福　建　省　高　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2000)閩民終字第94號

　　上訴人(原審原告)福建省假肢中心，住所地福州市西門南巷50號。
　　法定代表人高錦秋，該中心主任。
　　委托代理人林孝永、孫敏，福州眾智律師事務(wù)所律師。
　　上訴人(原審被告)福建永隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地福州市場橋中路13號七層。
　　法定代表人許國榮，該公司總經(jīng)理。
　　委托代理人孟旭，福州博世律師事務(wù)所律師。
　　上訴人福建省假肢中心(下稱假肢中心)因與上訴人福建永隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱永隆公司)房地產(chǎn)合作開發(fā)合同糾紛一案，不服福州市中級人民法院(1999)榕民初字第206號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人假肢中心法定代表人高錦秋及其委托代理人林孝永、孫敏，上訴人永隆公司的委托代理人孟旭到庭參加訴訟，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審原告假肢中心起訴稱，其于1995年以廠區(qū)內(nèi)1600平方米土地與永隆公司合作開發(fā)建房，雙方約定按建筑面積4：6分成，協(xié)議簽訂后，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，由永隆公司施工并分期支付給原告地面物賠償金，在樓房封頂時付清，否則，按日萬分之二支付滯納金，1997年應(yīng)永隆公司要求由其出資購買西洪新村18套商品房1729.76平方米作為對原告應(yīng)分得面積的異地安置，并補償5萬元給原告。1999年，永隆公司將開發(fā)的房產(chǎn)全部售給省財會干部管理學(xué)院，已收回全部售房款。經(jīng)核算，永隆公司應(yīng)支付住宅及分攤面積折價款共計5847916元，扣除西洪新村購房款916288元，尚欠962855.6元及異地購房補償款5萬元，占用防火道補償款5萬，原告代其墊付電費259759.98元，水費10748.4元，合計270508萬元，永隆公司已付47000元，尚欠223508(截止1999年9月30日)。請求法院判令永隆公司立即歸還欠款1062855.6元，水電費223508.38及逾期付款違約金141996.76元(按日萬分之四自1999年1月暫計至1999年12月30日)，判令永隆公司立即履行其修建通道及供電工程施工等約定義務(wù)。
　　原審被告永隆公司辯稱，1、假肢中心訴稱的房產(chǎn)分成面積及按上述房產(chǎn)面積折算的欠款不能成立，總建筑面積5814平方米，按4：6分成，原告應(yīng)得2325.60平方米，每平方米按雙方約定的單價2100元計算，折成款項為4883760元，雜物間應(yīng)得200平方米，因單價未定，按市場慣例，雜物間的單價為住宅單價的一半，折成款項為21萬元，原告應(yīng)得房產(chǎn)款為5093760元，只欠208619.6元。2.電費差價完全是原告違約和過錯造成。其于1997年7月向市供電局申請供電，并繳交勘察費用，但由于原告違約，不開通通道，使電力公司無法施工，造成住房不能按民用標(biāo)準(zhǔn)用電，產(chǎn)生的用電差價應(yīng)由原告承擔(dān)。施工用電已經(jīng)原告核準(zhǔn)，總計85069元，已付4萬元，尚欠原告水電費為45069元，而不是223508.38元；3.根據(jù)公平和等價有償原則，原告多收的785140.4元應(yīng)退還。原告自始隱瞞土地評估價值410萬元的事實。雙方簽訂的協(xié)議書顯失公平，原告不承擔(dān)合作建房的風(fēng)險責(zé)任，卻要保證分成，名為合作建房，實為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓糾紛。因此，原告應(yīng)得分成額只能以當(dāng)時會計事務(wù)所評估的價值為分成的基數(shù)，請求法院駁回原告的訴訟請求。
