北京市朝陽區(qū)人民法院

民 事 判 決 書

（2015）朝民初字第26703號

原告（反訴被告）北京弘正業(yè)集團，住所地北京市朝陽區(qū)東直門外大街26號A座6層。

法定代表人李松瀾，總經(jīng)理。

委托代理人倪靜，北京市世方永泰律師事務(wù)所律師。

被告北京博金思盈教育咨詢有限公司，住北京市朝陽區(qū)安定門外立水橋北8號7號樓101室。

法定代表人王琳，總經(jīng)理。

被告（反訴原告）劉玉國，男。

委托代理人張海林，男。

原告（反訴被告）北京弘正業(yè)集團（以下稱弘正業(yè)集團）與被告北京博金思盈教育咨詢有限公司（以下稱博金咨詢公司）、被告（反訴原告）劉玉國（以下稱姓名）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。弘正業(yè)集團的委托代理人倪靜、劉玉國及其委托代理人張海林到庭參加了訴訟。被告北京博金思盈教育咨詢有限公司經(jīng)本院依法送達出庭傳票無正當理由未到庭應(yīng)訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

弘正業(yè)集團訴稱：2008年4月25日，弘正業(yè)集團與北京鴻瑞圣馨物業(yè)管理有限公司（以下稱”瑞馨物業(yè)公司”，劉玉國為法定代表人且為唯一投資人）簽訂了《租賃協(xié)議書》，劉玉國為保證人，約定由瑞馨物業(yè)公司承租弘正業(yè)集團名下的北京市朝陽區(qū)8號的二層樓、附屬用房及相關(guān)附屬用地，建筑面積總計1000平方米（以下稱涉訴房屋及土地），租賃期限為2008年4月25日起，至2014年10月24日止。協(xié)議簽訂后在履行過程中，瑞馨物業(yè)公司在未通知弘正業(yè)集團的情況下更名為博金咨詢公司，且變更了法人，且博金咨詢公司于2011年10月12日被吊銷，但租賃房屋一直在經(jīng)營，未交還給弘正業(yè)集團。劉玉國是租賃房屋的實際使用人，且同時為租賃合同的保證人，因此劉玉國是承擔交還承租房屋、支付水電費及賠償損失的主體。協(xié)議書第六條第10款約定：”租賃期滿或按本合同解除、終止租賃合同，乙方（即劉玉國）應(yīng)在5日內(nèi)遷出，將所租房屋及附屬設(shè)備設(shè)施完好無損地交還給甲方（即弘正業(yè)集團），甲方進行驗收。乙方進行裝飾裝修或改造及增加的房屋、設(shè)備，其不可移動部分無償歸甲方所有，可移動部分在付清所有應(yīng)付租金及費用后由乙方帶走，并保證其不可移動部分使用狀況完好并不對甲方的房屋及設(shè)備造成損害?！钡诰艞l第一款規(guī)定：”保證人對乙方（即瑞馨物業(yè)公司）的債務(wù)承擔連帶保證責(zé)任”，第二款規(guī)定：”保證擔保的范圍為主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金及實現(xiàn)債權(quán)的費用”?，F(xiàn)《租賃協(xié)議書》約定的租賃期限已到期，原被告雙方未就續(xù)租事宜達成一致意見，弘正業(yè)集團多次催促劉玉國交還租賃房屋，均被拒絕，致使弘正業(yè)集團無法將房屋出租，產(chǎn)生巨額經(jīng)濟損失。現(xiàn)起訴請求：1、判令二被告將租賃房屋及附屬設(shè)備設(shè)施交還給弘正業(yè)集團；2、判令二被告按同時期同地段房屋租賃價格1.5元/平米/天向弘正業(yè)集團支付交還房屋之前的租金損失，自2014年10月25日起計算至劉玉國交還房屋之日止，暫計至2015年5月14日共30.3萬元；3、判令二被告賠償弘正業(yè)集團的律師費50萬元；4、判令二被告支付水費35770元、電費334815.69元，暫計至2015年5月4日，實際應(yīng)以劉玉國交還租賃房屋之日的實際發(fā)生費用為準（本判決書中的貨幣均為人民幣）。

