宜章縣人民法院民事判決書

　　（2008）宜民一初字第354號

　　原告（反訴被告）宜章縣眾意房地產開發有限公司。

　　法定代表人朱輝紀，該公司董事長。

　　委托代理人劉建軍，男，1975年2月10日出生。

　　委托代理人王華，湖南莽源律師事務所律師。

　　被告（反訴原告）中國工商銀行股份有限公司宜章縣支行。

　　負責人黃江華，該支行行長。

　　委托代理人劉宜湘，男，1963年8月8日出生。

　　委托代理人曹能國，湖南奮斗者律師事務所律師。

　　原告宜章縣眾意房地產開發有限公司與被告中國工商銀行股份有限公司宜章縣支行房地產合作開發合同糾紛一案，于2008年7月21日向本院提起訴訟。本院依法組成合議庭公開開庭進行了審理。2008年9月10日被告中國工商銀行股份有限公司宜章縣支行向本院提起反訴。2008年9月26日，被告中國工商銀行股份有限公司宜章縣支行向本院申請對案外人黃生光所有的宜房權證城關字第01017853號房產進行評估，經本院審查后，認為該項評估勢必會侵害他人的合法權益，于2008年12月18日決定終止評估。2008年12月30日本院對本案公開開庭進行了審理。原告宜章縣眾意房地產開發有限公司的委托代理人劉建軍、王華，被告中國工商銀行股份有限公司宜章縣支行的委托代理人劉宜湘、曹能國到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原告（反訴被告，以下均簡稱原告）宜章縣眾意房地產開發有限公司（以下均簡稱眾意公司）訴稱并答辯稱：2001年11月6日，宜章縣人民政府對府前街改造期間，經雙方協商同意，由原告出資，被告出地合作對被告原辦公大樓和家屬樓進行改建，并簽訂了《合作意向書》。《合作意向書》簽訂后，原告按約履行了合同，并按照縣政府關于府前街拆遷、改造的相關規定，完成了改造任務。原告按照被告的要求將所建成的商用住宅和營業大廳交付給了被告使用,即原、被告總拆遷的老支行營業大廳的面積是217.01平方米，現被告的營業大廳面積為193.42平方米，超出約定面積84.915平方米，原、被告總拆遷房屋面積是2566.61平方米，現被告所占住宅面積超出總拆遷房屋面積916.255平方米。商用住宅和營業大廳交付給被告使用后，經原告多次催促，被告一直不與原告結算。請求法院判令被告按約定與原告進行工程建筑面積結算，返還多占的房屋和營業大廳的面積1001.17平方米（價值約1 582 154元）。2008年8月25日，原告變更訴訟請求為請求法院判令被告立即支付原告合作結算款350 000元，支付逾期付款損失95 550元。2008年10月6日，原告變更訴訟請求為請求法院判令被告繼續履行合同立即與原告進行結算，返還多占的房屋和營業大廳的建筑面積是1001.17平方米（按現時價值計算人民幣2 118 486元）給原告。被告反訴沒有事實根據，也不符合法律規定。本案是合作開發房地產糾紛。被告反訴的證據是與宜章縣興宜建設發展有限公司(以下簡稱興宜公司)簽訂的《拆遷、改造協議書》，雙方履行合同的主體不同，約定的是拆遷、改造的權利和義務?！恫疬w、改造協議書》沒有約定由原告直接交付興宜公司任何款項的義務，該合同的約定不能對抗原告，原告與興宜公司之間無任何權利和義務關系。因此，對被告未按《拆遷、改造協議書》履行合同義務而違約，造成興宜公司門面被收回所帶來的損失，原告沒有賠償義務。被告要求賠償損失的請求應當駁回。2002年11月12日，原告與被告合作開發期間，宜章縣政府明確規定新建房屋臨街面長度按每米3萬元交納街道建設費，被告卻告知原告每米4萬元，致使原告上當受騙。原告向被告借款30萬元，向興宜公司交納街道建設費，期限1個月，即到2002年12月12日止。至被告提出反訴時，已長達5年多，被告要求被告償還借款的請求已超過訴訟時效，應當駁回。被告反訴要求原告給付相關產權證，不符合事實，只要被告按合同付款，相關產權證自然給付。綜上所述，被告的反訴沒有事實根據，也不符合法律規定，請求法院依法駁回。

