編者按：

   商業房屋租賃合同出租方提前解除合同，承租方有權主張裝修殘值損失和人員遣散費用損失，裝修殘值損失應當由專業機構鑒定，人員遣散費用損失由承租方舉證，承租方舉證不充分的，法院可酌情判定。合同提前解除是雙方違約導致的，雙方根據過錯分攤損失。          

北京市第一中級人民法院民事判決書

　　（2016）京01民終2629號

　　上訴人（原審原告）北京海城之光飲食有限公司，住所地北京市海淀區西四環北路88-22號。

　　法定代表人張晶，董事長。

　　被上訴人（原審被告）中國人民解放軍空軍指揮學院對外服務部，住所地北京市海淀區西四環北路88號。

　　法定代表人李宜峰，主任。

　　上訴人北京海城之光飲食有限公司（以下簡稱海城之光公司）因房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市海淀區人民法院（2014）海民初字第05686號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，本案現已審理終結。

　　海城之光公司在原審法院起訴稱：1999年，北京凌群科貿公司（以下簡稱凌群公司）與中國人民解放軍空軍指揮學院對外服務部（以下簡稱對外服務部）簽訂租賃協議。后凌群公司將合同權利、義務轉讓給我公司，我公司與對外服務部簽訂了相關協議。在房屋使用期間，我公司從未拖欠過任何費用。2009年底，對外服務部單方通知我公司終止合同并從2010年3月15日起停止支付租金。為此，我公司向對外服務部提出了補償要求，可對外服務部至今未給我公司任何回復。2012年8月，對外服務部不僅不支付因其提前終止租賃關系而給我公司造成的損失補償，而且，還以我公司所謂不交租金為由起訴我公司，針對對外服務部的起訴，我公司曾提出補償要求，但法院并未一并處理。為此，我公司現另行起訴，訴訟請求為：1、要求對外服務部賠償我公司裝修損失21387412元；2、要求對外服務部賠償我公司清退人員的損失156萬元；3、要求對外服務部退還我公司多支付的租金344萬元（截止到2010年3月15日）；4、訴訟費用由對外服務部負擔。

　　對外服務部在原審法院答辯稱：不同意海城之光公司的全部訴訟請求。我部沒有義務賠償海城之光公司剩余租賃期內裝飾裝修殘值的義務，其對租賃房屋的裝飾裝修是出于自身經營需要所作的投資，該投資的風險應當自負；且合同解除是由于海城之光公司的違約行為所致，因此，我部沒有賠償的責任。海城之光公司拖欠我部租金達412萬多元，因其違約，我部才與其解除合同。我部也沒有賠償其清退人員損失的義務，海城之光公司的招工、清退人員是其內部管理事務，即便有清退人員的損失，也與我部沒有法律上的因果關系。海城之光公司所述的多交房租的陳述不實，事實上海城之光公司從2011年2月起至2013年10月31日，就拖欠租金412萬多元，且在法院判決解除雙方合同，責令海城之光公司返還房屋后，其仍然不履行義務，繼續占用房屋至今，給我部造成了嚴重的損失。請法院查明事實，依法駁回海城之光公司的全部訴訟請求。

