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深圳市古玩城文物監管物品有限公司、深圳市深華物業集團有限公司租賃合同糾紛及用益物權糾紛二審民事判決書
時間：2021年04月26日 來源： 作者： 瀏覽次數：4657 收藏[0]廣東省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2020）粵民終1524號
上訴人（一審被告、反訴原告）：深圳市古玩城文物監管物品有限公司，住所地廣東省深圳市羅湖區黃貝嶺商城。
法定代表人：卓少東，董事長。
委托訴訟代理人：宋陽，萬商天勤（深圳）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：孫伊璇，萬商天勤（深圳）律師事務所律師。
上訴人（一審第三人）：深圳市深華物業集團有限公司，住所地廣東省深圳市羅湖區北斗路文華花園六角樓3樓。
法定代表人：沈四光，總經理。
委托訴訟代理人：羅振鵬，該公司員工。
委托訴訟代理人：蔡春雷，廣東華商（龍崗）律師事務所律師。
被上訴人（一審原告、反訴被告）：廣州粵海粵投企業服務有限公司深圳分公司，住所地廣東省深圳市羅湖區沿河北路2022號東深供水局辦公樓四樓。
負責人：劉明健。
委托訴訟代理人：鄒小珊，男，該公司員工。
委托訴訟代理人：熊武政，北京德恒（深圳）律師事務所律師。
被上訴人（反訴被告）：廣州粵海粵投企業服務有限公司，住所地廣州市越秀區東風東路555號18樓。
法定代表人：李慧薇，董事長。
委托訴訟代理人：鄒小珊，男。
委托訴訟代理人：熊武政，北京德恒（深圳）律師事務所律師。
一審第三人：深圳市黃貝嶺靖軒實業股份有限公司，住所地廣東省深圳市羅湖區黃貝街道深圳市羅湖區深南東路1002號黃貝嶺辦公大樓。
法定代表人：張偉明，董事長。
上訴人深圳市古玩城文物監管物品有限公司（以下簡稱古玩城公司）、上訴人深圳市深華物業集團有限公司（以下簡稱深華物業公司）與被上訴人廣州粵海粵投企業服務有限公司深圳分公司（以下簡稱粵海粵投深圳分公司，原廣州創熙物業管理有限公司深圳分公司，以下簡稱創熙深圳分公司）、被上訴人廣州粵海粵投企業服務有限公司（以下簡稱廣州粵海粵投公司，廣州創熙物業管理有限公司，以下簡稱創熙公司）及一審第三人深圳市黃貝嶺靖軒實業股份有限公司（以下簡稱黃貝嶺公司）租賃合同糾紛及用益物權糾紛一案。古玩城公司、深華物業公司不服廣東省深圳市中級人民法院（以下簡稱一審法院）作出的（2018）粵03民初4489號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年6月24日立案后，依法組成合議庭，進行了審理。上訴人古玩城公司的委托訴訟代理人宋陽，上訴人深華物業公司的委托訴訟代理人蔡春雷，被上訴人粵海粵投深圳分公司、被上訴人廣州粵海粵投公司的共同委托訴訟代理人熊武政、鄒小珊到庭參加訴訟，一審第三人黃貝嶺公司經本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
古玩城公司上訴請求：1.判令撤銷深圳市中級人民法院(2018)粵03民初4489號《民事判決書》2.判令駁回粵海粵投深圳分公司的第二項訴訟請求和第四項訴訟請求；3.判令粵海粵投深圳分公司向古玩城公司支付在訟爭租賃土地上興建物業的投資補償款共計15800萬元；4.判令本案一審、二審的訴訟費用全部由粵海粵投深圳分公司承擔。事實與理由：一、一審判決部分事實認定不清，粵海粵投深圳分公司第二項、第四項訴訟請求中涉及的1745平方米土地和地上建筑物的合法權利人是本案原審第三人深華物業和黃貝嶺公司，而不是粵海粵投深圳分公司。一審判決認定該土地的權利人是粵海粵投深圳分公司，且判令古玩城公司向粵海粵投深圳分公司返還該土地是錯誤的。首先，粵海粵投深圳分公司主張的1745平方米土地中的686平方米土地的權利人是深華物業公司，而不是粵海粵投深圳分公司。該公司是原國有企業“深圳市深華集團有限公司”的下屬公司，按照深圳市城市規劃設計管理局對紅線土地的統建，該部分土地在深華物業公司統建的土地紅線范圍內，深華物業公司在國企改制前按照合法程序取得了涉案土地西側的建設權和使用權，截至目前，深圳市深華集團有限公司和深華物業公司均未被深圳市規劃和國土資源局等相關政府部門告知過該土地已被收回或通過合法程序將該土地使用權流轉至其他企業，粵海粵投深圳分公司也未能提供任何相關證據，僅以其2003年獲得的土地證附圖證明該土地歸其所有。古玩城公司認為，上述686平方米土地的權屬應當由深圳市規劃和國土資源局依法認定，并通過法律程序和國有資產流轉等程序完善相關的確權手續。但一審法院未對相關事實進行核查，也未依法向深圳市規劃和國土資源局發出調查詢證函予以確認，僅憑粵海粵投深圳分公司提交的土地證附圖即認定該686平方米的土地使用權屬于粵海粵投深圳分公司是錯誤的。