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天津小蟻科技有限公司與孫軍號等房屋租賃合同糾紛二審民事判決書
時間：2021年06月25日 來源： 作者： 瀏覽次數：2052 收藏[0]北京市第三中級人民法院
民 事 判 決 書
（2020）京03民終13044號
上訴人（原審原告）：天津小蟻科技有限公司，住所地天津生態城國家動漫園文三路105號讀者新媒體大廈A區第四層417房間。
法定代表人：楊錦方，經理。
委托訴訟代理人：張翔，北京砥德律師事務所律師。
委托訴訟代理人：袁昭，北京砥德律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：孫軍號，男，1981年6月11日出生，漢族，住江蘇省睢寧縣。
委托訴訟代理人：韓娟，天津益清（北京）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：姜麗娟，天津益清（北京）律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：胡建華，女，1971年2月6日出生，漢族，湖南省汨羅市屈原管理區琴棋鄉新河村58號。
委托訴訟代理人：韓娟，天津益清（北京）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：姜麗娟，天津益清（北京）律師事務所律師。
上訴人天津小蟻科技有限公司（以下簡稱小蟻公司）因與被上訴人孫軍號、胡建華房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區人民法院（2019）京0105民初54264號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年10月28日立案后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。本案現已審理終結。
小蟻公司上訴請求：撤銷一審判決，發回重審或依法改判支持小蟻公司的全部訴訟請求。事實與理由：一、一審法院從未釋明雙方當事人涉案房屋的性質以及合同效力問題，剝奪了小蟻公司就合同無效的法律后果在一審中變更、增加訴訟請求的權利，剝奪了小蟻公司就此問題舉證質證、法庭辯論等基本訴訟權利。《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》（2001年）第三十五條規定：“訴訟過程中，當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的，不受本規定第三十四條規定的限制，人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求。當事人變更訴訟請求的，人民法院應當重新指定舉證期限。”《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》（2019年）第五十三條規定：“訴訟過程中，當事人主張的法律關系性質或者民事行為效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的，人民法院應當將法律關系性質或者民事行為效力作為焦點問題進行審理。但法律關系性質對裁判理由及結果沒有影響，或者有關問題已經當事人充分辯論的除外。存在前款情形，當事人根據法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應當準許并可以根據案件的具體情況重新指定舉證期限。”《全國法院民商事審判工作會議紀要》（2019年）第36條規定：“【合同無效時的釋明問題】在雙務合同中，原告起訴請求確認合同有效并請求繼續履行合同，被告主張合同無效的，或者原告起訴請求確認合同無效并返還財產，而被告主張合同有效的，都要防止機械適用“不告不理”原則，僅就當事人的訴訟請求進行審理，而應向原告釋明變更或者增加訴訟請求，或者向被告釋明提出同時履行抗辯，盡可能一次性解決糾紛。