　　原審法院經審理查明：北京市海淀區西四環北路88-22號房屋（以下簡稱22號房）系由中國人民解放軍空軍指揮學院（以下簡稱空軍學院）管理的軍隊所有的房屋；空軍學院曾授權其所屬院務部（以下簡稱院務部，原稱總務處）對該房屋進行經營管理，院務部享有上述房屋的使用、出租、收益等權利；后因內部工作調整，該學院又將對外出租房屋及關聯事宜交由其所屬對外服務部統一管理。原總務處曾于1999年4月18日與凌群公司簽訂《租房協議書》，主要內容為：甲方為總務處，乙方為凌群公司，甲方將空軍學院北門西側一棟房屋（注：即22號房，因當時該房屋尚未完成建設，故無具體門牌號。），計2256平方米（建筑面積）供乙方租賃使用，年租金為98萬元，租期十五年，自1999年7月1日至2014年7月1日；租金付款方式為雙方簽約的同時付40萬元，主體封頂付30萬元，交付使用前付清當年全部租金；從第二年開始，在84萬元的基礎上每年按照5%遞增，其余14萬元不遞增，乙方逾期不交租金甲方有權終止執行協議；同意乙方進行房屋內部和門臉的裝修，在協議期滿后無償收回。在協議期內無正當理由不得收回，如果收回應賠償乙方的裝修費用及相關的一切損失。本協議甲方的租賃范圍不包括房屋周圍道路及場地，經甲方同意，乙方可以使用，但不準私搭亂建。除不可抗力因素外，如無違反協議的事情發生，雙方均不得終止協議，如無故終止協議，承擔雙方的經濟損失。1999年12月18日，總務處又與凌群公司簽訂《租賃補充協議》，主要內容為：甲方為總務處，乙方為凌群公司，雙方約定對上述《租房協議書》作出更改，將乙方的起租日期從1999年7月1日變更為1999年11月1日，原協議其余條款不變。因海城之光公司與凌群公司之間具有關聯關系，2000年前后，凌群公司將上述《租房協議書》及《租賃補充協議》中的相關權利、義務交由海城之光公司行使，對此空軍學院相關主管部門未提出異議，雙方繼續按上述《租房協議書》及《租賃補充協議》中的約定履行。2002年1月1日，對外服務部與海城之光公司簽訂《協議書》，主要內容為：甲方為對外服務部，乙方為海城之光公司；乙方在現用樓房之上加蓋簡易宿舍，但如果甲方或地方有關部門要求拆除時，必須無條件拆除，所有費用由乙方負擔。如不拆除，可使用至2014年11月1日，到期完整交給甲方；在使用期內，乙方每年向甲方交納8萬元，從2003年起，每年按照2%遞增，交款為每年12月31日之前。《協議書》簽訂后，海城之光公司在22號房的基礎上，加蓋了第三層臨時建筑，作為職工宿舍使用。2003年2月25日，甲方對外服務部與乙方海城之光公司簽訂《補充協議》，主要內容為：“雙方經友好協調，將原《租房協議書》中第二條第二款“每年按照5%遞增”改為“國家物價不上漲或上漲指數在3%以內時，租金按3%遞增；國家物價上漲指數超過3%時，按國家公布的物價上漲指數再加2%遞增。其他條款不變。”該協議乙方代表簽字為趙方。2005年3月8日，海城之光公司向院務部提交了《申請報告》，主要內容為：為改善環境，我們擬對我店中餐廳一層大廳進行改造，為外觀整齊統一和冬季需要，計劃拉出一個南北寬約1.9米的門廊，望貴單位予以批準。”同年3月9日，院務部以在《申請報告》上簽章的形式對上述申請予以了批準。另外，海城之光公司稱，其為了經營需要，于2000年1月前后，依靠22號房的南墻建設了后廚房，當時得到了空軍學院的批準，但對此沒有提供相應的證據；對外服務部對此不予認可，認為后廚房是海城之光公司違法私自建設的，相關損失應由其自行負擔。另，2008年4月1日，甲方對外服務部曾為乙方海城之光公司出具《租賃證明》，主要內容為：甲方將22號房租賃給乙方使用，使用期限2000年12月10日至2015年12月10日，租賃面積2256平方米。此《租賃證明》的具體用途，海城之光公司和對外服務部均無法說清。

　　2009年12月24日，院務部向海城之光公司發出《提前解除合同通知》，主要內容為：“根據總后勤部、空軍對我院西區新建經濟適用住房的批復和學院工程建設規劃，院務部決定提前解除雙方的租賃合同，租金收取截止2010年3月15日。”海城之光公司不同意解除合同，要求繼續履行合同，并繼續交納租金；對外服務部在雙方就租賃關系的解除無法達成一致意見的情況下，繼續履行了合同，并于2011年10月底收取了最后一次房屋租金；但此后就租賃關系是否解除及解除后的補償問題，雙方不斷發生糾紛；海城之光公司沒有再繼續支付房屋租金。

