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公房承租人因收入等情況變化而不再符合租住廉租住房條件，公房出租人有權解除租賃合同
時間：2021年08月07日 來源： 作者： 瀏覽次數：2803 收藏[0]裁判要旨
公房承租人因收入等情況變化而不再符合租住廉租住房條件，公房出租人有權解除租賃合同，請求返還房屋，公房出租人也有權要求承租人按市場價交付租金。
裁判文書
重慶市開州區人民法院
民 事 判 決 書
（2016）渝0234民初7244號
原告重慶市開州區住房保障局，住所地重慶市開州區開州大道金地大廈，統一社會信用代碼12500234451782267G。
法定代表人郭宇輝，局長。
委托訴訟代理人周建三，重慶四方律師事務所律師，系特別授權。
被告曹龍平，男，1975年5月26日出生，漢族，住重慶市開州區。
委托訴訟代理人徐君，重慶市開縣漢豐法律服務所法律工作者，系特別授權。
原告重慶市開州區住房保障局與被告曹龍平房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年11月22日立案受理后，依法適用簡易程序于2016年12月28日公開開庭進行了審理。原告重慶市開州區住房保障局的委托訴訟代理人周建三和被告曹龍平及委托訴訟代理人徐君到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告重慶市開州區住房保障局訴稱，2011年2月，原告與被告簽訂了一份《廉租住房租賃合同》，2012年6月6日續簽了合同，年租金為499.68元，合同約定的期限屆滿后，原、被告雙方均按2012年簽訂的合同繼續履行。2011年3月被告曹龍平購買了開州區XX街道XX路XX號X幢X-X號房屋，建筑面積107.66平方米，2015年11月該房屋的產權登記到被告名下。濱湖園小區作為廉租住房，主要解決城市最低收入家庭住房困難問題，被告已經購買房屋應按有關政策規定退還廉租住房，另外被告應從所購買房屋產權登記次月起按市場租金9.20元/平方米/月支付原告租金至還房之日止。經原告多次上門及發函均無果。原告認為，雙方簽訂的《廉租住房租賃合同》對權利和義務都作了明確約定，系雙方真實意思表示，合法有效。被告的行為已嚴重違反了合同約定和法規、政策的規定，為此，原告依法向人民法院提起訴訟，故請求法院判令：1、解除原告與被告之間簽訂的《廉租住房租賃合同》；2、被告立即將重慶市開州區XX街道XX小區X幢X單元XX號房屋返還給原告；3、被告從2015年12月1日起至實際返還房屋之日止按9.20元/平方米/月支付市場租金給原告；4、訴訟費用由被告承擔。
被告曹龍平辯稱：原、被告于2011年2月15日簽訂合同和2012年續簽合同屬實，合同到期后雙方繼續按2012年簽訂的合同履行至今也屬實，被告已按合同約定給付原告租金至2015年12月，2016年租金未交是由于原告還未開始收取。當時被告是低保戶，同時是無房人員，符合居住廉租住房條件，加上被告是XX廠職工，國家占用土地補償的廉租房。2015年11月登記在被告名下的房屋實際屬其岳父母所有，只是以被告的名義購買，商品房買賣合同是被告的前妻萬琳所簽，并非被告本人簽字，該房屋不是真正屬被告所有。本案原、被告不是平等的主體關系，應由行政訴訟解決，且被告申請廉租房是在婚姻關系存續期間，原告應申請追加被告的前妻萬琳為本案當事人，被告不申請追加。綜上，即使被告現在未享受低保待遇，喪失了居住廉租房的權利，但被告之前是符合條件的，軍人受傷也應享受公租房，解除合同沒得必要，原告并未通知漲租金，被告并不知道租金上漲，故原告主張追繳租金的請求也不能成立。綜上，請求駁回原告的訴訟請求。
經審理查明：被告曹龍平系原重慶市開縣XX總廠職工，于2007年12月22日與原重慶市開縣XX總廠解除勞動關系。2011年2月15日，開縣房地產管理處（甲方）與被告曹龍平（乙方）簽訂了《住房租賃合同》，約定了“第一條房屋基本情況房屋地址：重慶市開縣XX（街道）XX園X-X單元X-X號，建筑面積51.40平方米，使用面積42.03平方米?！?。第三條租賃期限和用途租賃期限為壹年，自2011年2月14日起至2012年2月13日止。房屋用途為乙方承租該房屋僅作為其家庭居住使用。第四條租金及其支付、結算方式房屋租金按標準內0.65元/平方米（使用面積）計收，月租額計13元，超標準的按1.3元/平方米（使用面積）計收，月租額計28.64元，合計月租額計41.64元。今后政府調整住房租金標準時，應按新的租金標準重新計算月租額。乙方在每月10日前將當月由承租人支付的租金足額存入甲方帳戶，或以現金支付的方式支付給甲方，逾期不交或繳納金額不足的，視為逾期不交租金?！钡葍热?。合同到期后，原告重慶市開州區住房保障局（甲方）與被告曹龍平（乙方）于2012年6月6日續簽了《廉租住房租賃合同》，約定了“一、出租住房基本情況XX園X幢X單元X-X號，計租面積42.03平方米，月租金41.64元，年租金499.68元。租期自2012年2月14日起至2013年2月13日止。二、雙方的權利和義務1、房屋租賃雙方應按租賃合同的約定，享有權利、承擔義務。