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河南新長城建設有限公司、趙全明等與河南省佳旺房地產開發有限公司在建建筑物抵押權糾紛一審民事判決書
時間：2020年06月02日 來源： 作者： 瀏覽次數：2911 收藏[0]河南省固始縣人民法院
民 事 判 決 書
（2015）固民初字第1716號
原告河南新長城建設有限公司。（以下簡稱新長城公司）
法定代表人汪光銀，總經理。
原告趙全明。
二原告委托代理人金培宏，河南蓼陽律師事務所律師。
被告河南省佳旺房地產開發有限公司。（以下簡稱佳旺公司）
法定代表人唐畢桉，總經理。
原告新長城公司、趙全明訴被告佳旺公司在建建筑物抵押權糾紛一案，原告于2015年7月27日向本院起訴，本院于同日決定立案審理，并依法組成合議庭，于2015年11月9日公開開庭進行了審理，原告新長城公司、趙全明的委托代理人金培宏到庭參加了訴訟，被告佳旺公司經本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告新長城公司、趙全明訴稱，被告佳旺公司在固始縣城南新區開發“蓼城壹號”項目，并將該項目1、2、3、4號樓發包給原告新長城公司承建，由于被告拖欠原告新長城公司工程款和原告趙全明個人債務，雙方于2014年12月30日簽訂《協議書》，后期又于2015年3月26日簽訂了《補充協議》，此二份協議經固始縣人民法院確認合法有效。該協議中約定：蓼城壹號1、2、3、4號樓折價抵給二原告前二原告享有絕對所有權和處分權，除固始縣農村商業銀行抵押貸款外，無其他抵押貸款及其他債權債務，并保證其在經營期間所產生的債權債務及遺留問題與該四棟樓房無關，協議同時約定違約金1000萬元。協議簽訂后二原告方知被告以該樓房作抵押四處融資，致使被告的幾個債權人多次阻擾原告建設和開發，而且該樓房現已兩次被人民法院查封，被告還私自非法將原本已折抵給二原告的房產又抵付給他人，被告的行為已嚴重構成違約。另外，被告在固始縣農村商業銀行用該樓房的部分房產及土地使用權證抵押貸款3500萬元，未能償還到期利息，二原告被迫為被告墊付利息。為此，要求被告支付違約金1000萬元，并償還為其墊付的利息2755200元。
被告佳旺公司辯稱，一、二原告共同起訴，固始縣人民法院受理二原告共同起訴并合并審理是違法的；二、本案所涉及（2015）固民初字第482號民事調解書存在違法情況，被告正在通過法律途徑解決。請駁回原告的訴訟請求。
經審理查明，2014年3月16日，原告新長城公司與被告佳旺公司簽訂《工程框架協議書》，被告佳旺公司將其位于固始縣城南新區“蓼城壹號”第1、2、3、4號四棟樓房發包給原告新長城公司承建。因被告未能按期支付原告新長城公司工程款，加之被告佳旺公司在簽訂上述協議書前欠原告趙全明欠款，原、被告三方于2014年12月30日簽訂了《協議書》，該協議書約定：一、甲方（指佳旺公司）欠乙方（指新長城公司）建設的工程款經甲乙雙方約定（按2008定額決算）按1、2、3、4四棟樓房建筑面積每平方米1400元據實結算所欠金額；加之甲方欠丙方（指趙全明）債務4500萬元，現甲方自愿用乙方承建的固始縣**光大道縣政府西側蓼城壹號1、2、3、4四棟樓房（含地下車庫）所有權及其所使用的土地使用權按樓房建筑面積每平方米2500元折價抵給乙方和丙方用于償還乙方的工程款和丙方的債務。折抵后多出余額付給甲方。二、乙、丙兩方在簽訂協議后對蓼城壹號住宅樓小區1、2、3、4號四棟樓房及所占土地使用權享有開發權、自主經營權、收益權、處置權等權利。但乙、丙兩方對此樓盤開發利用必須符合小區的整個規劃設計。三、乙、丙兩方獲得蓼城壹號住宅樓小區1、2、3、4號四棟樓房所有權及土地使用權后，仍然以甲方名義自主開發利用等，甲方必須無條件配合。出售樓房過程中的一切稅費全部由乙、方全部承擔。