劉玉國辯稱并反訴稱：不同意弘正業(yè)集團的訴訟請求。一、弘正業(yè)集團的訴訟請求沒有法律依據(jù)和事實根據(jù)。首先，根據(jù)雙方簽訂的《租賃協(xié)議書》第三條之規(guī)定：”合同期滿后，同等條件下，弘正業(yè)集團考慮優(yōu)先與劉玉國合作，租金標準另議?！痹摋l可以證明，雙方簽訂的合同到期后，弘正業(yè)集團應(yīng)當繼續(xù)與劉玉國續(xù)簽合同，租金根據(jù)區(qū)域同等的價位標準收取。所以說，現(xiàn)在弘正業(yè)集團以合同到期要求劉玉國將房屋及附屬設(shè)備設(shè)施完好無損交還弘正業(yè)集團，該請求沒有任何法律依據(jù)。其次，弘正業(yè)集團要求劉玉國支付的租金損失30.3萬元及律師費50萬元和水電費370585.69元大部分子虛烏有。關(guān)于租金損失費，應(yīng)當按照合同約定標準收取。關(guān)于律師費劉玉國拒絕支付，雙方?jīng)]有約定如果雙方合作履行期間發(fā)生爭議，起訴至法院產(chǎn)生的律師費由劉玉國方承擔，弘正業(yè)集團主張的律師費沒有任何依據(jù)。弘正業(yè)集團與律師簽訂的《委托代理協(xié)議》是偽造的，故意將代理費提高，根據(jù)《律師服務(wù)收費管理辦法》第十三條第二款之規(guī)定：”代理收費，最高收費金額不得高于收費合同約定標的額的30%”。關(guān)于弘正業(yè)集團主張的電費，劉玉國已經(jīng)支付了弘正業(yè)集團。二、劉玉國要求弘正業(yè)集團續(xù)簽合同，如果弘正業(yè)集團不續(xù)簽合同，其行為違反了雙方于2008年4月25日簽訂的《租賃協(xié)議書》第三條的約定?，F(xiàn)弘正業(yè)集團拒絕續(xù)簽與劉玉國續(xù)簽合同，給劉玉國造成了房屋建造損失和裝修損失。如果弘正業(yè)集團在簽訂合同時，不承諾到期后與劉玉國續(xù)簽合同，那么劉玉國當初不可能與弘正業(yè)集團簽訂涉案的租賃合同，也不能投入一百多萬元進行建房和裝修。其次，雙方簽訂的合同在沒有經(jīng)過雙方或者人民法院解除的情況下，弘正業(yè)集團不能私自強行斷水、斷電并故意對外宣傳合同到期，要求劉玉國的住戶盡快搬走。其行為給劉玉國造成了經(jīng)營損失。故此向法院提起反訴請求：判令弘正業(yè)集團賠償劉玉國房屋建造損失費875805元、裝修損失費659061元、因故意停電導(dǎo)致劉玉國的經(jīng)營損失費15萬元。

