付了換購的門市，于2012年5月交付了1-2-3-1號、1-2-3-2住房2套。楊淑容于2012年8月29日將1-2-3-1住房轉讓給范開勇，并由范開勇與鴻德公司直接簽訂了《商品房買賣合同》。楊淑容實際使用購買了1間門市和1套住房。楊淑容多次要求辦理房屋的產權登記，但至今未能辦理?！?/span>
2014年4月25日，一審法院作出（2014）樂民破字第1-1號民事裁定：宣告鴻德公司破產。2014年6月24日，鐘曉霞向管理人提交《債權申報表》，載明：“債權發生及欠款情況：2012年5月18日，本人與鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》并購買‘城市雅居’1幢2單元3樓1號、1幢2單元3樓2號、1幢2單元6樓3號房屋。合同簽訂后，本人通過一次性方式支付完畢全部房款。（空白）年（空白）月（該處上有劃除痕跡），本人入住該房屋但鴻德公司未完善交房手續，本人未向鴻德公司交納維修基金、契稅等辦理權屬證書所需費用。房屋交付后，小區出現屋頂漏水，違規搭建等瑕疵，且實測房屋面積小于合同約定面積。現合同約定辦理房屋權屬證書的期限屆滿，鴻德公司至今未為本人辦理該房屋權屬證書。本人申報要求鴻德公司為本人辦理該房屋的權屬證書?！?017年11月，鴻德公司管理人向范開勇出具《債權審核表》，認定范開勇申報主張的城市雅居1-2-3-1號房屋屬于城市雅居項目拆遷換房戶楊淑容的還房，楊淑容將該房轉讓給范開勇，且范開勇實際占用該房屋，同意辦證。同月，管理人向鐘曉霞出具《債權審核表》，認定：鐘曉霞申報的城市雅居1-1-6-3號、1-2-3-1號、1-2-3-2號房屋屬于對借款100萬元的擔保，且前述房產已經實際銷售給楊淑容、范開勇、葛雪梅，該三人已實際占有房產，故認定鐘曉霞主張的債權性質為借款100萬元，屬普通債權。
另查明：2014年5月30日，樂山眾信會計師事務所根據鴻德公司內部原始財務資料，在其《樂山鴻德房地產開發有限公司破產審計報告》〔眾信會師審字(2014)167號〕中載明“拆借個人資金類：鐘曉霞100萬元”。鴻德公司內部原始財務資料留存有：1.《收款憑證》，載明：“2012年5月19日，鐘曉霞交來借款壹佰萬整，主管：武鴻源，經手人：辜秀平”；2.《記賬憑證》(2012年5月31日)，載明：“拆借鐘曉霞資金100萬元”；3.鴻德公司于2012年5月31日、7月31日、8月31日、9月30日、10月31日的5份《記賬憑證》均載明：付鐘曉霞利息4萬元；4.《其他應付款明細賬》(2009年1月1日至2013年11月30日)，載明：“拆借鐘曉霞資金100萬元”。以上原始財務資料均無鐘曉霞的簽名。
還查明：2012年7月18日起至2013年6月，鴻德公司的法定代表人武鴻源或者武鴻源之妻辜秀平通過“無折現金存款”“無折轉客戶賬”或者“網上轉賬匯款”的方式，每月向鐘曉霞的母親李宗錚的中國銀行賬號12×××27支付4萬元，共計44萬元。2012年12月12日、2013年2月26日李宗錚的銀行賬號12×××27分別向鐘曉霞的中國銀行賬號12×××49轉賬235599元、40000元，共計275599元。
一審法院認為：一審法院于2014年1月21日裁定受理四川仁壽華南建筑有限公司對鴻德公司的破產清算申請，并指定四川高貿律師事務所擔任鴻德公司管理人。范開勇、楊淑容、鐘曉霞先后向管理人申報債權，要求管理人辦理房屋權屬證書。一審法院于2014年4月25日裁定宣告鴻德公司破產后，鴻德公司管理人于2017年11月向鐘曉霞出具《債權審核表》，認定鐘曉霞申報的城市雅居1-1-6-3號、1-2-3-1號、1-2-3-2號房屋屬于對借款100萬元的擔保，其主張的債權性質為借款100萬元，屬普通債權。鐘曉霞不服該認定，提起訴訟，請求確認其與鴻德公司存在合法有效的商品房買賣合同關系，并要求鴻德公司履行辦證義務。根據鐘曉霞的訴訟請求和《中華人民共和國企業破產法》第四十八條第一款關于“債權人應當在人民法院確定的債權申報期限內向管理人申報債權”和第五十八條第三款關于“債務人、債權人對債權表記載的債權有異議的，可以向受理破產申請的人民法院提起訴訟”規定，本案系破產衍生訴訟，案由應確定為破產債權確認糾紛。