　　原審法院查明，1995年，雙方簽訂《協(xié)議書》，約定假肢中心提供1600平方米土地，由永隆公司全部投資進行開發(fā)，擬建房8.5層框架結(jié)構(gòu)公寓，住宅建筑面積6083平方米(含陽臺)，底層雜物間面積728平方米(含樓梯位)。雙方按建筑面積4∶6分成(即原告分4成，被告分6成)，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，原告分得住宅建筑面積2432平方米(含陽臺)，雜物間面積為200平方米，其余歸被告。雙方對分得房產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)。原告分得的產(chǎn)權(quán)，除分得20套共1200平方米左右的職工住宅外，其余部分以每平方米2100元的價格計算，由被告向原告支付給原告地面物賠償金。被告共擁有4883平方米產(chǎn)權(quán)。還約定被告負責(zé)樓房東面六米通道(其中道路寬3.5米，兩旁為綠化帶的修建等)。
　　1996年3月8日，被告與省財干院簽訂《房產(chǎn)買賣合同》，約定將被告開發(fā)的上述項目中住宅及雜物間售給省財干院。
　　原告收取被告支付現(xiàn)金70萬元，加上1997年10月30日被告支付購買西洪新村的發(fā)票上的金額，以及1999年1月21日被告與省財干院簽訂的《代付還款委托書》，原告已收取被告支付的合作款4885140.4元。另根據(jù)1997年12月8日被告出具的函件證實被告用水為13780噸，水費為10748.4元。
　　雙方爭議的四個問題：
　　一、已建房產(chǎn)的分成面積及折算欠款的問題。原告認為，按《協(xié)議書》上約定的4∶6分成原則，其應(yīng)分得住宅建筑面積2606.02平方米，雜物間面積為297.90平方米，這是雙方在簽約時由被告提供的擬建房圖紙按住宅建筑面積6083平方米、雜物間面積728平方米這是預(yù)定規(guī)劃的約定權(quán)屬，而實際建筑面積為7259.84平方米，超過1445.84平方米，其應(yīng)分得住宅建筑面積2606.02平方米，雜物間297.9平方米，雜物間按住宅面積60%計價，兩項合計應(yīng)支付5847996元，還欠962855.6元。被告認為，按照閩計外(1996)122號“福建省計劃委員會關(guān)于外商獨資福建永隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高峰橋職工公寓項目的批復(fù)”、榕地合(1996)072號福州市國有土地使用合同以及榕政地(1996)458號“關(guān)于福建永隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在白馬路以西建商品房住宅用地的批復(fù)”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)許可證”、“規(guī)劃總平面布置圖”“福建省建設(shè)用地許可證”證明規(guī)劃的總面積為5814平方米。原告只能分得住宅建筑面積2325.60平方米，折價為4883760元，應(yīng)得雜物間按住宅每平方米一半價格計算為21萬元，合計5093760元，已付款項4885140.4元，只欠208619.60元。
　　原告對被告上述書證沒有異議，經(jīng)查雙方各自主張訟爭房產(chǎn)面積分成并非《協(xié)議書》約定的內(nèi)容，庭審中雙方對住宅以每平方米2100元，雜物間以住宅面積的一半折算欠款沒有異議。
　　二、關(guān)于被告支付防火道補償款5萬元及拆除通道建筑物修通道的問題。原告提供了1998年7月10日雙方簽訂的《補充協(xié)議書》、1998年11月6日被告法定代表人許國榮的承諾書，證明被告負責(zé)1、拆除通道建筑物修建通道；2、向原告支付占用通道補償款5萬元；3、向原告支付50萬元合作款，被告僅部分履行合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告對此上述書證的真實性沒有異議，但認為《補充協(xié)議書》第四條第二款約定的“協(xié)議簽訂之日起五日內(nèi)，被告必須動工，動工五日內(nèi)，被告須向原告支付欠款50萬元，否則被告須承擔(dān)違約責(zé)任，補充協(xié)議自行作廢等條款”《補充協(xié)議書》只是意向，不能作為依據(jù)。原審法院認為，《補充協(xié)議》只是雙方的意向，不能作為依據(jù)。雙方應(yīng)按《協(xié)議書》履行，本案應(yīng)以《協(xié)議書》作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。另查明被告只拆除部分車庫，但未向原告支付50萬元欠款。