　　為支持其訴訟，原告宜章縣眾意房地產開發有限公司向本院提供了如下證據：

　　1、企業法人營業執照及代碼證，擬證明原告的主體資格和企業的基本情況；

　　2、身份證復印件,擬證明企業法定代表人的基本情況;

　　3、《合作意向書》，擬證明原、被告合作及分成的約定；

　　4、房屋產權證，擬證明現被告多占建筑面積的事實；

　　5、黎先紅的證明1份，擬證明原告一直在主張權利的事實。

　　6、宜政發[2001]19號宜章縣人民政府文件，擬證明街道基礎設施配套費每米3萬元。

　　被告（反訴原告，以下均簡稱被告）中國工商銀行股份有限公司宜章縣支行答辯和反訴稱：原、被告雙方在2005年5月21日就已結算完畢，根本不存在未結算和多占的房屋、營業大廳的建筑面積的事實。請求法院駁回原告的訴訟請求。2001年10月，宜章縣人民政府決定對府前街改造，被告位于府前街42號的原支行辦公營業樓和位于玉溪街的城西儲蓄所辦公營業樓均在改造范圍內。2001年10月31日和2002年1月28日被告與縣政府指定的拆遷人興宜公司分別就前核定兩項拆遷事宜達成協議，府前街42號由被告自拆自建，被告在2002年8月30日前按新建房屋臨街面長度每米4萬元，向興宜公司交納街道建設費約140萬元，若未按時交清, 興宜公司有權處置被告的門面抵付所欠街道建設費。玉溪街的城西儲蓄所由興宜公司負責拆建，被告負責安置6戶拆遷戶，作為對價興宜公司補償被告一個建筑面積50平方米的臨街門面。2001年11月6日，被告依據與興宜公司的協議內容，就府前街42號拆建事宜與眾意公司簽訂了《合作意向書》。《合作意向書》約定，由原告交納臨街門面街道建設費每米4萬元，約140萬元，具體數額以興宜公司實際結算數額為準 ，并負責在2003年12月31日前辦理好被告分攤到戶的房產證和土地使用證?！逗献饕庀驎泛炗喓?，原告只向興宜公司交納臨街門面街道建設費約90余萬元，其中還有30萬元是向被告借支墊付的。府前街42號拆建工程完工后，原告雖將商用住宅和營業大廳交付給被告，但相應的“兩證”至今未交付。玉溪街的拆建工程完工后，興宜公司依約交付了被告一個建筑面積50平方米的臨街門面。被告收到門面后出租并收取了租金。因原告未按約定交足府前街42號街道建設費，興宜公司將交付的臨街門面收回并出售，抵付了所欠街道建設費。為此，被告多次要求原告按約補足街道建設費贖回門面，但原告置之不理。因原告未按約定交足府前街42號街道建設費140萬元，尚差50萬元，被告享有優先履行抗辯權,拒付原告35萬元結算款于法有據，且原告的訴訟請求已超過訴訟時效期間。因原告的違約行為直接導致被告損失了一個建筑面積50平方米的臨街門面，原告應當賠償。原告扣留《合作意向書》中約定的“兩證”應當立即交付給被告。綜上所述，請求法院判令原告賠償被告損失45萬元;判令原告歸還被告借款30萬元，利息139 407.75元,合計439 407.75元; 判令原告交付被告員工劉小毛等10戶安置戶的房產所有權證和土地使用權證。

