原告陳民強，××，××××年××月××日出生，住××省××市××區××路××號，身份證號碼：××××××××××。

　　委托代理人李慧蘭，湖南天橋律師事務所律師，代理權限：特別授權，即代為提起訴訟，承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解、調解，簽收相關法律文書等。

　　委托代理人王力，湖南天橋律師事務所律師，代理權限：一般代理。

　　被告株洲晟永房地產開發有限公司，住所地：湖南省株洲市蘆淞區建設南路國富中心1305號。

　　法定代表人王臻，該公司董事長。

　　委托代理人宋開明，湖南百杰律師事務所律師，代理權限：特別授權，即代為承認、放棄或者變更訴訟請求、進行和解等。

　　原告陳民強與被告株洲晟永房地產開發有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2011年5月16日立案受理后，依法組成合議庭，于2011年6月30日、8月4日進行了兩次公開開庭審理。原告陳民強的委托代理人李慧蘭、被告株洲晟永房地產開發有限公司的委托代理人宋開明到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。

　　原告陳民強起訴請求：1、請求確認原告與被告簽訂的《國富中心三樓房屋租賃合同》已經于2011年4月1日解除；2、判令被告立即將蘆淞區建設南路222號國富中心三樓整層房屋返還給原告；3、判令被告向原告支付未付的房屋租金共計人民幣395000元；4、判令被告向原告支付拖欠租金的違約金共計人民幣98000元；5、判令被告向原告支付自解除房屋租賃合同之日至房屋返還之日止的全部房屋占用費（按每月65000元計算）；6、由被告承擔本案全部訴訟費用。事實和理由：2008年2月26日，原告與被告簽訂《國富中心三樓房屋租賃合同》，合同約定：被告承租原告享有所有權的建設大道國富中心三樓整層房屋，租賃期為5年，自2008年3月1日起至2013年4月30日止，年租金為882048元，簽約第二日一次性支付12個月房屋租金，以后年度租金在每12個月開始前兩個月一次性支付。2010年2月1日，經原、被告協商，房屋租金變更為年租金78萬元，租金支付時間為每年元月1日。租賃期間，被告初始依約履行了合同的相關約定，但2010年度房屋租金僅支付了58萬元，一直拖欠20萬元未付，2011年度房屋租金至今分文未付，多次催促無果。為此，原告依據雙方租賃合同第6條第1款的約定，于2011年3月29日向被告發出書面通知，通知被告解除租賃合同、返還租賃物及支付相關的租金和違約金，被告于2011年4月1日收到通知，但未按通知要求履行相應義務，繼續占有房屋不予退還。原告認為，由于被告的違約行為導致雙方的租賃合同已經依法解除，合同解除后，被告應立即返還房屋并賠償相應損失，基于以上原因，為維護自己的合法權益，根據《中華人民共和國合同法》及相關法律規定，特向人民法院起訴，請支持原告的訴訟請求。

　　被告株洲晟永房地產開發有限公司（以下簡稱晟永房產公司）答辯稱：對原告訴狀所述事實無異議，其訴訟請求中的違約金明顯過高，同意解除合同，對原告要求返還房屋的訴請有異議，房屋已經另行出租給另外的三個業主，被告可以將與三位業主的權利全部轉讓給原告，被告拖欠的租金可以分期償付給原告。

　　原告陳民強向本院提供了如下證據：1、陳民強身份證復印件，擬證明原告訴訟主體資格。2、株洲晟永房地產開發有限公司工商登記資料，擬證明被告訴訟主體資格。3、《國富中心三樓房屋租賃合同》，擬證明被告沒有依據合同約定交付應付的房屋租金，被告違約。4、株房權證株字第1000136313號《房屋所有權證》，擬證明該出租房屋系原告所有。5、關于解除《國富中心三樓房屋租賃合同》的通知、2011年3月29日原告順豐速運寄件單、2011年4月1日被告順豐速運簽收單，擬證明因被告違約，《國富中心三樓房屋租賃合同》已經于2011年4月1日依法解除。

　　被告晟永房產公司對原告提供的證據均無異議。本院對原告提供的證據均予以采信。

　　被告晟永房產公司向本院提交如下證據：1、原告與被告簽訂的《租賃合同》，擬證明雙方當事人的權利義務關系。2、被告與另外三位業主簽訂的租賃合同（三份），擬證明房屋已經另行出租給第三人。3、株洲國富物業管理有限公司營業執照和工商注冊登記資料、組織機構代碼證，王臻與陳小群結婚證。擬證明晟永公司與國富物業公司是一家。4、（2009）蘆法民一初字第768號民事判決書，擬證明陳民強明知轉租的情況。

