原告郴州市茂豐經(jīng)貿(mào)有限公司。

法定代表人劉學(xué)兵，男，該公司經(jīng)理。

委托代理人胡承輝，男，湖南天夫律師事務(wù)所律師。

被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司。

法定代表人胡松林，女，該公司執(zhí)行董事。

被告肖仁玉，女，1974年12月16日生，漢族。

委托代理人李榮，男，湖南星河律師事務(wù)所律師。

原告郴州市茂豐經(jīng)貿(mào)有限公司訴被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司、肖仁玉租賃合同糾紛一案，本院于2010年2月9日立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原、被告委托代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告郴州市茂豐經(jīng)貿(mào)有限公司訴稱：2006年3月15日、2007年8月21日，被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司、肖仁玉分別與郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司各簽訂一份《租賃合同》，承租郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所有的郴州新城購物中心2棟102號(hào)和2棟201號(hào)房屋從事餐飲業(yè)。雙方在合同中對(duì)租賃標(biāo)的物名稱、租賃期限、租金及支付方式、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。其中對(duì)租金及支付方式約定為：2號(hào)樓一層的租金為7000元/月，2號(hào)樓二層的租金為每平方30元/月，從第三年起每二年按5%遞增一次。從2006年12月31日后，租金為每三個(gè)月一交。合同履行到2009年10月22日，郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司將出租給被告的房屋出賣給我公司，并辦理房屋所有權(quán)證，至此我公司取得出租人的權(quán)利。郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2009年11月2日，我公司分別于2009年11月5日，25日向被告送達(dá)通知，要求被告于2009年11月1日起向我公司支付租金。然而，被告卻違反約定，未按期支付租金，至今拖欠租金452914.58元。我公司多次催討，被告卻以各種理由拒付。故訴至法院，要求:1、解除與被告簽訂的《租賃合同》；2、支付拖欠租金452914.58元；3、支付逾期付款滯納金21394.37元；4、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

原告為支持自己的訴請(qǐng)向法庭提交了以下證據(jù)。

證據(jù)一2006年3月15日《租賃合同》。擬證明被告肖仁玉承租郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所有的郴州新城購物中心2號(hào)樓二層。

證據(jù)二2007年8月21日《租賃合同》。擬證明被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司承租郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所有的郴州新城購物中心2號(hào)樓一層。

證據(jù)三拍賣公告。擬證明原告郴州市茂豐經(jīng)貿(mào)有限公司通過公開拍賣取得郴州新城購物中心2號(hào)樓一、二層房屋產(chǎn)權(quán)。

證據(jù)四《拍賣成交確認(rèn)書》。擬證明原告郴州市茂豐經(jīng)貿(mào)有限公司通過公開拍賣取得郴州新城購物中心2號(hào)樓一、二層房屋產(chǎn)權(quán)。

證據(jù)五、六《房屋所有權(quán)證》。擬證明原告郴州市茂豐經(jīng)貿(mào)有限公司通過公開拍賣取得郴州新城購物中心2號(hào)樓一、二層房屋產(chǎn)權(quán)。

證據(jù)七2009年11月2日《通知書》。擬證明郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2009年11月2日向被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司送達(dá)通知，告知其租賃物的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給原告，要求被告從2009年11月起按原《租賃合同》向原告交納租金。

證據(jù)八2009年11月5日《通知書》。擬證明原告于2009年11月5日向被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司送達(dá)通知，告知其租賃物的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給原告，要求被告在2009年11月10日前按原《租賃合同》向原告交納租金255370.50元。

證據(jù)九、十兩份《通知書》。擬證明原告向被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司送達(dá)通知，要求其交納所欠的租金及滯納金。

證據(jù)十一《企業(yè)注冊(cè)登記資料》。擬證明被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司于2006年5月29日成立。

證據(jù)十二情況說明。擬證明2009年11月30日原告向二被告催收租金時(shí)，雙方發(fā)生糾紛。

證據(jù)十三、十四兩份證明。擬證明原、被告為租金一事曾經(jīng)協(xié)商，且均由被告肖仁玉出面。同時(shí)被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司實(shí)際經(jīng)營者為被告肖仁玉。

證據(jù)十五《律師函》。擬證明原告委托律師向被告下達(dá)《律師函》要求被告履行原《租賃合同》。

被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司辯稱：公司拖欠租金是由于原告未能提供合同約定的租賃環(huán)境，且將公司的門面鎖了。

被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司在法定舉證期限內(nèi)向本院提交2009年11月30日情況說明。擬證明原告沒有向被告提供好的經(jīng)營環(huán)境，原告違約在先。

被告肖仁玉辯稱：其只是郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司聘請(qǐng)的管理人員，雖與郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂了《租賃合同》，但簽訂該合同時(shí)郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司未成立，只是委托其代為簽訂合同。綜上，其與本案沒有關(guān)系，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

被告肖仁玉在法定舉證期限內(nèi)向本院提交以下證據(jù)。

證據(jù)一企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。擬證明郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司于2006年5月29日成立。