第一審人民法院未予釋明，第二審人民法院認為應當對合同不成立、無效或者被撤銷的法律后果作出判決的，可以直接釋明并改判。當然，如果返還財產或者賠償損失的范圍確實難以確定或者雙方爭議較大的，也可以告知當事人通過另行起訴等方式解決，并在裁判文書中予以明確。當事人按照釋明變更訴訟請求或者提出抗辯的，人民法院應當將其歸納為案件爭議焦點，組織當事人充分舉證、質證、辯論。”《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第16條規定：“法院依職權認定房屋租賃合同無效，對合同無效的后果，包括騰退房屋、裝飾裝修損失等是否一并處理？當事人就房屋租賃合同的履行或解除發生爭議，經審查認定租賃合同無效，法院應當釋明當事人變更訴訟請求，盡量引導當事人就合同無效的法律后果一并處理，經釋明當事人堅持不變更的，應當判決確認租賃合同無效，并駁回當事人的全部訴訟請求，同時告知當事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭議另行主張。”以上是關于當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的情形下，法院應當如何釋明及處理的法律規定。本案中，小蟻公司在一審的訴訟請求是要求確認請求確認雙方簽訂的《倉儲租賃合同》已于2019年3月8日解除以及相應的賠償請求。在一審歷次開庭中，一審法院從未向雙方當事人釋明過租賃合同效力的問題，且一審法院在2019年7月17日庭審中總結歸納的爭議焦點為：“一、雙方就何方違約存在爭議，即原告主張被告違約，并行使合同解除權，且主張租金、押金及裝修費、搬運費用的損失，被告則認為原告先行提出解約，且雙方已在本案之前就解約后責任認定問題進行了協商；二、即使如被告所述，雙方在本案之前曾就解約事宜達成了合意，但在合意后不久即發生倉庫拆除的事實，該事實是否影響各方權利義務的實現”。從法院總結歸納的爭議焦點來看，本案一審庭審僅僅圍繞合同解除問題及合同解除的后果進行，雙方當事人從始至終也是在圍繞合同解除問題進行提出訴訟請求、答辯、舉證、質證、辯論、最后陳述。然而，一審判決卻徑行認定“雙方均未舉證證明涉案房屋系經過合法建設工程規劃許可手續審批后形成的房屋，所以，雙方所簽租約無效”。就此，我們認為，逕行判決不但未經釋明程序違法，而且對作為承租人一方也是極不公平的。《倉儲租賃合同》第1.3條約定：“甲方保證租賃物及附著土地的合法性，不屬于違章建筑，租賃物及其內部設施符合商業用途，該租賃物可以合法對外出租并用于廠房、房屋等生產加工及倉儲活動”。除此之外，孫軍號、胡建華在《倉儲租賃合同》簽訂時，向小蟻公司提供了北京市房地產管理局頒發的《房屋所有權證》及北京市朝陽區公安消防支隊樓梓莊中隊出具的《庫房消防驗收意見書》。根據上述文件，小蟻公司在合同簽訂時有理由相信涉案房屋系合法建筑，并且一審中法院、孫軍號、胡建華都沒有提及違法建筑事宜，故小蟻公司也沒有將上述《房屋所有權證》《庫房消防驗收意見書》作為證據提交，我們對于房屋是否為違法建筑、租賃合同是否有效也是存疑的。況且，如果一審法院釋明雙方當事人租賃合同效力的問題，我方也必然會變更相應的訴訟請求，要求孫軍號、胡建華賠償小蟻公司因為合同無效導致的各種損失。一審法院的做法完全剝奪了小蟻公司就此問題舉證、變更訴訟請求、辯論的基本訴訟權利，嚴重違法。一審法院從未釋明雙方當事人涉案房屋的性質以及合同效力問題，剝奪了小蟻公司就合同無效的法律后果在一審中變更、增加訴訟請求的基本訴訟權利。此種情況下，一審法院直接因雙方未能舉證證明涉案房屋系經過合法建設工程規劃許可手續審批后形成的房屋，從而作出《倉儲租賃合同》無效的認定，存在嚴重錯誤。二、一審法院認定雙方就《倉儲租賃合同》解除事宜達成共識，從而作出駁回小蟻公司要求孫軍號、胡建華返還押金等訴求的判決，不僅使孫軍號、胡建華逃避了其應當承擔的賠償責任，還使得孫軍號、胡建華因其過錯行為而獲益，這是與公平原則相悖的。（一）若涉案房屋系違建，孫軍號、胡建華故意向小蟻公司隱瞞上述情況的行為，明顯存在過錯。