重慶市第一中級人民法院

　　民事判決書

　　上訴人（原審原告）龔向奎，住四川省鄰水縣。

　　委托代理人肖川，重慶法緣律師事務所律師。

　　委托代理人甘琪，重慶法緣律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）重慶大川集團房地產開發有限公司，住所地重慶市沙坪壩區黃桷灣146號。

　　法定代表人張宏，總經理。

　　委托代理人劉莉，該公司職工。

　　委托代理人楊功敏，該公司職工。

　　上訴人龔向奎與被上訴人重慶大川集團房地產開發有限公司（以下簡稱大川公司）房屋租賃合同糾紛一案，重慶市江北區人民法院于2014年8月11日作出（2014）江法民初字第00338號民事判決，上訴人龔向奎對該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行審理，于2014年10月21日、2014年11月4日、2014年11月13日、2014年12月29日、2015年3月9日進行了詢問，上訴人龔向奎及其委托代理人肖川、甘琪，被上訴人大川公司的委托代理人劉莉、楊功敏參加訴訟。本案現已審理終結。

　　一審法院審理查明：2009年11月12日，原、被告簽訂了《租賃合同》、《“大川壹江城”商鋪安全責任書》和《補充協議》，約定由原告承租被告位于重慶市江北區石馬河大川水岸21號壹江城A10幢一層商鋪，用于經營超市。合同約定，商鋪的租賃期限為十年，即從2011年7月30日起至2021年7月29日止（以被告書面通知所確定的交付時日起算），租金單價為16元／平方米·月，月租金13225元，季租金39675元，從第三年開始，租金按上述標準遞增5%，第五年在已遞增基礎上遞增5%，以此類推；被告應于交房之日將出租物業交付原告使用；若因大川壹江城項目施工或驗收等原因，造成出租物業交付延遲，交付時間相應順延。雙方還在補充協議中約定，除原告違約外，以被告書面通知所確定的交付時日起算，免租金和物管費用一年。上述合同簽訂后，原告于當日依約向被告支付了保證金和租金共計49675元，并通過中介向重慶市工商行政管理局預先申請企業名稱核準，花費手續費600元。

　　2011年1月29日，被告與重慶中百倉儲超市有限公司（以下簡稱中百公司）簽訂《租賃合同》，將位于重慶市江北區石馬河大川水岸21號壹江城A10幢一層商鋪出租給中百公司。2012年7月23日，上述商鋪取得了建設工程竣工驗收備案登記證；同年9月15日，被告與中百公司分別在《中百倉儲超市重慶分公司房屋交接單》蓋章，確認上述商鋪已交付至中百公司。

　　另查明，2012年10月18日，原告曾向一審法院起訴被告，要求被告立即交付其所租賃的商鋪并賠償損失。2013年3月15日，該院作出（2012）江法民初字第07642號民事判決書，以被告實際已無法履行交付義務為由判決駁回原告的訴訟請求。現該民事判決已發生法律效力。

　　在訴訟過程中，原告向該院申請對與涉訟商鋪面積、地理位置及周邊環境相類似的商鋪2013年5月份租金成本進行司法評估。而后，一審法院依法委托了重慶天值土地房地產估價資產評估有限公司（以下簡稱天值評估公司）對上述評估事項進行司法評估。2014年3月28日，天值評估公司向該院回函稱，由于鑒定對象地理位置特殊，周邊無類似區域的商鋪租賃案例，且雙方當事人未能提供兩方均能接受的證明材料，鑒定人員通過各種方式也均未能獲得周邊類似房屋租金情況，故無法對該商鋪的租金進行鑒定評估，申請將司法評估委托回退。2014年4月3日，該院將上述回函內容告知原告，原告表示堅持進行鑒定。而后，該院將原告補充提交并經雙方當事人確認的兩份商鋪租賃合同作為鑒定參考材料提交天值評估公司。2014年6月25日，該院再次收到天值評估公司的回函，以原告提供的參考材料依然無法進行鑒定評估為由退回鑒定委托。另在審理的過程中，經該院詢問，原告表示在該院（2012）江法民初字第07642號民事判決駁回其訴訟請求后實際并未租賃其他房屋用于經營超市。