2、甲方應當依據合同約定，在合同簽定后次日起12個工作日內將房屋交付乙方使用，逾期不能交付的，應支付每日月租金的萬分之六違約金（實行累進計算）。3、甲方出租的房屋租金標準，需執行政府定價或指導價。4、乙方有下列行為之一的，甲方有權終止合同，收回廉租住房：①未如實申報家庭收入，家庭人口及住房狀況的；②家庭人均收入連續一年以上超出當地廉租住房政策確定的收入標準的；③因家庭人數減少或住房面積增加，人均住房面積超出當地廉租住房政策確定的住房標準的；……。⑨法律、法規規定廉租房屋可以收回的。四、變更和解除租賃的條件房屋租賃雙方有下列情形之一的，可變更或者解除租賃關系：1、法律規定或租賃合同約定可以變更或解除租賃合同的；2、因不可抗力致使租約不能繼續履行的；3、雙方協商一致的；4、租賃期滿，租賃關系自行解除。五、違約責任雙方應遵守國家房屋管理規定和租賃條款，若一方違約給另一方造成損失的，應負責賠償直接經濟損失。因收入等情況變化而不再符合租住廉租住房條件而繼續租住的，應當按照商品住房的市場租金補交租金差額。六、爭議解決方式本合同在履行中如發生糾紛，雙方應協商解決；協商無果，另一方可向人民法院起訴?！钡葍热?。2012年6月6日簽訂的《廉租住房租賃合同》約定的租賃期限屆滿后，原告重慶市開州區住房保障局與被告曹龍平仍按2012年6月6日簽訂的《廉租住房租賃合同》的約定履行合同。被告曹龍平已按約定支付原告重慶市開州區住房保障局租金至2015年12月31日。
2016年9月26日，重慶市開州區國土資源和房屋管理局出具了《土地房屋權屬登記信息查詢結果證明》，主要內容為：現權利人：曹龍平[身份證：512222197505260055]、坐落：開縣XX街道XX路XX號X幢X-X、產權證號：312房地證2015字第14859號、建筑面積：107.66平方米，套內面積85.8平方米，房屋用途：成套住宅。該證明的右下角標注了辦證時間為2015年11月26日。
原告重慶市開州區住房保障局和被告曹龍平均認可開縣房地產管理處是原告重慶市開州區住房保障局原來的名稱。
另查明：開縣國土資源和房屋管理局、開縣發展和改革委員會、開縣民政局和開縣財政局公布的2012年、2013年、2014年和2015年XX、XX、XX街道住房的市場平均租金均為9.20元/月·平方米（計租面積為使用面積）。
上述事實，有原告重慶市開州區住房保障局和被告曹龍平的陳述以及《住房租賃合同》復印件、《廉租住房租賃合同》復印件、《商品房買賣合同》復印件、土地房屋權屬登記信息查詢結果證明、稅收完稅證明復印件、開縣國土房管發[2012]279號文件復印件、開縣國土房管發[2013]130號文件復印件、開縣國土房管發[2014]94號文件復印件、開縣國土房管發[2015]153號文件復印件、銷售不動產統一發票辦證聯復印件、XX街道XX社區四組部分代表座談會記錄復印件、曹龍平的低保證復印件（已與原件核對無異）、解除勞動關系協議書復印件（已與原件核對無異）、終止或解除勞動合同（協議）證明書復印件（已與原件核對無異）、重慶市廉租住房租金專用收據復印件4張等證據在卷予以證明，足以認定。
本院認為，本案的爭議焦點有四個方面，一是原告與被告之間的租賃關系是否屬于民事訴訟調整的范疇？二是被告辯稱應追加其前妻萬林為本案當事人的抗辯理由能否得到支持？三是原告要求解除與被告簽訂的《廉租住房租賃合同》的訴訟請求能否得到支持？四是原告要求被告返還重慶市開州區XX街道XX小區X幢X單元XX號房屋的訴訟請求能否得到支持？五是原告要求被告從2015年12月1日起至實際返還房屋之日止按9.20元/平方米/月支付市場租金的訴訟請求能否得到支持？
關于第一個爭議焦點：原告以房屋租賃合同糾紛為案由提起本案訴訟，被告認為原、被告之間的爭議應由行政訴訟解決。本院認為，被告申請廉租住房經審核通過后，原、被告簽訂了房屋租賃合同，租賃合同雙方當事人的法律地位系平等的，故原告與被告之間的租賃關系屬于民事訴訟調整的范疇，本院對被告的該抗辯理由不予采信。
關于第二個爭議焦點：《住房租賃合同》和《廉租住房租賃合同》均是被告曹龍平與原告簽訂，被告曹龍平的前妻并不是合同的當事人，本院對被告辯稱應追加其前妻萬林為本案當事人的抗辯理由不予采信。
關于第三個爭議焦點：根據《中華人民共和國合同法》第三十二條：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立?！焙偷谒氖臈l“依法成立的合同，自成立時生效?！！敝幎?，經審查，原告重慶市開州區住房保障局與被告曹龍平簽訂的《住房租賃合同》和《廉租住房租賃合同》是雙方的真實意思表示，并未違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效合同。原、被告均應按合同約定履行各自的義務。原、被告于2012年6月6日簽訂的《廉租住房租賃合同》到期后，被告繼續使用房屋，原告沒有提出異議，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。原、被告簽訂的《廉租住房租賃合同》第二條約定了：承租人未如實申報住房狀況的，原告有權終止合同，收回廉租住房；因家庭人數減少或住房面積增加，人均住房面積超出當地廉租住房政策確定的住房標準的，原告有權終止合同，收回廉租住房。