《合同法》第五條規定：“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。”如前所述，根據雙方《倉儲租賃合同》第1.3條的約定，孫軍號、胡建華簽署合同時提供的《房屋所有權證》《庫房消防驗收意見書》的事實，小蟻公司在合同簽訂時有理由相信涉案房屋系合法建筑，已盡到了合理的注意義務。如果涉案房屋確系違法建筑，小蟻公司對于《倉儲租賃合同》因未取得合法建設工程規劃許可手續審批而被認定為無效不存在任何過錯，對于涉案房屋在租賃合同期限內被政府強拆也沒有任何過錯。相反，孫軍號、胡建華故意向小蟻公司隱瞞涉案房屋系違建的情況（若確系違建），并且故意向小蟻公司隱瞞政府拆遷情況，導致小蟻公司因此遭受巨大經濟損失。孫軍號、胡建華的上述行為明顯存在過錯，若一審判決認定無效的情形下，按照《合同法》第五十八條的規定，孫軍號、胡建華應當對小蟻公司因其過錯行為所遭受的損失承擔賠償責任。但一審法院未經釋明所作出的判決使得孫軍號、胡建華不僅不用返還租賃押金、逃避應當承擔的賠償責任，還使得孫軍號、胡建華因其過錯行為而獲益，這是顯示公平的。（二）《倉儲租賃合同》的終止系涉案房屋被政府拆除所致。小蟻公司從未向孫軍號、胡建華作出過不再履行《倉儲租賃合同》的意思表示。但一審法院卻僅依據孫軍號與案外人的聊天記錄就認定小蟻公司在涉案房屋拆遷前向與孫軍號、胡建華表示過不再繼續履行的，并與孫軍號、胡建華就合同解除事宜達成了共識，這種認定是嚴重錯誤的。第一，《倉儲租賃合同》終止的原因是涉案房屋被政府拆除。本案中，由于涉案房屋于2019年3月8日被政府拆除，導致《倉儲租賃合同》客觀上已無法繼續履行，故小蟻公司依據《倉儲租賃合同》的相關條款，于2019年3月15日向孫軍號、胡建華發送《通知函》，要求孫軍號、胡建華返還押金及剩余租金，并將政府提供的相應拆遷補償支付給小蟻公司。孫軍號、胡建華在接到《通知函》后未向小蟻公司提出異議，也未向法院提起訴訟，但卻一直未按照合同約定將押金及剩余租金退還給小蟻公司，也未將政府提供的相應拆遷補償支付給小蟻公司。因孫軍號、胡建華的違約行為，小蟻公司才訴至法院以維護自身的合法權益。第二，《終止協議》并非小蟻公司發送的。在《倉儲租賃合同》履行過程中，小蟻公司從未向孫軍號、胡建華作出過任何不再繼續履行《倉儲租賃合同》的意思表示，也從未授權過其他人員與孫軍號、胡建華協商《倉儲租賃合同》的解除事宜。第三，《合同法》第三十二條規定：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立”。本案中，《終止協議》第七條明確約定：“本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份，本協議經雙方蓋章后生效”。單從《終止協議》的約定來看，只有在雙方均加蓋公章后《終止協議》方才生效。并且，按照一般商業交易習慣，若雙方已就解除事宜達成一致的話，孫軍號、胡建華應在合同加蓋公章后立即將《終止協議》及發票郵寄給小蟻公司，待雙方均加蓋公章后《終止協議》才發生法律效力。但在本案中，孫軍號、胡建華卻反其道而行之，在其所謂的“達成一致”后，并未將《終止協議》郵寄給小蟻公司，一直到庭審中才提供僅僅加蓋了孫軍號、胡建華公章的《終止協議》。所以，無論按照協議約定還是交易習慣，該《終止協議》并未產生任何法律效力。另外，案外人苗學正多次通過微信向孫軍號、胡建華發送了多個版本的《終止協議》，可見孫軍號、胡建華所謂的“解除事宜”也是僅僅處在協商階段。并且，在二人的微信聊天過程中，孫軍號、胡建華從未認可過該份《終止協議》的內容，也未作出同意履行該份《終止協議》的意思表示，由此可見雙方并未就《倉儲租賃合同》的解除及責任承擔事宜達成共識。據此，在終止協議既未成立也未生效的情況下，對于一審法院作出“雙方已就合同不再履行事宜達成共識，且對責任承擔問題一并協商完畢”的認定是明顯錯誤的。第四，《終止協議》作為《倉儲租賃合同》的補充協議，其是對原合同的變更，具有從屬性，依附于原合同而成立，不具有獨立性，在一審法院認定《倉儲租賃合同》無效的情況下，《終止協議》也應為無效。