其次，關于涉案的1745平方米土地，粵海粵投深圳分公司從未向古玩城公司主張過權利，也未與古玩城公司簽署任何形式的租賃合同。一審判決判令古玩城公司向粵海粵投深圳分公司返還該土地，缺乏合同依據。上述土地中的686平方米土地，古玩城公司自1999年10月1日與深華物業簽署租賃合同，承租期限至2020年9月30日，該合同正常履行至今；其余1059平方米土地，自1998年12月1日至今一直由黃貝嶺公司出租給古玩城公司，合同期限至2020年11月30日，該合同也在正常履行中。古玩城公司始終依約向深華物業公司、黃貝嶺公司支付租金。一審法院直接判決古玩城公司將該土地退還粵海粵投深圳分公司，并向粵海粵投深圳分公司支付土地占用費，缺乏事實和法律依據。二、古玩城公司的反訴請求具有充分的事實和法律依據，一審判決駁回古玩城公司的全部反訴請求是錯誤的。（一）古玩城公司的反訴請求具有合同依據,按照古玩城公司和粵海粵投深圳分公司簽署的租賃合同第七條第2款的約定“合同終止時古玩城公司所建設施由雙方另行協商”。“另行協商”的標的物是古玩城公司所建設施，即目前的古玩城地上建筑物，雙方無法就此達成明確的方案，租賃期限到期后，雖經古玩城公司多次要求，粵海粵投深圳分公司始終拒絕與古玩城公司進行合同約定的“另行協商”。（二）深圳古玩城建筑群是經合法報批的臨時建筑，并非擅自而為的違章建筑，其所有權歸屬于古玩城公司，租賃合同到期后該等建筑物如何處置應依合同約定。（三）20年來為古玩城的發展投入了大量的資金、人力和物力，解決了大批下崗職工的再就業難題，現有商戶500余戶，涉及近萬人的生存。租賃合同的終止和無條件退出不僅將給古玩城公司帶來巨大的、不可估量的經濟損失，同時，也將因上萬人的生存困境，對社會穩定造成一定的不利影響。綜上所述，古玩城公司請求本院依法判決支持其上訴請求。
粵海粵投深圳分公司、廣州粵海粵公司對古玩城公司的上訴辯稱，1.案涉的1745平方米的土地在2003年已經核發了房產證，但一直被古玩城公司非法占有和使用，其公司多次向古玩城公司要求返還土地都置之不理。2.古玩城公司和深華物業公司，對于粵海粵投深圳分公司提交的包括土地使用權證的三性是予以確認的。3.粵海粵投深圳分公司多次向古玩城公司要求支付土地使用權的租金。在2012年3月、5月還專門形成了會議紀要，以函件的形式向古玩城公司主張1745平方米的租金，但古玩城公司都沒有支付。3.上述1745土地中，古玩城公司主張有686平方米土地屬于深華物業公司所有，該主張不能對抗權屬證明，請求駁回古玩城公司的上訴請求。
深華物業公司對古玩城公司上訴述稱，同意古玩城公司的上訴意見。
黃貝嶺公司未到庭，亦未作書面答辯。
深華物業公司上訴請求：1.判令撤銷深圳市中級人民法院（2018）粵03民初4489號民事判決；2.判令駁回粵海粵投深圳分公司的第二項訴訟請求返還1745平方米土地中涉及深華物業公司的686平方米土地；3.判令駁回粵海粵投深圳分公司第四項訴訟請求支付占用1745平方米土地中涉及深華物業公司686平方米土地的占用費1398336.912元（根據686平方米與1745平方米的比例計算）；4.判令二審案件訴訟費用全部由粵海粵投深圳分公司負擔。事實與理由：一、粵海粵投深圳分公司主張的1745平方米土地中的686平方米土地權利人是新秀村小區全體業主，而不是粵海粵投深圳分公司。涉案土地在深圳市城市統建紅線范圍內，截至目前，建筑所有的深華物業公司、新秀村小區權利人未被深圳市規劃和國土資源局等相關政府部門告知過該土地已被收回或通過合法程序將該土地使用權流轉至其他企業，粵海粵投深圳分公司也未能提供任何相關證據，僅以其2003年獲得的土地證附圖證明該土地歸其所有。鑒于當時規劃部門已對新秀村小區統建范圍的相關坐標進行確認，涉案土地產生紅線重疊問題及其權屬應當由深圳市規劃和國土資源局依法解釋及認定。一審法院未對相關事實進行核查，也未依法向深圳市規劃和國土資源局發出調查詢證函予以確認，僅憑粵海粵投深圳分公司提交的土地證附圖即認定該686平方米的土地使用權屬于粵海粵投深圳分公司，缺乏充分的事實依據。二、深華物業公司在686平方米涉案土地上合法投資建設一層建筑，收益彌補新秀村小區物業管理費不足。深華物業公司是原國有企業，在當時國有體制下，按照合法程序取得了涉案土地西側的建設權和使用權，運營收益解決上級公司建設時對前期物業管理的收入不足，確保深華物業公司正常運營小區物業管理。一審法院判決粵海粵投深圳分公司據此獲得涉案土地占用費，損害了新秀村小區全體業主和深華物業公司的利益。三、粵海粵投深圳分公司主張1745平方米土地中涉及深華物業公司686平方米土地占用費訴訟時效已過。因深圳市規劃和國土資源局未向深華物業公司、新秀村小區公示或出示相關土地征收、收回或紅線調整文件，深華物業公司的686平方米建筑使用人古玩城公司均不知情，相關權利人亦末書面主張，據此，涉及深華物業公司土地的占用費計算不能以粵海粵投深圳分公司獲得產權證書之日起算；另，自法院受理本案前的土地占用費，粵海粵投深圳分公司末在法定訴訟時效期間行使，故該部分占用費也已超過法定的訴訟時效。四、1745平方米土地系本案租賃合同之外土地，其公司與另外一個房屋的產權所有人確認糾紛案件已向羅湖區人民法院提起了另案訴訟，請求本案中止審理。綜上所述，深華物業公司請求本院依法判決支持其上訴請求。