根據各方當事人的訴辯主張，本案的爭議焦點為：
一、關于鐘曉霞與鴻德公司之間就案涉房屋形成的是商品房買賣合同關系，還是民間借貸讓與擔保關系的認定。
鐘曉霞以其與鴻德公司簽訂了《商品房買賣合同》，辦理了了合同備案登記，支付了全部房款為由，主張雙方形成合法有效的商品房買賣合同關系。鴻德公司管理人根據鴻德公司財務資料和審計報告，以每個月支付鐘曉霞4萬元利息為由，主張雙方形成的是100萬元民間借貸關系，雙方簽訂《商品房買賣合同》的目的是為100萬元借款提供擔保。關于雙方之間就案涉房屋形成的民事法律關系，鐘曉霞、鴻德公司主張不一，但均認可各自所主張的法律關系，屬于非此即彼的情形，故對雙方就案涉房屋形成何種法律關系，將在商品房買賣合同關系、民間借貸讓與擔保關系二者之間進行審查判斷。
商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。民間借貸讓與擔保是指當事人之間在簽訂民間借貸合同之前或者之后，為保證民間借貸合同的履行又簽訂了包括商品房在內的買賣合同，雙方約定當作為債務人的借款人不能清償債務時，需將擔保標的物——商品房或者其他標的物的所有權轉讓給作為債權人的出借人，雙方簽訂買賣合同的真實目的是為了給民間借貸合同提供擔保。當雙方當事人對案涉房屋存在的法律關系發生重大分歧時，人民法院應當以雙方簽訂的書面合同為基礎，并結合履行情況、目的、習慣和日常經驗法則等，合理排除疑點后，確定雙方的真實意思表示。
各方當事人在庭審中均認可，在通常情形下，購房者在與開發商簽訂《商品房買賣合同》時，尤為關注的合同條款包括房屋的價款、面積、位置、交房時間、付款時間和付款方式。根據各方當事人認可的商品房買賣交易習慣和查明的事實，本案主要存在以下疑點：
1.鐘曉霞、鴻德公司約定的交房時間早于締約時間。
“城市雅居”項目工程質量于2011年11月22日竣工驗收合格，根據《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款關于“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”之規定，案涉商品房于2011年11月22日已經具備法律意義上的交付條件。鐘曉霞、鴻德公司于2012年5月18日簽訂《商品房買賣合同》時，案涉房屋屬于經竣工驗收合格的現房，而非預售商品房，但雙方約定的交房時間卻為2011年12月30日前，而非締約當日或者之后。
2.鐘曉霞、鴻德公司在簽訂《商品房買賣合同》時，并未簽訂補充協議等商品房買賣的配套附件或者協議。
根據雙方在《商品房買賣合同》中“具體付款方式及期限的約定見附件五”、“本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力”等約定，反映出雙方在簽訂《商品房買賣合同》時，鐘曉霞還應當與鴻德公司簽訂《補充協議》等商品房買賣的配套附件或者協議，用以補充完善雙方在《商品房買賣合同》未約定或者約定不明的內容，但雙方并未簽訂。比如，《商品房買賣合同》中約定了付款方式為一次性付款，但雙方并未以簽訂附件或者補充協議的方式明確約定付款時間。
3.鐘曉霞實際付款方式、時間與鴻德公司于2012年5月18日出具的《收款收據》內容不符。鴻德公司于2012年5月18日出具的《收款收據》，載明：“今收到鐘曉霞交來購房款（1-1-6-3、1-2-3-1、1-2-3-2）人民幣壹佰萬元整?！辩姇韵加?012年5月19日、2012年5月21日向鴻德公司的法定代表人武鴻源分別轉賬60萬元、40萬元，共計100萬元。鐘曉霞實際的付款方式為分期付款，而非一次性付款，且其付款時間均在雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理合同備案登記之后。