　　2012年8月2日，對外服務部向法院提起訴訟，以海城之光公司拖欠房租為由，要求解除雙方租賃關系，并要求海城之光公司騰退22號房。法院經審理認為，雖然對外服務部沒有提交《租房協議書》原件，但結合前期庭審中，海城之光公司認可租房協議書、租賃補充協議、協議書、補充協議，以及海城之光公司認可與對外服務部有租賃關系、并且實際交納租金的實際情況，可以確認對外服務部與海城之光公司之間實際存在租賃合同關系，具體條款即為對外服務部提交的復印件所顯示內容。訴訟中，對外服務部雖以海城之光公司拖欠租金構成違約為由，要求解除租賃關系，但依據海城之光公司提交的《提前解除合同通知》的內容來看，對外服務部系因其需新建經濟適用房，并認可合同尚未到期的情況下，提前解除合同。故對外服務部以海城之光公司拖欠租金違約為由，提出解除合同，法院不予采信。海城之光公司同意解除雙方租賃關系，法院依法予以確認雙方租賃合同關系解除。海城之光公司雖提出補償要求，因未明確提起反訴，本案不宜一并解決，海城之光公司可另行主張權利。租賃關系解除后，海城之光公司應騰退其租用的房屋。法院于2013年9月17日，作出（2013）海民初字第05695號民事判決書，判決如下：“一、中國人民解放軍空軍指揮學院對外服務部與北京海城之光飲食有限公司的房屋租賃合同關系解除并終止履行；二、北京海城之光飲食有限公司于本判決生效后十五日內，騰空并向中國人民解放軍空軍指揮學院對外服務部交還位于中國人民解放軍空軍指揮學院北門西側的租賃房屋。”一審判決作出后，對外服務部和海城之光公司均表示不服；并分別提起上訴。對外服務部的上訴理由是：“一審判決中部分事實認定有誤，雖然我方曾經發函要求解除合同，但后雙方未能達成一致，我方要求繼續履行合同；現因對方欠付租金，嚴重違約，故我方要求解除合同，我方從未表示放棄支付租金。”海城之光公司的上訴理由是：“一審判決與對方訴請內容不符；一審對有關事實未能查清，沒有對租賃期限變更進行認定，又對加蓋房屋另收租金的事實沒有認定；一審法院判決單方解除合同存在法律上的錯誤，我方從未表示解除合同，解除合同應以賠償為前提，一審法院判決騰房不妥。”北京市第一中級人民法院（以下簡稱一中院）受理雙方上訴后，依法進行了審理，在審理過程中，對外服務部提交了上述《租房協議書》、《補充協議》、《協議書》等證據的原件，海城公司對上述證據的真實性認可。一中院于2013年12月19日，作出（2013）一中民終字第14308號民事判決書，認為：根據雙方當事人的陳述和一、二審中經過合法質證的證據可以認定，海城之光公司與對外服務部存在租賃合同關系，而且海城之光公司一直交納租金至2011年11月1日。根據雙方履行的實際情況，可以認定2000年12月16日，簽訂的《房屋無償使用協議書》并未得到實際履行。雖然院務部于2009年12月24日出具的《提前解除合同通知》，該院務部通知海城之光公司提前解除雙方的租賃合同，租金收取截止2010年3月15日；但其后雙方并未達成協議，海城之光公司在2010年3月15日之后繼續使用訴爭房屋，仍然交納租金，現未足額交納租金又缺乏充足的事實依據證明其存在合理理由，應認定為違約行為；但考慮到空軍指揮學院的確提前通知解除合同，雙方對租金本身存在爭議，雙方對拖欠租金的違約責任約定不清，故不能認為海城之光公司存在根本違約行為；但結合本案一審庭審中海城之光公司同意解除雙方租賃關系、對外服務部放棄要求海城之光公司支付租金的請求，一審法院確認雙方租賃合同關系解除并無不當。判決如下：“駁回上訴，維持原判。”