弘正業(yè)集團針對劉玉國的反訴辯稱：租賃協(xié)議書約定的租賃期限已于2014年10月24日到期。在承租期間，劉玉國多次違約，拖欠租金、水費、電費，且在同等條件下，劉玉國與弘正業(yè)集團無法就續(xù)租事宜達成一致意見，因此，劉玉國應(yīng)按合同約定交還其承租的房屋。1、劉玉國承租房屋為8號院內(nèi)其中一棟，因該院設(shè)備陳舊，水、電、燃氣、消防等多項檢測、檢查均不符合現(xiàn)行標準，弘正業(yè)集團早已收到相關(guān)部門口頭整改要求，因此，弘正業(yè)在該院租賃合同到期后已將該院整體出租，并由承租人對水、電、燃氣、消防等設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一進行改造，預(yù)計需耗資千萬，以達到現(xiàn)行標準。在此同等條件下，劉玉國無法滿足續(xù)租要求，未能就續(xù)租事宜達成一致意見，已喪失優(yōu)先續(xù)租權(quán)，劉玉國應(yīng)按合同約定交還承租房屋。2、根據(jù)租賃協(xié)議書第四條第4款、第六條第1款及第5款的約定，承租方應(yīng)按時交納租金及水費、電費，但劉玉國在承租期間，多次拖欠租金，且從未支付過水費、電費；其次，租賃協(xié)議書第一條第1款及第六條第4款、第6款約定，承租方不準私搭亂建，應(yīng)在辦理相關(guān)手續(xù)后方可對承租房屋進行擴建改造，劉玉國承租期間，在未取得任何批準文件的情況下，私自擴建、改造承租房屋；另外，租賃協(xié)議第六條第9款約定，承租人不得以任何形式將承租房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓給他人，不得超越本合同將承租房屋挪作他用，然而，劉玉國未經(jīng)弘正業(yè)同意，未經(jīng)相關(guān)部門批準，私自將承租房屋改造為公寓出租給他人。劉玉國的行為已構(gòu)成多次反復(fù)違約，已喪失優(yōu)先租賃權(quán)，且基于誠信問題，弘正業(yè)集團亦不考慮與其續(xù)租。3、依據(jù)租賃協(xié)議書第九條第二款規(guī)定：”保證擔保的范圍為主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金及實現(xiàn)債權(quán)的費用”。劉玉國作為承租房屋實際使用人及保證人，應(yīng)賠償弘正業(yè)實現(xiàn)債權(quán)的費用。據(jù)上，弘正業(yè)集團與劉玉國就續(xù)租事宜無法達成一致意見，劉玉國應(yīng)按合同約定交還承租房屋，支付拖欠的水費及電費，并按同時期同地段房屋租賃價格給予弘正業(yè)租金補償，自租賃協(xié)議書到期日至劉玉國交還承租房屋為止，另外還應(yīng)賠償弘正業(yè)因其違約拒不搬出引起訴訟的律師費用。三、劉玉國要求弘正業(yè)集團賠償其房屋建造費及裝修損失費沒有任何事實及法律依據(jù)。1、劉玉國與弘正業(yè)簽署租賃協(xié)議書時存在承租房屋，且承租房屋有產(chǎn)權(quán)證，劉玉國承租房屋后在沒有取得任何手續(xù)的情況下，私自在承租房屋旁邊建設(shè)房屋，至今未取得任何合法手續(xù)，屬違章建筑，應(yīng)予以拆除，劉玉國要求弘正業(yè)對其違章建筑進行賠償，沒有任何法律依據(jù)，且不僅不應(yīng)賠償，還應(yīng)受到相關(guān)部門的處罰，如支持劉玉國對違章建筑進行賠償?shù)闹鲝?，即承認了違章建筑的合法性，支持了私搭亂建的違法行為，與現(xiàn)行法律法規(guī)相違背。2、劉玉國依據(jù)租賃合同的期限自行決定的投資數(shù)額，應(yīng)對自己的投資行為承擔責(zé)任，自負盈虧，而不應(yīng)將投資回報強加于弘正業(yè)集團?，F(xiàn)租賃合同到期，雙方未能就續(xù)租事宜達成一致意見，劉玉國應(yīng)按租賃合同的約定搬離。3、弘正業(yè)集團未就劉玉國私自建設(shè)的違章建筑收取過租金，亦未承認其合法性，劉玉國私搭亂建的房屋收益在租賃合同期內(nèi)完全歸劉玉國所有，劉玉國在明知租賃合同期限的前提下，為自己獲取更多收益私建違章房屋，無權(quán)要求弘正業(yè)對其私建的違章房屋進行賠償。退一步說，即使弘正業(yè)集團需要承擔一定的管理責(zé)任，亦不是針對劉玉國，而是針對相關(guān)政府部門，如相關(guān)政府部門因此對弘正業(yè)進行了處罰，亦應(yīng)由劉玉國承擔賠償責(zé)任。因此，劉玉國要求弘正業(yè)對其違章建筑進行賠償，沒有任何事實及法律依據(jù)。4、租賃協(xié)議書第六條第10款約定：”租賃期滿或按本合同解除、終止租賃合同，乙方（即被告）應(yīng)在5日內(nèi)遷出，將所租房屋及附屬設(shè)備設(shè)施完好無損地交還給甲方（即原告），甲方進行驗收。乙方進行裝飾裝修或改造及增加的房屋、設(shè)備，其不可移動部分無償歸甲方所有，可移動部分在付清所有應(yīng)付租金及費用后由乙方帶走，并保證其不可移動部分使用狀況完好并不對甲方的房屋及設(shè)備造成損害?！钡?1款：”乙方對房屋所進行的裝修、裝飾，改造擴大的房屋面積不得作為乙方的債務(wù)補償。”依據(jù)合同約定，租賃期滿劉玉國交還房屋，裝修、裝飾及增加的房屋、設(shè)備，不可移動部分無償歸弘正業(yè)集團所有。據(jù)上，劉玉國主張賠償其房屋建造損失及裝修損失即沒有法律依據(jù)亦沒有合同依據(jù)，不應(yīng)得到支持。四、劉玉國要求弘正業(yè)賠償停電導(dǎo)致的經(jīng)營損失費沒有任何事實及法律依據(jù)。1、劉玉國自承租房屋之日開始，至租賃期限屆滿，從未向弘正業(yè)交納過電費、水費，其中電費部分一直由弘正業(yè)集團墊付，給弘正業(yè)集團帶來較大經(jīng)濟損失。2、承租房屋的臨時停電是在租賃期限屆滿后，其主張賠償沒有任何事實及法律依據(jù)。3、劉玉國未就停電及損失部分提供有效證據(jù)支持。據(jù)上，劉玉國主張弘正業(yè)賠償其經(jīng)營損失，沒有任何事實及法律依據(jù)。