證據(jù)二股東決議、證據(jù)三任職通知。擬證明肖仁玉被任命為郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司的副總經(jīng)理。

證據(jù)四《租賃合同》、證據(jù)五協(xié)議書、證據(jù)六《租賃合同》、證據(jù)七通知書四份、證據(jù)八情況說明。擬證明肖仁玉與郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂的《租賃合同》的權(quán)利、義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司，并取得原告及郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的同意。

庭審中，本院組織原、被告雙方對(duì)雙方的證據(jù)進(jìn)行了質(zhì)證。被告對(duì)原告提交的證據(jù)1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12均沒有異議；對(duì)證據(jù)13、14不予認(rèn)可；對(duì)證據(jù)15認(rèn)為沒有收到。原告對(duì)被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司提交的證據(jù)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為是由于被告違約在先，原告無奈才將門面鎖了。原告對(duì)被告肖仁玉提交的證據(jù)1、4、6、7、8的真實(shí)性無異議。對(duì)證據(jù)2認(rèn)為沒有原件不予認(rèn)可；對(duì)證據(jù)3、5認(rèn)為不真實(shí)。

根據(jù)原、被告雙方的舉證、質(zhì)證情況，遵循證據(jù)的規(guī)則，本院對(duì)原告的證據(jù)認(rèn)證如下：

原告向法庭提交的證據(jù)1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12，被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司提交的2009年11月30日情況說明，被告肖仁玉提交的證據(jù)1、2、3、4、5、6、7、8可作為本案證據(jù)。原告提交的證據(jù)13、14系單方面書寫，且被告予以否認(rèn)；原告提交的證據(jù)15系原告律師下達(dá)的律師函，與本案缺乏關(guān)聯(lián)性。綜上，原告提交的證據(jù)13、14、15不作為本案的證據(jù)使用。

根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證和本院的認(rèn)證情況，結(jié)合庭審中原、被告雙方的陳述。本院查明案件事實(shí)如下：

2006年3月15日，郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（甲方）與被告肖仁玉（乙方）簽訂一份《租賃合同》。雙方約定：1甲方將位于郴州市人民西路郴州新城購物中心2號(hào)樓二層（面積約為2469平方米，最終以測(cè)繪面積為準(zhǔn)）出租給乙方；2租賃期限為101個(gè)月，即從2006年3月18日至2014年8月17日，乙方將承租房用于經(jīng)營餐飲業(yè)；3租金為30元每平方米每月，從第三年起每?jī)赡臧?%遞增一次。租金交納方式為2006年12月30日前租金為每個(gè)月一交，之后租金為每三個(gè)月一交，乙方在約定的期滿前3日必須交清下期租金和所有費(fèi)用；4在合同有效期限內(nèi)甲方欲將房屋轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，甲方應(yīng)提前一個(gè)月書面通知乙方，乙方在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；5乙方逾期支付租金達(dá)兩個(gè)月的，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)向甲方支付滯納金，逾期每日按拖欠租金的千分之一計(jì)算滯納金；6本合同簽字生效。2006年5月29日，被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司注冊(cè)成立，住所地為郴州市人民西路郴州新城購物中心2號(hào)樓，企業(yè)類型為自然人獨(dú)資，經(jīng)營范圍為餐飲，法人代表為胡松林。2007年8月21日，郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（甲方）與被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司（乙方）簽訂一份《租賃合同》。雙方約定：1甲方將位于郴州市人民西路郴州新城購物中心2號(hào)樓一層（面積約為73.14平方米，最終以測(cè)繪面積為準(zhǔn)）出租給乙方；2租賃期限為101個(gè)月，即從2006年3月18日至2014年8月17日，乙方將承租房用于經(jīng)營餐飲業(yè)；3租金為7000元每月，從第三年起每?jī)赡臧?%遞增一次；租金交納方式為2006年12月30日前租金為每個(gè)月一交，之后租金為每三個(gè)月一交，乙方在約定的期滿前3日必須交清下期租金和所有費(fèi)用；4在合同有效期限內(nèi)甲方欲將房屋轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，甲方應(yīng)提前一個(gè)月書面通知乙方，乙方在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；5乙方逾期支付租金達(dá)兩個(gè)月的，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)向甲方支付滯納金，逾期每日按拖欠租金的千分之一計(jì)算滯納金；6本合同簽字生效。被告肖仁玉簽訂《租賃合同》后，因被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司注冊(cè)成立，被告肖仁玉將2006年3月15日簽訂的《租賃合同》的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司。在合同履行期間，一直由被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司向郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司交納租金。2009年8月26日，郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司向被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司送達(dá)書面通知，其中注明：我公司將在9月對(duì)郴州市人民西路郴州新城購物廣場(chǎng)2號(hào)樓一層102房，建筑面積為77.29平方米，二層201房，建筑面積為2559.4平方米的房產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣，根據(jù)你公司與我公司2006年3月15日簽訂的《租賃合同》規(guī)定，你公司享有優(yōu)先購買權(quán)。同年10月22日，原告郴州市茂豐經(jīng)貿(mào)有限公司通過公開拍賣方式取得被告所承租的郴州市人民西路郴州新城購物廣場(chǎng)2號(hào)樓一層102房、二層201房的房屋產(chǎn)權(quán)，并辦理房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)證注明：一層102房的面積為77.29平方米、二層201房的面積為2559.4平方米。2009年11月2日，郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司向被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司送達(dá)書面通知，其中注明：原貴方2006年3月15日所租的新城廣場(chǎng)2號(hào)樓一層門廳102號(hào)及二層201房產(chǎn)已于2009年10月22日通過公開拍賣方式由郴州市茂豐經(jīng)貿(mào)有限公司購買，請(qǐng)貴方從2009年11月起按貴我雙方于2006年3月15日簽訂合同的約定交納房屋租金，由郴州市茂豐經(jīng)貿(mào)有限公司開具正式發(fā)票。被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司的工作人員對(duì)該通知進(jìn)行簽收。2009年11月25日，原告向被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司送達(dá)書面通知，其中注明：原貴方2006年3月15日所租的新城廣場(chǎng)2號(hào)樓一層門廳102號(hào)及二層201房產(chǎn)已于2009年10月22日通過公開拍賣方式由我公司購買，請(qǐng)貴方按原租賃合同，租賃期限的約定在2009年11月25日前向我公司交納三個(gè)月的房屋租金255370.5元，逾期將收取滯納金。2009年11月30日，原告工作人員到被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司經(jīng)營場(chǎng)所催討租金，由于雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，原告工作人員將被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司經(jīng)營門面的大門鎖住，后經(jīng)當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶇f(xié)調(diào)處理，被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司于當(dāng)日向原告支付租金85123.5元，至今尚欠租金452914.58元。同年12月1日，原告再次向被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司送達(dá)書面通知，要求其在同日交納所欠租金。由于被告拒交，故雙方發(fā)生糾紛。

