昆山市人民法院民事判決書

　　（2013）昆民初字第3262號

　　原告（反訴被告）林某，臺灣人。

　　委托代理人朱亞，江蘇豐田律師事務所律師。

　　被告（反訴原告）林某。

　　委托代理人陸鋒，江蘇六典律師事務所律師。

　　委托代理人陳楠，江蘇六典律師事務所律師。

　　第三人蔣某。

　　委托代理人吳景貴，江蘇王建華律師事務所律師。

　　委托代理人貢蓮，江蘇王建華律師事務所律師。

　　本院于2013年8月5日立案受理了原告林某與被告林某、第三人蔣某房屋租賃合同糾紛一案，依法適用普通程序審理，審理中被告提出反訴，本院受理后依法合并審理于2013年10月8日、2014年12月5日、2014年6月26日三次公開開庭進行了審理，原告委托代理人朱亞、被告本人（參加第二、三次庭審）及其委托代理人陳楠、第三人委托代理人吳景貴（參加第一、三次）、貢蓮（參加第二次）到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原告林某訴稱：2012年7月，原告與第三人簽訂房屋買賣合同，第三人將位于昆山市開發區樾河北路XX號商鋪轉讓給原告。該房屋轉讓前，已由第三人于2010年8月23日出租給了被告經營使用。出租面積合計為289.045平方米（含一層面積45.52平方米、二層面積243.525平方米），合同約定租賃期為2010年9月1日至2019年2月4日止。對于該租賃事項，原告和第三人在簽訂房屋買賣合同條款中明確約定“款清后該房屋租金收益由乙方（原告）收取”。房屋買賣合同簽訂后，原告依約將全部房款支付給第三人，涉案房屋也于2012年7月26日過戶至原告名下，而被告在明知房屋所有權已轉讓給原告的前提下，連續拒付房租長達一年之久，嚴重損害原告的合法利益。故原告訴來法院，要求判令1、解除原被告間的租賃關系；2、被告支付逾期租金289990元（一樓租金年租金68970元，二樓年租金163025元，自2012年8月5日起至2013年11月12日止，按15個月計算）及支付利息損失（自起訴之日起至被告實際支付之日止，按中國人民銀行公布的同期同類基準貸款利率計算）3、本案訴訟費用由被告承擔。

　　被告林某辯稱：1、原告在取得房屋所有權后，明確告知被告不再將房屋出租給被告，原被告就解除房屋租賃合同在2012年8月達成一致，租賃合同已解除，故不需要再支付租金。2、原告關于租金的支付標準有誤，被告與第三人簽訂的房屋租賃合同明確約定包含涉案房屋及其他房屋在內共計年租金42萬元。3、請求駁回原告訴請且被告向法院提起反訴。

　　第三人蔣某述稱：涉案房屋已經出售給原告，原告也知道房屋存在租賃關系，租賃合同相應的權利義務已經轉移給原告，與第三人無關，同時原被告之間的糾紛第三人多次出面協調未果。

　　反訴原告林某訴稱：2012年7月，反訴被告與第三人簽訂了房屋買賣合同，約定反訴被告購買第三人的位于昆山市開發區樾河北路XX號商鋪，該房屋后過戶至反訴被告名下，反訴被告多次提出不再將涉案房屋出租給反訴原告，要求反訴原告搬出房屋。經多次溝通，反訴原告同意解除租賃合同，并將所有可移動物品及貨物搬出，反訴原告要求反訴被告賠償裝修損失，但雙方未能協商一致，故提出反訴，要求1、反訴被告賠償反訴原告裝修損失20萬元。2、反訴費用由反訴被告承擔。