一審法院卻錯將關涉合同實體權利義務內容的《終止協議》理解為“有關爭議解決條款”，認定“無效合同自始沒有法律效力，但不影響合同中獨立存在的有關爭議解決條款的效力”。（三）一審法院在毫無事實依據的情況下認定案外人趙靖宇與小蟻公司存在一定關聯，且據此認定雙方已就《倉儲租賃合同》的解除事宜及責任承擔達成了共識。這種認定缺乏事實及法律依據，是明顯錯誤的。《民法總則》第一百七十條【職務代理】規定：“執行法人或者非法人組織工作任務的人員，就其職權范圍內的事項，以法人或者非法人組織的名義實施民事法律行為，對法人或者非法人組織發生效力。”第一，一審法院僅憑借孫軍號、胡建華提供的趙靖宇的名片及其與苗學正的微信聊天記錄等片面的證據就認定趙靖宇與小蟻公司存在關聯，這是與事實嚴重不符的。本案中，趙靖宇、苗學正從未在小蟻公司處擔任任何職務，其與小蟻公司不存在任何勞動、勞務及勞務派遣關系。并且，該二人也從未參與到《倉儲租賃合同》的簽訂及履行的過程中，該二人根本不具有代表小蟻公司對外作出意思表示的權利。另外，孫軍號、胡建華提供的其與苗學正的微信聊天記錄顯示在苗學正于2019年2月26日向孫軍號發送第一份《終止協議模板（北京金盞）（2.25）清潔》后，孫軍號就曾表示“有合同，按合同執行，合同是總部法務審核簽訂的和趙總無關！趙總可能沒看合同吧”，“苗子兄弟合同在這，請貴司法務按合同我們商量終止合同事宜”，上述情況顯示孫軍號要求與公司法務人員就合同解除事宜進行協商，根本無意與趙靖宇、苗學正溝通。同時可以看出，孫軍號也是明知趙靖宇、苗學正無權代表小蟻公司協商合同解除事宜的。在此情況下，一審法院依據“其（苗學正）已將合同不再繼續履行的細節都已經告知趙靖宇，而趙靖宇對此未提出異議”，作出“二被告據此信任雙方已就合同解除事宜達成了共識的主張”認定是明顯錯誤的。第二，從孫軍號、胡建華提供的趙靖宇的名片來看，名片上僅僅記載了“大零售事業群-B2B事業部資源管理總監”及其手機號碼、電子郵箱等信息，并未顯示任何其與小蟻公司有關的信息，所以該份名片根本無法證明其與小蟻公司存在任何關聯。除此之外，孫軍號、胡建華再未提供出其他能夠直接證明該二人與小蟻公司存在職務或委托關系的證據，未盡到應盡的舉證責任。然而，一審法院卻置基本事實于不顧，在未對案外人的身份進行嚴格核實的情況下，就輕率的作出了“趙靖宇與小蟻公司存在一定的關聯”的錯誤認定。退一步說，即使案外人與小蟻公司存在一審法院認定的“一定關聯”，但該二人既不是小蟻公司的法定代表人，也并非小蟻公司的高管人員，所謂的“一定關聯”并不能肯定該二人具有代表小蟻公司對外作出意思表示的權利。與小蟻公司存在所謂“一定關聯”的人員有很多，難道每一個與小蟻公司存在“一定關聯”的人員都能夠代表小蟻公司對外行使合同權利嗎？況且，合同解除權的行使是十分嚴謹的。本案中，在涉案房屋被政府拆除后，小蟻公司是通過郵寄《通知函》的方式行使合同解除權的，倘若小蟻公司真要與孫軍號、胡建華解除合同，必定會以電子郵件或郵寄的方式進行溝通，而不會是通過微信的方式行使合同解除權的。三、一審法院基于錯誤的事實認定，錯誤地適用法律所作出的判決，依法應予撤銷、發回重審或改判。一審法院依據《中華人民共和國合同法》第五條、第五十二條、第五十六條、第五十七條、第五十八條、第二百一十二條，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條，認定《倉儲租賃合同》無效，并且認定雙方已就合同不再繼續履行達成共識，且對責任承擔問題達成一致。但如前所述，小蟻公司在《倉儲租賃合同》履行過程中，小蟻公司從未向孫軍號、胡建華作出過任何不再繼續履行《倉儲租賃合同》的意思表示，也從未授權過其他人員與孫軍號、胡建華協商《倉儲租賃合同》的解除事宜。故一審法院基于錯誤的事實認定，錯誤地適用法律所做出的判決，應當依法予以撤銷。此外，在一審審理查明部分，一審判決已經查明涉案房屋是2019年3月8日拆除（第五頁倒數第二行），但本院認為部分又認定涉案房屋系3月9日拆除（第9頁第一段），并據此計算出3月9日至4月9日的房屋使用費為572320元。這個金額與押金金額一致，但與3月8日至4月9日期間小蟻公司實際繳納的租金（616448元）是不一致的。也就是說，即使按照一審法院徑行認定合同無效的基本思路，作出的判決金額也存在計算錯誤。