　　在上述案件的上訴期間，海城之光公司于2013年10月11日，向法院提起訴訟，要求對外服務部賠償其裝修損失、清退人員的損失及多支付的租金共計2164萬余元。對外服務部認為合同解除的原因，是由于海城之光公司拖欠房租412萬余元所致；認為海城之光公司招工及清退人員是其內部管理事務，即便有清退人員的損失，也應由其自行承擔；因此，不同意海城之光公司的全部訴訟請求；并提出過反訴的觀點，認為海城之光公司應支付拖欠的租金。在上述二審判決生效后，法院依法對雙方當事人進行了釋明，海城之光公司仍然堅持其訴訟請求；對外服務部沒有繼續提出反訴，但仍然堅持其他答辯意見，并主張二審判決生效后，海城之光公司仍然占用22號房，應支付占用費。

　　另查，在本案的審理過程中，海城之光公司向法院提出司法評估鑒定申請，要求以2010年3月15日為基準日，對22號房的第三層主建筑、前貼樓、廚房及建筑內物品的價值以及對全部房屋內的裝修價格進行評估鑒定；對外服務部對此表示同意，但要求以2013年12月19日為基準日進行評估鑒定。法院接受了雙方的鑒定申請，通過法定程序，隨機確定了評估鑒定單位為北京京評價格評估有限公司（以下簡稱評估公司）。2014年4月14日，法院向評估公司發出《委托司法鑒定函》，委托評估公司分別以2010年3月15日、2013年12月19日為時間點，對22號房中的第三層主建筑、前貼樓、后廚房的價值（地上物價值）及全部建筑內的物品以及裝修的價值進行評估鑒定。評估公司接受委托后，于2014年5月12日、13日、15日，前往22號房，對評估對象進行了現場勘驗、核實，并聽取了有關人員對評估對象的介紹，現場對加建部分及裝修部分的項目和工程量實測實量，對物品部分進行核實、清點、記錄；雙方的工作人員在勘驗過程中均在場，并在勘驗記錄上簽字確認。2014年9月3日，評估公司向法院發函，詢問雙方當事人約定的租賃期限應如何確定？法院依據已查明的事實，于2014年9月15日發出《答復函》，答復如下：“租期請以租房協議書中1999年7月1日-2014年7月1日日期為準。”2014年10月9日，評估公司作出京評（涉）字2014第2046號《價格評估報告書》（以下簡稱《評估報告》），結合本案的評估資料和現場勘驗的結果，經運用市場法及成本法評估，評估對象在評估基準日的市場現值為：2010年3月15日為21387412元；2013年12月19日為9780581元。法院詢問了雙方當事人對《評估報告》的意見，并依法組織了對鑒定人員的當庭質詢；海城之光公司基本認可了上述評估結果；對外服務部對上述評估結果不予認可并提出了補充鑒定的意見，認為依法在房屋租賃糾紛中，對租賃房屋的裝飾、裝修等的評估，應針對評估對象的殘值進行估值，而不是針對現值進行估值；因此，請求評估公司就此進行補充評估。法院就此充分聽取了雙方當事人的意見，考察相關法律規定和本案的具體情況后，法院認為對外服務部的意見于法有據；并于2015年1月11日，依法向評估公司發出《公函》，要求評估公司對下列事項進行補充說明：“1、以2002年1月為建設時間，以2010年3月15日、2013年12月19日為合同解除的時間點，對標的房屋中第三層主建筑的殘值分別進行評估。2、以2005年3月為建設時間，以2010年3月15日、2013年12月19日為合同解除的時間點，對標的房屋中前貼樓的殘值分別進行評估。3、以2000年1月為建設時間，以2010年3月15日、2013年12月19日為合同解除的時間點，對標的房屋中后廚房的殘值分別進行評估。4、以2008年4月為裝修（安裝）時間，以2010年3月15日、2013年12月19日為合同解除時間點，對標的房屋的裝修（安裝）的殘值分別進行評估。5、上述各項涉及的房屋租賃起止時間，以我院于2014年9月15日向你公司出具的《復函》上確定的起止時間為準。”評估公司于2016年1月26日，作出了《補充說明》，主要內容為：“經認真分析、周密測算，現對《公函》提出的需補充事項進行如下說明：1、以2002年1月為建設時間，標的房屋中第三層主建筑于2010年3月15日的殘值為248470元，于2013年12月19日的殘值為38226元。2、以2005年3月為建設時間，標的房屋中前貼樓于2010年3月15日的殘值為298697元，于2013年12月19日的殘值為45953元。另有室外停車場地面于2010年3月15日殘值為239853元，于2013年12月19日的殘值為36900元。3、以2000年1月為建設時間，標的房屋中后廚房于2010年3月15日的殘值為95449元，于2013年12月19日的殘值為14684元。4、以2008年4月為裝修（安裝）時間，標的房屋中裝修（安裝）于2010年3月15日的殘值為14670398元，于2013年12月19日的殘值為2256984元。（注：測算時，以《價格評估報告書》【京評（涉）字2014第2046號】為基礎，根據估算出的建造時的建設成本，按標的在不同時間點的已使用年限、剩余租賃年限，以均勻且無殘余方式進行攤銷，攤銷結余（未攤銷部分）即為本補充說明確定的各標的物于該時間點的殘值金額。）

