北京市第二中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2018）京02民終4442號(hào)

上訴人（原審原告）：北京市豐臺(tái)區(qū)房屋經(jīng)營(yíng)管理中心右安門(mén)外分中心，住所地北京市豐臺(tái)區(qū)右外大街6號(hào)右外大廈五層。

法定代表人：安萌，主任。

委托訴訟代理人：許欣欣，北京市天拓律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：王陽(yáng)，北京市天拓律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審被告）：王燕麗，女，1958年1月2日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住北京市豐臺(tái)區(qū)。

上訴人北京市豐臺(tái)區(qū)房屋經(jīng)營(yíng)管理中心右安門(mén)外分中心（下稱(chēng)房管右外分中心）因與被上訴人王燕麗房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2017）京0106民初13483號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月20日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

房管右外分中心上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原審判決，依法改判支持我方原審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.王燕麗在未經(jīng)我方同意的情況下擅自將房屋轉(zhuǎn)租構(gòu)成違約，根據(jù)我方與王燕麗簽訂的租賃合同中關(guān)于合同解除的約定，我方有權(quán)解除合同收回房屋。2.雖然我方與王燕麗簽訂的租賃合同系公有住宅租賃合同，但是不能因?yàn)槭枪孔赓U合同而無(wú)視租賃合同中約定的王燕麗具有違約情形時(shí)我方享有的單方解除權(quán)。

王燕麗辯稱(chēng)：同意一審判決，不同意房管右外分中心的上訴請(qǐng)求。答辯意見(jiàn)如下：我沒(méi)有欠付房租的行為，且亦未向他人轉(zhuǎn)租，房管右外分中心無(wú)權(quán)解除合同。

房管右外分中心向一審法院起訴請(qǐng)求：1.王燕麗立即騰退承租的位于豐臺(tái)區(qū)海戶(hù)西里22號(hào)樓1104號(hào)房屋；2.王燕麗支付2016年10月至騰房之日的房屋租金（標(biāo)準(zhǔn)按照租賃合同約定）及違約金；3.王燕麗承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2000年6月24日，北京市豐臺(tái)區(qū)房屋土地管理局右安門(mén)外管理所（后變更為北京市豐臺(tái)區(qū)房屋經(jīng)營(yíng)管理中心右安門(mén)外分中心）（甲方、出租方）與王燕麗（乙方、承租方）簽訂《公有住宅租賃合同》約定：住宅座落：豐臺(tái)區(qū)海戶(hù)西里小區(qū)22號(hào)樓1104號(hào)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)1104號(hào)房屋）；使用面積44.6平方米，其中居室24.4平方米；自2000年4月1日始至2000年12月31日月租金136.03元；乙方按月交納房租，逾月未交者，除補(bǔ)交欠租外，須另交所欠租金額百分之十的違約金，無(wú)正當(dāng)理由拖欠租金六個(gè)月以上的按合同第十二條處理；第十二條：乙方有下列情況之一時(shí)，甲方有權(quán)中止合同，收回房屋：1、擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、私自交換使用、出賣(mài)或變相出賣(mài)使用權(quán)的……4、無(wú)正當(dāng)理由拖欠房租六個(gè)月以上的。

庭審中，王燕麗認(rèn)可欠交2016年10月之后的房屋租金，但稱(chēng)租金應(yīng)減免收取，且租金不是主動(dòng)交納，而是房管右外分中心上門(mén)收取。房管右外分中心對(duì)此不予認(rèn)可，稱(chēng)租金交納方式系承租人按月持租賃合同自行前往銀行繳納或前往單位繳納，因王燕麗從不主動(dòng)交納租金，房管員無(wú)奈只得上門(mén)催繳租金，并非如王燕麗所述上門(mén)收取租金是慣例，后因王燕麗不在1104號(hào)房屋居住，聯(lián)系不上，才出現(xiàn)王燕麗所述的無(wú)人上門(mén)收款情況。