4.鐘曉霞于2012年5月21日支付全部房款后，并未及時要求鴻德公司交付案涉房屋，直至2014年6月24日才向管理人提交《債權申報表》，要求鴻德公司為其辦理房屋權屬證書。
案涉房屋所在小區工程質量于2011年11月22日竣工驗收合格，在鐘曉霞于2012年5月21日支付全部房款時，案涉房屋實際上已經具備法律意義上的交付條件，鐘曉霞主張鴻德公司應當在其支付完畢房款的次日即2012年5月22日就應履行交付案涉房屋的義務，但鐘曉霞并未及時要求鴻德公司交房。直至一審法院于2014年4月25日裁定宣告鴻德公司破產后，鐘曉霞才于2014年6月24日向管理人提交《債權申報表》，要求鴻德公司為其辦理房屋權屬證書，該申報表未載明要求鴻德公司交付房屋。從雙方于2012年5月18日簽訂《商品房買賣合同》至鐘曉霞于2014年6月24日申報債權期間，鐘曉霞并未提供有效證據證明其在該期間內曾要求鴻德公司交付案涉房屋。
5.鴻德公司的法定代表人武鴻源或者武鴻源之妻辜秀平從2012年7月18日起至2013年6月期間，每月向鐘曉霞的母親李宗錚銀行賬戶轉賬4萬元，共計44萬元。2012年12月12日、2013年2月26日，從李宗錚的銀行賬戶分別向鐘曉霞的銀行賬戶轉賬235599元、40000元，共計275599元。
針對以上存在不符合商品房買賣交易習慣的疑點，鐘曉霞的委托訴訟代理人以無法確定、不清楚等為由未作出合理解釋。為此，一審法院曾先后兩次要求鐘曉霞的委托訴訟代理人通知鐘曉霞本人到庭接受詢問，并明確告知若無正當理由未到庭，應自行承擔不利法律后果，但鐘曉霞以在外地、有事為由，均未到庭，致一審法院無法合理排除前述疑點。鑒于前述情形，并結合鴻德公司在未收到任何款項的情形下即出具《收款收據》并辦理《商品房買賣合同》備案登記、鐘曉霞在《商品房買賣合同》備案登記完成后才付款、鐘曉霞在申報債權時僅要求鴻德公司辦理房屋權屬登記、鐘曉霞提起本案訴訟時才要求鴻德公司交房、鴻德公司的法定代表人武鴻源先后十一次每月向鐘曉霞的母親李宗錚轉賬4萬元、鐘曉霞與其母親李宗錚存在27萬余元的銀行流水往來和破產審計報告以及鴻德公司內部留存的原始財務資料等事實，依照《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第一百零八條第一款關于“對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在”之規定，一審法院認定鐘曉霞、鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》并不以交付房屋為真實目的，鐘曉霞更注重取得案涉房屋權屬證書，旨在保障其轉賬給鴻德公司100萬元的資金安全，即雙方就案涉房屋形成的法律關系為民間借貸的讓與擔保。鐘曉霞要求確認其與鴻德公司存在合法有效的商品房買賣合同關系的訴訟請求，一審法院不予支持。
二、關于范開勇是否合法占有案涉房屋的認定。
根據查明的事實，基于《土地合作開發協議》《楊淑容還房一覽表》，鴻德公司于2012年5月將案涉房屋交付楊淑容。楊淑容于2012年8月29日通過樂山圣豐房地產營銷策劃有限公司將案涉房屋出售給范開勇，三方簽訂《房屋買賣合同》。范開勇根據《房屋買賣合同》的約定和楊淑容的安排，于同日與鴻德公司簽訂了《商品房買賣合同》和《商品房買賣合同補充協議》等配套協議。2012年9月1日，范開勇支付楊淑容37.5萬元，楊淑容向范開勇交付案涉房屋和水電氣卡、本等。一審法院認定范開勇占有使用案涉房屋系基于前述合法有效協議，屬合法占有。
三、關于鐘曉霞要求鴻德公司交付案涉房屋并辦理房屋權屬登記的訴訟請求是否支持的認定。
由于鐘曉霞主張的法律關系與一審法院查明的法律關系不一致，經一審法院釋明告知其可以變更訴訟請求后，鐘曉霞明確表示不愿意變更訴訟請求。鐘曉霞以與鴻德公司存在合法有效的商品房買賣合同關系為由，要求鴻德公司履行交付案涉房屋并辦理房屋權屬登記義務的訴訟請求，缺乏事實依據，一審法院不予支持。