　　三、關(guān)于被告應(yīng)付原告代付電費的問題。原告提供有1998年11月6日許國榮簽署的承諾書，證明永隆公司負有架設(shè)電纜的義務(wù)；1996年6月21日許國榮簽署的承諾書，證明永隆公司確認的電費計價方法；市供電局向原告收取原告電費，證明原告為被告墊付電費，被告對上述證據(jù)沒有異議，但對電價的差價部分認為是由原告的違約和過錯造成。并提供了6張相片證明原告未開通通道及線路施工示意圖，主張其于1997年7月向市供電局申請供電，并繳交勘察等費用，由于原告不開通通道，使電辦公司無法施工，造成住戶不能按民用標(biāo)準(zhǔn)用電，只得暫時使用廠方工業(yè)性用電，產(chǎn)生用電差價，應(yīng)由原告承擔(dān)差價損失。這期間費用(1996年8月-1998年12月)總計為85069元，扣除已付40000元，只欠水電費45069元。經(jīng)查1998年11月6日，許國榮承諾書并未承諾負有架設(shè)電線的義務(wù)。庭審中，原告要求被告提供施工用電已交接的證據(jù)，被告未能提供。
　　四、關(guān)于原告主張被告應(yīng)付其異地購房補償款5萬元。由于原告對此不能舉證，不予支持。
　　原審法院認為，雙方簽訂的合作建房《協(xié)議書》是當(dāng)事人的真實意思表示，且沒有違反國家的法律規(guī)定，雙方對《協(xié)議書》沒有異議，可予確認。按《協(xié)議書》約定，原告應(yīng)分得住宅建筑面積的2432平方米，雜物間建筑面積200平方米，雙方同意按每平方米2100元計算，雜物間按建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》(試行)及《建筑面積計算規(guī)則》以住宅建筑面積一半即每平方米1050元計算，被告應(yīng)償還原告合作建房款5317200元，應(yīng)扣除已付4885140.4元。由于被告拖欠合作款項，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于雙方當(dāng)事人違約責(zé)任約定過高，按被告最后一次付款的1999年1月起按日萬分之四支付違約金。《協(xié)議書》約定被告負有修建通道的義務(wù)，原告主張應(yīng)予支持。訴訟中，被告未能提供其施工用電已交接的證據(jù)，故原告主張被告應(yīng)償付其代墊的水電費，本院予以支持。代墊的電費應(yīng)以雙方約定即被告實際用電數(shù)以每月電費單價×115%計算，電費差價應(yīng)由被告承擔(dān)。至于財干院住房的生活用電，被告可直接向財干院追償。被告應(yīng)償付其代墊款付水電費150748.4元。上述水電費應(yīng)扣除已付的40000萬元，原告主張被告應(yīng)支付其異地安置費5萬元，其證據(jù)不足，不予支持。由于雙方簽訂的《補充協(xié)議書》所附條件“本協(xié)議簽字之日起五日內(nèi)乙方必須動工，動工5日內(nèi)必須向甲方支付欠款50萬元”未成就，《補充協(xié)議書》未生效。故原告主張依《補充協(xié)議書》被告應(yīng)償還5萬元通道占用費；本院不予支持。依《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》第6條、第9條，《中華人民共和國民法通則》第62條，最高人民法院《關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計算問題的批復(fù)》之規(guī)定判決。一、被告福建永隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)償還原告假肢中心合作建房款432059.6元，并從1999年1月20起按上述款項的日萬分之四支付違約金；二、被告福建永隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)償還原告福建省假肢中心代墊水費10748.4和代墊電費(代墊電費應(yīng)以實際用電度數(shù)的每月用電電費單價×115%計算至雙方交接時止)，上述電費應(yīng)扣除被告已付的4萬元。三、被告福建永隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于判決生效之日起一月內(nèi)負責(zé)修建鼓樓區(qū)高峰南巷50號高峰橋職工公寓東面六米通道(其中道路寬3.5米，兩旁為綠化帶)；四、駁回原告福建省假肢中心的其他訴訟請求。
