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中國工商銀行股份有限公司常州分行與陳明楷建筑物和其他土地附著物抵押權糾紛二審民事判決書
時間：2020年06月02日 來源： 作者： 瀏覽次數：2376 收藏[0]江蘇省常州市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2019）蘇04民終2070號
上訴人(原審被告)：中國工商銀行股份有限公司常州分行，住所地常州市延陵中路680號。
負責人：楊慶生，該分行行長。
委托訴訟代理人：華貴洲，男，1988年10月13日，漢族，住常州市金壇區，系該分行員工。
被上訴人（原審原告）：陳明楷，男，1962年10月16日生，漢族，住常州市鐘樓區。
委托訴訟代理人：姜紅梅，江蘇致達律師事務所律師。
第三人：常州市鼎峰房地產開發有限公司，住所地常州市新北區漢江路建設大廈B座1303室。
法定代表人：肖立原，該公司董事長。
上訴人中國工商銀行股份有限公司常州分行（以下簡稱工行常州分行）因與被上訴人陳明楷、第三人常州市鼎峰房地產開發有限公司（以下簡稱鼎峰公司）建筑物和其他土地附著物抵押權糾紛一案，不服江蘇省常州市新北區人民法院（2018）蘇0411民初767號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年5月27日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
工行常州分行上訴請求：1、撤銷常州市新北區人民法院（2018)蘇0411民初767號民事判決書，依法駁回陳明楷的一審訴訟請求。2、本案一審、二審訴訟費均由陳明楷承擔。事實與理由：一、法院應當按照當事人提出的訴訟請求與主張處理民事糾紛，一審法院違背了“不告不理”的基本原則，存在明顯的程序違法。根據陳明楷提交的民事起訴狀，陳明楷在一審中的訴訟請求有兩項：1、判令涂銷工行常州分行設立在常州市豐臣國際廣場3號樓101、103、104、107、109號商品房上的抵押權；2、訴訟費由工行常州分行承擔。在該民事起訴狀的事實和理由部分，陳明楷也只是認為工行常州分行曾向鼎峰公司出具過《同意常州市鼎峰房產開發有限公司抵押地塊銷售函》，同意鼎峰公司對抵押地塊的商品房進行預銷售，工行常州分行的抵押權不能阻礙其取得案涉房屋的權證，損害了其利益，要求法院判決滌除抵押權。并且，在整個一審庭審過程中，陳明楷也只是認為工行常州分行的抵押權無效，不足以對抗其取得案涉房屋的所有權，從而要求滌除案涉房屋上的抵押權。陳明楷自始至終從未主動提出要通過代為清償債務的方式來滌除抵押權。在此情況下，一審法院卻主動判決陳明楷通過代為清償債務的方式滌除工行常州分行的抵押權，從而涂銷抵押權登記，這違背了“不告不理”這一民事訴訟法的基本原則，存在嚴重的程序違法。二、案涉房屋所在樓（C樓1-3層商業）在抵押時是作為一個不可分割的整體，用于擔保主債權的。案涉房屋所在的C樓1-3層商業抵押登記總面積12407.11平方米，在抵押時是作為一個整體來擔保主債權的。案涉房屋與主債權之間并不能一一對應，不能按照案涉房屋單獨分割確定每戶房產所對應擔保多少主債權。如果要人為進行分割，那么一樓臨街旺鋪所對應擔保的主債權也明顯與高層商鋪所對應擔保的主債權不一樣。三、退一步說，即便案涉房屋可以分割對應其所擔保的主債權，那也應當是在處置時，經過司法評估后，確定了案涉房屋目前的市場價值，進而確定其所擔保的主債權，得出滌除抵押權所需支付的對價。2012年營抵字第1692號最高額抵押合同第3.4條之約定：“《抵押物清單》對抵押物價值的約定，不作為甲方（即工行常州分行）處分該抵押物時的估價依據，不對甲方行使抵押權構成任何限制。”另，該合同第8.2條還約定：“甲方實現抵押權時，可以通過與乙方（鼎峰公司）協商，將抵押物拍賣、變賣后以所得價款優先受償，或將抵押物折價以抵償債務人所欠債務。甲乙雙方未就抵押權實現方式達成一致的，甲方可直接請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。”