北京市東城區人民法院

民事判決書

（2018）京0101民初23048號

原告：北京精銳培優教育咨詢有限公司，住所地北京市海淀區中關村大街甲28號13層，統一社會信用代碼911101085585684637。

法定代表人：趙蓉，經理。

委托訴訟代理人：陳文秀，女，1991年3月8日出生，漢族，該單位員工。

委托訴訟代理人：胡江，男，1980年1月26日出生，漢族，該單位員工。

被告：劉凱太，男，1948年2月1日出生，漢族，住北京市東城區。

原告北京精銳培優教育咨詢有限公司與被告劉凱太房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月22日立案受理，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告北京精銳培優教育咨詢有限公司的委托訴訟代理人陳文秀、胡江，被告劉凱太到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告北京精銳培優教育咨詢有限公司向本院提出訴訟請求：要求被告返還原告履約保證金14萬元，并按銀行同期貸款利率支付原告自2018年5月11日至實際返還之日的利息。事實和理由：2011年4月28日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，原告承租被告位于北京市東城區交道口南大街X號房屋（以下簡稱涉案房屋），租賃期限自2011年6月1日至2018年4月30日。合同另約定，原告向被告支付履約保證金14萬元，租賃期滿，原告按照合同約定的日期和條件騰空租賃房屋并結清全部租金等費用后，被告于10日內將保證金退還原告。2018年4月30日，原告將承租房屋返還被告并結清了全部費用，但被告一直拒絕返還保證金，經與被告協商未果，故成此訴。

被告劉凱太辯稱：涉案房屋系北京市東城區房屋土地經營管理一中心交道口分中心直管公房，被告系公房承租人。雙方簽訂合同情況屬實，但原告搬離涉案房屋后至今未與原告辦理交接手續，5月中旬，因教委要查看涉案房屋，被告到原告處取回鑰匙，但發現因原告搬離時破壞性拆除，涉案房屋內一片狼藉，原告的門頭廣告牌亦未拆除，被告遂將現場照片發給原告，且合同約定被告向原告提供一部電話使用，現電話號碼被注銷，造成被告損失。因與原告就房屋損壞及電話注銷之事協商未果，至今涉案房屋未能出租，給被告造成空置期損失。被告認為原告交納的保證金不足以彌補被告損失，故不同意返還押金支付利息。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實，本院認定如下：

坐落于北京市東城區交道口南大街X號系北京市東城區房屋土地經營管理一中心交道口分中心（以下簡稱交道口分中心）管理工商業用房，其中建筑面積85.6平米由被告承租；建筑面積184.3平米由案外人馬某承租。根據雙方簽訂的《工商業用房租賃合同》載明，承租人發生擅自轉租、轉借、私自交換房屋或拖欠房租一個月以上等行為時，出租人有權終止合同，并追繳欠租、違約金和造成損害的賠償金。馬某與劉凱太原系夫妻，雙方于2002年經北京市東城區人民法院調解離婚，調解書確認位于本市東城區交道口南大街X號原、被告承租的商業用房，劉凱太名下承租的部分由其繼續租用，馬某名下承租的部分改由劉凱太租用，馬某的住房問題自行解決。

2011年4月28日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《房屋租賃合同》，約定被告將涉案房屋，建筑面積233.92平米的房屋租予原告作為學習中心使用。租賃期限自2011年6月1日至2017年7月31日。其中2011年6月1日至2011年7月31日為免租期。租金標準為，第一年至第三年月租金為7萬元；第四年至第六年月租金為7.25萬元。租金每三個月支付一次，乙方每次提前15日將房租以銀行轉賬的方式支付甲方。合同簽訂后5個工作日內，乙方向甲方支付履約保證金14萬元及首期租金21萬元。承租期限屆滿時，乙方拖欠甲方租金或相關費用、延期利息；或在本合同終止時租金房屋及其范圍內的設施設備不能正常使用的，或者存在其他乙方應向甲方支付的費用，甲方有權從保證金中扣除相應數額沖抵相關費用或者進行租賃房屋及其設備設施的維修養護；如保證金進行了上述扣除后仍有余額，余額由甲方無息退還乙方。保證金不足以支付上述費用，甲方有權向乙方追償。乙方經營所需的通信及網絡資源由乙方自行報裝，甲方配合乙方辦理，費用由乙方自付。甲方提供一部電話，號碼為64016888。

同日，雙方簽訂《補充協議》約定被告租予原告的房屋實際面積為一層及二層共計550平米，二層面積適用主合同各項條款，被告商業用房前四個門店檔口共計36平米于地下室為被告所有使用。

