北京市朝陽區人民法院民事判決書

　　（2014）朝民初字第9354號

　　原告（反訴被告）北京市第十六中學，住所地北京市朝陽區東壩鄉紅松園甲3號。

　　法定代表人：王利如，校長。

　　委托代理人康躍紅，北京市鼎知律師事務所律師。

　　委托代理人吳曉東，北京市鼎知律師事務所律師。

　　被告（反訴原告）趙某，女，1960年4月27日出生。

　　委托代理人張志揚，北京雷石律師事務所律師。

　　原告（反訴被告）北京市第十六中學（以下簡稱原告）與被告（反訴原告）趙某（以下簡稱被告）租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員陳蕾獨任審判，公開開庭進行了審理。原告之委托代理人康躍紅，被告委托代理人張志揚到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　原告訴稱：被告承租原告所述房屋用于經營使用，雙方租賃合同每年一簽。2012年11月1日雙方簽署了最后的一份《房屋租賃合同》。合同約定：原告將其所屬的2間房屋出租給被告經營使用，租賃期限為2012年11月1日至2013年10月31日，每年租金共計二萬八千八百元。雙方還在合同中就各自的權利和義務、終止和續租、違約責任等作了明確的約定。2013年9月30日，原告根據上級文件精神，向被告明確告知本年度租賃合同到期后一律不再續租，要求被告騰退并返還房屋，為方便騰退房屋，原告給了被告為期兩個月的合理騰退周轉期，騰退期滿后，被告卻仍以各種理由拒絕騰退返還房屋。為維護原告的合法權益特起訴至法院，請求依法判令1、被告將位于北京市朝陽區東壩鄉紅松園甲3號北京市第十六中學大門西側從西往東數第九、十間房屋返還給原告；2、判令被告給付原告自2013年11月1日起至房屋實際返還之日止的房屋使用費（按每年二萬八千八百元計算）。

　　被告辯稱：我方不同意返還原告所述的以上兩間房屋。原告不應當給我方承租的房間停水停電，停水停電給我方造成了經營損失。我方承租房屋已經十幾年了，在最初建房時我方有過出資，我方對于房屋的繼續出租有合理期待權。我方對于房屋有裝修，投入達20萬元，原告應予以補償。原告找我方開會時，我方就提出騰退時間不夠，不符合經營的周期。我方沒有工作，照相館也是唯一生活來源。我方提出與原告協商，但是原告始終避而不見。原告承諾過不收騰退期的房租，而且2014年1月1日開始停水停電所以原告也不應當收房租了。我方提出反訴要求原告立即恢復水電。

　　原告針對被告的反訴辯稱：不同意反訴人的反訴請求。請求法院依法駁回反訴人的請求。雙方的租賃合同已經于2013年10月31日期限屆滿，我方提前一個多月已經將相關的停租事項開會告知被告了。我方所說的騰退周轉期免租是被告在規定期限內騰退的話免租，否則是正常收租的。租賃合同期限屆滿，被告占有房屋就是非法的，更不用談經營損失等。裝飾裝修損失我方沒有依據及理由賠償。2014年1月1日停水停電，也是在合同期限屆滿后進行的，我方沒有義務恢復水電。

　　經審理查明：原、被告于2012年11月1日簽訂《房屋租賃合同》，約定原告將位于北京市朝陽區東壩鄉紅松園甲3號北京市第十六中學大門西側從西往東數第九間、第十間房屋（合同中表述為A-8）租賃給被告，用途為經營照相館。租賃期限為2012年11月1日至2013年10月30日。租金為28800元／年。該合同第六條規定：租賃合同期滿，合同終止。承租方應按合同約定承租房屋、場地，并保證承租房屋場地完好無損，承租方有權將自己的可移動物搬走。承租方需續簽，出租方應優先與承租方簽訂合同。遇政策性拆遷或其他不可抗力因素，合同自動中止，承租方按規定時間交回承租房屋，出租方退還房截至日后的房租，出租方不再承擔其他賠償或補償責任。

　　庭審中原告提交房屋租賃合同、照片、終止租賃通知、簽到表、開會通知發放情況表以證明原、被告之間的房屋租賃合同履行期限屆滿，在2013年10月31日合同到期之前已提前通知被告在合同到期后不再續租，被告需在合同期限屆滿后停止經營，清理騰退所承租的房屋，并將房屋交還給原告。同時為了方便被告騰退，原告向被告提供了兩個月的過渡期，過渡期為2013年11月1日至2013年12月31日；過渡期間原告免收租賃費，過渡期間承租人需按實際用量支付水電費；過渡期滿后原告將停止一切水、電供應。被告對于租賃合同認可，但認為合同中約定合同期滿后，原承租方有優先續租權，該規定表明被告有優先續租權，被告對于租賃房屋有合理的期待權。兩個月的騰退周轉期太短。被告對于原告提供的照片認可，認為從照片中可以看出其對涉案房屋有較大裝修投入。被告認可2013年9月30日參加了原告組織的租戶會議，收到過原告提交的終止租賃通知，認可簽到表、開會通知發放情況表，但認為其是經營商鋪，騰退周期太短。原告提交出租房屋平面示意圖以證明涉案房屋的位置，被告對此表示認可。

　　以上事實，有《房屋租賃合同》、終止租賃通知、簽到表、開會通知發放情況表、房屋平面示意圖、照片及原、被告的庭審陳述在案佐證。

　　本院認為：原、被告于2012年11月1日簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，雙方均應依約履行，租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。現原告以合同到期，要求被告騰退涉案房屋予原告符合合同約定，合法有據，被告理應將涉案房屋騰退予原告。合同到期后，被告稱騰退周轉期內原告承諾過免租，因此不應當收取租金，而2014年1月1日以后由于原告對其斷水斷電，故也不應收取房租。但事實上被告至今仍實際占用涉案房屋，拒將房屋返還予原告，故應當按每年28800元的標準向原告支付占用房屋期間的使用費。被告所稱的裝修損失及營業損失無合同及法律依據，無法支持。由于原、被告的租賃合同于2013年10月30日租賃期間屆滿后終止，現被告反訴要求原告立即恢復涉案房屋的水電供應亦缺乏合同及法律依據，本院無法支持。

　　綜上，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第二百三十五條之規定，判決如下：

　　一、被告（反訴原告）趙某于本判決生效之日起十日內將其承租的位于北京市朝陽區東壩鄉紅松園甲3號北京市第十六中學大門西側從西往東數第九間、第十間房屋騰空交付原告（反訴被告）北京市第十六中學；

　　二、被告（反訴原告）趙某于本判決生效之日起十日內給付原告（反訴被告）北京市第十六中學使用費（按年租金二萬八千八百元計算，自二○一三年十一月一日至被告（反訴原告）趙某實際騰退房屋之日止）；

　　三、駁回被告（反訴原告）趙某的全部反訴請求。

　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　本訴案件受理費三十五元，由被告（反訴原告）趙某負擔（原告（反訴被告）北京市第十六中學已墊付，被告（反訴原告）趙某于本判決生效后七日內給付原告（反訴被告）北京市第十六中學）。反訴案件受理費三十五元，由被告（反訴原告）趙某負擔（已交納）。

　　如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，上訴于北京市第三中級人民法院。

　　代理審判員陳蕾

　　二〇一四年六月十日

　　書記員劉海洋