該條即是約定了合同解除的條件。2015年11月26日，被告取得了坐落于開州區（原為開縣）XX街道XX路XX號X幢X-X號房屋的產權，建筑面積107.66平方米，根據物權法的相關規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力，未經登記不發生效力，但法律另有規定的除外，故被告辯稱房屋的真正所有權人不是被告的抗辯理由不能成立。從被告取得坐落于開州區（原為開縣）XX街道XX路XX號X幢X-X號房屋的產權時起被告即不再符合租賃廉租住房的條件，原告要求解除合同的條件已成就。根據《合同法》第九十三條“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同?！敝幎?，本院對原告要求解除與被告簽訂的《廉租住房租賃合同》的訴訟請求予以支持。被告辯稱可以轉為公租房的抗辯理由不符相關規定，本院不予采信。
關于第四個爭議焦點：既然本院對原告要求解除與被告之間的《廉租住房租賃合同》的訴訟請求予以了支持，那么根據《合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，依照履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！敝幎?，被告理應將租賃物返還給原告，故本院對原告要求被告返還重慶市開州區XX街道XX小區X幢X單元XX號房屋的訴訟請求也予以支持。
關于第五個爭議焦點：廉租住房主要解決城市最低收入家庭住房困難問題，因被告曹龍平取得房地產權后一直不退還所租住的廉租住房，已構成違約，根據《合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！焙偷谝话僖皇臈l“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況和對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。……?！敝幎ǎY合原、被告簽訂的《廉租住房租賃合同》第五條第二款“因收入等情況變化而不再符合租住廉租住房條件而繼續租住的，應當按照商品住房的市場租金補交租金差額?！敝s定，因被告取得產權的時間為2015年11月26日，加之《公共租賃住房管理辦法》第三十一條規定了合理搬遷期內租金按照合同約定的租金數額繳納，故本院認為被告從2015年12月7日起按市場租金標準支付租金較為合理。開縣國土資源和房屋管理局、開縣發展和改革委員會、開縣民政局和開縣財政局公布的2012年至2015年云楓街道住房的市場平均租金均為9.20元/月/平方米，故本院支持由被告從2015年12月7日起至返還房屋之日止按9.20元/月/平方米支付租金給原告，被告已支付的2015年12月7日至31日的租金33.58元應當予以扣除。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條、第六十條、第九十三條、第九十七條、第九十八條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百三十六條之規定，判決如下：
一、解除原告重慶市開州區住房保障局與被告曹龍平于2012年6月6日簽訂的《廉租住房租賃合同》；
二、被告曹龍平在本判決生效后十日內將坐落于重慶市開州區XX街道XX小區X幢X單元XX號房屋返還給原告重慶市開州區住房保障局；
三、被告曹龍平在本判決生效后十日內按市場租金9.20元/月/平方米支付原告重慶市開州區住房保障局從2015年12月7日起至返還房屋之日止的租金（計租面積42.03平方米，已支付租金33.58元）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費50元，減半收取25元，由被告曹龍平負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第二中級人民法院。同時，按照國務院《訴訟費用交納辦法》的規定交納上訴案件受理費。遞交上訴狀并收到本院預交上訴費通知書后應當及時預交上訴案件受理費。未在本院預交上訴費通知書指定的期限內預交上訴案件受理費又未提出緩交、減交、免交申請的，按自動撤回上訴處理。
雙方當事人在法定期間內均未提出上訴，或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發生法律效力，當事人應自覺履行判決的全部義務。一方不履行的，自本判決內容生效后，權利人可以向本院申請強制執行，申請執行的期限為兩年，申請執行時效的中止、中斷，適用法律有關訴訟時效中止、中斷的規定，該期限從法律文書規定履行期間的最后一日起計算，法律文書規定分期履行的，從規定的每次履行期間的最后一日起計算，法律文書未規定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。
審判員 向 紅
二〇一七年二月十六日
書記員 段輝鏡