綜上所述，鴻德公司管理人認定鐘曉霞申報主張的債權性質為借款100萬元，屬普通債權，一審法院予以確認。鐘曉霞的訴訟請求不能成立，應予駁回。依照《中華人民共和國企業破產法》第五十八條第三款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、第一百零八條第一款規定，判決如下：駁回鐘曉霞的訴訟請求。一審案件受理費6550元，由鐘曉霞負擔。
二審中，各方當事人沒有提交新證據。
各方當事人對一審法院認定的案件事實均無異議，本院依法予以確認。
本院認為，根據各方當事人的訴辯主張及理由，本案二審爭議焦點為：一、鐘曉霞與鴻德公司之間就案涉房屋形成的是商品房買賣合同關系，還是民間借貸讓與擔保關系；二、范開勇是否合法占有案涉房屋；三、鐘曉霞要求鴻德公司交付案涉房屋并辦理房屋權屬登記的訴訟請求是否應予以支持。
一、關于鐘曉霞與鴻德公司之間就案涉房屋形成的是商品房買賣合同關系，還是民間借貸讓與擔保關系的問題。
本案中，鐘曉霞主張其與鴻德公司之間建立了合法有效的商品房買賣合同關系。鴻德公司則抗辯主張鐘曉霞支付的100萬元屬于借款，并非購買包括案涉房屋在內的三套房屋的購房款，雙方簽訂的《商品房買賣合同》實際是為100萬元借款所提供的讓與擔保。本案中，鐘曉霞與鴻德公司簽訂了案涉《商品房買賣合同》并辦理了該合同的備案登記系客觀事實。但在因借貸關系而形成讓與擔保關系的情形下，雙方圍繞讓與擔保關系的訂約、履約行為會產生與普通的商品房買賣行為競合的情形。因此，只有在確認雙方之間真實意思表示的基礎上，才能對雙方之間法律關系性質做出準確判斷。
首先，鐘曉霞與鴻德公司雖于2012年5月18日簽訂《商品房買賣合同》并辦理合同備案登記，同日鴻德公司也向鐘曉霞出具《收款收據》，但鐘曉霞向鴻德公司實際付款時間為2012年5月19日、2012年5月21日。鴻德公司作為商品房出賣人，在未收取任何款項的情況下即向買受人開具全部房款的收款收據，明顯與普通商品房銷售方式不同，雙方之間的該種交易方式顯然不符合常理。
其次，案涉房屋所在“城市雅居”項目工程質量于2011年11月22日經竣工驗收合格，故鐘曉霞與鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》時，案涉房屋已具備交付條件。但是，現有證據表明鐘曉霞在2012年5月21日支付案涉100萬元款項之后的逾兩年時間都未要求鴻德公司交付案涉房屋，而是直到2014年6月24日才向鴻德公司管理人提交《債權申報表》，要求鴻德公司為其辦理房屋權屬證書。作為房屋買受人，在交付全部購房款后，鐘曉霞在房屋具備交付條件兩年時間內未通過任何有效途徑向鴻德公司主張交付房屋，顯然亦不符合常理。
再次，根據鴻德公司管理人提交的鴻德公司原始財務資料及審計報告顯示，鴻德公司將收取鐘曉霞的100萬元款項記載為借款，且記載向鐘曉霞支付利息。同時，鴻德公司的法定代表人武鴻源與其配偶辜秀平從2012年7月18日起至2013年6月期間，每月向鐘曉霞的母親李宗錚銀行賬戶支付款項4萬元，共計44萬元。在該期間內，李宗錚該賬戶內的大部分款項又被轉賬至鐘曉霞賬戶。上述事實，與前述鐘曉霞“購房”過程中的不合常理行為形成對比，印證了鐘曉霞與鴻德公司之間就案涉100萬元形成借貸法律關系具有高度可能性。訴訟中，鐘曉霞雖提交了一份落款人為“程正”的《借條》用以證明武鴻源與其配偶辜秀平向李宗錚轉款是基于與李宗錚之間的借款關系，并不是向鐘曉霞支付案涉100萬元款項的利息，但該份書證中落款的借款人為“程正”而非武鴻源本人，所載明的武鴻源通過程正向李宗錚借款60萬元經過的內容，系間接證據而非直接證據，在沒有其他證據予以佐證的情況下，并不能達到其證明目的，應不予采信。同時，對于鐘曉霞上訴主張鴻德公司內部財務資料不足以認定雙方之間實為借款關系的問題。本院認為，鴻德公司管理人提交的鴻德公司原始財務資料雖為內部記賬憑證，并無鐘曉霞簽名，但由于鴻德公司原始財務資料均形成于鴻德公司破產申請受理之前，且所記載金額均能夠與相關付款情況相互印證，其真實性能夠認定。
