重慶市第五中級人民法院民事判決書

　　（2009）渝五中民終字第1887號

　　上訴人（原審被告）重慶東言房地產策劃代理有限公司。

　　法定代表人羅燕，總經理。

　　委托代理人姜良，男，1980年5月5日生，該公司職工，住重慶市渝中區解放碑五一路96號18-1。

　　被上訴人（原審原告）魯永春。

　　委托代理人魯語艷，女，1990年12月30日生，漢族，住重慶市萬盛區勤儉路30號附3號8-3。

　　上訴人重慶東言房地產策劃代理有限公司（以下簡稱東言公司）因與被上訴人魯永春租賃合同糾紛一案，不服重慶市渝中區人民法院（2008）中區法民初字第2915號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審法院查明，2006年12月26日，魯永春（乙方）與東言公司（甲方）簽訂《商鋪租賃合同》約定：一、甲方將位于本區八一路地下人防工程（又名81匯金）D區53號商鋪出租給乙方。二、租期一年，從2006年12月28日－2007年12月27日止。三、租金1570元/月，租金1年交納一次，第一次租金在合同簽訂之日繳納，按年度一次性交納租金可享受8.5折優惠。四、乙方應向甲方交納保證金1500元，該保證金必須在本合同簽訂之日付清，合同到期后如果雙方不再續約，由甲方將保證金無息退還乙方。五、免租時間，第一年租期的最后3個月為免租期，如果乙方在第一年交納租金不足9個月，則不享受本免租期。………　七、乙方必須服從商場的統一管理，并按時繳納水電費、物管費等費用。八、在合同履行中，如乙方違約，甲方有權扣除乙方保證金作為違約金，并有權收回商鋪。

　　2006年12月27日，雙方又簽訂《物業管理服務合同》，其中第五條約定，公共部位和公共設備、設施的水電費由全體業主和物業使用人共同分擔，乙方所租賃商鋪內的自用水電費及其耗材由乙方自行承擔，乙方自用電費，按實際用量每月由甲方代收代繳，公共電費按商鋪套內面積分攤，分攤金額由甲方代收代繳，自用和分攤的當月電費于電費單出具后10日內與次月物管費一起繳納，水費定額為10元/鋪/月，與物管和電費一起繳納。雙方又約定，東言公司免收第一年的物業服務費。

　　當日，雙方又簽訂《81匯金商業街經營管理責任書》約定：一、乙方應向甲方繳納設施、水電等保證金1000元。……　八、經營戶需嚴格遵守整個商場的營業時間約定，按時開門營業。第四十五條約定，乙方未按時繳納水電費，將承擔應繳納總額3‰的滯納金，拖欠3個月時，甲方有權終止合同，剩余租金和保證金不予退還。

　　上述合同簽訂時，魯永春享受了租金的七五折優惠，向東言公司繳納了一年租金，計10500元，又交納了商鋪保證金計1500元，僅交納了商鋪水電保證金，計500元。

　　在合同履行中，2007年7月5日，雙方又簽訂《補充協議》載明：一、關于《商鋪租賃合同》第二條租賃期限的規定，租賃期限起止日期變更為，租賃期為1年，從2007年5月1日起至2008年4月30日止。二、在乙方簽訂補充協議后，遵守《81匯金商業街經營管理責任書》、《物業管理服務合同》的前提下，關于《商鋪租賃合同》第五條免租期之規定，現變更為合同期第一年免租期為6個月。具體免租期為，租賃期的前3個月和租賃期第一年最后3個月，從2007年8月1日計算租金。若未能履行合同，則不能享受免租期，即根據原租賃合同計算租金。三、若乙方已于簽訂《商鋪租賃合同》時繳納一年租金，則甲方應于合同期到期后退還多余部分3個月租金，具體情況由甲乙雙方協商決定。

　　2008年4月30日，租賃合同屆滿后，魯永春將租賃商鋪交付東言公司，但雙方就相關費用的退還產生爭議。

　　庭審中，魯永春稱，雖然有未完全履行支付水電費，但是東言公司并未通知繳納，我以為該公司會從所繳納的水電押金中予以扣減。

　　原審法院認為，原被告雙方簽訂的《商鋪租賃合同》、《補充協議》、《物業管理服務合同》、《81匯金商業街經營管理責任書》，均系當事人的真實意思表示，其內容合法，應認定為有效，合同雙方均應依約履行。從雙方的多份合同約定看，只有《物業管理服務合同》中約定有水電費的繳納方式，即“自用和分攤的當月電費于電費單出具后10日內與次月物管費一起繳納，水費定額為10元/鋪/月，與物管和電費一起繳納。”從該約定可以看出，原告電費的繳納，應以被告出具相關單據給原告為前提，水費其金額雖確定，但交納時間也是在出具電費單據后與電費一并交納。若東言公司未出具單據，履行其通知義務，則魯永春尚未繳納水電費用，不構成違約。關于原告請求退還3個月租金。《補充協議》第二條亦明確約定，在乙方簽訂補充協議后，應遵守《81匯金商業街經營管理責任書》、《物業管理服務合同》的前提下，才退還租賃期最后3個月的租金。結合被告的抗辯理由看，東言公司沒有證據證明在合同履行中，曾向原告出具相關單據要求原告繳納，而原告予拒絕。被告也沒有舉示證據證明原告未遵守商場的營業時間的規定，故，原告依照《補充協議》的約定，請求退還最后3個月的租金，符合雙方的合同約定。現原告請求退還3500元租金，應予以支持。關于原告請求退還商鋪保證金。由于雙方簽訂的《商鋪租賃合同》已于2008年4月終止，且魯永春尚未足額繳納水電費，并不構成違約。原告請求退還，應予以支持。關于原告請求返還水電保證金。庭審中，被告亦未舉示證據證明原告所欠費用的數額，現合同已終止履行，被告應返還保證金。對原告所欠的費用，被告可另行起訴解決。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條的規定，判決如下：一、重慶東言房地產策劃代理有限公司在本判決生效后10日內退還魯永春3個月租金，計3500元。二、重慶東言房地產策劃代理有限公司在本判決生效后10日內退還魯永春商鋪保證金，計1500元。三、重慶東言房地產策劃代理有限公司在本判決生效后10日內退還魯永春水電保證金，計500元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案受理費130元，由重慶東言房地產策劃代理有限公司負擔。