　　再查，2015年1月21日，對外服務部持上述生效的《民事判決書》，向法院提出強制執行申請，法院于2014年2月10日，向海城之光公司發出《執行通知》，海城之光公司的委托代理人趙方向法院執行部門說明了已提起相關訴訟，標的房屋正處于評估鑒定的過程中等情況；2015年11月10日，法院向海城之光公司發出《執行決定書》，將其納入失信被執行人名單；現相關執行案件正在辦理過程中，尚未結案。

　　上述事實，有當事人陳述、《租房協議書》、《租賃補充協議》、《協議書》、《補充協議》、《提前解除合同通知》、《民事判決書》、《價格評估報告書》及《補充說明》、執行案件卷宗材料等證據材料在案佐證。

　　原審法院判決認定：房屋租賃合同是出租人將租賃房屋交給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人雙方違反合同的，應當各自承擔相應的責任。承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修的處理沒有約定的，因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任。當事人對自己的主張，有義務提供相應的證據。

　　本案中，有如下問題需要明確：1、合同解除的原因？法院認為，雙方當事人在建立租賃關系時，延用原總務處與凌群公司簽訂的《租房協議書》及《租賃補充協議》中的約定，相關權利、義務的約定簡單；之后，雙方未簽訂清楚完備的合同。對外服務部在接到上級相關建設計劃后，在沒有與海城之光公司充分交換意見的情況下，即發出《提前解除合同通知》，雖然在得知海城之光公司反對解除合同的意見后，沒有實際解除合同，但其作法不妥；海城之光公司在雙方發生糾紛以后，沒有按照合同的約定和法律的規定，依法主張其合法權益，而是以拒絕按時足額交納租金的方式處理雙方之間的矛盾；對此，（2013）一中民終字第14308號《民事判決書》中已作出了定性；并說明：“考慮到空軍指揮學院的確提前通知解除合同，雙方對租金本身存在爭議，雙方對拖欠租金的違約責任約定不清，故不能認為海城之光公司存在根本違約行為；但結合本案一審庭審中海城之光公司同意解除雙方租賃關系、對外服務部放棄要求海城之光公司支付租金的請求，一審法院確認雙方租賃合同關系解除并無不當。”據此，本案涉及合同的解除，是由于雙方各自的違約行為所致；對此，雙方應根據各自的過錯程度，承擔相應的責任。2、雙方約定的租賃關系起止時間應如何確定？法院認為，雙方當事人在建立租賃關系時，延用原總務處與凌群公司簽訂的《租房協議書》，其對租賃期限的約定為：租期15年，1999年7月1日至2014年7月1日止。之后，雙方又在《租賃補充協議》、《公司住所證明》、《租賃證明》、《房屋無償使用協議書》等多個文件中對租賃期限的約定又有不同的記載；但上述文件要么是為了修正租金給付的時間，要么是為了辦理工商營業證照，要么沒有實際履行，要么雙方均無法說明用途；故，從本案已查明的事實、證據及實際情況出發，法院依法確定雙方約定的租賃關系起止時間為：1999年7月1日至2014年7月1日止，共15年。3、雙方租賃關系解除的時間應如何確定？雖然院務部于2009年12月24日出具《提前解除合同通知》，通知海城之光公司提前解除雙方的租關系，租金收取截止2010年3月15日；但其后雙方并未達成協議；海城之光公司在2010年3月15日之后繼續使用訴爭房屋，雙方仍然交、收租金，因此雙方的租賃關系并未解除。在之后的訴訟過程中，雖然雙方均表示同意解除合同，但就解除原因及責任承擔各持己見；直至一中院作出（2013）一中民終字第14308號民事判決書后，雙方之間的租賃關系才依法解除。故，雙方的租賃關系于2013年12月19日解除。4、涉及22號房擴建部分及裝飾裝修（安裝）的損失賠償應如何確定？海城之光承租22號房后，為了適應經營的需要，對22號房及附屬設施進行了擴建，包括加建第三層臨時宿舍、前貼樓、后廚房等，及裝飾裝修（安裝）等工作。