　　宣判后，雙方當(dāng)事人均提起上訴。假肢中心稱：1、原審法院只判令償還432059.6元是錯誤的，合作開發(fā)建成的商品房經(jīng)政府核準(zhǔn)為7259.84平方米，雙方合作協(xié)議約定的分配原則是4∶6分成，原定的6083面積是虛擬的數(shù)字，規(guī)劃建筑面積5814平方米，因房管部門的最后確權(quán)，已經(jīng)不具有效力，應(yīng)以房產(chǎn)證上所確定的面積為準(zhǔn)；2、協(xié)議書約定：假肢中心要分得合作開發(fā)的部分房屋和雜物間且必須分得集中樓房東側(cè)并分攤公開的樓梯位、配電房等面積，因此，才同意分得200平方米的雜物間，現(xiàn)我中心已經(jīng)異地安置，仍按200平方米認定，顯然不對；3、雜物間以60%的住宅面積計算款項不當(dāng)，應(yīng)比照永隆公司出售給財干院的價格計算(即按60%)；4、原審法院適用法律不當(dāng)，認定《補充協(xié)議書》未生效是錯誤，《補充協(xié)議書》經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字蓋章，具備了生效條件。補充協(xié)議書第四條第二款的約定不是生效條件而是解除條件，訂約方至今未行使宣告解除協(xié)議的權(quán)利，仍要求履行該協(xié)議書，事實上永隆公司拆除我中心的部分車庫、對雙方界墻定位進行了變更，因此，補充協(xié)議書仍然是有效的；5、原審法院免除開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的修建道路和完成供電的義務(wù)。
　　永隆公司辯稱：假肢中心以7259平方米作為雙方建成住宅和雜物間的分成基礎(chǔ)違背《協(xié)議書》的約定，只有建筑物超過8.5層的情況下，才有權(quán)另按4∶6比例分成，因此應(yīng)按5814平方米進行分成。其次，電費差價是假肢中心造成的應(yīng)由其承擔(dān)責(zé)任，因假肢中心沒有開通通道，使電力公司無法施工，才造成住戶只得使用工業(yè)用電。上述房產(chǎn)已交付財干院使用，假肢中心既然允許用電，假肢中心應(yīng)向財干院追討電費。假肢中心應(yīng)完成六米通道內(nèi)的建筑物的搬遷及設(shè)備的移位后，永隆公司同意在兩個月內(nèi)完成通道的修建。
　　永隆公司上訴稱，1、原審法院判令假肢中心分得住宅建筑面積2432平方米和雜物間200平方米與《協(xié)議書》不符?！秴f(xié)議書》上的建筑面積6083平方米，雜物間728平方米，僅是雙方“擬建設(shè)的”并未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不能作為雙方實際分成的依據(jù)，總建筑面積5814才是經(jīng)政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的，在房產(chǎn)分成比例上應(yīng)以此規(guī)劃面積為準(zhǔn)，假肢中心只能分得建筑面積2325.6，折價為4883760元，雜物間以一半計價應(yīng)為210000元，合計應(yīng)得5093760元，已付4885140。40元，只欠208619.60元；2、“向假肢中心支付電費以實際度數(shù)的每月用電電費單價×115%計算至雙方交接時止”的認定是錯誤。由于假肢中心不開通通道，使電力公司無法施工造成住戶不能按民用標(biāo)準(zhǔn)用電，產(chǎn)生的用電費差價應(yīng)由假肢中心承擔(dān)；上述房產(chǎn)已經(jīng)交付財干院，假肢中心既然允許財干院繼續(xù)用電，假肢中心應(yīng)向財干院收取電費；根據(jù)《協(xié)議書》的約定，永隆公司只承擔(dān)施工期間的水電費用，施工期間的水電費用已經(jīng)核對總計85069元，已付40000元，只欠45069元計算。3、原審法院的判令修建道路明顯不公且難以執(zhí)行。