上述兩個條款約定的很明確，評估價值3205.64萬元是C樓1-3層商業作為在建工程抵押時所確定的綜合的估價價值。該3205.64萬元的在建工程抵押價值并不能作為處分該抵押物時的估價依據，更不能作為陳明楷滌除工行常州分行抵押權的估值依據。案涉房屋均為一層商鋪，目前的實際價值與作為在建工程抵押時的價值有天壤之別，一審法院擅自將3205.64萬元作為滌除房屋抵押權的依據，明顯缺乏事實依據，嚴重侵犯了工行常州分行的合法權益。誠然，工行常州分行的終極目的是實現相應抵押權所擔保的債務，但是工行常州分行實現抵押權的方式并不包括一審法院判決的那樣由陳明楷按比例、并以當時在建工程抵押時的價值作為滌除依據來實現的，而是應當如上述最高額抵押合同第8.2條約定的那樣，由抵押權人與抵押人之間就抵押權實現方式協商一致或由抵押權人直接請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。如果真如一審法院判決的那樣，陳明楷通過支付292.8069萬元的價款來滌除目前市值幾千萬的抵押物上的抵押權，難道還不“損害工行常州分行的任何利益”？這與《物權法》設置滌除權的目的相悖。即便案涉房屋可以分割對應其所擔保的主債權，那也應當以目前市值為依據確定案涉房屋所擔保的主債權，進而確定滌除抵押權所需支付的對價。綜上所述，一審法院違背了民事訴訟法的基本原則，存在嚴重的程序違法。并且，案涉房屋所在的C樓1-3層商業是作為一個整體來擔保主債權的，與主債權之間并不能一一對應。即便要分割案涉房屋所對應擔保的主債權，那也應當依照處置時，綜合案涉房屋的區位、樓層等因素，公允地確定其處置的市場價值，從而確定其所對應擔保的主債權，得出滌除抵押權所需支付的對價。一審法院未通過對案涉房屋進行司法評估確定其目前的市場價值，直接將案涉房屋所在樓作為在建工程抵押時的價值當做滌除抵押權的依據，嚴重侵犯了工行常州分行的利益，也有悖于《物權法》設置滌除權的目的。因此，要求判如所請。
陳明楷二審答辯稱：一、一審判決沒有超過訴訟請求的范圍，程序合法。（一）一審判決先付款后涂銷屬于訴請的實現方式，沒有超過訴請范圍。陳明楷一審訴訟請求清晰明確，具體為：涂銷工行常州分行設立在常州市豐臣國際廣場3號樓101、103、104、107、109號商品房上的抵押權（抵押手續），主要理由是工行常州分行同意銷售和同意變更分割，沒有對變更分割后的抵押物辦理抵押登記等，并提供相關證據和意見。一審第二次開庭時，陳明楷對《專家意見書》的證明目的就明確為“根據物權法第119條規定，陳明楷可按照一定比例行使抵押權，代位清償第三人所負的債務，并要求涂銷案涉房產的抵押手續”。一審審理后，雖然沒有認定抵押權不成立，但是根據物權法的規定，采納了先付款后涂銷的意見，明確了訴訟請求實現的方式，并沒有超過陳明楷的訴請范圍。（二）一審判決給陳明楷設定義務不違反法律規定。一審結合事實與工行常州分行的抗辯，要求陳明楷代第三人清償抵押債務，符合物權法的規定。而且，本案的證據之一即江蘇省高級人民法院（2016）蘇執復字第43號執行裁定書也認為陳明楷可以代為清償債務。在此情況下，一審判決第一項給陳明楷設定了支付2928069元的義務。縱觀法律規定，并沒有限制人民法院在審理案件過程中判決原告履行義務的權利。即使被告沒有提出請求和反訴，法院也可以限制原告的權利并要求原告履行義務。（三）工行常州分行對一審判決第一項內容沒有訴的利益，無需上訴。二、一審判決對滌除抵押的數額認定公平公正，維護了工行常州分行的抵押利益。物權法規定已經明確陳明楷可以代為清償債務消滅抵押權，即滌除抵押，那么本案爭議焦點就在于滌除數額的認定。（一）工行常州分行與第三人事實上已經變更了抵押方式。案涉房產所在的整棟房產原本整體抵押給工行常州分行，但因工行常州分行同意變更分割，事實上不動產部門也作了相應的分割，原有大產權變更為單獨的小產權。此時，工行常州分行與第三人根據《最高額抵押合同》所約定的整體抵押已經失去了意義，雙方事實上變更了抵押方式，即第三人用3號樓的61套房產作為抵押物為其債務作擔保。因此，工行常州分行在抵押物分割后仍然聲稱整體抵押與事實不符。