粵海粵投深圳分公司、廣州粵海粵公司對深華物業公司的上訴辯稱，1.深華物業沒有任何證據證明案涉的1745個平方土地使用權登記是存在任何問題。根據物權法的第17條的規定，不動產權屬證書是權利人享有不動產物權的證明，不動產權屬證書記載的事項應該以不動產登記簿記載不一致的，除有證據證明不動產登記有錯誤的,以不動產登記簿為準。深華物業公司提交的證據完全不足以證明1745平方米的土地的物權登記存在錯誤，因此，物權登記完全是合法有效的。2.深華物業公司主張1745平方米其中的686平方米的土地占用費已經過訴訟時效的問題。首先土地占用費是古玩城公司支付的，與深華物業是沒有任何關聯，也沒有任何利益的關系。其次，土地占用費一直處于拖延狀態，根據最高人民法院關于訴訟時效的司法解釋，分期按月支付的訴訟時效是以最后一個月的時間來進行起算，本案未超過訴訟時效。請求本院駁回深華物業公司的上訴請求。
古玩城公司同意深華物業公司的上訴請求。
黃貝嶺公司未到庭，亦未作書面答辯。
粵海粵投深圳分公司向一審法院起訴請求：1.判令古玩城公司立即搬離位于對港供水管面新湖路以南、新秀路以北路段的租賃土地（土地面積總計為19915平方米，其中，編號2101合同的租賃土地面積為7915平方米，編號2103合同的租賃土地面積為12000平方米），并將該地塊恢復原狀，交回粵海粵投深圳分公司；2.判令古玩城公司立即搬離其占用的對港供水管面1999年紅線與2003年紅線之間的土地，土地面積為1745平方米，將該地塊恢復原狀，交回粵海粵投深圳分公司；3.判令古玩城公司支付交回19915平方米土地之前、違法占用期間的土地占用費，按照雙方合同約定最后一個月的租金標準264215元計算，暫計至2016年6月27日的占用費金額為2113720元（自2015年10月28日起算，最終數額應計算至古玩城公司實際搬離之日）；4.判令古玩城公司支付自2006年6月2日起占用1745平方米土地的土地占用費3556994.04元（參照雙方合同約定的租金標準計算，暫計至2016年6月27日的占用費金額，最終數額應計算至古玩城公司實際搬離）；5.判令古玩城公司承擔本案全部訴訟費用。
古玩城公司提出反訴請求,1.判令粵海粵投深圳分公司、廣州粵海粵投公司向古玩城公司支付在本訴訟爭租賃土地上興建物業的投資補償款共計15800萬元；2.判令反訴費用由粵海粵投深圳分公司、廣州粵海粵投公司承擔。
一審法院認定事實：一、關于本案租賃土地1999年9月20日，深圳市東深養殖有限公司與古玩城公司的前身深圳市黃貝嶺再就業商城（以下簡稱再就業商城）簽訂兩份租賃合同，約定深圳市東深養殖有限公司將新湖路以南、新秀路以北，分別為7915平方米及13000平方米的土地租賃給再就業商城使用。租期為1999年1月1日起至2009年12月31日止。
2003年2月28日，深圳市東深實業開發有限公司（以下簡稱東深實業公司）與再就業商城（乙方）簽訂兩份《租賃合同》（編號分別為2101、2103），約定東深實業公司將位于新湖路以南、新秀路以北的土地租賃給再就業商城用于再就業商鋪開發經營及建設休閑廣場。其中，2101號合同涉及土地面積7915平方米，2103號合同涉及土地面積12000平方米，租期均自2003年1月1日起至2015年10月27日止，最后一年的租金標準分別為180304元、71539元。合同還約定了其他事項。
2005年1月1日，深圳市東深投資控股有限公司（以下簡稱東深投資公司）（甲方）與再就業商城（乙方）簽訂兩份《租賃合同》（編號分別為2101、2103），約定的租賃范圍、租金標準與前述2003年2月28日合同一致，租期自2005年1月1日起至2015年10月27日止。合同的第七條均約定：“1.在租賃期限內，如再就業商城需對所建設施、休閑廣場進行改建，須事先向東深投資公司提交改建設計方案并征得東深投資公司同意，費用再就業商城負責；2.合同終止時，再就業商城所建設施雙方另行協商；3.再就業商城自行負責所有投資費用，并負責向有關部門辦理臨時建筑、消防、衛生、工商等一切手續，有關費用由再就業商城負責；……12.租賃期滿，本合同自然終止。若再就業商城需要續租，應提前3個月向東深投資公司書面提出。在同等條件下，再就業商城有續簽合同的優先權。再就業商城在租賃期滿或合同提前終止時，須于租賃期滿或終止之日前搬遷完畢；……17.如遇國家征地或粵港供水工程用地需要，東深投資公司提起兩個月（此間免租）通知再就業商城，再就業商城必須無條件搬遷，東深投資公司不作任何賠償，本租賃合同終止。國家對地上附著物的賠償屬再就業商城投資自建的，歸再就業商城所有。”合同還約定再就業商城依據2003年2月28日與東深實業公司簽訂的租賃合同的履約保證金轉為該合同履約保證金；合同自雙方簽章后生效，原2003年2月28日簽訂的租賃合同在該合同生效之日起廢止。東深實業公司在該兩份合同上簽章確認。
