裁判要旨

出租人就未取得建筑工程規(guī)劃許可證或者未按照建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

一人有限責任公司的股東不能證明公司財產(chǎn)獨立于股東自己財產(chǎn)的，應當對公司債務承擔連帶責任。

裁判文書 

北京市東城區(qū)人民法院

民事判決書

（2021）京0101民初6014號

原告：北京百漾科技股份有限公司，住所地北京市西城區(qū)阜成門外大街乙22號一號樓6層603。

法定代表人：李儀，董事長。

委托訴訟代理人：黃凱，北京市陸通聯(lián)合律師事務所律師。

委托訴訟代理人：王思卉，北京市陸通聯(lián)合律師事務所律師。

被告：北京芳華致遠文化發(fā)展有限公司，住所地北京市東城區(qū)板橋南巷7號21幢203室。

法定代表人：于保民，經(jīng)理。

被告：王志偉，男，1980年1月17日出生，漢族，住江蘇省沛縣。

原告北京百漾科技股份有限公司（以下簡稱百漾公司）與被告北京芳華致遠文化發(fā)展有限公司（以下簡稱芳華致遠公司）、王志偉房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，本院依法適用簡易程序，公開開庭審理了本案。原告百漾公司的法定代表人李儀和委托訴訟理人黃凱到庭參加了訴訟。被告芳華致遠公司、王志偉經(jīng)本院依法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告百漾公司向本院提出訴訟請求：1、判令芳華致遠公司退還百漾公司未履行期間的租金55萬元；2、判令芳華致遠公司退還保證金10萬元；3、判令王志偉對上述債務承擔連帶責任。事實和理由：2020年3月26日，百漾公司與芳華致遠公司簽訂《房屋租賃合同》，約定百漾公司向芳華致遠公司承租位于北京市東城東四北大街板橋南巷××號房屋（以下簡稱涉案房屋），年租金為80萬元（60萬元現(xiàn)金+20萬元店內(nèi)消費金額），保證金10萬元。合同簽訂后，百漾公司于2020年3月29日如約向芳華致遠公司支付了60萬元租金和保證金10萬元。2020年6月30日，百漾公司與芳華致遠公司協(xié)商一致并簽署《<房屋租賃合同>終止協(xié)議》，約定雙方租賃合同自2020年6月30日終止，芳華致遠公司應退還百漾公司未履行期間的租金55萬元及保證金10萬元，其中2020年7月15日前退還30萬元，7月31日之前退還35萬元。2020年7月8日，百漾公司將涉案房屋交還芳華致遠公司，雙方簽訂了《房屋交割單》。但芳華致遠公司經(jīng)百漾公司多次催要，未依約退還租金或保證金。另，芳華致遠公司系一人有限責任公司，王志偉系芳華致遠公司唯一股東，現(xiàn)王志偉不能證明公司財產(chǎn)獨立股東財產(chǎn)，應對芳華致遠公司承擔連帶責任，故原告訴至本院，請求判如所請。

被告芳華致遠公司未答辯。

被告王志偉未答辯，但向本院提交了書面意見，載明：王志偉于2021年1月7日與芳華致遠公司原負責人于保民洽談收購股權事宜，于保民承諾不存在未決債權債務事項。百漾公司要求退還的租金和保證金，發(fā)生于王志偉收購公司股權之前，王志偉對此毫不知情，本案與王志偉無關。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人雙方?jīng)]有爭議的事實，予以確認。根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下： 2020年3月26日，百漾公司（乙方）與芳華致遠公司（甲方）簽訂《房屋租賃合同》，約定北京市東城區(qū)東四北大街板橋南巷××號房屋的原始房屋產(chǎn)權系房管所，房管所將涉案房屋出租給北京市一輕集團，一輕集團將房屋出租給甲方，甲方經(jīng)投資翻建現(xiàn)有狀態(tài)。甲方將房屋二層北側酒吧部分、三層北側日本料理餐廳部分出租給乙方經(jīng)營使用。另房屋四層露臺可以免費使用。乙方承諾上述房屋只用于辦公、經(jīng)營餐飲、酒吧等消費場所使用。租賃期限自2020年5月1日至2023年4月30日，第一年租金80萬元，店內(nèi)消費簽單額支付20萬元，另支付60萬元現(xiàn)金，乙方在租賃開始前一次性支付現(xiàn)金部分，簽單消費額在當年租賃期內(nèi)由甲方使用完畢。第二年租金80萬元，店內(nèi)消費簽單額支付20萬元，另支付60萬元現(xiàn)金，其中30萬元現(xiàn)金在對應的半年租賃期開始前付清。第三年租金90萬元，店內(nèi)消費簽單額支付20萬元，另支付70萬元現(xiàn)金，其中35萬元現(xiàn)金在對應的半年租賃期開始前付清。本合同簽訂后二日內(nèi)，乙方需向甲方一次性支付10萬元保證金。合同簽訂后，百漾公司向芳華致遠公司支付10萬元保證金和60萬元租金。