一審?fù)徶校抗苡彝夥种行姆Q(chēng)王燕麗將承租房屋轉(zhuǎn)租，其方提交房管右外分中心房管員與承租1104號(hào)房屋的租戶(hù)的電話(huà)錄音，錄音中，對(duì)方系一女士，稱(chēng)其已承租1104號(hào)房屋3年，房屋租賃合同系經(jīng)中介公司居間簽訂。王燕麗對(duì)電話(huà)錄音不予認(rèn)可，稱(chēng)其未轉(zhuǎn)租房屋，因家庭內(nèi)部糾紛，房屋由其前夫、兒子、兒媳、孫子居住，自己有時(shí)會(huì)回家，家人是否轉(zhuǎn)租其不清楚情況。庭審中，法院電話(huà)聯(lián)系錄音中的女士，稱(chēng)考慮安全問(wèn)題，不愿透露姓名，亦不愿出庭作證。后一審法院依據(jù)房管右外分中心提供的線索，前往中天置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司核實(shí)1104號(hào)房屋出租信息，未查到該房屋相關(guān)租賃記錄。

一審法院認(rèn)為, 房管右外分中心與王燕麗所簽《公有住宅租賃合同》，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)依照合同的約定履行各自義務(wù)。本案中，房管右外分中心稱(chēng)王燕麗將1104號(hào)房屋轉(zhuǎn)租，但未向法院提供有效證據(jù)予以證明，依據(jù)不足，法院對(duì)此難以認(rèn)定。另考慮公房租賃合同的簽訂有其歷史原因，含有福利性質(zhì)，不同于普通房屋租賃，故對(duì)于房管右外分中心要求王燕麗騰退房屋之訴訟請(qǐng)求不予支持。王燕麗系承租人，應(yīng)當(dāng)按合同約定按時(shí)交納租金，逾期繳納，亦應(yīng)按合同約定支付違約金，故此法院對(duì)房管右外分中心要求支付租金及違約金的訴訟請(qǐng)求予以支持。據(jù)此，一審法院于2018年判決：一、王燕麗于判決生效之日起七日內(nèi)向北京市豐臺(tái)區(qū)房屋經(jīng)營(yíng)管理中心右安門(mén)外分中心支付租金（按月租金一百三十六元零三分標(biāo)準(zhǔn)，自二〇一六年十月起至本判決生效之日止）并按應(yīng)付租金數(shù)額的百分之十標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。二、駁回北京市豐臺(tái)區(qū)房屋經(jīng)營(yíng)管理中心右安門(mén)外分中心的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)，本院對(duì)于一審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依法訂立的合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依約履行。房管右外分中心與王燕麗所簽《公有住宅租賃合同》，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)依照合同的約定履行各自義務(wù)。本案中，房管右外分中心主張王燕麗擅自將所承租的房屋轉(zhuǎn)租且無(wú)正當(dāng)理由欠付房租6個(gè)月以上，根據(jù)租賃合同第12條的約定，房管右外分中心有權(quán)解除合同。關(guān)于王燕麗是否將涉案房屋擅自轉(zhuǎn)租問(wèn)題，王燕麗否認(rèn)其將涉案房屋轉(zhuǎn)租，一審法院根據(jù)房管右外分中心提供的線索，前往中天置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司核實(shí)涉案房屋出租信息，未查到該房屋相關(guān)租賃記錄。因此房管右外分中心以王燕麗擅自轉(zhuǎn)租為由主張解除合同缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于王燕麗欠付房租問(wèn)題，雖然王燕麗具有欠付房租行為，但是一審法院考慮到考慮公房租賃合同的簽訂有其歷史原因，含有福利性質(zhì)，不同于普通房屋租賃，故判決王燕麗支付欠付的租金并支付違約金，本案中對(duì)于房管右外分中心要求王燕麗騰退房屋之訴訟請(qǐng)求不予支持并無(wú)不妥。

綜上所述，房管右外分中心的上訴請(qǐng)求本院不予支持，一審判決并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)50元，由北京市豐臺(tái)區(qū)房屋經(jīng)營(yíng)管理中心右安門(mén)外分中心負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

                      審　　判　　長(zhǎng)　　　孟　龍

審　　判　　員　　　劉苑薇

                       審　　判　　員　　　王　云

二○一八年五月二十三日

法　官　助　理　　　董　紅
書(shū)　　記　　員　　　房依彤