2011年8月10日，東深投資公司（原出租方）、粵海粵投深圳分公司（新出租方）、深圳市凌陽實業發展有限公司（以下簡稱凌陽公司）（原承租方的主辦單位、實際控制人）、古玩城公司（新承租方）簽訂兩份《租賃合同補充協議》（編號分別為2101、2103），約定前述2005年1月1日簽訂的租賃合同出租方變更為粵海粵投深圳分公司，由粵海粵投深圳分公司承受原租賃合同出租方權利義務，原租賃合同承租方變更為古玩城公司，由古玩城公司承受原租賃合同承租方權利義務。協議還約定，該協議與原租賃合同不一致的，以該協議為準。
2011年8月20日、2013年12月20日、2014年11月20日，粵海粵投深圳分公司三次向古玩城公司發送《溫馨提示》，內容為：“一、根據租賃合同的約定，在租賃合同到期后，我司將收回租賃物業、租賃土地。二、請貴司提前考慮合同到期后的有關搬遷事宜；因貴司未能按約定的時間完成搬遷而造成的一切責任和損失，均由貴司承擔。三、在余下的合同有效期內，請貴司勿盲目樂觀投資、以免造成不必要的損失。”
二、關于本案租賃范圍之外的土地
廣東粵港供水有限公司于2016年6月29日作出《聲明與授權》，確認其將Ｈ123-××7號宗地委托給粵海粵投深圳分公司負責租賃、管理，并聲明粵海粵投深圳分公司有權以其自身名義開展與租賃物有關的各項活動。
粵海粵投深圳分公司主張涉案租賃土地及古玩城公司占用的1745平方米合同外土地均在宗地號Ｈ123-××7地塊紅線范圍內，并為此提交了《房地產證》（深房地字第××號，含附圖）及附圖的放大版本予以證明。《房地產證》顯示，宗地號Ｈ123-××7土地的權利人為廣東粵港供水有限公司，宗地面積77190.8平方米；附圖顯示，粵海粵投深圳分公司主張的1745平方米土地在地塊紅線東南邊界內側。古玩城公司、深華物業公司、黃貝嶺公司對該證據的真實性、合法性、關聯性均予以認可。但古玩城公司稱其占用的本案租賃合同外的1745平方米土地系自深華物業公司、黃貝嶺公司處承租，深華物業公司、黃貝嶺公司則各主張對其中的686平方米、1059平方米土地享有權利。
古玩城公司提交的證據顯示，其自1999年10月1日起向深華物業公司租賃羅湖區新秀市場北側48間商鋪占地面積約為686平方米的新秀商業街門店，經三次簽約，租賃合同期限至2020年9月30日止；該48間商鋪為臨時建筑，于1997年1月16日取得《臨時建筑許可證》（深規土臨許字[1997]002號）。深華物業公司在庭審中確認該臨時建筑使用期限為2年。深華物業公司還提交了深圳市規劃設計管理局出具的落款時間為1984年4月23日的（1984）城地征字第840045號《征用土地通知書》，欲證明其關聯公司征用了相關土地。通知書未列明征用范圍的土地坐標，但載明附圖1份。深華物業公司所提供圖紙未顯示與通知書的關聯性，圖上可見建設于1997年的“新秀村商業街”的記載。
此外，古玩城公司曾于1998年11月20日與黃貝嶺公司簽訂《土地租賃合同》，承租黃貝嶺公司位于沿河北路旁600平方米空地（原其樂鐘表廠廠房旁）用于投資建筑臨時建筑物，租期自1998年12月1日起至2006年11月30日止。2012年12月1日，雙方又簽訂《房屋租賃合同書》，約定黃貝嶺公司將黃貝嶺大園工業區共8棟房屋共計29923.93平方米，出租給古玩城公司作辦公、商業、倉庫用途使用，租期自2012年12月1日起至2020年11月30日止。根據《房地產證》（深房地字第××號）記載，宗地號Ｈ123-××號土地的權利人為黃貝嶺公司，地上房屋共8棟，分別為黃貝嶺大園工業區1至8棟。所附紅線圖顯示，Ｈ123-××號宗地在Ｈ123-××7號宗地西北方向，二者相鄰。黃貝嶺公司還就租賃物權屬問題作出過《關于深圳古玩城Ａ棟及路面情況說明》。
古玩城公司于2014年8月27日就古玩城臨時建筑（8棟）項目取得《深圳市羅湖區臨時建設工程規劃許可證》（深羅臨建許字LH2014002號）。許可證載明項目用地位置為廣東粵港供水有限公司H122-0017地塊，備注“該臨時建筑不得采用現澆鋼筋混凝土等永久性結構形式。A棟及G棟批準使用時間為2014年8月22日到2016年8月21日止；B、C、H、E3、E4、F棟批準使用時間從2014年8月28日到2015年10月27日止”，注意事項第3點為“本臨時建設工程使用期兩年，使用期滿或城市建設需要時必須無條件拆除。如需延期，須經核發機關批準。”
根據古玩城公司提交的其所制《深圳古玩城總平面圖》，古玩城A棟、G棟處于本案租賃土地的外側，為方向相對的兩端，其中G棟的部分面積在該圖標明的東深區域紅線范圍內。粵海粵投深圳分公司主張租賃合同外的1745平方米即為G棟所在區域。
三、合同履行情況