孫軍號、胡建華答辯稱，同意一審判決，不同意小蟻公司的上訴請求。
小蟻公司向一審法院提出如下訴訟請求：1.要求確認小蟻公司、孫軍號、胡建華簽訂的《倉儲租賃合同》于2019年3月8日解除；2.要求孫軍號、胡建華退還押金572320元，并以此為基數，按照日百分之一的標準計算支付自2019年3月16日起至實際退款之日止的逾期退款違約金；3.要求孫軍號、胡建華退還小蟻公司繳納的租金616448元，并以此為基數，按照日百分之一的標準計算支付自2019年3月14日起至實際退款之日止的逾期退款違約金；4.要求孫軍號、胡建華賠償室內裝修費、搬遷費用，共計523970.35元。
一審法院認定事實如下：北京頂勝通達物流有限公司（以下簡稱頂勝通達公司）成立于2014年11月20日，系自然人投資或控股有限責任公司，法定代表人為孫軍號，注冊資本200萬元，均為認繳出資，公司股權結構為孫軍號持股98%、胡建華持股2%。2019年7月1日，頂勝通達公司注銷登記。
2018年4月10日，頂勝通達公司（甲方、業主方）與北京小蟻公司（乙方、承租方）簽訂《倉儲租賃合同》及合同附件《租賃物交付確認書》，約定“乙方承租位于北京市朝陽區金盞鄉皮村路北京外運物流中心的廠倉庫11200平方米，租賃期限自2018年4月10日至2019年12月31日（包含免租期）。租金1.68元/天/平方米，總額6867840元/年。押金572320元。甲方保證租賃物及附著土地的合法性，不屬于違章建筑。租賃物可合法對外出租并用于廠房、倉庫等生產加工及倉儲活動。甲方于2018年4月10日將租賃物交付乙方。租賃費用每3個月為一個付款周期，每次支付總額的四分之一，支付時間為每個付款周期的第一個月的第五個工作日。甲方應于每筆租賃費用支付日前10日，向乙方提供稅率為6%的倉儲租賃服務專用發票。乙方有權使用租賃物從事法律、法規允許的加工、倉儲等活動。因租賃場地需要經裝修改造后才能達到乙方使用條件，甲方同意乙方對租賃物進行再裝修和改造。”
后，雙方簽訂《結算補充協議》，再次確認了合同履行期間涉及的費用結算等細節問題。
簽約后，北京小蟻公司、頂勝通達公司均依約履行。北京小蟻公司交納押金、租金等費用，頂勝通達公司也完成租賃標的物的交付等義務。
后，頂勝通達公司（甲方）、北京小蟻公司（乙方）、小蟻公司（丙方）簽訂《主體變更補充協議》，約定北京小蟻公司與頂勝通達公司所簽《倉儲租賃合同》《結算補充協議》中所涉合同權利義務，均由小蟻公司繼受，并約定自三方簽章后于2018年8月1日生效。
小蟻公司租金付至2019年4月9日。
2019年3月4日，北京市朝陽區魚種場張貼《告知函》，載明：“按照市大棚房工作專班關于《‘大棚房’問題專項清理整頓行動整改工作意見》和市規劃和國土資源管理委員會朝陽分局《關于大棚房近期有關工作情況的報告》文件精神，對所有房屋建筑進行拆除。魚種場特此告知北京外運會展服務有限公司，按照市里的要求，在3月7日之前清退所租庫房，并于3月10日進行斷水斷電，3月11日強拆，如不積極配合后果自負。”
2019年3月5日，北京市朝陽區魚種場張貼《租賃戶告知書》，再次將前述《告知函》中載明的內容予以告知，并載明：“2019年3月8日8時整，魚場開始對田華等三家（大門口東側、秋子大魚廠以及北部高臺庫）進行拆除。”
2019年3月8日，涉案租賃標的物被拆除。
雙方存在爭議的事實為：小蟻公司搬離承租標的物前，雙方是否已就合同解除、責任承擔等問題達成共識。
小蟻公司主張雙方從未就提前解約事宜達成共識，且系突然接到承租標的物將要拆遷的通知，而被迫于2019年3月5日組織撤離，據此主張因合同提前解除，產生諸多費用。小蟻公司提交如下證據：1.照片，費用支出憑證等佐證搬遷花費31554.72元。2.互聯網接入協議、設備采購協議等，佐證承租期間曾對租賃標的物進行裝修改造，因提前解約，導致租賃標的物無法繼續使用而產生的裝修損失248574元、互聯網接入費損失78755.56元。3.2019年3月15日，小蟻公司向頂勝通達公司發出《通知函》，主張退還押金及剩余租金，并要求頂勝通達公司支付搬遷費用，并要求與其協商處理政府拆遷補償款支付事宜。