　　原告陳民強對被告提供的證據發表質證意見如下：對證1無異議，對證2的真實性有異議，對其合法性和關聯性有異議，三份合同的出租方是國富物業管理有限公司，不是本案當事人，與本案無關聯。對證3的真實性和合法性無異議，對其關聯性有異議，不能證明被告所要證明的兩個公司系一個人所開辦。從登記資料顯示，這兩個公司是完全獨立的公司法人，在法律上沒有任何的關聯。對證4的真實性和合法性無異議，對其關聯性有異議，與本案無關聯，該判決訴訟主體并沒有陳民強，陳民強并不知道委托國富物業公司出租的問題。

　　本院對被告提供的證據認證如下：證1與原告提供的證據3一致，本院予以采信。證2原告有異議，但未提供充分證據予以反駁，且該3份合同租賃物即為原、被告爭議租賃物，與本案有關聯性，本院予以采信。證3原告對真實性無異議，本院予以采信，但不能證明被告所要證明的內容，株洲國富物業管理有限公司與晟永房產公司是不同的法律主體。證4為生效法律文書，本院予以采信，證明目的綜合全案考慮。

　　根據上述采信的證據，本院一審查明：2008年2月26日，原告陳民強作為甲方與被告晟永房產公司（乙方）簽訂《國富中心三樓房屋租賃合同》，約定：1、甲方將建設大道國富中心三樓整層（包括門樓通道、外墻）租賃給乙方使用；2、租賃期限為五年，從2008年3月1日起至2013年4月30日止；3、房屋年租金為人民幣882048元（稅后），乙方于2008年2月27日一次性支付12個月房屋租金共計人民幣882048元，以后第二個年度租金在每12個月開始前兩個月一次性支付；4、租賃期間，乙方可以將房屋轉租給第三人使用，但須告知甲方相關情況，并將相應租賃合同備份交甲方留存，并且要遵守國家法律法規，不得進行違法活動；5、乙方依約交付租金，甲方如無正當理由拒收，乙方不負遲延交租的責任；乙方如果拖欠租金，應按拖欠租金的10%向甲方支付違約金，拖欠租金超過5天，甲方可單方終止本合同，乙方三天內向甲方交還房屋，室內一應裝飾無償歸甲方享有。2010年2月1日，原、被告在《國富中心三樓房屋租賃合同》上加注“原合同第三年開始租金為壹年柒拾捌萬元整，時間為2010年3月1日-2013年4月30日止的合同期，此付租金時間為每年元月1日付款”。2011年3月29日，原告陳民強通過順豐速運向被告晟永房產公司送達《關于解除《國富中心三樓房屋租賃合同》的通知》，內容為：“本人（陳明強）于2008年2月26日與貴公司就建設大道國富中心三樓整層簽訂了租賃合同一份，該合同對租賃期限以及租金、租金交納時間和方式等均做了明確約定，但在本人依據雙方合同向貴公司交付房屋后，貴公司沒有嚴格按照合同約定履行繳納租金的義務，極大的損害了本人的合法民事權益。為此依據合同第六條第一款的約定，本人特此通知，自貴公司收具此通知之日起，我們雙方之間的《國富中心三樓房屋租賃合同》即予解除。另外，請貴公司依據《國富中心三樓房屋租賃合同》的相關規定，在三日內將所承租的房屋返還給本人，同時，結清實際占用房屋期間的租金并按約定支付違約金，否則，本人將采取適當的措施收回房屋，并追究貴公司應承擔的法律責任。”2011年4月1日，被告晟永房產公司法定代表人王臻在順豐速遞簽收單上予以簽收。對原告陳民強訴稱的被告拖欠2010年度房屋租金20萬元、2011年度房屋租金至今分文未付，被告晟永房產公司予以認可，并同意解除雙方之間的租賃合同。

　　2010年8月6日，株洲市房產管理局向原告陳民強發放株房權證株字第1000136313號房屋所有權證，確認原告陳民強為蘆淞區建設南路222號國富中心（原天宏大廈）301號房屋所有權人，該房屋建筑面積2396.44平方米，套內建筑面積1950.82平方米，規劃用途為商業。