博金咨詢公司未出庭應(yīng)訴，亦未提交書面答辯意見。

經(jīng)審理查明，2008年4月25日，弘正業(yè)集團（合同甲方，出租方）與瑞馨物業(yè)公司（承租方）、劉玉國（保證人）簽訂《租賃協(xié)議書》，約定：乙方承租北京市朝陽區(qū)8號（以下稱8號院）甲方的二層樓、附屬用房及相關(guān)附屬用地（紅線界圖確認），建筑面積總計（實際測量為準）1000平方米（其房產(chǎn)證注明的面積為667平方米）；因國家政策附屬用地用房面積減少，租金不減；乙方如需增加新的建筑，應(yīng)取得甲方同意，未經(jīng)甲方許可，乙方不準在廠內(nèi)私搭亂建；租賃用途為辦公、居住、倉儲；租賃期限為6.5年，自2008年4月25日起，至2014年10月24日止；2008年4月25日至2011年4月25日期間每年租金20萬元，2011年4月25日至2014年4月25日期間每年租金22萬元，2014年4月25日至2014年10月25日期間付租金7.3萬元；乙方繳納保證金5萬元；合同期滿后，同等條件下，甲方考慮優(yōu)先與乙方合作，租金標準另議；甲方通過自備井向乙方及筆克公司和亞北醫(yī)院供應(yīng)生活、生產(chǎn)用水，自備井在使用過程中維修費用和增加輔助設(shè)施的費用，由乙方與筆克公司和亞北醫(yī)院按15%分攤，乙方每月水指標數(shù)為50噸，每噸3.5元，如超指標用水，按市節(jié)水辦罰款辦法處理；每年水指標分配按市節(jié)水辦的指標分配做相應(yīng)調(diào)整，乙方自備凈化水設(shè)備，凈化后飲用；乙方與筆克公司共用一臺315千伏安的變壓器，乙方可使用50千伏安電容量，如電容電量不能滿足乙方和筆克公司的使用，由乙方與筆克公司共同增容，費用共同分擔。每年315千伏安變壓器的電維護費用由乙方與筆克公司按15%額度分攤；鑒于該廠區(qū)房屋供水、供電線路為共用，乙方須單獨改造為本單位自用線路；租賃期內(nèi)乙方使用的水、電費用由乙方負擔，由甲方墊付的各項費用,乙方應(yīng)在甲方墊付后5日內(nèi)將墊付款一次性付給甲方；乙方按時向甲方交納水費、電費，如乙方拖欠水電費甲方有權(quán)停止供應(yīng)；租賃期滿或按本合同解除、終止租賃合同，乙方應(yīng)在5日內(nèi)遷出，將所租房屋及附屬設(shè)備設(shè)施完好無損地交還給甲方，甲方進行驗收；乙方進行裝飾裝修或改造及增加的房屋、設(shè)備，其不可移動部分無償歸甲方所有，可移動部分在付清所有應(yīng)付租金及費用后由乙方帶走，并保證其不可移動部分使用狀況完好并不對甲方的房屋及設(shè)備造成損害；乙方對房屋所進行的裝修、裝飾，改造擴大的房屋面積不得作為乙方的債務(wù)補償；保證人對乙方的債務(wù)承擔連帶保證責(zé)任；保證擔保的范圍為主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金及實現(xiàn)債權(quán)的費用。劉玉國作為乙方法定代表人和保證人簽署了該合同。