其中，第三層加建部分、前貼樓加建部分及22號房內裝飾裝修（安裝）部分經過了出租方的批準；后廚房加建部分及停車場等附屬設施，海城之光公司稱建設時得到了空軍學院相關部門的同意，對外服務部對此不予認可；但從本案的實際情況來看，在后廚房及停車場的建設過程中及建成之后，空軍學院相關部門并未對此正式提出過異議。從公平的角度來說，海城之光公司為了經營需要，投入了裝飾修（安裝）及擴建費用；雖然在合同解除并終止履行的過程中，海城之光公司也有違約行為，但不構成根本違約；考慮到糾紛的起因和對經營活動可能造成的實際影響，雙方解除合同后，剩余租賃期內裝飾裝修及擴建部分的殘值損失，應由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任，對外服務部就海城之光公司上述投入的殘值應依法予以補償。5、對22號房內可移動物品應如何處理？本院認為，在生效法律文書中已有明確的判定；海城之光公司負有將22號房騰空并交還給對外服務部的義務；故，相應可移動物品依法不在必須賠償的范圍內。6、對海城之光公司清退人員的費用應如何處理？海城之光稱其因清退人員造成156萬元的損失，但對清退人員的具體情況、相關勞動或勞務合同的約定、日常薪酬的具體情況及納稅情況、領取清退費用的具體情況等相關問題，均未提交充分的證據；海城之光公司請求法院根據營業面積和行業的一般用工及薪酬情況，酌情予以確定；對外服務部認為其對海城之光公司用工及清退之員的費用，沒有賠償義務；但如果法院認為應給予補償的，也同意由法院酌情予以確定；法院認為，在雙方對合同的解除都負有責任的前提下，相關清退人員產生的合理費用，也應由雙方分擔，對此，法院根據本案的具體情況酌情確定相關被清退人員的人數為100人，按每人平均5000元的標準計算清退人員費用，對外服務部承擔的清退人員費用的具體數額以法院判定的為準。7、對外服務部主張海城之光公司應支付拖欠的租金的觀點是否應采信？法院認為，在生效的法律文書中，已明確記載了對外服務部放棄要求海城之光公司交納拖欠房租的事實，故，在本案中對外服務部主張海城之光公司應支付拖欠房租的觀點，法院依法不予采信；但在確定雙方對相關損失的分擔責任時，對此情況應酌情予以考慮。8、對外服務部主張海城之光公司應支付22號房2013年12月19日以后的占用費的觀點是否應采信？經查，上述民事判決生效后，對外服務部已依法向法院提出了強制執行申請，現涉及的執行案件正在辦理過程中，并未結案；在現有證據條件下，對外服務部提出要求海城之光公司支付占用費的觀點，法院無法采信。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、第一百二十條，第二百一十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第（三）項之規定，判決：一、中國人民解放軍空軍指揮學院對外服務部于本判決生效后七日內，向北京海城之光飲食有限公司支付裝飾裝修（安裝）、擴建補償款合計一百九十一萬四千一百九十七元六角；支付清退人員補償款四十萬元；以上合計二百三十一萬四千一百九十七元六角。二、駁回北京海城之光飲食有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　海城之光公司不服原審法院判決，向本院提起上訴。上訴請求是：1、撤銷一審判決，依法改判支持我方的一審訴訟請求或發回重審。2、一、二審訴訟費及鑒定費用由對外服務部承擔。上訴理由：1、本案糾紛的起因是因為對方要建設經濟適用房，而不是我公司拖欠租金。2、一審法院對于租賃合同截止時間、實際履行終止時間均認定錯誤。3、訴爭房屋的設備、物品絕大多數無法拆卸、搬走，應當進行補償。4、一審判決適用法律錯誤，判決我公司承擔20%的責任沒有依據。5、一審法院以前一判決的生效時間作為我公司實際使用房屋的時間并以此時間作為評估時點錯誤。

