裁判要旨

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。但本案中，涉案《房屋租賃合同》實系以租賃權抵償欠款，不同于出租人與承租人之間簽訂的租賃合同，故不適用合同法規定的“買賣不破租賃”原則。

　　案例索引

　　《焦作解放農村商業銀行股份有限公司、焦作市易恒貞文化產業有限公司申請執行人執行異議之訴再審案》【（2021）最高法民申26號】

　　爭議焦點

　　以租抵債的租賃合同是否適用“買賣不破租賃”原則？

　　裁判意見

　　最高院認為：本案的爭議焦點為張國政對涉案房屋是否享有排除執行的民事權益。從本案證據材料來看，張國政、黨正于2012年2月8日前借給李增2038萬元。由于李增沒有能力償還借款，由購買李增所有的嘉年華項目的易恒貞公司負責償還張國政、黨正的借款。后由于易恒貞公司運營資金緊張，與張國政簽訂涉案《房屋租賃合同》，易恒貞公司以20年的租賃權抵償張國政的欠款。

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。本案中，易恒貞公司以涉案房屋抵償張國政欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的租賃合同，故不適用合同法規定的“買賣不破租賃”原則。

　　另外，涉案房屋抵押登記時間為2013年3月29日。張國政稱其在涉案房屋抵押登記前已經與易恒貞公司簽訂了《房屋租賃合同》，但從其提交的《房屋租賃合同》來看，該合同有兩個落款日期，分別為2012年4月5日和2013年8月1日，張國政對此未能作出合理解釋，合同的簽訂日期存疑。同時，結合焦作農商行提交的《家具訂購合同》《補充協議》《提款申請》《房地產抵押估價報告》、收據、照片等證據來看，涉案房屋于2013年3月26日進行抵押貸款評估時系毛坯房，且張國政亦未提交其交納水電費的相關證據，并不能證明張國政在2013年3月29日之前已經實際占有使用涉案房屋。原審法院認定張國政對涉案房屋不享有排除執行的民事權益并無不當。