　　原告龔向奎訴稱，2009年11月12日，原、被告簽訂了《租賃合同》、《大川壹江城商鋪安全責任書》及《補充協議》，就原告承租被告位于重慶市江北區石馬河大川水岸21號壹江城A10棟一層商鋪的租賃期限、租金標準及支付、安全責任及免租期等方面進行詳盡約定。合同訂立后，原告依約向被告支付了保證金10000元及免租期一年后第一季度的租金39675元。原告為商鋪經營需要，辦理了名稱預先核準登記，并為此支付注冊費用600元。但此后，被告拒不向原告交付租賃商鋪，反而將商鋪出租給第三人，被告的違約行為給原告造成了巨大的經濟損失，故請求（一）判決解除原、被告簽訂的《租賃合同》、《大川壹江城商鋪安全責任書》及《補充協議》；（二）因原、被告之間《租賃合同》約定的租金標準較低，在被告拒不交付商鋪的情形下若原告意欲承租相同地段的商鋪則須花費更多的租金及其他費用成本，故判令被告賠償租金差價損失1884384元；（三）判令被告退還已交付的保證金10000元、房屋租金39675元共計49675元，并以此為基數，自2009年11月12日起至實際付清之日止按照中國人民銀行公布的三年以上五年以下期同期貸款基準利率支付資金占用損失；（四）判令被告賠償原告辦理工商注冊花費的費用600元。

　　被告大川公司辯稱，因被告與原告簽訂租賃合同后將商鋪交予第三人經營，而使原告的合同目的不能實現，故被告對原告的第（一）項訴訟請求無異議；對其主張的第（二）項訴訟請求，因該項損失實際并未產生，原告的訴訟請求無事實依據，應當予以駁回；對原告的第（三）項訴訟請求，因被告確于2009年11月12日收取原告保證金10000元及房屋租金39675元，故被告同意返還該筆款項，但雙方在合同中并未對資金占用損失進行約定，故其主張的資金占用損失無事實依據，被告不應當支付；對原告的第（四）項訴訟請求，被告認為其辦理工商登記，與本案無關，應當予以駁回。

　　一審法院認為，該案原告以被告存有違約行為致使其不能實現合同目的為由要求解除與被告簽訂的房屋租賃合同及相關補充協議，因被告對其違約事實并無異議，且對原告行使法定解除權亦無異議，故對原告主張的第（一）項訴訟請求，該院予以支持。因原告已向被告實際交納保證金和預付租金共計49675元，該筆款項應當在合同解除后立即返還原告，故對原告要求返還已交保證金和預付租金的訴訟請求，該院一并予以支持。

　　對原告主張的各項違約損害賠償請求，該院認為，非違約方因違約方的違約行為解除合同時，可以請求違約方賠償信賴利益以恢復合同締結前的利益狀態，或請求違約方賠償履行利益以達到若合同完全履行后所處的利益狀態，但上述兩種請求不能同時主張。該案中，原告所主張第（三）項訴訟請求中的資金占用損失及其第（四）項訴訟請求，均屬于信賴利益的賠償請求，而其第（二）項訴訟請求則屬于履行利益的賠償請求。因原告在該案中同時主張信賴利益和履行利益，故該院將從其信賴利益和履行利益的請求中從高處之。

　　就原告主張的履行利益賠償請求，該院認為，在租賃合同糾紛中，出租方單方違約致使承租方租金成本上漲，由此給承租方造成的損失屬于履行利益中的積極損失（而并非履行利益中的消極損失即可得利益損失）。在履行利益的積極損失已經現實發生并已確定的條件下，出租方應當予以賠償。但該案中，在該院作出民事判決駁回原告要求被告交付商鋪的訴訟請求以后，原告實際并未承租其他商鋪用于經營超市，也即是說，原告所主張的租金差價損失實際并未現實發生，只是存在現實發生的可能，不符合該項損失的成立要件，故對此項訴訟請求，該院不予支持。