　　對外服務部服從原審法院判決，針對海城之光公司的上訴理由答辯稱：我單位同意一審判決，請求二審法院予以維持。

　　本院經審理查明，原審法院查明的事實屬實，本院予以確認。

　　本院認為：海城之光公司與對外服務部之間的租賃合同經生效法律文書判決解除。本案系雙方合同解除后，承租人海城之光公司向出租人對外服務部主張相應賠償引發的糾紛。綜合本案的實際情況以及雙方訴辯主張，本案的爭議焦點問題主要包括以下幾點：一、海城之光公司對22號房進行的改擴建及裝修行為是否經過了對外服務部的同意；二、雙方對于合同解除是否均具有過錯；三、對22號房的改擴建及裝修損失應當采用何種標準進行評估并予以賠償；四、對22號房的改擴建及裝修損失的評估時點如何確定；五、雙方租賃合同的期限應當如何確定，關系到合同解除后剩余租期的確定。

　　針對上述焦點問題一，租賃合同約定房屋裝飾裝修或擴建須經出租人同意，出租人知道或者應當知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或擴建，但在合理期限內（一般為六個月）未提出異議，或者在合理期限內提出異議后又繼續履行合同或接受承租人履行義務的，可以視為出租人同意裝飾裝修或擴建，或者放棄再提出異議的權利。海城之光公司承租22號房后，為了適應經營的需要，對22號房及附屬設施進行了擴建及裝飾裝修。其中第三層、前貼樓加建部分及22號房內裝飾裝修（安裝）部分得到了對外服務部的批準；后廚房加建部分及停車場等附屬設施，對外服務部雖主張未經過批準，但從本案的實際情況來看，在后廚房及停車場的建設過程中及建成之后，出租人并未在合理期限內提出異議，應當視為其同意。故海城之光公司對22號房及附屬設施進行擴建、裝飾裝修的投入，對外服務部均應當依法予以補償。

　　針對上述焦點問題二，對外服務部于2009年單方提出解除合同，但在海城之光公司明確反對解除合同后，雙方之間的合同關系沒有實際解除，海城之光公司繼續交納租金，對外服務部在雙方就租賃關系的解除無法達成一致意見的情況下，繼續履行了合同，并于2011年10月底收取了最后一次房屋租金。但雙方因租賃關系是否解除及解除后的補償問題不斷發生糾紛，海城之光公司在雙方發生糾紛以后，沒有按照合同的約定和法律的規定，依法主張其合法權益，而是以拒絕按時足額交納租金的方式進一步加劇了雙方矛盾的激化。（2013）一中民終字第14308號民事判決認定海城之光公司未足額交納租金屬于違約行為，但對外服務部提前解除合同的行為引發了后續糾紛的產生，其亦有過錯。故本案訴爭合同的解除，是由于雙方各自的違約行為所致，雙方對此應根據各自的過錯程度，承擔相應的責任。原審法院根據案件事實情況對雙方過錯的認定及比例的劃分正確，本院予以確認。