（二）工行常州分行與第三人對單套房產的抵押數額沒有約定，應按同等比例確定。抵押物分割后，工行常州分行并沒有和第三人重新約定單套房產的抵押數額，本無從判斷該具體數額；但是，基于物權分割后，每套房產的建筑面積均包含同比例的公攤面積，分割方式是同比例的；因此，根據常理和公平原則，抵押數額也應當是按同等比例確定的。此外，案涉房產價值不能作為滌除數額的依據。首先，房產價值和抵押數額并非同一概念，兩者并不一致；其次，工行常州分行稱：“根據2012年營抵字第1692號最高額抵押合同第3.4條之約定：《抵押物清單》對抵押物價值的約定，不作為甲方處分該抵押物時的估價依據，不對甲方行使抵押權構成任何限制”。且不論該條款是否辦理了抵押登記，其本義也只是對工行常州分行處置抵押物方式的約定，即工行常州分行可以與第三人就抵押物按房產價值予以折價或者評估、拍賣，但所得數額并非全部屬于優先受償的范圍；對優先受償數額的確定仍然應根據抵押登記判斷。況且，本案是滌除權和涂銷權的行使，不是折價、拍賣或變賣。本案自始至終也不存在工行常州分行“處分”案涉抵押物的情形。（三）一審判決維護了工行常州分行的抵押利益。如果按照一審判決執行，工行常州分行的利益不僅沒有受到損害，更減少了損失。首先，工行常州分行將獲得2928069元的提前清償款項，挽回了因第三人逾期歸還貸款的部分損失。其次，除了案涉5套房產以外，3號樓還有56套房產，這56套房產既沒有出售，也沒有滅失，其價值目前也遠遠大于3205.64萬元，工行常州分行完全可以就此實現抵押權。再次，如果根據工行常州分行所稱要按照房產價值滌除抵押權，那么，另外的56套房產將因此受益，第三人可以從中獲取不法利益，這對陳明楷是極其不公平的。(四）一審判決維護了交易公平和安全，符合法治理念。最高人民法院杜萬華主編的《〈第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要〉理解與適用》（第281頁—283頁）載明：“銀行抵押權同購房者權利沖突的解決……（2）購房者在購房時，該商品房已經取得商品房預售許可的（或商品房銷售許可證）的，應優先保護購房者的權利，對于購房者要求開發商履行商品房買賣合同，并要求抵押權人涂銷商品房上所存在的抵押權的訴訟請求，人民法院應予支持；與此相對應，對于銀行要求行使抵押權的，人民法院則應駁回其訴訟請求。”不論是維護交易公平還是交易安全，一審法院都充分考慮了工行常州分行、陳明楷和第三人之間的利益，是值得肯定和贊揚的。二、工行常州分行存在過錯，其上訴請求不應得到支持。（一）工行常州分行同意銷售的意思表示不得阻礙陳明楷取得物權。工行常州分行出具《同意銷售函》和《同意變更說明》的意思表示明確，至今有效，不得阻礙陳明楷取得物權，也不得阻礙陳明楷行使涂銷。第三人基于上述文件將案涉房產出售給陳明楷，陳明楷簽訂《商品房買賣合同》時出于對工行常州分行的意思表示的信任，理應獲得物權。最高人民法院（2018)最高法民終1075號民事判決也認定“不因案涉《抵押可售函》出具在先，抵押登記辦理在后，《抵押可售函》即失效”，該案認為買受人可以對抗銀行的抵押權，與本案是同樣的情形。（二）工行常州分行辦理的抵押登記存在過錯和瑕疵。抵押登記應當具體明確，最高人民法院在（2017)最高法民申2274號案件中作了論述。本案中，工行常州分行所作的抵押登記為“3號樓-1號”，與陳明楷所購買的3號樓101、103、104、107、109號房產是否能對應尚不得而知。況且，常州市人民檢察院也已經查明和認定：“由于工商銀行信貸員對房屋分割登記的后果和意義不甚了解，對預售房屋辦理抵押登記業務和程序不熟，也沒有咨詢房管部門，以為對初始登記的房產辦理他項權，就對房屋的銷售進行了限制，所以分割登記后，沒有到房管中心重新辦理抵押登記，也沒有到房管處申請對處于銷售狀態的61套房屋進行限制銷售。導致分割登記后的61套房屋處于可售（未備案）狀態。”可見，工行常州分行的過錯非常明顯，本不應阻礙陳明楷取得物權；但陳明楷認可一審判決的第一項內容，愿意向工行常州分行支付款項以滌除抵押。（三）基于過錯責任和公平責任，一審判決涂銷抵押是正確的。本案是抵押權糾紛和侵權糾紛的競合，基于《侵權責任法》之規定，在工行常州分行存在過錯的情況下，無論基于過錯責任和公平責任，一審判決涂銷抵押權都是公正合法的。綜上，請求依法駁回工行常州分行的上訴請求，維持一審判決。