　　在原告主張的履行利益不能得到支持的情況下，就原告主張的信賴利益賠償請求，該院認為，因被告的違約行為導致合同解除，原告已交保證金和預付租金的資金占用損失已經實際產生，故對原告要求被告支付自2009年11月12日起至實際還清之日止、按照中國人民銀行公布的三年以上五年以下期同期貸款基準利率支付資金占用損失的訴訟請求，該院予以支持；而原告通過中介向重慶市工商行政管理局申請企業名稱預先核準所花的費用，系其基于信賴被告能夠全面履行租賃合同所作出的先期投入，屬于原告的信賴利益損失，被告應當負有賠償責任，故對原告的此項訴訟請求，該院一并予以支持。

　　一審法院依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百零七條、第一百一十三條第一款之規定，判決：一、解除原告龔向奎與被告重慶大川集團房地產開發有限公司于2009年11月12日簽訂的《租賃合同》、《“大川壹江城”商鋪安全責任書》及《補充協議》；二、被告重慶大川集團房地產開發有限公司于本判決生效后五日內返還原告龔向奎其已交納的保證金和租金共計49675元，并以此為基數，自2009年11月12日起至實際還清之日止、按照中國人民銀行公布的三年以上五年以下期同期貸款基準利率支付原告龔向奎資金占用損失；三、被告重慶大川集團房地產開發有限公司于本判決生效后五日內賠償原告龔向奎企業名稱預先核準登記手續費600元；四、駁回原告龔向奎的其他訴訟請求。如果未按該判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。該案案件受理費減半收取11106元，由原告龔向奎負擔10817元，被告重慶大川集團房地產開發有限公司負擔289元；上述費用已由原告龔向奎向一審法院預交，被告重慶大川集團房地產開發有限公司在履行該判決確定的義務時一并給付原告龔向奎。

　　宣判后，龔向奎不服一審判決，向本院上訴，上訴稱：按照我國《合同法》第一百一十三條的規定，房屋租賃合同未履行完畢期間房屋租金的增值部分屬于訂立合同時違約方可以預見到的損失，應適用該條確定的可預見規則予以賠償。我與被上訴人在2009年11月12日訂立了《租賃合同》，合同明確約定租賃期限、房屋租金面積單價和該商鋪的用途，因此我產生了租賃期限是2011年7月30日到2021年7月29、承租期內房屋租金面積單價始終保持每月16元／平方米、在承租期內可以持續經營這三方面的預期。被上訴人以高于原租賃價格的租金將訴爭房屋租賃給重慶中百倉儲超市有限公司的行為和被上訴人在一審中提交的其與周格格簽訂的《商鋪租賃合同》對該商鋪租賃價格為36元／平方米／月的約定印證了被上訴人明知商鋪租金價格必然會上漲，并且完全可以預見到其違約行為會對我造成商鋪租金差價的損失。被上訴人在明知租金必然上漲的情況下，將訴爭商鋪另租給重慶中百倉儲超市有限公司，導致租金增值部分即屬于給上訴人造成的租金差價損失，被上訴人依法應予足額賠償，以便我能夠用所獲得的金錢賠償在市場上獲得自己需要的租賃標的，實現合同目的。

　　為了明確該租金差價損失，我向一審法院申請對該差價進行司法鑒定，一審法院在委托司法鑒定機構對該差價進行鑒定后，僅以鑒定機構的回函便認定該差價不能鑒定。申請二審法院重新委托司法評估機構對訴爭商鋪同地段的租金差價損失進行司法鑒定。請求：依法撤銷一審判決，改判被上訴人賠償因拒不履行《租賃合同》造成的租金差價損失1884382元（租金差價加綜合管理費，實際損失以司法評估結果為準），本案一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。

　　被上訴人大川公司答辯稱：租金和綜合管理費不同，綜合管理費系我公司對租賃出去的處于商業街的商鋪進行綜合管理而收取的費用，綜合管理費不屬于租金范疇。我公司認為根本就沒有必要進行鑒定，不同意鑒定。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