　　假肢中心辯稱，1995年雙方簽訂《協(xié)議書》是根據(jù)被上訴人提供的附圖，雙方自行規(guī)劃擬建筑面積，1996年經(jīng)政府批準(zhǔn)立項為5814平方米，所以雙方擬定的面積失效。又因建成的房屋出售給財干院經(jīng)房管部門確認為7259.84平方米，因此立項的面積也因此失效。雜物間的面積應(yīng)以永隆公司出售給財干院的按建筑面積60%計算。按《協(xié)議書》的第四條的規(guī)定，被上訴人應(yīng)在18個月內(nèi)完成建設(shè)項目(包括給排水、供電、等輔助工程)逾期8個月后，才向市供電局“申請供電”已嚴(yán)重違約，并且至今未辦妥供電手續(xù)，也沒有繳納高達數(shù)十萬元的費用，根本談不上因我方的過錯“無法施工”。時至今日，上訴人從未接到被上訴人的通知，要求停止供電供水，所謂“只欠水電費45069元”是不成立的。根據(jù)《協(xié)議書》、《補充協(xié)議書》、《代付款協(xié)議書》以及被上訴人出具的《承諾書》修建住宅小區(qū)通道和架設(shè)供電設(shè)施是開發(fā)商永隆公司應(yīng)盡的義務(wù)。由于被上訴人沒有按協(xié)議約定修建16個雜物間，也沒有留出雜物間的用地，假肢中心無法如約進行搬遷及設(shè)備的移位其責(zé)任應(yīng)由永隆公司承擔(dān)。永隆公司所述與事實不符，請求駁回其上訴請求。
　　審理查明：1995年5月10日，假裝中心以《關(guān)于我廠廠區(qū)內(nèi)開發(fā)解決職工住宅的請求報告》向民政廳請示；
　　1995年6月9日省民政廳以《關(guān)于同意省假肢廠與福建永隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)廠區(qū)部分地塊的批復(fù)》作了批復(fù)；
　　榕國用(1995)字第G04251《國有土地使用證》土地使用者為假肢中心；
　　1995年，雙方當(dāng)事人簽訂《協(xié)議書》約定：假肢中心提供1600平方米土地，永隆公司提供全部建設(shè)資金“擬建設(shè)8.5層框架結(jié)構(gòu)公寓，住宅建筑面積6083平方米(含陽臺)，底層雜物間面積728平方米(含樓梯位)”分成原則：“雙方按建筑面積4∶6分成，即假肢中心40%、永隆公司60%”根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，假肢中心分得建筑面積2432平方米，雜物間建筑面積200平方米，其余歸永隆公司。雙方對所分成部分各自擁有產(chǎn)權(quán)?！凹追?假肢中心)分得的產(chǎn)權(quán)，除分得20套1200平方米左右職工住宅外，其余部分以每平方米2100的價格計算。由乙方向甲方支付地面物賠償金。乙方共擁有4883平方米產(chǎn)權(quán)”。
　　甲方“提供乙方施工時使用的水、電供應(yīng)(費用由乙方支付)”。
　　乙方“保證在本協(xié)議正式簽署后18個月內(nèi)完成該項目的建設(shè)(包括供排水、供電等輔助工程)，并交付使用”；
　　“建成的建筑物如超過8.5層，超過的面積甲乙雙方另按4∶6分成。”
　　1996年7月16日，省計委以閩計外(1996)122號《福建省計劃委員會關(guān)于外商獨資福建永隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高峰橋職工公寓項目的批復(fù)》同意“用地面積1933平方米(合2.9畝)，總建筑面積5814平方”。
　　1996年9月13日，福州市人民政府以《關(guān)于福建永隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在白馬路以西建商品房住宅用地的批復(fù)》“該項目建筑面積為5814平方米”。
　　1996年12月6日，市建委頒發(fā)《建設(shè)許可證》。
　　1996年6月21日，永隆公司簽署的《承諾書》，工地施工用電、用水需要假肢中心提供，并約定了獨立核算和收費規(guī)定。
　　1997年3月11日，省建委頒發(fā)《福建省建設(shè)用地許可證》。