涉案租賃土地自前述租賃合同簽訂后，由承租方持續使用至今。粵海粵投深圳分公司在庭審中確認涉案租賃土地在交付使用時存在建筑物。租期屆滿后，因古玩城公司以粵海粵投深圳分公司未對其所興建物業進行補償為由拒絕搬離涉案土地，粵海粵投深圳分公司遂訴至法院，提起本案訴訟。
一審法院認為，本案為租賃合同糾紛及用益物權糾紛。根據雙方訴訟請求，本案的爭議焦點在于：一、古玩城公司是否應向粵海粵投深圳分公司返還租賃土地；二、古玩城公司是否應向粵海粵投深圳分公司返還雙方租賃合同范圍外的1745平方米土地；三、古玩城公司是否應向粵海粵投深圳分公司支付土地占有使用費及計付標。
關于古玩城公司是否應返還租賃土地。根據《中華人民共和國合同法》第二百三十五條規定，租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。本案古玩城公司與粵海粵投深圳分公司之間租賃合同約定的租賃期間已于2015年10月27日屆滿，合同亦明確約定古玩城公司須于租賃期滿前搬遷完畢，現粵海粵投深圳分公司訴請古玩城公司搬離租賃土地，符合法律規定亦有合同依據，該院予以支持。雖依據法律及合同約定古玩城公司在同等條件下享有優先承租權，但粵海粵投深圳分公司并未將涉案土地另行出租，亦無意愿繼續出租涉案土地，古玩城公司要求繼續承租土地而拒絕搬離，缺乏事實依據且有違締約自由原則，該院不予采納。
粵海粵投深圳分公司要求古玩城公司對土地恢復原狀后返還，但一方面，租賃合同對返還時是否恢復原狀及原狀如何并無約定，另一方面，承租人承租土地多年且在租期之內利用土地進行建設亦經過出租人同意，租賃物使用后的狀態顯然不可能仍為原狀，粵海粵投深圳分公司要求古玩城公司返還土地時應恢復土地原狀的主張，缺乏事實和法律依據，該院不予支持。
關于古玩城公司是否應向粵海粵投深圳分公司返還租賃合同外的1745平方米土地。從查明事實看，各方對于古玩城公司所占用的其與粵海粵投深圳分公司租賃合同外的1745平方米面積位于深房地字第××號房地產證所載Ｈ123-××7地塊紅線范圍內的東南邊線處并無異議。古玩城公司辯稱其中的1059平方米系自黃貝嶺公司處承租，屬黃貝嶺公司所有，但其所提供的租賃合同及房地產權屬證書均表明，其承租的黃貝嶺公司Ｈ123-××號地塊及建筑位于本案Ｈ123-××7宗地的西北方向，與Ｈ123-××7宗地相接處為古玩城臨時建筑群中的Ａ棟區域，黃貝嶺公司出具的《關于深圳古玩城Ａ棟及路面情況說明》亦印證了這一點。從古玩城公司所提供的古玩城建筑群平面圖可以看出，黃貝嶺公司主張權利的Ａ棟地塊范圍與本案1745平方米土地所處Ｇ棟位置不屬同一區域，且二者位于Ｈ123-××7宗地方向相對的兩側，并未相接，更無重合之處，古玩城公司承租黃貝嶺公司土地的事實與本案爭議無關。
對于深華物業公司主張享有權利的686平方米土地，深華物業公司并未能提交相關權屬證明。深規土臨許字[1997]002號《臨時建筑許可證》載明的新秀村臨時商業街使用期僅為兩年，并無證據證明其延期使用已得到主管部門核準，而（1984）城地征字第840045號《征用土地通知書》既非權屬證明，從內容看亦不能確認與本案爭議土地范圍的關聯性，深華物業公司據此主張土地權利，該院不予采信。
因古玩城公司對其占用Ｈ123-××7宗地紅線范圍內1745平方米土地并未能提供合法有效的權利依據，粵海粵投深圳分公司依據土地權利人的授權要求其返還占用的相應土地，該院予以支持。粵海粵投深圳分公司并未舉證證明土地原狀如何，其要求古玩城公司對土地恢復原狀，缺乏事實依據，該院予以駁回。
關于土地占有使用費及計付標準。古玩城公司至今仍占用租賃合同土地，粵海粵投深圳分公司訴請其依據合同期滿前最后一期租金標準計付占用使用費，古玩城公司對此亦無異議，該院予以認可。合同約定的租期內最后一期租金標準分別為180304元/月、71539元/月，共計251843元/月，粵海粵投深圳分公司請求古玩城公司以此標準向粵海粵投深圳分公司支付租賃期滿之后的占有使用費，古玩城公司亦無異議，該院予以支持。古玩城公司應以此標準計付自租賃期間屆滿次日2015年10月28日起至本判決確定的搬離之日止的占用使用費。因粵海粵投深圳分公司對合同外1745平方米土地的建設并無貢獻，故該部分占用費標準該院參照雙方合同中租金標準較低的2103號合同對于休閑廣場租金標準的約定予以確定。經核算，該1745平方米土地截止2014年12月31日止的占用費共計821897.19元，2015年1月1日起至本判決確定的搬離之日止的占用費按10402.96元/月計算，對超過該標準計算的部分，該院予以駁回。