孫軍號、胡建華就前述搬遷損失、裝修損失、互聯網接入費損失均不認可，認為小蟻公司于2018年11月份就已經將倉庫騰空，而且于2019年2月26日即已單方發出解約通知，所以，雙方租約早已解除，小蟻公司不存在上述損失。
為證明己方主張，孫軍號、胡建華提交如下證據：1.孫軍號與苗學正的微信聊天記錄及該微信聊天記錄中苗學正于2019年2月26日向孫軍號傳送的《終止協議模板（金盞）（2.25）清潔》。根據該份《終止協議》，載明如下內容“一、雙方一致同意并確認提前終止‘原協議’，終止時間為2019年4月9日。二、小蟻公司將支付572320元作為‘原協議’終止的補償，基于已付押金572320元，現雙方同意押金直接充抵前述補償。充抵后，小蟻公司無須再支付任何形式的補償、賠償、違約金或費用。同時，頂勝通達公司應在本協議生效5個工作日內向小蟻公司開具金額為572320元的倉儲服務費增值稅專用發票。三、雙方確認小蟻公司將于2019年4月9日將倉庫返還頂勝通達公司。小蟻公司將自身資產設備取走時，即視為按約定以‘適租’狀態返還給頂勝通達公司。四、雙方合同權利義務終止，不存在任何待結糾紛。”此外，頂勝通達公司表示，2018年3月5日，苗學正向其告知了發票開具的具體信息。2018年3月7日，苗學正再次傳送了《倉儲租賃合同終止協議-北京金盞倉-頂盛-0306》；2.2019年3月9日開具的金額共計572320元的增值稅專用發票。證明已根據雙方的《終止協議》開具了增值稅專用發票。3.趙靖宇名片。孫軍號、胡建華認為，苗學正是趙靖宇的助理，趙靖宇是美團點評大零售事業群-B2B事業部資源管理總監。小蟻公司系美團旗下公司，屬于美團旗下的事業部。4.北京外運會展服務有限公司出具的《供應鏈事業部收費報表》佐證小蟻公司自2018年12月就已搬空。
小蟻公司認為苗學正不具備與孫軍號協商處理合同終止的事宜，不認可孫軍號、胡建華所述搬空的事實。
一審法院認為：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建設工程規劃許可證建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證的除外。本案中，雙方均未舉證證明涉案房屋系經過合法建設工程規劃許可手續審批后形成的房屋，所以，雙方所簽租約無效。
無效合同自始沒有法律約束力，但不影響合同中獨立存在的有關爭議解決條款的效力。
本案爭議焦點為：應否認定雙方已就合同不再繼續履行事宜達成過共識。一審法院認為，從孫軍號、胡建華提交的微信聊天記錄可以確認，在涉案標的物尚未有相關部門通知將要拆遷騰退前，小蟻公司即已向孫軍號表示過不再繼續履行的意思，且向孫軍號以微信形式將《終止協議》電子版予以送達。雙方就不再繼續履行，同意《終止協議》的內容達成了共識。雖然小蟻公司提及苗學正并不具備簽訂《終止協議》的資格，不具備協商合同不再繼續履行的身份，但根據苗學正的微信聊天記錄，其已將合同不再繼續履行的細節都已告知趙靖宇，而趙靖宇對此也未提出異議。通過趙靖宇的名片可以確認，其與小蟻公司存在一定的關聯。孫軍號、胡建華據此信任雙方已就合同解除事宜達成了共識的主張，一審法院予以確認。而且，孫軍號、胡建華已根據苗學正的信息開具了增值稅專用發票，由此也可以印證，雙方對《終止協議》文本無異議的事實。
所以，一審法院認定，雙方已就合同不再繼續履行事宜達成共識，且對責任承擔問題一并協商完畢。
但是，在雙方就合同不再繼續履行事宜達成共識后，雙方約定的小蟻公司于2019年4月9日將涉案承租標的物返還給頂勝通達公司的意見基于后期拆除工作的展開，已無法實現。而拆除工作的進行并非雙方最初可預見的情況，所以，若仍然按照《終止協議》的內容履行，有失公平。現，涉案標的物于2019年3月9日拆除，小蟻公司使用費付至2019年4月9日，該期間的使用費572320元予以退還。關于押金不再退還的事宜已在雙方意見中予以確認，一審法院不再準予退還。