　　1998年7月10日，雙方當(dāng)事人簽訂《補充協(xié)議書》。主要內(nèi)容是：1、小區(qū)通道建設(shè)；2、住宅小區(qū)管理；3、雙方界墻和土地權(quán)問題，其中，甲方(假肢中心)同意東界墻與新建的住宅樓東立面實際間距為3.5米(含界墻)，退出的土地歸乙方作為消防通道使用。乙方同意補償人民幣5萬元正。4.結(jié)算及違約責(zé)任，其中約定：“協(xié)議簽訂之日起五日內(nèi)乙方必須動工，動工五日內(nèi)必須向甲方支付欠款50萬元，否則乙方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，補充協(xié)議自行作廢”。雙方當(dāng)事人及法定代表人在本補充協(xié)議書上簽字蓋章。協(xié)議簽訂后，永隆公司拆除假肢中心的部分車庫，界墻作了變更，但永隆公司沒有在5日內(nèi)動工也沒有支付50萬元欠款。
　　1998年11月6日，永隆公司的法定代表人許國榮簽署《承諾書》，承諾11月30日前支付50萬元欠款，至今仍未支付。
　　1999年4月9日，由福州市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的榕房權(quán)證R字第9903042號房產(chǎn)證，所有權(quán)人：福建財會管理干部學(xué)院，建筑面積7259.84平方米，其中：住宅建筑面積6515.12平方米，雜物間744.72平方米；1999年1月21日，買自福建永隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
　　上述事實雙方當(dāng)事人沒有異議?，F(xiàn)對以下爭議的三個問題分述如下：
　　一、關(guān)于應(yīng)以何種面積計算雙方分成和計價的問題：雙方當(dāng)事人均認為不能以6083平方米作為雙方分成的面積，《協(xié)議書》上的面積只是“擬建設(shè)”的。假肢中心認為應(yīng)以房屋實際建成的7259.84面積為準(zhǔn)，按4∶6分成住宅和雜物間。永隆房公司認為，應(yīng)以政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的5814平方米進行分成，假肢中心只能分得2325.60平方米，只有所建房屋超過8.5層的情況下，假肢中心才有權(quán)對超過的面積進行分成。本院認為，根據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《協(xié)議書》，對甲方(假肢中心)應(yīng)分得住宅面積和雜物間的面積均有明確的約定并注明“其余歸乙方”和“分成部份各自擁有產(chǎn)權(quán)”?！耙曳綋碛?883平方米產(chǎn)權(quán)?！币蚪ǔ傻慕ㄖ餂]有超過8.5層，超出的面積甲乙雙方另按4∶6分成的條件不具備，應(yīng)當(dāng)尊重雙方當(dāng)事人的意思表示。為此，雙方當(dāng)事人的上訴人請求均不予支持。
　　二、占用通道補償款5萬元和修建住宅小區(qū)道路問題：假肢中心認為，根據(jù)1998年7月10日雙方簽訂的《補充協(xié)議書》，1998年11月6日，永隆房公司的法定代表人許國榮簽署的《承諾書》，永隆公司應(yīng)當(dāng)支付防火道補償款5萬元和拆除建筑物修建道路，請求支付補償款以及修建小區(qū)通道。永隆公司認為，《補充協(xié)議書》約定“協(xié)議簽訂5日內(nèi)，乙方(永隆公司)必須動工，動工5日內(nèi)，永隆公司須向假肢中心支付欠款50萬元，否則，永隆公司承擔(dān)違約責(zé)任，補充協(xié)議自行作廢”該協(xié)議書只是意向，不能作為依據(jù)，雙方均未履行，應(yīng)按《協(xié)議書》的約定履行自行作廢。假肢中心認為，《補充協(xié)議書》上約定不是合同的生產(chǎn)條件，而是解除條件，永隆公司按《補充協(xié)議書》拆除了部分車庫并對雙方界墻定位作了變更已實際履行了補充合同，永隆公司應(yīng)當(dāng)支付補償款及負責(zé)道路的修建并支付50萬元的欠款，永隆公司已經(jīng)構(gòu)成違約。本院認為，雙方當(dāng)事人簽訂的《補充協(xié)議書》經(jīng)雙方當(dāng)事人及法定代表人蓋章簽字，已經(jīng)發(fā)生法律效力且部分履行了合同，上訴人永隆公司認為該補充協(xié)議書只是意向性，不具有約束力的理由不能成立。