　　針對上述焦點問題三，雙方對22號房的改擴建及裝修損失應當采用的評估標準意見不一，海城之光公司主張按照評估對象的現值進行評估，對外服務部主張按照殘值進行評估。故首先應當對這兩種評估標準加以區分。所謂現值損失是指形成附合的裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值；而殘值是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余租賃期限內尚存在的價值。通常情況下，承租人對租賃物進行裝修時，需要結合租賃物的用途、租賃期限等因素進行適當裝修。構成附合的裝飾裝修價值體現在租賃物之中，承租人對于租賃物的使用即同時享用了附合的裝飾裝修的價值，租賃合同期滿后，出租人無需對承租人予以補償。但是在租賃合同期滿前，承租人對其按原租賃期限投資的附合于租賃物的裝飾裝修價值并未完全使用，即在剩余租賃期限內裝飾裝修還存在一定的價值，也就是裝修殘值。確定剩余租賃期內附合的裝飾裝修價值應當根據租賃合同約定的租賃期限，將裝飾裝修費用平攤，進而得出剩余租期內的裝修殘值。故原審法院采用殘值標準進行評估符合法律規定，本院予以確認。

　　針對上述焦點問題四，雖然對外服務部曾于2009年12月24日出具《提前解除合同通知》，通知海城之光公司提前解除雙方的租賃關系，租金收取截止2010年3月15日。但其后雙方并未實際解除合同關系，海城之光公司在2010年3月15日之后仍然繼續使用22號房并支付租金，對外服務部亦接受租金，因此雙方的租賃關系并未實際解除。最終雙方之間的租賃關系是經法院判決解除的，故應當以終審判決生效的時間作為認定合同解除的時間，即2013年12月19日，該時間亦應作為對22號房的改擴建及裝修損失的進行評估的時點。海城之光公司上訴認為應當以2010年3月15日作為評估時點無法律依據，本院不予采信。

　　針對上述焦點問題五，海城之光公司承租22號房系受讓凌群公司的權利義務，凌群公司所簽訂租賃合同對租賃期限截止的時間約定至2014年7月1日。海城之光公司后雖在與對外服務部簽訂的多個文件中對租賃期限做出不同約定，但上述文件要么是為了修正租金給付的時間，要么是為了辦理工商營業證照，要么沒有實際履行，要么雙方均無法說明用途。故原審法院從本案已查明的事實、證據及實際情況出發，確定雙方約定的租賃關系起止時間為1999年7月1日至2014年7月1日止正確，本院予以確認。

　　承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修的處理沒有約定的，因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任。綜合以上分析，由于海城之光公司與對外服務部對于合同解除均具有過錯，故對外服務部應當對海城之光公司的裝修殘值損失予以賠償，原審法院依據鑒定意見確定的殘值數額，結合雙方的過錯程度確定的賠償數額并不不當，本院予以確認。

　　關于22號房內可移動物品的問題，生效判決已明確判定海城之光公司負有將22號房騰空并交還給對外服務部的義務，故可移動物品應由海城之光公司自行搬離，不屬于必須賠償的范圍。關于清退人員損失問題，海城之光公司未能提交充分的證據證明實際損失的數額，原審法院根據雙方的過錯程度酌定的賠償數額并無不當。關于返還租金問題，海城之光公司最后一次繳納房屋租金是在2011年10月，而雙方的租賃合同于2013年判決解除，故對外服務部并未多收海城之光公司的租金，不存在返還的問題。綜上所述，海城之光公司的上訴請求，無事實及法律依據，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　一審案件受理費十七萬二千七百三十七元，由北京海城之光飲食有限公司負擔八萬六千三百六十八元五角（已交納），由中國人民解放軍空軍指揮學院對外服務部負擔八萬六千三百六十八元五角（本判決生效后七日內交納）。

　　案件鑒定費四十九萬四千三百三十九元六角二分，由北京海城之光飲食有限公司負擔二十四萬七千一百六十九元八角一分（已交納），由中國人民解放軍空軍指揮學院對外服務部負擔二十四萬七千一百六十九元八角一分（本判決生效后七日內交納）。

　　二審案件受理費十七萬二千七百三十七元，由北京海城之光飲食有限公司負擔（已交納）。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　　張　磊

　　代理審判員　　郭仁鑫

　　代理審判員　　朱文君

　　二〇一六年五月二十四日

　　書　記　員　　明　玥