鼎峰公司二審未作答辯。
陳明楷一審請求：1、判令涂銷工行常州分行設立在常州市豐臣國際廣場3號樓101、103、104、107、109號商品房上的抵押權；2、訴訟費由工行常州分行承擔。
一審查明案件事實：
2011年1月4日，工行常州分行在常州市國土資源局辦理了涉案房屋對應土地使用權的抵押登記。2011年3月1日，鼎峰公司辦理商品房預售許可時，工行常州分行向常州市房管局出具《同意常州市鼎峰房產開發有限公司抵押地塊銷售函》，同意鼎峰公司對該地塊的商品房進行預銷售。2010年12月28日、2012年5月29日，工行常州分行與鼎峰公司簽訂兩份最高額抵押合同（合同編號分別為2010年營抵字第1523號、2012年營抵字第1692號），其中合同編號為2012年營抵字第1692號最高額抵押合同約定的擔保的主債權的最高余額為33818萬元，合同附件為抵押物清單，該清單共標注了四項在建工程，對應評估價值分別為3205.64萬元、12907.14萬元、3204.71萬元、14500.82萬元，其中3205.64萬元對應的為C樓1-3層商業、面積12485.31平方米，即案涉房屋所在樓。
2014年5月12日，鼎峰公司與工行常州分行又另行簽訂協議書，就涉案房產最高額抵押合同內的抵押面積進行了變更，將抵押面積由12485.31平方米變更為12407.11平方米，并同意上述在建工程在辦理房屋初始登記后將在建工程抵押轉為房屋抵押權。2014年5月21日，工行常州分行在常州市新北區房管局辦理了涉案房屋的抵押權登記。
2014年6月24日、7月2日，陳明楷與鼎峰公司簽訂了涉案房屋的商品房買賣合同。2015年7月，陳明楷與鼎峰公司就商品房買賣合同糾紛一案申請仲裁，在仲裁過程中，陳明楷通過常州市房產信息中心查詢涉案房屋的權屬狀況，系統顯示五套房屋處于銷售備案狀態。2015年9月6日，常州仲裁委員會出具2015常仲調字第195號仲裁調解書，內容為“經仲裁庭主持調解，雙方當事人達成如下調解協議：（一）雙方確認涉案的五套商品房（豐臣國際廣場3號樓101、103、104、107、109室）的《商品房買賣合同》合法有效；（二）被申請人配合申請人辦理房屋交付及房地產權屬過戶手續；（三）申請人放棄其他仲裁請求；（四）申請人的律師費600000元，仲裁費用158207元合計758207元，由被申請人承擔200000元，申請人承擔558207元”。2015年9月9日，陳明楷和鼎峰公司簽訂《關于陳明楷案的調解方案》一份，內容如下“一、同意網簽的購房合同按合同約定價格履行，確認上述房屋銷售給陳明楷，歸陳明楷所有。（購房總價2300萬元）。二、陳明楷已支付2020萬元抵算購房款。三、陳明楷所支付的2020萬元購房款，此前是按借款處理的，雙方在2014年5月15日簽訂的借款協議，雙方約定利息為月息百分之三計算。2014年5月15日至2014年8月30日此前的利息，借款方已支付給陳明楷。借款方2014年9月至2015年8月30日，12個月利息沒支付給陳明楷。雙方結算核對后，借方按2014年5月15日簽訂的借款協議約定利息（月息百分之三）計算，共計欠陳明楷利息為730萬元整。四、注：因陳明楷購房款只有支付了2020萬元整，雙方商定利息730萬元，其中280萬元抵算房款，到2015年8月30日止借方常州市鼎峰房產開發有限公司欠陳明楷利息450萬元整。五、陳明楷擬出借給常州市鼎峰房產開發有限公司的300萬元房屋，因陳明楷房屋沒有交付過戶給常州市鼎峰房產開發有限公司，不再要求陳明楷交付。該款不再計算，仍歸陳明楷所有。六、房屋辦證時間無法確認，待到能辦證時為準，常州市鼎峰房產開發有限公司不承擔逾期辦證的違約責任。七、陳明楷承諾，若陳明楷所購房屋須整體出讓的話，陳明楷必須同意常州市鼎峰房產開發有限公司回購或直接轉讓給收購公司，價格按2300萬元計算，每年10%的回報，該承諾書的有效時間為2年，至2017年12月底止。八、仲裁費、律師費各半承擔。九、該案結案后，雙方不再有任何糾葛，全部算清。十、陳明楷所購房屋必須服從市場的經營管理，繳納物業管理費。”，該調解方案甲方鼎峰公司的落款時間為2015年9月2日、乙方陳明楷的落款時間為2015年9月9日。