2020年6月30日，百漾公司（乙方）與芳華致遠公司（甲方）簽訂《<房屋租賃合同>終止協(xié)議》，約定2020年6月30日原合同終止，乙方于2020年7月7日前將承租房屋騰退交還甲方。甲方應退還未履行期間租金55萬元和保證金10萬元，2020年7月15日前甲方退還乙方30萬元，剩余部分于2020年7月31日之前退還乙方。店內(nèi)消費簽單額20萬元部分作廢。《<房屋租賃合同>終止協(xié)議》簽訂后，百漾公司于2020年7月8日將涉案房屋交付芳華致遠公司，雙方簽署了《房屋交割單》，載明芳華致遠公司應退還百漾公司租金和押金65萬元，另承租宿舍應退還52500元，水電費用抵扣9500元押金。上述文件簽訂后，芳華致遠公司未依約退款。

另查，北京市東城區(qū)板橋南巷胡同16號1-38號房屋系北京市東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心北新橋分中心直管公房，為38間平房，承租人系北京友朋實業(yè)發(fā)展公司。2015年12月，北京友朋實業(yè)發(fā)展公司將上述房屋出租給北京市盛世方圖文化傳媒有限公司。北京市盛世方圖文化傳媒有限公司承租后對上述房屋進行了改造施工。2020年7月，包括涉案房屋在內(nèi)的建筑因未依法取得建設工程規(guī)劃許可證，被有關部門強制拆除。

再，芳華致遠公司原名稱為北京盛世方圖商業(yè)發(fā)展有限公司，2020年8月14日企業(yè)類型由有限責任公司（自然人投資或控股）變更為有限責任公司（自然人獨資），自然人股東為于保民。2021年1月11日投資人由于保民變更為王志偉。2021年3月11日，公司名稱變更為北京芳華致遠文化發(fā)展有限公司。芳華致遠公司、王志偉收到法院送達本案起訴書等材料后，于2021年3月30日投資人由王志偉變更回于保民。本案審理過程中，王志偉對其財產(chǎn)獨立于公司財產(chǎn)未舉證。

本院認為，根據(jù)我國民事訴訟法的相關規(guī)定，當事人有答辯并對對方當事人提交的證據(jù)進行質證的權利。本案被告經(jīng)本院合法傳喚，未到庭應訴，應視為其放棄了答辯和質證的權利。

出租人就未取得建筑工程規(guī)劃許可證或者未按照建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，涉案房屋均系未取得經(jīng)建筑工程規(guī)劃許可建造的房屋，現(xiàn)已因未依法取得建設工程規(guī)劃許可證，被有關部門強制拆除。故百漾公司與芳華致遠公司之間簽署的《房屋租賃合同》及補充協(xié)議應屬無效合同。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，百漾公司與芳華致遠公司簽訂的租賃合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。百漾公司要求芳華致遠公司退還未履行期間租金和保證金的訴訟請求，于法有據(jù)，本院予以支持。因百漾公司與芳華致遠公司簽署的《房屋交割單》確認百漾公司應負擔水電費用9500元，并明確以保證金折抵，為減少當事人訴累，本院在退還保證金中一并折抵上述水電費用。一人有限責任公司的股東不能證明公司財產(chǎn)獨立于股東自己財產(chǎn)的，應當對公司債務承擔連帶責任。本案中，雖百漾公司與芳華致遠公司簽署《房屋租賃合同》及《<房屋租賃合同>終止協(xié)議》時企業(yè)類型為有限責任公司（自然人投資或控股），但2020年8月14日企業(yè)類型變更之前并未償還應負債務，變更后的一人公司承受了原公司的債務，百漾公司的一人股東在不能證明其財產(chǎn)獨立于公司財產(chǎn)情況應依照《公司法》相關規(guī)定對公司債務承擔連帶責任。于保民、王志偉先后為芳華致遠公司唯一股東，二人均應對其財產(chǎn)獨立于芳華致遠公司財產(chǎn)承擔舉證責任；且王志偉系收到法院送達本案起訴材料后才將投資人變更為于保民，存在明顯不合理之處。王志偉現(xiàn)未能舉證其財產(chǎn)獨立于芳華致遠公司財產(chǎn)，百漾科技要求王志偉對芳華致遠公司所負債務承擔連帶責任，理由正當，本院予以支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十六條、第五十八條、《中華人民共和國公司法》第六十條、六十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條和《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告北京芳華致遠文化發(fā)展有限公司于本判決生效后七日內(nèi)退還原告北京百漾科技股份有限公司租金55萬、保證金9.05萬元，合計64.05萬元；被告王志偉對上述債務承擔連帶責任；

二、駁回原告北京百漾科技股份有限公司其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費5150元，由被告北京芳華致遠文化發(fā)展有限公司、王志偉負擔（本判決生效后7日內(nèi)交納）。

如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。

審　　判　　員　　　王　亮

二○二一年四月三十日

法　官　助　理　　　劉倩茹
書　　記　　員　　　楊　聞