　　三、關(guān)于水電費用承擔(dān)的問題。假肢中心認為，根據(jù)《協(xié)議書》和《補充協(xié)議書》的約定以及永隆公司的法定代表人許國榮簽署的兩份《承諾書》說明永隆公司負有修建通道和提供給、排水，架設(shè)供電線路和水、電費負擔(dān)的義務(wù)。永隆公司認為，其于1997年7月7日，就向市供電局申請供電，并繳納勘察等費用，由于假肢中心不開通通道，導(dǎo)致電力公司無法施工，其只承擔(dān)施工期間的水電費用，財干院住房的用電費用由永隆公司直接向財干院收取差價部分應(yīng)由永隆公司承擔(dān)。本院認為，永隆公司作為房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)過程中負有小區(qū)的道路修架設(shè)供電線路等項義務(wù)，其沒能按協(xié)議書和承諾書上所承諾的內(nèi)容履行義務(wù)，永隆公司施工用電線路至今尚未撤除，電費和差價費用應(yīng)由永隆公司負擔(dān)。永隆公司沒有證據(jù)證明不能使用民用供電是假肢中心的過錯造成。永隆公司至今尚未繳清有關(guān)費用，沒有證據(jù)證明其已經(jīng)辦妥供電手續(xù)。永隆公司認為假肢中心應(yīng)向財干院用戶收取費用的主張不予支持。
　　綜上，本院認為：雙方當(dāng)事人經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，進行房地產(chǎn)合作開發(fā)并簽訂有《協(xié)議書》。該《協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違反國家法律規(guī)定，應(yīng)認定合法有效，對開發(fā)建成的房產(chǎn)應(yīng)按協(xié)議書上約定的面積和分成原則進行分配，雙方當(dāng)事人對建成房屋面積分成提起上訴的理由均不成立。由于永隆公司拖欠部分合作建房款，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但雙方的違約金約定過高應(yīng)予以調(diào)整并從1999年1月最后一次付款起，按日萬分之四支付違約金。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》(試行)、《建筑面積計算規(guī)則》雜物間以住宅面積一半即每平方米1050元計算。永隆公司認為《補充協(xié)議書》只是“意向性”，不具有法律約束力的主張不能成立。由于《補充協(xié)議書》經(jīng)雙方當(dāng)事人及法定代表人的蓋章簽字，永隆公司已經(jīng)拆除了假肢中心的部分車庫、雙方界墻進行了重新定位，但永隆公司沒有按約支付合作建房款?！堆a充協(xié)議書》也是雙方當(dāng)事人的真實意思表示且部分履行，應(yīng)屬有效。永隆公司應(yīng)按約支付防火道補償款5萬元，并負有修建住宅小區(qū)通道的義務(wù)。根據(jù)《協(xié)議書》和永隆公司的法定代表人許國榮簽署的兩份《承諾書》，永隆公司負有架設(shè)供電線路和支付約定施工期間的水、電費的義務(wù)，永隆公司應(yīng)承擔(dān)實際用電的數(shù)量并以每月電費單價×115%計算。永隆公司認為財干院住戶的用電費用和民用電與工業(yè)用電的差價是假肢中心造成的，假肢中心應(yīng)直接向財干院追討電費的主張，因缺乏證據(jù)和理由不予支持。雙方當(dāng)事人的其他訴訟請求缺乏事實根據(jù)，不予支持。綜上，原審法院認定事實和法律適用正確應(yīng)予維持，但對《補充協(xié)議書》認定有誤，予以更正。
　　依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)、(三)項的規(guī)定，判決如下：
　　一、維持福州市中級人民法院(2000)榕民初字第206號民事判決。
　　二、上訴人永隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效十日內(nèi)支付給福建省假肢中心及火通道襝款人民幣5萬元。
　　本案受理費人民幣17152元，由福建省假肢中心負擔(dān)8000元。由永隆房地產(chǎn)開發(fā)公司負擔(dān)9152元。
　　本判決為終審判決。

審　判　長　吳　杰   　 
代理審判員　董碧仙   　 
代理審判員　趙玉梅   　

二○○○年十一月六日

書　記　員　劉　峰