在簽訂《租賃協(xié)議書》時，劉玉國為瑞馨物業(yè)公司法定代表人且為該公司唯一股東。2010年6月21日，瑞馨物業(yè)公司名稱變更為博金咨詢公司，法定代表人和投資人亦變更，劉玉國不再是該公司法定代表人和投資人。2011年10月12日，博金咨詢公司因未辦理年檢被吊銷營業(yè)執(zhí)照。劉玉國稱，涉訴的租賃房屋是我在實際使用，租金和水電費也是我在實際繳納。后來因為瑞馨物業(yè)公司不經(jīng)營了，還要報稅，沒有實際用途，所以就轉(zhuǎn)讓出去了。我沒有博金咨詢公司的聯(lián)系方式。我對外和租戶簽訂合同用的是一個不存在的公司名字，租金是我個人收取。

弘正業(yè)集團提交2014年11月4日更換電表時拍攝的照片，證明該電表讀數(shù)為8663.43×60千瓦時，該照片旁有劉玉國簽字確認。弘正業(yè)集團提交其向電力公司交納電費的發(fā)票，證明其按照商業(yè)用電標準向電力公司交納電費，向租戶收取電費都是按照每千瓦時1.09元收取。弘正業(yè)集團和劉玉國于2015年8月13日對劉玉國使用的涉訴房屋新電表讀數(shù)進行了核實并拍攝有照片，新電表讀數(shù)為1200，該電表為40倍電表，實際用電量為1200×40千瓦時。

劉玉國稱，2014年12月弘正業(yè)集團要把變壓器從室內(nèi)挪到室外，同時把電表換了，挪完之后弘正業(yè)集團讓我去看電表，說其中一塊舊電表是我的，并讓我在舊電表旁簽字。舊電表的讀數(shù)是我簽的字，但我不確定電表是不是我的。即使電表是我的，這個舊電表還包括有一排30多間平房的用電，這排平房不在涉訴租賃房屋范圍內(nèi)，是弘正業(yè)集團租給王鵬的，王鵬轉(zhuǎn)租了，實際經(jīng)營者叫王清林。簽訂合同時沒有約定電費標準，口頭約定是按照居民用電標準計算，沒說具體多少錢，我們主張是0.48元一度。弘正業(yè)集團私自更換了電表，導(dǎo)致我們的用電數(shù)字無法確定，弘正業(yè)集團在2015年5月讓我們交了20萬元電費，算是結(jié)清了截止到換電表那天的電費，之后的電費就按照新電表的度數(shù)繳納。院里用的是深井水，不是自來水，水表是壞的，我從沒交過水費。原被告沒有約定按照每天4噸收取水費。合同約定每月是50噸，每噸3.5元，每個月是175元，我們要求按照合同約定的標準交納水費。我跟小租戶是每個屋每月收10元水費，一共70個屋子對外出租，每月的實際用水量我沒法計算。

因弘正業(yè)集團申請，該公司工作人員李某到庭作證稱，我公司向供電局繳納電費平均1.09元一度，最高1.23元，最低1.04元。我們向租戶收繳是按照1.09元的標準收的，劉玉國的電費也是按照1.09元的標準收。整個廠區(qū)有四家繳納水費的商戶，因為被告的水表壞了，所以跟劉玉國約定每天按照4噸水計算，每噸3.5元，不再抄表了。

因劉玉國申請，其同學(xué)李某某到庭作證稱，合同快到期時劉玉國找弘正業(yè)集團續(xù)簽合同，弘正業(yè)集團不同意，沒說原因，就說到期不租了。合同到期后劉玉國找弘正業(yè)集團交納租金，弘正業(yè)集團不收。但是弘正業(yè)集團把涉訴房屋租給了北京寧尚隆商貿(mào)有限公司（以下稱寧尚隆公司），一個叫張某某的。我聽麗水賓館的劉某說寧尚隆公司是2013年租給他的。2015年8月弘正業(yè)集團經(jīng)常給停電。