　　另查明：2008年2月28日，株洲國富物業管理有限公司作為甲方與乙方殷勇（身份證號碼XXX）簽訂《國富中心三樓房屋租賃合同》，約定甲方將建設大道國富中心三樓東頭1000平方米房屋（包括門樓通道、外墻）租賃給乙方使用，租賃期限為五年，自2008年3月1日起至2013年4月30日止，房屋年租金為人民幣35萬元（稅后價），乙方于2008年2月28日交納人民幣35萬元，以后第二個年度租金在每12個月開始前兩個月一次性支付。

　　2008年2月29日，株洲國富物業管理有限公司作為甲方與乙方漆蓬輝簽訂《國富中心三樓房屋租賃合同》，約定甲方將建設大道國富中心三樓臨建設路1104平方米房屋（包括門樓通道、外墻）租賃給乙方使用，租賃期限為五年，自2008年3月1日起至2013年4月30日止，房屋租金為人民幣37元/平方/月（稅后價），乙方于2008年2月29日交納人民幣49萬元，以后第二個年度租金在每12個月開始前兩個月一次性支付。

　　2009年11月10日，株洲國富物業管理有限公司作為甲方與乙方鐘良簽訂《國富中心三樓房屋租賃合同》，約定甲方將建設大道國富中心三樓南頭220平方米房屋（包括門樓通道、外墻）租賃給乙方使用，租賃期限自2009年11月10日起至2013年4月30日止，房屋年租金為人民幣92400元（稅后價），乙方于2009年11月10日交納人民幣92400元，以后第二個年度租金在每12個月開始前兩個月一次性支付。

　　2010年1月14日，株洲國富物業管理有限公司作為甲方與乙方李湘軍（身份證號碼XXX）簽訂《國富中心三樓房屋租賃合同》，約定甲方將建設大道國富中心三樓東頭653平方米房屋（包括門樓通道、外墻）租賃給乙方使用，租賃期限自2010年1月14日起至2013年4月30日止，乙方向甲方繳納房屋租金方式為季度支付，租金為21549元/月（稅后價）。

　　2010年8月27日，株洲國富物業管理有限公司作為甲方與乙方蘇福禮（身份證號碼432524199009183239）簽訂《國富中心三樓房屋租賃合同》，約定甲方將建設大道國富中心臨建設路1104平方米租賃給乙方使用，租賃期限為2年零8個月，自2010年9月1日起至2013年4月30日止，房屋半年租金為人民幣壹拾柒萬貳仟貳佰貳拾肆元（稅后），乙方于2010年8月27日交納人民幣172224元，以后第二個半年度租金在每6個月開始前兩個月一次性支付。株洲國富物業管理有限公司成立于2006年7月13日，住所地在湖南省株洲市蘆淞區建設南路22號，法定代表人陳小群，股東情況為陳小群（46萬）、王臻（4萬）。

　　再查明：2009年4月8日，株洲市蘆淞區人民法院受理了原告陳民強與被告晟永房產公司租賃合同糾紛一案。2009年6月2日，蘆淞區法院作出（2009）蘆法民一初字第313號民事判決書。該民事判決書送達后原、被告均未上訴。該民事判決書查明：原告陳民強所出租的房屋位于株洲國富中心（原名天宏大廈）的第三樓，由于歷史原因，該大廈是一爛尾樓工程，一直未辦理相關的房屋權屬登記證書。2004年11月份，中國銀行株洲分行經本院（2004）株中法民一初字第21號判決書和（2005）株中法執字第9號裁定書確認，國富中心第三樓的權屬歸其所有。2006年7月7日，原告通過受讓方式，從中國銀行株洲分行處取得房屋所有權。由于歷史原因，房產權屬登記證明在待辦過程中。在該案審理過程中，晟永房產公司向該院提交了證據2，即晟永房產公司于2008年2月27日與株洲國富物業管理有限公司簽訂的房屋出租委托書，擬證明全權委托株洲國富物業管理有限公司將從原告處承租來的房屋對外轉租。陳民強對該份證據真實性無異議，只是認為與該案無關聯性。該份《房屋出租委托書》于2008年2月27日出具，內容為：“我公司承租了陳民強的位于國富中心三樓的整層房屋，因我公司不便于管理和轉租，特全權委托株洲國富物業管理有限公司直接以該物業管理有限公司的名義將該房屋對外出租，特此委托。”