　　反訴被告林某辯稱：1、反訴被告在剛購買涉案房屋時只知道有第三人和阮旭鈺簽訂的租賃合同，房屋過戶后第三人才告知涉案房屋上還有另一份租約，即第三人與反訴原告之間的租約，兩份租約把涉案房屋分割租賃，租期也不同，影響了房屋的使用和收益，反訴原告要求第三人出面解決這些問題，在第三人組織下三方談過幾次，沒有結果，但反訴被告從未提出解除合同，所以反訴原告主張雙方在本案起訴前已經解除合同沒有事實依據；2、反訴原告的說法自相矛盾，反訴原告訴稱雙方已經合意解除合同，與其主張賠償裝修損失是相互矛盾的，雙方同意解除合同的法律后果是雙方就合同解除的事項均已了結，包括租金、物業管理費、水電費的結算、房屋返還交接、裝修殘值歸屬等，而反訴原告在訴狀里既無明確合同的解除日期，也無證據證明雙方辦理了具體的交接事項。其次，若合意解除合同雙方理應無任何糾紛，那么反訴原告主張裝修損失就無事實基礎。3、2013年11月12日在法院組織的交接過程中，房屋內部是空置的，并無任何裝修。4、反訴原告剛才也承認是第三人賠償了他相關的裝修損失，因此反訴原告要求反訴被告賠償裝修損失并無依據。

　　第三人蔣某述稱：賠償損失與我無關。

　　經審理查明：2010年5月7日，第三人將昆山市開發區樾河北路XX-XX號一層樓商鋪（建筑面積約為198平方米）租賃給案外人阮旭玉，租賃期限至2013年5月31日止。

　　2010年8月23日，被告與第三人簽訂了商鋪租賃合同，第三人將位于昆山市開發區樾河北路XX-XX#、XX-XX#、XX#商鋪及地下層共1297.88平方米的商鋪租賃給被告作為經營場地，從事與被告相符的經營活動，其中一層商鋪面積45.52平方米，二層商鋪面積524.365平方米（280.84+243.525），地下層面積728平方米；租賃期限自2010年9月1日至2019年2月4日；租金按先付后用原則，租金承租方按商鋪產權面積分層核收，總計年租金42萬元，該租金第5年遞增6%，租金按半年一次收費提前一個月收取；出租方違反合約，則賠付承租方所有裝修費用。因被告還向第三人租賃其它房產，就租賃的所有房產租金問題，同日，第三人與被告簽訂了補充說明（租金計算說明）：為了便于計算和支付，將原有合同期內承租戶時間統一調整至2011年2月5日起算，八年租期，年租金為90萬元，押金10萬元。庭審中，被告與第三人對商鋪租賃合同年租金42萬元的組成做如下陳述：地下室年租金為10萬元，一層因是樓梯口故不計算租金，二層524.365平方米年租金為32萬元。合同簽訂后，第三人將上述商鋪交付被告，被告將一樓樓梯口拆除后使用。

　　2012年7月7日，原告與第三人簽訂房屋買賣合同，約定第三人將位于昆山市開發區樾河北路XX號、XX號房屋（建筑面積150.92+336.13平方米）出售給原告；該房屋上租約依原租賃合同繼續履行；房屋轉讓價格為8766900元。合同簽訂后，雙方按約履行，第三人于同年7月27日將涉案房屋過戶至原告名下。涉案房屋出售給原告后，原告獲知其購買的房屋上存在兩份租賃時間不一的合同（第三人與被告的租賃合同、第三人與案外人的租賃合同）要求第三人解決，第三人組織原被告進行協商，原告要求兩份合同均于2013年5月終止，被告表示合同解除可以，但要求原告賠償裝修款，雙方未談攏。被告遂逐漸搬離涉案房屋。經查，被告租賃使用的一樓商鋪（45平方米）、二樓商鋪（243.525平方米）經買賣后現屬原告所有。

　　另查明：有關被告撤場時間。審理中，原被告均向法院提供了騰龍閣酒店物業管理處工作人員朱某的調查筆錄，法院為核實筆錄內容的真實性，對朱某本人進行了調查，其陳述：2012年12月底，林某將XX號二樓商鋪徹底清場，在2013年8月底將一樓（45平方米左右）商鋪清場；因二樓商鋪正下方的一樓商鋪已經出租給了阮旭玉，并且一樓商鋪（45平方米）當時未撤場，所以即便2012年底將商鋪歸還，使用人也無法直接上二樓，因沒有通道可直接上去；2013年3月，林某在二樓砌墻將涉案房屋以南部分其另行租賃給案外人。