對于古玩城公司反訴粵海粵投深圳分公司應對其承租期間所興建物業予以補償的請求，該院不予支持，理由如下：一、古玩城公司的請求缺乏合同依據。雙方所簽租賃合同并無“出租人應對承租人所建設施予以補償”的約定內容，雖雙方在合同中表示“合同終止時，乙方所建設施雙方另行協商”，但從文義看，雙方同意對“設施”另行協商并不等同于對“設施補償標準”另行協商，是否補償并不明確，仍屬于尚待協商的內容。從本案查明的事實看，雙方此后并未就設施問題協商一致，至今也沒有達成對設施予以補償的約定。而古玩城公司援引的合同第七條第17款“如遇國家征地或粵港供水工程用地需要，甲方提前兩個月（此間免租）通知乙方，乙方必須無條件搬遷，甲方不作任何賠償，本租賃合同終止。國家對地上附著物的賠償屬于乙方投資自建的，歸乙方所有”的約定，既不適用于本案情形，亦不能作為請求賠償或補償的依據。首先，該款約定的是合同租賃期內，因國家征地及供水工程用地需要，粵海粵投深圳分公司提前終止合同的法律后果。而本案合同已履行至期滿，并非提前終止，故本案無適用該條的事實基礎。其次，該款約定的提前終止情形下，粵海粵投深圳分公司亦不負有補償或賠償義務。相反，該款明確約定“乙方必須無條件搬遷，甲方不作任何賠償”。古玩城公司僅在國家征地且對其所建地上附著物予以賠償的情況下，可請求地上附著物的補償款歸其所有，并不能請求粵海粵投深圳分公司對其進行賠償。本案不存在國家征地且對地上物業予以賠償的事實，古玩城公司要求粵海粵投深圳分公司賠償或給付賠償款，均缺乏依據。二、根據合同履行情況和設施利用狀況，粵海粵投深圳分公司無需補償。古玩城公司在租賃物上興建物業，其實質是為自身經營進行的投資，根據合同第七條第3款的約定，所有投資費用應由古玩城公司自行負責。雙方合同約定的租賃期限至2015年10月27日止，粵海粵投深圳分公司在租賃期限屆滿前四年開始即已向古玩城公司反復明確雙方合同不再續期，提示其建設風險，古玩城公司作為自主經營主體即應在此基礎上考慮投入產出的比例問題，自擔經營風險。古玩城公司承租涉案土地將近二十年，其前期建設客觀上已實現租賃期內的利用目的，而至2016年8月21日，古玩城公司后期興建的臨時建筑群亦已全部超過允許使用期限。古玩城公司的投入均依法實現了其預期利用價值，并無損失可言。根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十四條第二款規定，臨時建設應當在批準的使用期限內自行拆除。古玩城臨時建筑群使用期限已經屆滿，未經批準延期不得繼續使用，粵海粵投深圳分公司也明確不利用、要求拆除，故古玩城公司興建物業亦并未使粵海粵投深圳分公司獲益。由上，粵海粵投深圳分公司既未導致古玩城公司合法利益受損，亦沒有從其興建物業中收益，從誠實守信公平履約的角度，粵海粵投深圳分公司也無需對古玩城公司興建物業予以補償。
綜上所述，粵海粵投深圳分公司訴請古玩城公司返還租賃土地及占用土地并支付占有使用費，具有事實和法律依據，古玩城公司依法應及時返還土地，并按照該院核算標準支付占有使用費。古玩城公司反訴請求粵海粵投深圳分公司、廣州粵海粵投公司對其興建物業予以補償，理據不足，該院不予支持，其為此提出的工程造價鑒定申請已無必要，該院不予準許。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百三十五條，《中華人民共和國物權法》第三十四條、第三十七條、第一百三十五條、第一百三十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定，廣東省深圳市中級人民法院于2020年3月16日作出（2018）粵03民初4489號民事判決如下：
一、深圳市古玩城文物監管物品有限公司應于本判決生效之日起三十日內向廣州粵海粵投企業服務有限公司深圳分公司返還雙方之間2101、2103號《租賃合同》約定的租賃土地；
二、深圳市古玩城文物監管物品有限公司應于本判決生效之日起三十日內向廣州粵海粵投企業服務有限公司深圳分公司返還其占用的租賃合同范圍外的1745平方米土地（以Ｈ123-××7宗地紅線范圍為限）；
三、深圳市古玩城文物監管物品有限公司應于本判決生效之日起三十日內向廣州粵海粵投企業服務有限公司深圳分公司支付土地占有使用費（租賃合同范圍內土地占有使用費按251843元/月，自2015年10月28日起計至本判決確定的搬離之日止；1745平方米合同外土地，截止2014年12月31日止的占用費共計821897.19元，之后的占用費按10402.96元/月，自2015年1月1日起計至本判決確定的搬離之日止）；
四、駁回廣州粵海粵投企業服務有限公司深圳分公司其他訴訟請求；
五、駁回深圳市古玩城文物監管物品有限公司全部反訴請求。
一審案件訴訟費人民幣51494元及財產保全費5000元，由廣州粵海粵投企業服務有限公司深圳分公司負擔16948.20元，深圳市古玩城文物監管物品有限公司負擔39545.80元；反訴受理費415900元，由深圳市古玩城文物監管物品有限公司負擔。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本院二審期間，粵海粵投深圳分公司向本院提交了新的證據材料：1.工商登記的營業執照，擬證明創熙深圳分公司、創熙公司兩公司名稱的變更。2.案涉地塊的檔案材料（深圳市房地產初始登記申請表、轉移登記申請書，房地產證及訴爭1745平方米的紅線圖）。擬證明涉案地塊在2000年由當時的深圳市規劃與國土資源局出讓給廣東粵港供水有限公司的前身廣東省東江深圳供水工程管理局，并在2003年變更登記至廣東粵港供水有限公司名下。