　　2009年8月17日，株洲市蘆淞區人民法院受理了原告晟永房產公司、株洲國富物業管理有限公司訴被告殷勇租賃合同糾紛一案。2009年10月16日，蘆淞區人民法院作出（2009）蘆法民一初字第768號民事判決書。該院認為，國富中心三樓雖未辦理產權登記，但已經法院生效判決確認陳民強取得了房屋所有權，陳民強于2008年2月26日租賃給晟永房產公司（陳民強允許晟永房產公司轉租），晟永房產公司于2008年2月27日委托株洲國富物業管理有限公司以該公司的名義對外轉租，因此，株洲國富物業管理有限公司取得了以該公司的名義對外出租的權利。判令被告殷勇在判決生效后三日內向原告晟永房產公司支付租金35萬元及違約金35000元。該民事判決書送達后原、被告均未上訴。

　　本院認為：本案屬房屋租賃合同糾紛。一審爭議焦點為：1、原告要求確認合同解除是否合理；2、被告是否應當支付拖欠的租金、違約金及具體數額；3、被告是否應當將租賃房屋返還給原告并支付實際占用房屋費用。

　　對于第1個爭議焦點：2004年11月，中國銀行株洲分行經本院（2004）株中法民一初字第21號判決書和（2005）株中法執字第9號裁定書確認，國富中心第三樓的權屬歸其所有。2006年7月7日，原告陳民強通過受讓方式，從中國銀行株洲分行處取得房屋所有權。由于歷史原因，房產權屬登記證明在待辦過程中。原、被告之間的《國富中心三樓房屋租賃合同》簽訂于2008年2月26日，原告陳民強對蘆淞區建設南路222號國富中心（原天宏大廈）301號房屋的所有權證于2010年8月6日取得。故2008年2月26日簽訂的《國富中心三樓房屋租賃合同》中原、被告是適格的合同主體，該合同是原、被告雙方的真實意思表示，不違反法律規定，合法有效，原、被告雙方均應按照合同全面履行各自的義務。根據雙方簽訂的租賃合同約定，乙方如果拖欠租金超過5天，甲方可單方終止本合同。2011年3月29日，原告陳民強根據合同約定向被告晟永房產公司送達《關于解除《國富中心三樓房屋租賃合同》的通知》，被告晟永房產公司法定代表人王臻于2011年4月1日簽收。被告晟永房產公司在庭審時對拖欠2010年度房屋租金20萬元、2011年度房屋租金至今分文未付的事實予以認可，并同意解除雙方之間的租賃合同。原告陳民強向被告晟永房產公司送達《關于解除《國富中心三樓房屋租賃合同》的通知》的行為也符合《中華人民共和國合同法》第九十三條的規定。故原、被告雙方于2008年2月26日簽訂的《國富中心三樓房屋租賃合同》已于2011年4月1日解除。

　　對于第2個爭議焦點：2010年2月1日，原、被告在《國富中心三樓房屋租賃合同》上加注“原合同第三年開始租金為壹年柒拾捌萬元整，時間為2010年3月1日-2013年4月30日止的合同期，此付租金時間為每年元月1日付款”。被告晟永房產公司在庭審時對拖欠原告陳民強2010年度房屋租金20萬元、2011年度房屋租金至今分文未付的事實予以認可。原、被告之間的《國富中心三樓房屋租賃合同》于2011年4月1日解除。故被告晟永房產公司應當支付給原告陳民強2010年度拖欠房屋租金20萬元、2011年1-3月房屋租金19.5萬元，共計39.5萬元。原告陳民強要求被告支付拖欠房屋租金的訴訟請求本院予以支持。

　　根據原、被告之間的《國富中心三樓房屋租賃合同》，“乙方如果拖欠租金，應按拖欠租金的10%向甲方支付違約金”。被告晟永房產公司拖欠原告陳民強房屋租金39.5萬元，故被告應支付原告拖欠房屋租金的違約金39500元。原告起訴要求按照被告拖欠的2010年租金20萬、2011年租金78萬，共計98萬元為基數計算違約金。本院認為，根據《中華人民共和國合同法》第九十七條的規定，合同解除導致合同關系歸于消滅，故合同解除的法律后果不表現為違約責任。原告要求將2011年4月1日合同解除以后的房屋租金作為計算違約金的基數于法無據，本院不予支持。