因劉玉國申請，麗水賓館的經(jīng)理劉某到庭作證稱，2014年寧尚隆公司的張某某要跟我簽合同，把我收歸他管，我要求他證明他跟弘正業(yè)集團已經(jīng)簽了合同。我沒有看到寧尚隆公司和弘正業(yè)集團的合同，但是寧尚隆公司和頸椎病醫(yī)院在2013年12月28日簽了合同，說明寧尚隆公司在之前就已經(jīng)和弘正業(yè)集團簽了合同。麗水賓館和瑞馨物業(yè)公司兩家與頸椎病醫(yī)院是隔開的，不進出一個門，但都是一個院。張某某曾經(jīng)拿了一個合同，只給我看了封皮，中間的內(nèi)容釘上了，他說這里面有6000平米，包括頸椎病醫(yī)院、麗水賓館、瑞馨物業(yè)公司在內(nèi)，年房租是300萬。弘正業(yè)集團把這一塊地方給了寧尚隆公司，讓寧尚隆公司來管理，再加價租給我們。2012年我的賓館經(jīng)營不好，李某說院里有塊空地，可以搭配拉一下我的虧損，我就蓋了房。李某知道我蓋房，從來沒制止，還讓我把這個樓缺的角給接上了?，F(xiàn)在不到兩年，要通通收回，也不給我賠償。

弘正業(yè)集團稱，證人李某某與被告有利害關(guān)系。我公司已起訴麗水賓館騰房并繳納水電費，所以證人劉某也有利害關(guān)系。我公司把8號院隔成了兩個院，頸椎病醫(yī)院在西院，西院是5800平方米，我公司在2013年確實把頸椎病醫(yī)院的西院租出去了。東院6000平米，只是有意向租給寧尚隆公司，但那時沒簽合同，后來2015年4月簽的合同。

弘正業(yè)集團提交該公司與寧尚隆公司簽訂的《租賃合同書》，該合同約定弘正業(yè)集團將8號院內(nèi)部分房屋及整體院落建筑面積6000平米租賃給寧尚隆公司，租期從2015年4月15日至2024年7月14日，第1年租金210萬元，逐年遞增。該合同無落款日期，弘正業(yè)集團稱該合同是在2015年4月租期開始前的一個星期簽訂的。

劉玉國提交寧尚隆公司與北京萬和頸椎病醫(yī)院（以下稱頸椎病醫(yī)院）于2013年10月簽訂的《租賃合同書》、北京賽溫酒店管理有限公司（以下稱賽溫酒店）的工商登記信息、寧尚隆公司的工商登記信息，證明弘正業(yè)集團在2013年10月已將場地租給寧尚隆公司，寧尚隆公司租賃場地后注冊了賽溫酒店，賽溫酒店就是現(xiàn)在東院經(jīng)營的莫泰酒店，寧尚隆公司和賽溫酒店的法定代表人都是張某甲。

弘正業(yè)集團稱，寧尚隆公司與頸椎病醫(yī)院2013年簽訂合同時，莫泰酒店場地原來的租戶筆克公司租賃合同到期已經(jīng)搬走了。2015年院里所有租戶的合同都到期之后，我公司才和寧尚隆公司簽訂了整個院的租賃合同。

因劉玉國申請，本院委托鑒定機構(gòu)對8號院內(nèi)涉訴租賃房屋內(nèi)不可分離的裝修物現(xiàn)價值以及自建房造價進行評估，鑒定機構(gòu)于2015年11月30日出具評估報告，評估結(jié)果為：自建房土建部分506663元、裝修部分249831元、水電部分119311元，總計875805元；承租房裝修改造土建部分271800元、裝修部分229079元、水電部分158182元，總計659061元。鑒定費30840元，已由劉玉國預(yù)交。弘正業(yè)集團認為該評估結(jié)果過高。劉玉國稱，承租房2008年裝修改造花了68萬元。自建房是2011年建的兩層樓房，面積400多平米，土建花了60多萬元，裝修花了10多萬。