　　又查明：審理中，2013年11月12日，本院組織雙方代理人查看了現場，現場除地磚外其它裝修已拆除。原被告在法院辦理了涉案房屋交接手續，原告認為該日為交接日，被告認為涉案房屋早已交接，該日只是配合法院再確認一下。關于租金問題，被告認為其付至2012年8月底，第三人認為租金半年一付，被告僅付至同年8月4日止，后被告未再支付租金。

　　以上事實由原告提供的房屋權屬證書、土地使用權證、商場商鋪租賃合同、房屋買賣合同及被告提供的證人羅某證言、原被告在庭審中的陳述、證人朱某證言所證實。

　　本院認為：被告與第三人簽訂的租賃合同合法有效，應當受法律保護。《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。本案中，第三人在租賃期間內將涉案房屋出售給了原告，第三人與被告間原租賃合同繼續有效。本案中，原告認為原租賃合同的租賃期限太長，被告亦未在合同約定的期限內支付租金，被告遂逐漸搬離，故涉案租賃合同實際已解除，因雙方對合同解除的賠償事宜未達成一致意見，被告未及時將房屋返還原告。雖被告于2012年年底撤出二樓商鋪，2013年8月撤出一樓商鋪，但其未及時通知原告前來辦理交接手續。原被告于2013年11月12日在本院組織下查看現場并辦理了交接手續，故該日視為合同解除日及交房日。因租賃合同已實際解除且涉案房屋已返還原告，故原告的第一項訴請已無基礎。自2012年8月5日起至2013年11月11日止，被告占用涉案商鋪未支付租金，故該期間的租金其仍應支付原告，標準按原商鋪租賃合同之約定，因被告及第三人一致陳述一樓商鋪不支付租金，二樓商鋪（524.365平方米）每年支付320000元租金，而本案中原告名下二樓商鋪面積為243.525平方米，故被告應支付原告商鋪租金188617.63元。由于被告至今未支付租金，原告主張自起訴日起的利息損失于法有據，本院予以準許，但因起訴時部分租金未到期，故利息損失應分段計算。

　　被告反訴要求原告賠償其裝修損失200000元，因現場裝修已基本拆除，被告對其損失又未提供相應證據證實，故反訴請求本院不予支持。

　　據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第一百一十三條、第二百二十六條、第二百二十九條之規定，判決如下：

　　一、被告林某于本判決生效之日起十日內支付原告林某房屋租金188617.63元并支付利息損失（其中租金148614元，自2013年8月5日起至本判決生效之日止；租金39976.63元，自2013年11月12日起至本判決生效之日止；均按中國人民銀行公布的同期同類貸款基準利率計算）。

　　二、駁回反訴原告林某的所有訴訟請求。

　　（如采用轉賬方式支付，請匯入原告指定賬號，或匯入昆山市人民法院財務結算中心，開戶行中國建設銀行昆山市支行營業部，帳號為：32×××60）。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　申請執行的期間為二年。申請執行時效的中止、止斷、適用法律有關訴訟時效中止、中斷的規定。前款規定的時間，從法律文書規定履行期間的最后一日起計算；法律文書規定分期履行的，從規定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。

　　本訴案件受理費5725元，由原告承擔2002元，被告承擔3723元，該款原告已經預交，本院不再退還，被告承擔部分于判決生效之日起十日內給付原告。

　　反訴案件受理費2150元，由反訴原告承擔。

　　如不服本判決，原告可在判決書送達之日起三十日內，被告可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省蘇州市中級人民法院。同時按照國務院《訴訟費用交納辦法》規定向江蘇省蘇州市中級人民法院預交上訴案件受理費。江蘇省蘇州市中級人民法院開戶行：中國農業銀行蘇州工業園區支行營業部；賬號：10×××99。

　　審判長徐琰

　　人民陪審員張林

　　人民陪審員吳智勇

　　二〇一四年八月十五日

　　書記員王強