　　二審中，龔向奎申請對本案爭議房屋江北區石馬河大川水岸21號壹江城A10幢一層商鋪從2013年5月1日起至2013年5月31日止以及自2013年5月起10年期間的租賃費用差價款（含約定向出租人交納的租金和綜合管理費）進行司法鑒定。經本院委托，重慶恒申達資產評估土地房地產估價有限責任公司作出重恒申達（司法）資評報字（2015）第001號評估報告，評估結論為：在評估基準日2013年5月1日，2013年5月1日至2013年5月31日市場租金的評估單價是26元／平方米·月，2013年5月1日至2023年5月1日市場租金與合同實際支付租金的差價損失評估結果是75.98萬元。經質證，龔向奎對該評估報告無異議，大川公司認為該評估報告與本案無關，不具有可參考性。經審查，該評估報告鑒定程序合法，依據明確，應當作為證據采信，本院予以確認。龔向奎支付評估費35000元。

　　經審查，一審法院判決認定的其他事實和證據屬實，本院予以確認。

　　本院認為，《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”本案中，龔向奎與大川公司簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，雙方應本著誠實信用的原則全面、及時地履行合同義務，但大川公司將該商鋪另行租賃給案外人中百公司并已交付，其已不能履行本案租賃合同義務，直接導致該租賃合同目的不能實現，大川公司的行為屬于根本性違約，應承擔違約責任。龔向奎訴請解除合同，符合《合同法》第九十四條規定的法定解除情形，應予支持。

　　關于龔向奎主張的各項違約損害賠償請求。《合同法》第一百一十三條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”違約方應當賠償的損失范圍包括非違約方所受的直接損失和可得利益，但以違約方在訂立合同時預見或者應當預見到的因違約可能造成的損失為限。對于所受直接損失，損失賠償額應當相當于違約所造成的損失，在法律沒有特別規定和當事人另行約定的情況下，應按完全賠付原則。可得利益雖然只有在合同完全履行時才有可能產生，但可得利益的賠償是一方的違約而造成守約方該利益應該得到而實際并未得到時受害人有權要求的賠償，是對債權人未來可以預期的利益損失進行賠償，并不以合同完全履行為條件。本案中，龔向奎訴請大川公司返還保證金和預付租金及資金占用損失、企業名稱預先核準登記手續費，屬直接損失范疇，應予支持。關于龔向奎訴請賠償租金差價損失。大川公司履行不能單方違約，因市場行情變化，如龔向奎另行租房租金成本上漲，存在租金差價損失，該損失屬可得利益損失，且該利益損失屬于簽訂合同時雙方可預見的損失，賠償目的是使合同達到履行狀態，以滿足龔向奎在合同完全履行后所獲得的基本利益，故應當予以賠償。故對此項訴訟請求，本院予以支持，以評估報告為依據，確定大川公司賠償給龔向奎租期10年的租金差價損失75.98萬元。

　　綜上所述，因二審中出現新證據，致一審判決認定事實部分錯誤，本院查清事實后依法改判。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、九十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）之規定，判決如下：

　　一、維持重慶市江北區人民法院（2014）江法民初字第00338號民事判決第一、二、三項；

　　二、撤銷重慶市江北區人民法院（2014）江法民初字第00338號民事判決第四項；

　　三、重慶大川集團房地產開發有限公司于本判決生效后五日內賠償龔向奎租金差價損失759800元；

　　四、駁回龔向奎的其他訴訟請求。

　　如果未按該判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　一審案件受理費減半收取11106元，由龔向奎負擔5156元，重慶大川集團房地產開發有限公司負擔5950元。二審案件受理費21759.46元，評估費35000元，合計56759.46元，由龔向奎負擔9858.71元，重慶大川集團房地產開發有限公司負擔46900.75元。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　　羅登文

　　代理審判員　　劉　靜

　　代理審判員　　王　兵

　　二〇一五年四月二十日

　　書　記　員　　梁　麟