古玩城公司對上述證據質證認為：（1）對粵海粵投深圳分公司提交的工商營業執照沒有意見；（2）對案涉地塊的檔案材料未提交書面的質證意見，但古玩城公司在庭審時陳述該1745平方米的土地有686平方米的土地權屬是深華物業公司的。
深華公司對上述證據質證認為：（1）對粵海粵投深圳分公司提交的工商營業執照沒有意見；（2）案涉地塊的檔案材料未提交質證意見。
本院對上述證據的真實性、合法性、關聯性予以確認。
本院二審期間，在古玩城從事經營的商家周健、陳書發等人向本院申請作為無獨立請求權第三人參加訴訟。
本院二審對一審判決的事實予以確認。另查明：創熙深圳分公司于2020年3月17日變更為粵海粵投深圳分公司、創熙公司于2020年1月22日變更為廣州粵海粵投公司。
涉案地塊（宗地號Ｈ123-××7、宗地面積77190.8平方米）于2003年8月27日登記在廣東粵港供水有限公司名下；租賃合同外的1745平方米面積位于深房地字第××號房地產證所載Ｈ123-××7地塊紅線范圍內的東南邊線。
本院認為，根據各方當事人的上訴和答辯意見歸納本案爭議的主要焦點為：一、古玩城公司是否應向粵海粵投深圳分公司返還案涉租賃土地；二、古玩城公司是否應向粵海粵投深圳分公司返還案涉租賃合同范圍外的1745平方米土地；三、關于土地占有使用費的計付時段和標準問題；四、粵海粵投深圳分公司是否應對古玩城公司所興建物業予以補償。五、本案應否追加次承租人參加訴訟。
關于古玩城公司是否應向粵海粵投深圳分公司返還案涉租賃土地的問題。根據《中華人民共和國合同法》第二百三十五條規定，租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。案涉租賃合同約定的租賃期間已于2015年10月27日屆滿，租賃合同亦明確約定古玩城公司須于租賃期滿前搬遷完畢，現粵海粵投深圳分公司訴請古玩城公司搬離租賃土地，符合法律規定亦有合同依據，本院予以支持。雖依據合同約定古玩城公司在同等條件下享有優先承租權，但粵海粵投深圳分公司并未將涉案土地另行出租，亦無意愿繼續出租涉案土地，古玩城公司要求繼續承租土地而拒絕搬離，缺乏法律依據且有違締約自由原則，一審法院不予支持并無不當。
關于古玩城公司是否應向粵海粵投深圳分公司返還案涉租賃合同外的1745平方米土地的問題。從查明事實看，各方當事人對于古玩城公司所占用的其與粵海粵投深圳分公司租賃合同外的1745平方米面積位于深房地字第××號房地產證所載Ｈ123-××7地塊紅線范圍內的東南邊線處并無異議。古玩城公司辯稱其中的1059平方米系自黃貝嶺公司處承租，屬黃貝嶺公司所有，但其所提供的租賃合同及房地產權屬證書均表明，其承租的黃貝嶺公司Ｈ123-××號地塊及建筑位于本案Ｈ123-××7宗地的西北方向，與Ｈ123-××7宗地相接處為古玩城臨時建筑群中的Ａ棟區域，黃貝嶺公司出具的《關于深圳古玩城Ａ棟及路面情況說明》亦印證了這一點。從古玩城公司所提供的古玩城建筑群平面圖可以看出，黃貝嶺公司主張權利的Ａ棟地塊范圍與本案1745平方米土地所處Ｇ棟位置不屬同一區域，且二者位于Ｈ123-××7宗地方向相對的兩側，并未相接，更無重合之處，古玩城公司承租黃貝嶺公司土地的事實與本案爭議無關。因此，古玩城公司對其占用Ｈ123-××7宗地紅線范圍內1745平方米土地并未能提供合法有效的權利依據。一審判決古玩城公司應向粵海粵投深圳分公司返還租賃合同外的1745平方米土地證據較充分，本院予以維持。
對于深華物業公司主張其享有案涉1745平方米土地中的686平方米土地使用權的問題。由于深規土臨許字［1997］002號《臨時建筑許可證》載明的新秀村臨時商業街使用期僅為兩年，并無證據證明其延期使用已得到主管部門核準，而（1984）城地征字第840045號《征用土地通知書》非權屬證明，從內容看亦不能確認與本案爭議土地范圍存在關聯性。深華物業公司雖然主張原國有上級企業深華集團及關聯企業、深圳市規劃和國土資源局并未告知深華物業公司收回土地使用權及通過合法程序將該片涉案土地流轉到其他企業，但本案并不是確權之訴，且深華物業公司對案涉1745平方米面積位于深房地字第××號房地產證所載Ｈ123-××7地塊紅線范圍內的東南邊線處并無異議。深圳市規劃和國土資源局為粵海粵投深圳分公司辦證時土地權屬是否劃分錯誤，應屬于行政審查調處范圍。因此，粵海粵投深圳分公司依據土地權利人的授權要求古玩城公司返還占用的相應土地，一審法院予以支持并無不當。深華物業公司主張享有686平方米土地的權利，但未能提交相關權屬證據證實，一審法院不予采信亦無不當。