一審法院認為：《物權法》第一百九十一條規定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。《物權法》第一百九十一條的規定的真實含義是，如果抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，則應當由抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。如果抵押人沒有為上述行為，受讓人仍然得以代抵押人清償相應的債務以消滅相應的抵押權。該案中，陳明楷已經交付了全部購房款，鼎峰公司理應將案涉五套商品房的全部購房款用于清償其對工行常州分行對應的部分債務，但鼎峰公司并未為清償行為，此時受讓人陳明楷交付完全部購房款后本無其他義務，但其仍可以自愿代鼎峰公司為部分債權之清償，以消滅其對應部分的抵押權。根據工行常州分行于2014年6月5日出具的《同意變更說明》，案涉商品房已經由整體分割為六十一套單獨的房產，鼎峰公司實質上也是以每套房產為單位分別進行出售的，證明工行常州分行的抵押權在事實上是可分的，即可根據六十一套單獨房產的抵押數額進行抵押權的拆分；只是工行常州分行尚未辦理分割抵押登記手續。因此，陳明楷通過購買取得的五套房產，對應的抵押權數額所占最高額抵押權的比例應與相應房產與全部房產的比例保持一致。對于工行常州分行而言，其設立最高額抵押的目的便是使得其享有的合法債權得到清償，而《物權法》設置滌除權的目的，亦是在不損害抵押權利益的基礎上，兼顧受讓人的合法訴求。該案陳明楷按比例清償鼎峰公司對工行常州分行所負債務，使得工行常州分行相應抵押權擔保的債務可以實現，這正是工行常州分行的終極目的，因此，如此的滌除并不損害工行常州分行的任何利益。因此，根據《物權法》第一百九十一條的規定，陳明楷得以按照案涉五套房產所占六十一套房產的比例，計算應代鼎峰公司向工行常州分行清償相應債務，具體數額為1133.28/12407.11*3205.64=2928069元，以滌除相應的抵押權。在滌除相應的抵押權后，陳明楷有權要求涂銷相應的他項權證登記，并在其代為清償的債權范圍內，向鼎峰公司進行迫償。因此，陳明楷起訴要求滌除相應抵押權，并涂銷抵押權登記的訴訟請求應當得到支持。綜上，依據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條之規定，遂判決：一、陳明楷于判決生效之日起三十日內支付工行常州分行滌除對應常州市豐臣國際廣場3號樓101、103、104、107、109號房屋抵押權的價款共計2928069元。二、工行常州分行在收到上述款項后三十日內涂銷設立在常州市豐臣國際廣場3號樓101、103、104、107、109號房屋上的抵押權。一審案件受理費13800元，由工行常州分行負擔。
二審中，各方當事人均未提交新的證據。本院經審理，對一審查明的案件事實予以確認。
本院另查明：
2014年6月5日，工行常州分行向常州市新北區房產管理局出具一份《同意變更說明》，載明：我行與常州鼎峰房產開發有限公司于2012年5月辦理了其開發建設的豐臣國際廣場項目3號樓-1號（建筑面積12407.11平方米）在建工程抵押，2014年5月21日將在建工程抵押轉為房產抵押。現常州鼎峰房產開發有限公司出于便于銷售的考慮，需將該抵押物分割為61套房產。經我行與常州鼎峰房產開發有限公司協商，同意將原抵押物分割變更為61套房產（在建面積12407.19平方米），清單詳見附表。特此說明！
本案二審的爭議焦點：1、一審程序是否違反法律規定？2、陳明楷能否向工行常州分行主張滌除抵押權并涂銷抵押登記？3、若工行常州分行滌除抵押權并涂銷抵押登記，陳明楷應向工行常州分行代為支付對價應如何認定？