　　對于第3個爭議焦點：原告認為，根據原、被告之間《國富中心三樓房屋租賃合同》的約定，因乙方拖欠租金超過5天，甲方可單方終止本合同，乙方三天內向甲方交還房屋，室內一應裝飾無償歸甲方享有。被告對原告的該項訴訟請求有異議，辯稱訴爭國富中心三樓房屋已經轉租給了案外人李湘軍、蘇福禮、鐘良，無法返還。根據雙方約定，租賃期間，乙方可以將房屋轉租給第三人使用，但須告知甲方相關情況，并將相應租賃合同備份交甲方留存，并且要遵守國家法律法規，不得進行違法活動。被告晟永房產公司在與原告陳民強簽訂租賃合同后，先后將訴爭國富中心三樓房屋轉租給案外人李湘軍、蘇福禮、鐘良等人使用。原告稱被告的轉租行為其并不知曉，且轉租合同上的甲方為株洲國富物業管理有限公司而不是被告晟永房產公司，與本案無關聯性。但在蘆淞區人民法院受理的（2009）蘆法民一初字第313號原告陳民強與被告晟永房產公司租賃合同糾紛一案中，晟永房產公司向該院提交了證據2，即晟永房產公司于2008年2月27日與株洲國富物業管理有限公司簽訂的房屋出租委托書，擬證明全權委托株洲國富物業管理有限公司將從原告處承租來的房屋對外轉租。陳民強對該份證據真實性無異議，只是認為與該案無關聯性。該案的審理過程可以說明原告陳民強對于訴爭國富中心三樓房屋轉租、以及被告晟永房產公司全權委托株洲國富物業管理有限公司直接以該物業管理有限公司的名義將房屋對外出租的事實是明知的，且并未提出異議。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條的規定，應當視為原告陳民強同意轉租。這也符合符合雙方租賃期間乙方可以將房屋轉租給第三人使用的約定。至于原告提出的被告沒有將轉租合同備份給原告的問題，只是被告在履行合同中的瑕疵，并不能影響轉租合同的效力。故本案被告晟永房產公司將訴爭國富中心三樓房屋轉租的合同是有效的。本案中，由于承租人違約，出租人原告陳民強行使解除權，原、被告之間的《國富中心三樓房屋租賃合同》已于2011年4月1日解除。一方面，原告可以依據物權請求權及租賃合同的約定要求返還租賃物；另一方面，由于合同的解除，承租人喪失租賃權，轉租合同也就因其賴以存在的基礎不復存在而處于履行不能狀態。故本案訴爭國富中心三樓房屋的所有權人原告陳民強要求被告晟永房產公司返還房屋的訴訟請求應予支持，次承租人可以依據其與承租人晟永房產公司簽訂的租賃合同另案起訴維權。原、被告之間的租賃合同已于2011年4月1日解除，但在被告晟永房產公司歸還房屋之前，被告晟永房產公司仍然在實際占用、使用訴爭國富中心三樓房屋，故原告要求被告按照租賃合同約定的租金標準支付租賃合同解除之日起至房屋返還之日止的房屋占用費的訴訟請求本院予以支持。

　　綜上，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十八條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十九條第一款、第二百一十二條、第二百三十二條、第二百三十五條、第二百三十六條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條的規定，判決如下：

　　一、確認原告陳民強與被告株洲晟永房地產開發有限公司簽訂的《國富中心三樓房屋租賃合同》于2011年4月1日解除；

　　二、被告株洲晟永房地產開發有限公司于本判決生效之日起三十日內支付原告陳民強房屋租金395000元；

　　三、被告株洲晟永房地產開發有限公司于本判決生效之日起三十日內支付原告陳民強拖欠房屋租金的違約金39500元；

　　四、被告株洲晟永房地產開發有限公司于本判決生效之日起三十日內將蘆淞區建設南路222號國富中心（原天宏大廈）301號房屋返還給原告陳民強；

　　五、被告株洲晟永房地產開發有限公司向原告陳民強支付自2011年4月1日《國富中心三樓房屋租賃合同》解除之日起至房屋返還之日止的房屋占用費，按每月65000元租金計算。

　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　一審案件受理費50251元，保全費5000元，由被告株洲晟永房地產開發有限公司承擔54700元，原告陳民強承擔551元。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，上訴于湖南省高級人民法院。

　　審  判  長    劉  蕾

　　審  判  員    郭志亮

　　代理審判員    顏松喜

　　二○一一年九月二日

　　書  記  員    鄒春華