　　東言公司不服一審判決，向本院提起上訴，請求：撤銷渝中區人民法院（2008）中區民初字第2915號民事判決，依法改判。主要事實和理由：一審判決認為被上訴人繳納水電費是以上訴人出具相關單據為前提是錯誤的，既不符合合同約定，也不符合情理，更不是事實。事實上，雙方簽訂的《商鋪租賃合同》、《81匯金商業街經營管理責任書》都規定了被上訴人按時繳納水電費的義務。上訴人每月都按時對商鋪內電表讀數進行登記，并將各商鋪應繳納的各項費用包括水電費以公告的形式張貼在商業街顯著位置，認真履行了自己的告知義務，是因為被上訴人根本不遵守合同約定每天按時開關門，而是很長一段時間關門不營業，所以才沒看到上訴人張貼的公告通知，這正好證明了被上訴人不履行合同義務，不按時開關門。由于被上訴人違反了《商鋪租賃合同》的約定，既未按時繳納水電費，也未按時開關門，已構成違約，根據《補充合同》第二條約定，被上訴人不應享有免租金的權利，上訴人有權不退還保證金，一審判決上訴人退還租金和保證金是錯誤的。

　　魯永春答辯稱，因上訴人未履行通知義務，被上訴人才未能按時交納水電費，另外上訴人并未舉示證據證明被上訴人未按時開關門，被上訴人并未違約，一審判決正確，應予維持。

　　本院查明事實與一審相同。

　　本院認為，東言公司與魯永春簽訂的《商鋪租賃合同》、《補充協議》、《81匯金商業街經營管理責任書》、《物業管理服務合同》均是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律規定，應屬有效，雙方均應按協議約定履行各自義務。

　　關于商鋪保證金的問題。《商鋪租賃合同》第四條約定“乙方應向甲方交納保證金3186元，該保證金必須在本合同簽訂之日付清，合同到期后如果雙方不再續約，由甲方將保證金無息退還乙方”。本案中，租賃合同已到期，魯永春已將商鋪交還給東言公司，雙方未再續約，故按合同約定，東言公司理應將商鋪保證金退還給魯永春。

　　關于水電保證金的問題。根據《商鋪租賃合同》和《81匯金商業街經營管理責任書》的約定，魯永春理應按時交納水電費。就水電費的交納，《物業管理服務合同》第五條約定：“公共部位和公共設備設施的水電費由全體業主和物業使用人共同分擔，乙方所租賃商鋪內的自用水電費及耗材由乙方自行承擔；乙方自用電費，按實際用量每月由甲方代收代繳；公共電費用按商鋪套內面積分攤，分攤金額由甲方代收代繳；自用和分攤的當月電費于電費單出具后十日內與次月物管服務費一起交納，水費定額為10元/鋪/月，與物管費和電費一起繳納”，根據該條約定，魯永春應在接到東言公司出具的電費單后將電費和水費一并交給東言公司。而本案中，東言公司未舉證證明其公司將電費單出具給了魯永春，亦未舉示其向魯永春履行了通知其交納水電費的義務，故東言公司稱魯永春未按時交納水電費已構成違約的理由不能成立。由于雙方租賃合同已終止，東言公司理應將水電保證金退還給魯永春。至于魯永春欠繳的水電費，因東言公司未提起反訴，不屬本案審理范圍，東言公司可另案解決。

　　關于是否退還3個月租金的問題。因東言公司沒有舉示魯永春未按時開門營業的相關證據，而且基于前述理由，魯永春未按時交納水電費系東言公司未履行通知義務所致，因此東言公司上訴認為魯永春未按時開門營業、未按約交納水電費，違反了《商鋪租賃合同》約定及《物管管理服務合同》的約定，不能享受免租優惠的理由不能成立，其不退還3個月租金的請求本院不予支持。

　　綜上所述，原判認定事實清楚，程序合法，應予維持，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項之規定，判決如下 ：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審訴訟費130元，由上訴人重慶東言房地產策劃代理有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審  判  長   肖 琴

　　審  判  員   葉 芳

　　代理審判員   于 利

　　二00九年六月二十五日

　　書   記    員     黎  明