劉玉國提交其與博金咨詢公司法定代表人王琳于2010年6月2日簽訂的《協(xié)議書》，證明其將瑞馨物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓給王琳時已約定轉(zhuǎn)讓前的債權(quán)債務(wù)均歸劉玉國。劉玉國提交施工人給其出具的工程款收條，證明涉訴租賃房屋的裝修和自建房均系劉玉國個人出資，與博金咨詢公司無關(guān)。弘正業(yè)集團和劉玉國均認可租賃合同實際系劉玉國履行，租金、保證金均系劉玉國交納。弘正業(yè)集團同意將5萬元保證金用于折抵訴訟請求或退還。

庭審中，弘正業(yè)集團和劉玉國就其主張各自提供了證據(jù)，博金咨詢公司未到庭進行質(zhì)證。

上述事實，有相關(guān)證據(jù)、當事人陳述意見及庭審筆錄等在案佐證。

本院認為，弘正業(yè)集團與瑞馨物業(yè)公司、劉玉國簽訂的《租賃協(xié)議書》是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。瑞馨物業(yè)公司后更名為博金咨詢公司，其公司內(nèi)部投資人變更情況對外不得對抗合同相對方弘正業(yè)集團。劉玉國自認是租賃合同的實際履行者，且在合同中承諾承擔保證責(zé)任，故本案中劉玉國應(yīng)與博金咨詢公司共同對弘正業(yè)集團連帶承擔合同責(zé)任。該租賃合同已于2014年10月24日到期終止，此后雙方未能續(xù)約，弘正業(yè)集團未再收取被告方租金，拒絕繼續(xù)出租給被告方，被告方至今仍占用房屋已沒有法律依據(jù)。弘正業(yè)集團要求二被告立即交還房屋及附屬設(shè)備設(shè)施并支付房屋使用費的訴訟請求本院予以支持。對于房屋使用費的計算標準，弘正業(yè)集團要求按照同時期同地段房屋租賃價格每平米每天1.5元計算缺乏合同依據(jù)，但參照弘正業(yè)集團與寧尚隆公司所簽租賃合同價格可知原被告之間租賃合同價格已明顯低于現(xiàn)階段同類房屋租金，如按照原被告之間租賃合同價格計算房屋使用費不利于督促被告及時騰房，綜合本案情況，依據(jù)公平原則，對2015年8月13日前的房屋使用費本院參考原被告之間租賃合同價格依法酌定為18萬元，此后的房屋使用費本院參考弘正業(yè)集團與寧尚隆公司之間租賃價格依法酌定為按照每年35萬元標準計算至被告交還房屋之日止。劉玉國交納的5萬元保證金應(yīng)用于折抵弘正業(yè)集團的訴訟請求，折抵后2015年8月13日前的房屋使用費為13萬元。

對于弘正業(yè)集團要求被告支付水電費的訴訟請求，根據(jù)生活常識，劉玉國在電表讀數(shù)照片上簽字的行為說明其認可該用電量，劉玉國稱其中包括他人用電的抗辯意見沒有證據(jù)佐證，本院不予采信，本院對弘正業(yè)集團依據(jù)電表讀數(shù)照片主張的被告方2015年8月13日前用電量500376.6千瓦時予以認可。對于電費計算標準，劉玉國主張的每千瓦時0.48元標準低于弘正業(yè)集團向電力公司墊付的交費標準，本院不予采信，考慮到弘正業(yè)集團作為出租方，未在簽約時或履行過程中與承租方書面約定電費標準，亦未及時向被告方催收，對于2015年8月13日前的電費標準，本院參照弘正業(yè)集團向電力公司墊付的交費標準依法酌定為按照每千瓦時0.8元計算，共計400301.28元，被告已支付20萬元，還應(yīng)支付200301.28元。2015年8月13日后被告不及時騰房應(yīng)自行承擔不利后果，依據(jù)公平原則，此后的電費本院參照弘正業(yè)集團主張的標準依法酌定為按照每千瓦時1元計算。同理，對于水費計算標準，弘正業(yè)集團作為出租方，未能充分舉證其主張的水費標準，應(yīng)承擔不利后果，對于2015年8月13日前的水費，本院參照劉玉國主張的每月175元標準依法酌定為15200元，被告不及時騰房，依據(jù)公平原則，此后的水費標準本院依法酌定按照弘正業(yè)集團主張的每天14元標準計算至被告交還房屋之日止。