綜上，結合鴻德公司在尚未收到款項的情況下即出具《收款收據》、鐘曉霞在《商品房買賣合同》備案之后才支付相應款項、鴻德公司法定代表人武鴻源先后十一次每月向鐘曉霞之母李宗錚支付款項4萬元及期間李宗錚將大部分款項轉賬支付給鐘曉霞的事實，以及鴻德公司的原始財務資料中將收取鐘曉霞的案涉100萬元款項記載為借款、將向李宗錚支付的款項記載為支付鐘曉霞利息的事實，依照《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第九十一條第一項關于“人民法院應當依照下列原則確定舉證證明責任的承擔，但法律另有規定的除外：（一）主張法律關系存在的當事人，應當對產生該法律關系的基本事實承擔舉證證明責任”以及第一百零八條第一款關于“對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在”之規定，本案認定鐘曉霞與鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》的真實意思并非建立真實的房屋買賣關系，而是民間借貸關系背景下對借款債務設立的讓與擔保，具有更高的合理性。鐘曉霞上訴請求確認其與鴻德公司之間存在合法有效的商品房買賣關系，無事實和法律依據，應不予支持。
此外，關于鐘曉霞上訴主張案涉《商品房買賣合同》進行了備案登記，已產生公示效力，其對案涉房屋享有物權期待權的問題。本院認為，鐘曉霞與鴻德公司僅對案涉《商品房買賣合同》辦理備案登記。該合同備案登記并非《中華人民共和國物權法》第二十條第一款關于“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”之規定中所規定的預告登記。而且，如前所述，鐘曉霞與鴻德公司之間簽訂《商品房買賣合同》的真實意思并非建立真實的房屋買賣關系，而是為鴻德公司向鐘曉霞借款100萬元提供的讓與擔保，鐘曉霞并不能基于該《商品房買賣合同》而要求鴻德公司履行房屋買賣合同。因此，鐘曉霞的該項上訴主張亦不能成立，依法不予支持。
二、關于范開勇是否合法占有案涉房屋的問題。
根據查明的事實，楊淑容基于其與鴻德公司簽訂的《土地合作開發協議》而與之形成了債權債務關系。后經雙方協商，鴻德公司以該公司案涉住房2套、門市1間的形式沖抵其欠負楊淑容的剩余150萬元債務。該公司于2012年5月交付了案涉住房。雙方雖未另行簽訂《商品房買賣合同》，但雙方之間建立了真實有效的以房抵債法律關系的事實可由案涉《楊淑容還房一覽表》予以佐證。在此基礎上，楊淑容于2012年8月29日通過樂山圣豐房地產營銷策劃有限公司將案涉房屋以45萬元的價格出讓給范開勇，三方簽訂《房屋買賣合同》。范開勇根據該合同的約定和楊淑容的安排，于同日與鴻德公司簽訂了《商品房買賣合同》和《商品房買賣合同補充協議》等配套協議，范開勇并向楊淑容支付了購房相應價款，楊淑容向范開勇交付了案涉房屋和水電氣卡等。故依據上述事實，一審法院認定范開勇基于前述協議及行為合法占有了案涉房屋，本院對此予以確認。鐘曉霞關于范開勇并未合法占有使用案涉房屋的該項上訴主張，不能成立，依法不予支持。
三、關于鐘曉霞要求鴻德公司交付案涉房屋并辦理房屋權屬登記的訴訟請求是否應予支持的問題。
根據前述分析認定，鐘曉霞與鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》的真實意思是為鐘曉霞向鴻德公司出借100萬元款項提供擔保，雙方之間所形成的法律關系是讓與擔保關系，而非房屋買賣合同關系。故鐘曉霞以其與鴻德公司存在合法有效的商品房買賣合同關系為由，要求鴻德公司履行交付案涉房屋并辦理房屋權屬登記義務的訴訟請求，缺乏事實和法律依據，應不予支持。
綜上所述，鐘曉霞的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費6550元，由鐘曉霞負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 周述蓉
審 判 員 朱文京
審 判 員 蘭 娟
二〇二〇年六月十二日
法官助理 李悅韜
書 記 員 易 躍