乙、丙兩方必須按其銷售樓房價款總額的2‰交納管理費給甲方。甲方先期用蓼城壹號小區4號樓和6號樓及1、2號樓商業門面房在固始縣農村商業銀行抵押貸款3500萬元，甲方應于2017年1月14日前負責解除抵押。五、甲方保證對蓼城壹號住宅樓小區1、2、3、4號四棟樓房及所用土地在抵付給乙、丙方前享有絕對所有權和處分權，另外，甲方保證除本協議第五條抵押貸款外，無其他抵押貸款及其他債權債務。甲方同時保證其在經營期間所產生的債權債務及遺留問題與該四棟樓無關。六、乙、丙兩方在獲得上述四棟樓房所有權及土地使用權后，在開發利用期間所產生的債權債務與甲方無關。七、各方如有補充協議，必須以文字形式另行協商簽訂，補充協議與本合同具有同等效力。上述協議經甲、乙、丙三方簽字蓋章后即具有法律效力，一方違反此協議，支付給對方違約金1000萬元。2015年3月26日，原、被告三方經自行協商，又簽訂了《補充協議》，該《補充協議》約定：一、2014年12月30日簽訂的《協議書》中的第一條中關于工程價款的結算變更為：甲乙雙方約定按2008定額決算，據實結算。二、2014年12月30日簽訂《協議書》中第五條“另外甲方保證除本協議第五條抵押貸款外”中的“第五條抵押貸款”指的是《協議書》中的第四條抵押貸款。三、新增一條為“甲乙丙三方在銷售處置該土地及所建房屋涉及在固始縣農村商業銀行抵押部分，在解除抵押之前須征得銀行的同意。”四、2014年12月30日簽訂《協議書》中的其余條款不變。因被告佳旺公司在協議履行過程中不主動配合原告，二原告向本院起訴被告，要求確認原、被告協議書的效力。2015年4月2日，本院下發（2015）固民初字第482號民事調解書，確認原告新長城公司、趙全明與被告佳旺公司于2014年12月30日所簽訂的《協議書》及雙方于2015年3月26日所簽訂的《補充協議書》合法有效。
本案在審理過程中，還查明以下事實：
一、2015年5月13日，經河南省信陽市中級人民法院調解，被告佳旺公司同意將“蓼城壹號”小區2號樓房12-18層共36套商住房總面積5495平方米以每平方米2000元價格抵付給周華學，并下發了（2015）信中法民初字第41號民事調解書。被告佳旺公司未能主動履行上述調解書約定的義務，周華學向信陽市中級人民法院申請執行，信陽市中級人民法院于2015年6月30日下發（2015）信中法執字第60-1號執行裁定書，查封了被告佳旺公司“蓼城壹號”小區2號樓12-18層36套商住房及2號樓9-11層14套商住房。
二、2015年5月15日，被告佳旺公司等因與王國良有借款糾紛，信陽市平橋區人民法院下發（2015）平民初字第01590號民事裁定書，查封了被告佳旺公司“蓼城壹號”1號樓3-19層中價值相當于900萬元的房產。
三、2015年7月10日，被告佳旺公司等因與熊金鳳、李華、陸鑫、蔡秀紅、蔡玉紅、展如堂有民間借貸糾紛，信陽市浉河區人民法院下發了（2015）信浉民初字第1785、1849、1850、1851、1852、1853號民事裁定書，查封了被告佳旺公司“蓼城壹號”小區2號樓8層801、802、803號房屋及2號樓9層901、902、903、904號房屋。
四、2015年6月29日，被告佳旺公司等因與何春梅產生民間借貸糾紛，信陽市浉河區人民法院下發（2015）信浉民初字第1681號民事裁定書，查封了被告佳旺公司“蓼城壹號”一期一單元7001、1102、1201、1202、1302、1602號房屋和三單元1305號房屋。
五、2015年6月29日，被告佳旺公司等因與何玲、楊林、王雅潔產生民間借貸糾紛，信陽市浉河區人民法院下發（2015）信浉民初字第1678、1685號民事裁定書，查封了被告佳旺公司“蓼城壹號”一期二單元903、904、1003、1004、1103、1204、1303、1503、1504、1603、1604號房屋和三單元1505、1605號房屋。