合同中并未約定律師費及其計算標準，弘正業(yè)集團要求被告賠償律師費的訴訟請求沒有法律依據(jù)，本院不予支持。

對于劉玉國要求弘正業(yè)集團賠償房屋建造損失費875805元、裝修損失費659061元的反訴請求，弘正業(yè)集團在合同到期后將全部房屋收回統(tǒng)一出租給寧尚隆公司，該行為使弘正業(yè)集團因降低出租管理成本而獲益，卻使被告方依據(jù)合同到期后優(yōu)先續(xù)約的條款而產(chǎn)生的合理預(yù)期落空，弘正業(yè)集團未提交證據(jù)證明其在選擇合同到期后的續(xù)約對象時給予了寧尚隆公司和被告方平等的締約機會，并且被告方在同等條件下放棄續(xù)約。鑒于此，依據(jù)公平原則，弘正業(yè)集團應(yīng)當適當賠償被告方的房屋建造損失和裝修損失，具體金額本院依法酌定為35萬元。劉玉國要求弘正業(yè)集團賠償經(jīng)營損失費的反訴請求沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

博金咨詢公司經(jīng)本院依法傳喚未到庭應(yīng)訴，本院依法缺席判決。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告北京博金思盈教育咨詢有限公司、被告（反訴原告）劉玉國承擔連帶責(zé)任，于本判決生效之日起十日內(nèi)將北京市朝陽區(qū)8號院內(nèi)其承租原告（反訴被告）北京弘正業(yè)集團的房屋、其自建房屋及相關(guān)附屬設(shè)備設(shè)施交還北京弘正業(yè)集團。

二、被告北京博金思盈教育咨詢有限公司、被告（反訴原告）劉玉國承擔連帶責(zé)任，于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告（反訴被告）北京弘正業(yè)集團支付本判決書主文第一項判令其交還房屋的使用費，其中2015年8月13日之前的房屋使用費為十三萬元，之后的房屋使用費按照每年三十五萬元的標準計算至北京博金思盈教育咨詢有限公司和劉玉國將房屋交還北京弘正業(yè)集團之日止。

三、被告北京博金思盈教育咨詢有限公司、被告（反訴原告）劉玉國承擔連帶責(zé)任，于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告（反訴被告）北京弘正業(yè)集團支付本判決書主文第一項判令其交還房屋的電費，其中2015年8月13日之前的電費為二十萬零三百零一元二角八分，之后的電費按照每千瓦時一元的標準計算至北京博金思盈教育咨詢有限公司和劉玉國將房屋交還北京弘正業(yè)集團之日止。

四、被告北京博金思盈教育咨詢有限公司、被告（反訴原告）劉玉國承擔連帶責(zé)任，于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告（反訴被告）北京弘正業(yè)集團支付本判決書主文第一項判令其交還房屋的水費，其中2015年8月13日之前的水費為一萬五千二百元，之后的水費按照每天十四元的標準計算至北京博金思盈教育咨詢有限公司和劉玉國將房屋交還北京弘正業(yè)集團之日止。

五、原告（反訴被告）北京弘正業(yè)集團于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告（反訴原告）劉玉國支付房屋建造損失和裝修損失賠償款共計三十五萬元。

六、駁回原告（反訴被告）北京弘正業(yè)集團的其他訴訟請求。

七、駁回被告（反訴原告）劉玉國的其他反訴請求。

原被告如果未按照本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本訴案件受理費5915元，由弘正業(yè)集團負擔3000元（已交納），由博金咨詢公司和劉玉國連帶負擔2915元（弘正業(yè)集團已預(yù)交，博金咨詢公司和劉玉國于本判決生效之日起10日內(nèi)支付給弘正業(yè)集團）。反訴案件受理費9960元，由劉玉國負擔7885元（已交納），由弘正業(yè)集團負擔2075元（劉玉國已預(yù)交，弘正業(yè)集團于本判決生效之日起10日內(nèi)支付給劉玉國）。公告費560元，均由博金咨詢公司和劉玉國連帶負擔（弘正業(yè)集團已預(yù)交，博金咨詢公司和劉玉國于本判決生效之日起10日內(nèi)支付給弘正業(yè)集團）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，同時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第三中級人民法院。

審　判　長　　宋培海

人民陪審員　　賈松濤

人民陪審員　　王勝太

二〇一六年六月十七日

書　記　員　　姜　真