合同簽訂后，原告向被告交納保證金14萬元。

2011年10月25日，雙方另行簽訂《聯營協議》及《補充協議》。聯營協議載明，雙方就涉案房屋用于聯營使用，聯營期限自2011年6月1日至2017年7月1日。補充協議約定鑒于雙方于2011年4月28日就涉案房屋簽訂了租賃合同，合同約定被告向原告提供辦理營業執照等合法經營所必須的房屋使用證明等證明文件，因上述房屋為房管所管理公有房屋，房管所提出雙方只有以聯營形式才能向原告出具房屋使用證明手續。故雙方達成補充協議：為達到使原告在租賃房屋辦理營業執照合法經營的合同目的，雙方同意按照產權人房管所要求簽訂《聯營協議》作為取得房管所出具房屋使用證明的手段。簽訂《聯營協議》的目的是為了讓產權人房管所向原告出具辦理營業執照等合法經營所必須的房屋使用證明等文件，雙方權利義務應以雙方簽訂的《房屋租賃合同》作為事實和法律依據，雙方一致承諾不會以《聯營協議》作為依據向對方主張任何權利。

2014年6月，雙方再次簽訂《補充協議》，將第四年至第六年（2014年8月1日至2017年7月31日）的租金變更為每月10萬元，并約定原告經事先一個月通知，有權按該補充協議約定租金標準續租兩年（2017年8月1日至2019年7月31日）。

此后，雙方又于2016年、2017年、2018年分別簽訂三份補充協議，對租金標準及租賃期限作出變更，其中最后一份補充協議于2018年2月8日簽訂，協議約定，租賃期限至2018年4月30日到期終止，月租金標準為每月11.2萬元，租賃期滿后，被告應向原告返還履約保證金14萬元。

合同履行期間，原告向被告支付了各期租金，未有拖欠。

關于涉案房屋交接一節，雙方均認可，簽訂合同時，涉案房屋有裝修，但對承租時的房屋狀態未進行書面交接。合同到期終止后，原告稱其于2018年4月29日搬離涉案房屋，但僅告知了被告，未進行書面交接，因原告需要拆除中央空調，故仍保留了一把鑰匙，5月4日左右，原告將在涉案房屋內安裝的中央空調進行拆除，此后將鑰匙全部交予被告。被告不認可原告所述，表示原告搬離時并未向被告交付房屋鑰匙，系因教委要查看房屋，被告之子于5月6日左右去找原告拿的鑰匙，但是到現場查看時，發現涉案房屋因原告拆除中央空調，管道、線路、煙感報警器、屋頂骨架全部破壞，電線無序裸露，易造成火災及觸電危險。

關于電話號碼64016888被注銷一節，被告并未就該號碼被注銷及注銷原因提供證據予以佐證，原告不認可系其注銷，并表示未使用過該電話，因相關經辦的工作人員已離職，亦不清楚承租時如何交接。

庭審中，被告提交涉案房屋照片證明因原告拆除行為造成損壞的現狀，原告認可。被告提交其與原告代理人胡江及律師的短信記錄，證明其與原告就涉案房屋損壞及電話被注銷一事進行溝通。原告認可。原告提交涉案房屋進門處照片，用以證明原告搬離后，被告曾將房屋出租過。被告認可其真實性，表示門臉位置確實出租過。

訴訟中，本院經現場勘驗，原告承租的房屋為兩層，現兩層房屋因原告拆除行為房頂均有損壞，管線外露、掉落，渣土、垃圾未清運。

本院認為：根據已查明事實，涉案房屋系被告承租公房，公房租賃合同明確約定涉案房屋不得擅自轉租、轉借，現被告將涉案房屋轉租予原告，雙方簽訂的房屋租賃合同及補充協議當屬無效。無效的合同自始沒有法律約束力。因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。鑒于涉案合同無效，故被告收取原告的履約保證金應當予以返還，但鑒于根據現場勘驗情況，因原告拆除行為，對涉案房屋造成大面積損壞，涉案房屋無法繼續用于經營，被告在發現涉案房屋損壞情況后，亦要求與原告協商，雙方因協商損害賠償一事未果造成空置期損失，故對于房屋損壞損失及空置期損失原告均應承擔賠償責任，對于上述損失，應當從原告支付的保證金中予以抵扣。對于空置期損失及房屋損壞損失，綜合考慮雙方約定的租金標準及房屋損壞狀況，原告交納的保證金不足以抵扣其對被告所造成的損失，故原告要求被告退還保證金并支付利息的訴訟請求，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第五十六條、第五十八條之規定，判決如下：

駁回原告北京精銳培優教育咨詢有限公司的全部訴訟請求。

案件受理費1583元,由原告北京精銳培優教育咨詢有限公司負擔（已交納）。

如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，按照不服一審判決部分的上訴請求數額交納案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

審　　判　　員　　　李曉彤

二〇一八年十二月二十六日

法　官　助　理　　　陳麗娟
書　　記　　員　　　李　曄