本院認為，工行常州分行向常州市房管局出具的《同意常州市鼎峰房產開發有限公司抵押地塊銷售函》和向常州市新北區房產管理局出具的《同意變更說明》均系工行常州分行的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效。
關于爭議焦點1，本案中，陳明楷一審的訴請是判令涂銷工行常州分行設立在常州市豐臣國際廣場3號樓101、103、104、107、109號商品房上的抵押權。《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。陳明楷明確要求繼續履行房屋買賣合同，要求辦理案涉房產的過戶登記，在此情況下，一審法院根據法律規定，給陳明楷設定了代為清償相應款項的義務，在陳明楷履行代為清償相應款項的義務后，再進一步支持其關于滌除抵押權并涂銷抵押登記的主張，故一審給陳明楷設定相應義務系陳明楷實現其訴請的必要條件，且陳明楷對此并無異議，故一審并未違反“不告不理”的基本原則，一審程序并無不當。
關于爭議焦點2，雖然工行常州分行與鼎峰公司先辦理在建工程抵押后又辦理房產抵押，但是從工行常州分行向常州市房管局出具的《同意常州市鼎峰房產開發有限公司抵押地塊銷售函》和向常州市新北區房產管理局出具的《同意變更說明》可以看出，工行常州分行是同意鼎峰公司對外銷售案涉房屋，且在辦理豐臣國際廣場項目3號樓-1號房產抵押登記后又同意房管部門對該房產進行分割處理。《中華人民共和國物權法》第十五條規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。鼎峰公司與陳明楷簽訂的《商品房買賣合同》，且該合同業已經生效的仲裁文書予以確認，故應為合法有效。雖然該購房合同在鼎峰公司與工行常州分行辦理抵押登記之后，案涉房屋存在未涂銷的抵押登記而無法辦理房屋的過戶手續，但是鼎峰公司履行交付案涉房屋的合同義務并未改變，且鼎峰公司作為開發商已取得了案涉房屋的銷售許可，陳明楷也已繳清房款，案涉購房合同也已經房管部門備案登記，因此，陳明楷作為合法的購房人，有權要求鼎峰公司履行《商品房買賣合同》，并要求抵押權人即工行常州分行滌除案涉房屋上存在的抵押權。
關于爭議焦點3，陳明楷向鼎峰公司交付了全部案涉房款，鼎峰公司理應將案涉房款用于清償其對工行常州分行對應的部分債務，但鼎峰公司并未完成相應的清償義務，根據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規定，陳明楷當然可以案涉5套房產所占豐臣國際廣場項目3號樓-1號（61套）房產的抵押債權數額的比例代為清償鼎峰公司的相應債務，并據此要求工行常州分行涂銷案涉5套商品房的他項權證登記。關于陳明楷代為清償的對價，鼎峰公司將豐臣國際廣場項目3號樓-1號分割為61套房產單獨出售，雖然工行常州分行是將3號樓-1號總體抵押，但是從工行常州分行出具的《同意變更說明》可以看出，工行常州分行的抵押權事實上是可分的，因此，陳明楷所購5套房產對應抵押權數額所占最高額抵押權數額的比例應與該5套房產與全部61套房產的比例相一致。因此，存在兩種計算方式，即：1、以案涉5套房屋建筑面積除以豐臣國際廣場項目3號樓-1號61套房產總建筑面積再乘以3號樓-1號對應的最高額抵押債權數額，即一審支持的計算方式；2、以案涉5套房產的市場價值（毛坯）除以豐臣國際廣場項目3號樓-1號61套房產總的市場價值（毛坯）再乘以3號樓-1號對應的最高額抵押債權數額。本案中，工行常州分行主張評估案涉房屋目前的市場價值，進而確定其所擔保的主債權，得出滌除抵押權所需支付的對價，但本案一、二審，工行常州分行均未向法院申請對案涉房屋市場價值進行司法評估，同時，案涉房屋的市場價值也與工行常州分行享有的抵押權數額并不對應，因此，一審以上述第一種計算方式來計算陳明楷代為清償的對價，并無不當，本院亦予以支持。陳明楷代為清償鼎峰公司的債務后，有權向鼎峰公司追償。
綜上所述，工行常州分行的上訴請求不能成立，應予駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費13800元，由上訴人工行常州分行負擔。
本判決為終審判決。
審判長 王文俊
審判員 趙德升
審判員 鄒玉星
二〇一九年十一月一日
書記員 宋 琪