【裁判要旨】1.根據建筑法第六十一條、消防法第十三條規定，未完成竣工驗收和消防驗收的建設工程不能交付使用，但不影響當事人針對相關建設工程訂立租賃合同，以及該合同的效力。2.承租人按約定支付租金是其在租賃合同項下的主要合同義務，如遲延給付租金，則構成根本違約，應承擔違約責任。

再審申請人王子田因與被申請人榆林市榆陽區農墾農工商聯合公司（以下簡稱農墾公司）、艾宏房屋租賃合同糾紛一案，不服陜西省高級人民法院（2020）陜民終856號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

王子田申請再審稱：一、原審判決認定王子田對租賃合同解除承擔主要過錯責任，進而判令王子田承擔75%的租金和占有使用費，違反法律規定。農墾公司在合同簽訂后交付給王子田的房屋只進行了部分竣工驗收和部分消防驗收，王子田始終不能合法地將承租的房屋整體用于酒店經營，開辦酒店的合同目的無法實現。二、即使王子田對合同解除有部分責任，也是次要的。原審判決錯誤計算租金和房屋占有使用費，判令王子田承擔75%的責任，顯失公平。（一）王子田應從實際五方驗收之日的次日2016年9月14日起算租金。租賃面積應為實際經消防驗收的面積7479.54平方米，依此計算的年租金為5544285元（7400000÷9983㎡×7479.54㎡）。王子田從2016年9月14日起至2019年12月24日止實際占有租賃物三年零一百天，租金合計為18151837元。（二）農墾公司應對合同解除負全部責任，即使不是全部責任，由于其根本違約，造成王子田投資的酒店不能投入營業，也應承擔超過50%的租金損失，原審判決其只承擔25%，不符合案件事實，也不符合合同法第一百二十條的規定。（三）案涉房屋中超出規劃又未進行消防和綜合驗收的部分，自始無法投入使用，農墾公司不存在合法利益或實際利益的損失，故不應計算該部分的房屋占有使用費。（四）原審判決對辦公樓租金的認定錯誤。由于王子田承租辦公樓是服務于酒店經營，所以對辦公樓租金的處理也應按照商業樓的處理原則，即農墾公司自行承擔超過50%的租金損失。綜上，王子田根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項之規定請求再審本案。

農墾公司提交意見稱：一、王子田的再審請求超出其原一審反訴訴訟請求范圍、超出其上訴請求，依法應予駁回。二、原審判決責任劃分清楚，適用法律正確。（一）《租賃合同書》及《補充合同書》的效力一審、二審的認定相同，王子田對此并未提起上訴，規劃范圍內有效，應依約履行。（二）竣工驗收和消防驗收既非合同約定的租賃物交付標準，亦非合同約定的出租方主要義務和法定義務。《租賃合同書》第三條第二款的約定，租賃物的交付條件為“現狀交付”，竣工驗收及消防驗收并未作為出租方與承租方之間的交付條件。建筑法第六十一條第二款為行政管理規定、非強制性法律規定，案涉合同系當事人的真實意思表示，原審適用法律準確。王子田作為酒店的開辦者是消防驗收義務的真正責任人。王子田承認在其合同簽訂后即開始裝修，對案涉房屋已經全部實際使用，其裝修未受到消防或驗收等手續的任何影響。（三）農墾公司已履行了租賃合同的主要合同義務，不存在根本違約，出于雙方積極配合的考慮，農墾公司仍在辦理竣工驗收、消防驗收等手續。（四）《租賃合同書》解除系因王子田自2014年5月起拖欠租金所致，其應對合同解除承擔主要過錯責任。三、原審判決租金認定正確。

本院認為，本案系當事人申請再審案件，應當圍繞王子田主張的再審事由能否成立進行審查。根據王子田的再審申請理由，本案主要審查以下問題：一、關于案涉房屋租賃合同解除的責任問題；二、關于案涉綜合商業樓租金的計算問題；三、關于案涉辦公樓租金的計算問題。

一、關于案涉房屋租賃合同解除的責任問題

首先，根據建筑法第六十一條、消防法第十三條規定，未完成竣工驗收和消防驗收的建設工程不能交付使用，不影響當事人針對相關建設工程訂立租賃合同，以及該合同的效力。根據已查明的事實，農墾公司與王子田之間成立房屋租賃合同關系，履行的合同內容以艾宏與農墾公司簽訂的《租賃合同書》及補充約定為準。該合同第三條第2款約定：“農墾公司將租賃物按現狀交付乙方使用……”應當視為合同當事人對于租賃物當時的狀態，包括物理狀況以及各項審批、驗收情況均已明知并認可。王子田作為承租人對此負有審慎的注意義務。因此，王子田主張租賃物遲延竣工驗收和消防驗收，影響其正常使用租賃物，不具備合同依據。

其次，合同法第二百二十七條規定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”承租人按約定支付租金是其在租賃合同項下的主要合同義務，王子田遲延給付租金已經構成根本違約，對于合同的解除負有主要責任。由于租賃物實際存在超建情形，也因此導致本案訴爭合同部分無效，農墾公司對于合同的履行亦存在過錯。參考超建部分占總建筑面積比例、租賃物遲延驗收等因素，一、二審判決認定王子田對于合同解除負有主要責任，并酌定其承擔75%租賃費的責任，并無不當。王子田關于不應承擔任何責任或承擔次要責任的再審理由，不能成立。

二、關于案涉綜合商業樓租金的計算問題

（一）案涉租賃物包含規劃許可內的有效面積與超建無效面積。《租賃合同書》并未約定每平米租金的價格，而是整體出租按照740萬元計算。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持”之規定，王子田亦應當參照合同約定，支付超建面積的占有使用費。王子田并未提供證據證明超建部分因未經消防驗收影響到其正常使用，因此二審判決按照740萬元計算整體出租商業樓的租金，并無不當。王子田關于應以經消防驗收的面積計算租金的再審理由，沒有事實和法律依據，不能成立。

（二）關于租金起算日期。王子田在合同簽訂后即對案涉租賃物進行裝修，并對租賃物占有使用，《租賃合同書》已經得到實際履行，按照合同約定其應當承擔免租期滿后自2013年7月10日起的租賃費。王子田關于租金應從五方驗收的次日起算的主張與合同約定不符，其申請再審稱一、二審判決關于租金起算日期錯誤的理由不能成立。

三、關于案涉辦公樓租金的計算問題

《租賃合同書》并未涉及案涉辦公樓，農墾公司與王子田以口頭形式另行約定了案涉辦公樓的租賃事宜，因此案涉辦公樓與綜合商業樓分屬兩個不同的合同標的物。一、二審判決根據當事人的實際履行情況認定辦公樓租金，并無不當。王子田主張農墾公司對案涉辦公樓租金損失承擔過錯責任，缺乏證據證明。王子田申請再審稱一、二審判決關于案涉辦公樓租金的計算錯誤，理由不能成立。

綜上，王子田的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

駁回王子田的再審申請。

審   判   長　 吳兆祥

審   判   員　 陳宏宇

審   判   員　 吳　笛

二〇二一年九月二十八日

法 官 助 理　 孫明娟

書   記   員　 馮宇博