關于土地占有使用費的計付時段和標準問題。古玩城公司所占用的粵海粵投深圳分公司租賃合同外的1745平方米土地，廣東粵港供水有限公司于2003年8月27日取得了深房地字第××號房地產證，并經土地管理部門劃入Ｈ123-××7地塊紅線范圍內的東南邊線處。因粵海粵投深圳分公司對合同外1745平方米土地的建設并無貢獻，故該部分占用費標準一審法院參照雙方合同中租金標準較低的2103號合同予以確定。經核算，該1745平方米土地從2006年6月2日至2014年12月31日止的占用費共計821897.19元；2015年1月1日起至本判決確定的搬離之日止的占用費按10402.96元／月計算，對超過該標準計算的部分，一審法院予以駁回，并無不當。深華物業公司、古玩城公司主張對其中的686平方米土地簽訂租賃合同并履行至今，古玩城公司不應向粵海粵投深圳分公司支付該部分土地占用費。因深華物業公司不是該部分土地的產權人，其已收取古玩城公司的租金，古玩城公司可另循法律途徑解決。深華物業公司上訴還主張對686平方米土地占用費的請求已超過訴訟時效的問題，因深華物業公司不是支付該土地占用費的義務主體，其主張不能對抗粵海粵投深圳分公司。深華物業公司該上訴理由不成立，本院予以駁回。
關于粵海粵投深圳分公司應否對古玩城公司所興建物業予以補償的問題。案涉租賃合同約定“合同終止時，乙方所建設施雙方另行協商”，從文義上看，雙方同意對“設施”另行協商并不等同于對“設施補償標準”另行協商，是否補償并不明確，仍屬于尚待協商的內容。從本案查明的事實看，雙方此后并未就設施補償問題協商一致，至今也沒有達成對設施予以補償的約定。而古玩城公司援引的合同第七條第17款“如遇國家征地或粵港供水工程用地需要，甲方提前兩個月（此間免租）通知乙方，乙方必須無條件搬遷，甲方不作任何賠償，本租賃合同終止。國家對地上附著物的賠償屬于乙方投資自建的，歸乙方所有”的約定，既不適用于本案情形，亦不能作為請求賠償或補償的依據。首先，該款約定的是合同租賃期內，因國家征地及供水工程用地需要，粵海粵投深圳分公司提前終止合同的法律后果。而本案合同已履行至期滿，并非提前終止，故本案無適用該條的事實基礎。其次，該款約定的提前終止情形下，粵海粵投深圳分公司亦不負有補償或賠償義務。相反，該款明確約定“乙方必須無條件搬遷，甲方不作任何賠償”。古玩城公司僅在國家征地且對其所建地上附著物予以賠償的情況下，可請求地上附著物的補償款歸其所有，并不能請求粵海粵投深圳分公司對其進行賠償。本案不存在國家征地且對地上物業予以賠償的事實，古玩城公司要求粵海粵投深圳分公司賠償或給付賠償款，均缺乏依據。第三，根據合同履行情況和設施利用狀況，粵海粵投深圳分公司亦無需補償。古玩城公司在租賃物上興建物業，其實質是為自身經營進行的投資，根據合同第七條第3款的約定，所有投資費用應由古玩城公司自行負責。雙方合同約定的租賃期限至2015年10月27日屆滿，粵海粵投深圳分公司在租賃期限屆滿前四年開始即已向古玩城公司反復明確雙方合同不再續期，提示其建設風險，古玩城公司作為自主經營主體即應在此基礎上考慮投入產出的比例問題，自擔經營風險。古玩城公司承租涉案土地將近二十年，其前期建設客觀上已實現租賃期內的利用目的，而至2016年8月21日，古玩城公司后期興建的臨時建筑群亦已全部超過允許使用期限。古玩城公司的投入均依法實現了其預期利用價值。根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十四條第二款規定，臨時建設應當在批準的使用期限內自行拆除。古玩城臨時建筑群使用期限已經屆滿，未經批準延期不得繼續使用，粵海粵投深圳分公司也明確不利用、要求拆除，故古玩城公司興建物業并未使粵海粵投深圳分公司獲益。綜上，一審法院以誠實守信公平履約的原則認定粵海粵投深圳分公司既未導致古玩城公司合法利益受損，亦沒有從其興建物業中收益，判決粵海粵投深圳分公司無需對古玩城公司興建物業予以補償并無不當，本院予以維持。古玩城公司該上訴請求理由不成立，本院予以駁回。
關于本案是否應追加次承租人參加訴訟的問題。案涉租賃合同早于2015年10月27日已屆滿，粵海粵投深圳分公司分別于2015年10月27日、12月11日已致函告知古玩城公司合同已到期。鑒于租賃關系已終止，粵海粵投深圳分公司要求古玩城公司立即搬離并返還租賃土地并無不當。本案無論租賃關系，還是土地權屬關系均與次承租人無關。次承租人是否參加訴訟，并不影響案件的實體處理。一審法院不追加次承租人參加訴訟，并無不當。本院對次承租人申請參加訴訟不予準許。
綜上所述，古玩城公司、深華物業公司上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費856535.03元，由深圳市古玩城文物監管物品有限公司負擔839150元，由深圳市深華物業集團有限公司負擔17385.03元。
本判決為終審判決。
審判長 陳小麗
審判員 鄭麗容
審判員 晏 鵬
二〇二〇年十月二十九日
書記員 吳鈺蘭