本院認(rèn)為，本案系租賃合同糾紛。郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司、肖仁玉簽訂的《租賃合同》，系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。被告應(yīng)按合同約定交納租金，被告無故拖欠租金于理于法不符。被告肖仁玉雖于2006年3月15日與郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂了《租賃合同》，但在合同履行過程中，實(shí)際履行人均為被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司，被告肖仁玉僅為合同簽訂人。原告及郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司均是向被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司下達(dá)催繳租金書面通知，而未通知被告肖仁玉。且在四份通知書中均認(rèn)可2006年3月15日簽訂的《租賃合同》（即被告肖仁玉所簽）為被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司所簽訂。故原告要求被告肖仁玉承擔(dān)本案責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。原告通過拍賣方式取得被告所承租的房屋所有權(quán)，依照“買賣不破租賃”的原則，原告取得出租人的權(quán)利和義務(wù)，被告應(yīng)按原《租賃合同》的約定向原告支付租金。故原告要求被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司支付租金的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。根據(jù)《租賃合同》“逾期支付租金達(dá)兩個(gè)月的，出租人有權(quán)解除合同”的約定，現(xiàn)被告拖欠租金已累計(jì)達(dá)四個(gè)月，違反合同的約定，解除合同的條件已成就，故原告要求解除原兩份《租賃合同》的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。由于被告違反《租賃合同》的約定拖欠租金，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，原告訴稱要求被告支付滯納金的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司辯稱拖欠租金是由于原告將其門面鎖住，經(jīng)查，原告在催討租金過程中雖有過激行為，但不足以長期影響被告的經(jīng)營。被告以此抗辯，其理由不能成立。被告肖仁玉辯稱其只是郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司聘請(qǐng)的管理人員，雖與郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂了《租賃合同》，但簽訂該合同時(shí)郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司未成立，只是委托其代為簽訂合同，其辯解理由與本院查明事實(shí)相符，本院予以支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零八條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十三條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第二百二十四條第一款、第二百二十六條、第二百二十九條之規(guī)定，判決如下：

一、解除被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司、肖仁玉于2006年3月15日、2007年8月21日分別與郴州市新世紀(jì)新成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司各簽訂的《租賃合同》。

二、由被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司支付所欠原告郴州市茂豐經(jīng)貿(mào)有限公司租金452914.58元（從2009年11月1日起至2010年4月31日止；一層租金以每月7000×（1＋5%）＝7350元，一層租金以每月2559.4×30×（1＋5%）＝80621.1元），及滯納金21394元。兩項(xiàng)合計(jì)474308.58元，此款限被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司于本判決生效后一個(gè)月內(nèi)付清。

三、駁回原告郴州市茂豐經(jīng)貿(mào)有限公司其它訴訟請(qǐng)求。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)8066元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)3020元，由被告郴州市金鳳凰餐飲有限責(zé)任公司承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省郴州市中級(jí)人民法院。

                                   審  判  員   黎    建

                                      代理審判員   唐 勇 林

                                      人民陪審員   黃 水 英

                                         二○一○年五月十二日

                                       代理書記員   羅 葛 紅