綜上，依據《中華人民共和國合同法》第五條、第五十二條、第五十六條、第五十七條、第五十八條、第二百一十二條，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條之規定，判決：一、孫軍號、胡建華于判決生效之日起共同退還小蟻公司五十七萬二千三百二十元；二、駁回小蟻公司的其他訴訟請求。如未按判決指定期間履行給付金錢的義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
二審中，小蟻公司向本院提交了房屋所有權證、《庫房消防驗收意見書》作為新證據，證明雙方簽訂《倉儲租賃合同》時，孫軍號、胡建華向小蟻公司提供了涉案倉庫的上述材料，小蟻公司在合同簽訂時有理由相信涉案房屋系合法建筑。孫軍號、胡建華發表質證意見稱，對房屋所有權證真實性認可，證明目的不認可；《庫房消防驗收意見書》無原件真實性無法確認，證明目的不認可。
本院另查明：小蟻公司提交的房屋所有權證復印件顯示，證號為朝全字第xxx號，所有權人為中國外運北京公司，所有權性質為全民，共有人部分手寫有“僅限客戶備案存檔”，房屋座落“朝陽區樓梓莊外運倉庫；間數3904，建筑面積61495.7平方米。填發機關北京市朝陽區房地產管理局，填發日期96年6月27日。
二審庭審中，小蟻公司稱其租賃涉案房屋是用于存貨，2018年12月之后其在涉案倉庫僅存放少量物品。
2020年12月2日，小蟻公司向本院提出財產保全申請，請求對孫軍號、胡建華的合計572320元財產進行保全，本院于當日作出（2020）京03民終13044號民事裁定。
本院對一審法院查明的其他事實予以確認。
本院認為，本案，涉案《倉儲租賃合同》約定的面積為11200平方米，而小蟻公司提交的房屋所有權證顯示建筑面積為61495.7平方米，雙方均未提交房屋所有權證原件，本院對《倉儲租賃合同》所涉租賃場所的建設是否取得建設工程規劃許可證難以作出準確認定，但根據雙方的陳述，本案爭議焦點為雙方是否在涉案房屋拆遷前已就合同不再繼續履行事宜達成一致意見，故涉案房屋是否取得建設工程規劃許可證并不影響本院繼續審理本案。
從孫軍號、胡建華提交的微信聊天記錄可以確認，在涉案標的物尚未有相關部門通知將要拆遷騰退前，苗學正已經向孫軍號表示過不再繼續履行的意思，且以微信形式向孫軍號發送《終止協議》電子版。雖然小蟻公司提及苗學正并不具備簽訂《終止協議》的資格，不具備協商合同不再繼續履行的身份，但根據苗學正的微信聊天記錄，其已將合同不再繼續履行的細節都已告知趙靖宇，而趙靖宇對此也未提出異議。通過趙靖宇的名片可以確認，其與小蟻公司存在一定的關聯。小蟻公司上訴主張苗學正、趙靖宇均不能代表公司就涉案合同進行談判，但未舉證證明公司其他人員與孫軍號、胡建華進行過溝通，也未提交孫軍號、胡建華在2019年3月8日前通知了小蟻公司的其他員工的相關記錄，故對小蟻公司的相應主張，本院不予采信。根據在案證據，本院認為孫軍號、胡建華有理由相信苗學正、趙靖宇有權代表小蟻公司就涉案合同解除事宜進行協商。根據微信聊天記錄可知，雙方已就合同解除事宜達成了共識，且孫軍號、胡建華已根據苗學正提供的信息開具了增值稅專用發票，故一審法院認定雙方已就合同不再繼續履行事宜達成共識且對責任承擔問題一并協商完畢，并無不當，本院予以確認。在此認定基礎上，一審法院判決孫軍號、胡建華退還小蟻公司572320元并駁回小蟻公司的其他訴訟請求的處理并無不當，故本院予以維持。
綜上所述，小蟻公司的上訴理由不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，判決結果并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
保全費3382元，由孫軍號、胡建華負擔（于本判決書生效之日起七日內交納）。二審案件受理費9524元，由天津小蟻科技有限公司負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審 判 長 龔勇超
審 判 員 劉 茵
審 判 員 田 璐
二〇二〇年十二月三十一日
法官助理 程惠炳
法官助理 郭妍子
書 記 員 劉 鴿
書 記 員 劉 暢