六、2015年6月29日，被告佳旺公司等因與何維軍、孫華、陳晨、姚瑤產生民間借貸糾紛，信陽市浉河區人民法院下發（2015）信浉民初字第1677、1680、1682、1684號民事裁定書，查封了被告佳旺公司“蓼城壹號”一期三單元1005號房屋。
七、2015年6月29日，被告佳旺公司等因與陳長蘭、陳果產生民間借貸糾紛，信陽市浉河區人民法院下發（2015）信浉民初字第1679、1683號民事裁定書，查封了被告佳旺公司“蓼城壹號”一期三單元706、1006、1205號房屋。
八、被告佳旺公司在河南固始農村商業銀行貸款3500萬元，并用二原告承建的部分房屋作抵押，二原告為了工程順利施工，在被告佳旺公司未能正常償還貸款利息時，為被告佳旺公司墊付了貸款利息2597120元（截止到2015年10月30日）。
九、被告佳旺公司因欠他人欠款未還，導致二原告在被告佳旺公司賬戶上的房屋銷售款216175.51元及90955.99元被信陽市中級人民法院凍結，影響了二原告的工程建設及房屋銷售。
上述事實，有下列證據證實：1、（2015）固民初字第482號民事調解書；2、（2015）信中法民初字第41號民事調解書、（2015）信中法執字第60-1號執行裁定書、查封公告、周華學與被告佳旺公司等達成的調解協議；3、（2015）平民初字第01590號民事裁定書、協助執行通知書、查封公告；4、（2015）信浉民初字第1785、1849、1850、1851、1852、1853號民事裁定書、協助執行通知書；5、（2015）信浉民初字第1681號民事裁定書、協助執行通知書；6、（2015）信浉民初字第1678、1685號民事裁定書、協助執行通知書；7、（2015）信浉民初字第1677、1680、1682、1684號民事裁定書、協助執行通知書；8、（2015）信浉民初字第1679、1683號民事裁定書、協助執行通知書；9、貸款利息收回憑證15張；10、民事答辯狀、庭審筆錄等。
本院認為，被告佳旺公司因拖欠原告新長城公司工程款及原告趙全明個人欠款，與二原告簽訂《協議書》及《補充協議書》，上述《協議書》及《補充協議書》雙方在履行過程中發生糾紛后，經本院審理，雙方以調解方式再次確認該《協議書》及《補充協議書》合法有效，為此，雙方均應嚴格履行協議約定的各項義務。被告佳旺公司在與他人產生債務糾紛后，自愿與債權人達成協議，將已經抵付給原告的樓房又抵付給他人，同時，被告佳旺公司因為未能處理好與其他多人的債務，導致抵付給原告的多套房屋被法院查封、用于收取房屋銷售款的銀行賬戶被凍結，被告佳旺公司的上述行為已構成違約，影響了原告的開發及銷售，給原告造成了一定的損失，故二原告要求被告賠償違約金，本院應予支持，但要求按照協議約定賠償1000萬元違約金過高，根據公平原則，本院酌定為500萬元。被告佳旺公司在未能及時償還其拖欠的銀行貸款利息時，二原告為了保證工程順利建設，為被告墊付的銀行貸款利息2597120元，被告佳旺公司應當償還。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民法通則》第八十四條的規定，判決如下：
一、被告河南省佳旺房地產開發有限公司于本判決生效后十日內賠償原告河南新長城建設有限公司、趙全明違約金500萬元，并同時支付原告趙全明為其墊付的銀行貸款利息2597120元。
二、駁回原告河南新長城建設有限公司、趙全明其他訴訟請求。
案件受理費98331元，申請保全費5000元，合計103331元，二原告負擔33351元，被告負擔69980元。
被告如未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀及副本，同時預交二審訴訟費98331元，上訴于河南省信陽市中級人民法院。
審 判 長 聶士峰
審 判 員 呂 品
人民陪審員 祝尊兵
二〇一六年二月二十三日
書 記 員 萬曼曼