　　為支持其訴訟，被告中國工商銀行股份有限公司宜章縣支行向本院提供了如下證據：

　　7、宜章縣眾意發展有限公司出具的《證明》，擬證明原、被告雙方于2005年5月21日結算完畢；

　　8、《房屋測繪報告》，擬證明原總拆遷建筑面積2625平方米，原營業大廳第一層占地面積493.71平方米；

　　9、（2003）第17號《房屋測繪報告書》，擬證明原營業大廳處新建房屋建筑面積464.21平方米；

　　10、2001年10月31日宜章縣興宜建設發展有限公司與宜章縣工商銀行簽訂的《拆遷、改造協議書》；

　　11、2001年11月6日工商銀行宜章縣支行與宜章縣眾意發展有限公司簽訂的《合作意向書》；

　　12、（2004）年第（257）號房產測繪報告書；

　　13、收條及收據；

　　該組證據10—13，擬證明根據《拆遷、改造協議書》的約定，宜章縣工商銀行應向興宜公司繳納街道建設費約140萬元，具體金額按房屋臨街面實際占地長度每米4萬元據實結算。交款的最后期限是2002年8月30日，逾期未交清，興宜公司有權處置宜章縣工商銀行的門面抵交所欠街道建設費。根據《合作意向書》的約定，向興宜公司繳納前述街道建設費的義務由眾意公司承擔。上述計算街道建設費的房屋臨街面長度為29.92米,即需繳納的街道建設費金額為119.68萬元。宜章縣眾意房地產開發公司實際只交納街道建設費913 579元。

　　14、2002年1月28日，興宜公司與宜章縣工商銀行簽訂的《合作協議書》；

　　15、中國工商銀行宜章縣支行與鄧國林簽訂的《門面租賃合同》及租金收據；

　　16、2006年5月18日，興宜公司出具的《證明》；

　　17、馬亞斌出具的《證明》；

　　18、《房屋轉讓契約》；

　　19、《房屋產權產籍卡》；

　　該組證據14—19，擬證明按照《合作協議書》約定，興宜公司應補償給宜章縣工商銀行座落于玉溪街、府前街十字路口地段的一樓門面一個。門面的建筑面積應在50平方米以上。興宜公司已依約定于2004年9月將門面交給宜章縣工商銀行。此后，宜章工商銀行與鄧國林訂立了門面租賃合同，并每月收取租金1200元。因宜章縣工商銀行未如數交清街道建設費，興宜公司指派馬亞斌于2006年5月31日將上述門面收回，并處置轉讓給了黃生光。該門面的實際建筑面積為56.22平方米。

　　20、《借條》及利息計算清單，擬證明宜章縣眾意房地產開發有限公司向宜章縣工商銀行借款30萬元用于交納街道建設費。

　　經本院組織庭審質證，被告對原告的證據1、2、3、4 無異議。對證據5有異議，認為證明形式不合法，證人未出庭作證，內容不真實，雙方已協商一致。對證據6的真實性無異議，但對證明方向有異議，雙方履行義務的依據是合同而不是政府文件，文件內容雖與合同有沖突，但不導致合同無效。

　　原告對被告提供的證據7的真實性無異議，但認為被告未履行。對證據8、9無異議。對證據10有異議，認為該合同的主體和權利、義務的履行與原告無關。對證據11、12、13 無異議。對證據14、15、16、17、18、19 有異議，認為與原告無關。對證據20無異議，但認為不能證明被告的主張，對利息計算清單有異議，認為不能證明被告的主張。

　　根據雙方當事人的舉證、質證情況，本院認證如下：證據1、2、3、4、6、7、8、9、11、12、13、20具有真實性、合法性、關聯性，可以作為定案的依據。證據10、14、15、16、17、18、19與本案不具有關聯性。證據5的真實性無法確定，不能作為定案的依據，本院不予采信。

　　根據當事人的舉證、質證和本院認證的情況，結合庭審中雙方的陳述，本院查明事實如下：

　　2001年6月29日，宜章縣人民政府以宜政發[2001]19號文件印發了《宜章縣城府前街房屋拆遷管理實施細則》，決定對府前街進行改造。該細則第六條規定“府前街改造期間禁止個人在府前街和湘南暴動廣場規劃的拆遷范圍之內自拆自建房屋。因特殊情況需要在上述范圍內自拆自建的單位，必須嚴格按照府前街拆遷建設的總體規劃要求進行設計和施工，服從開發主管部門管理，并按單位自拆房屋臨街面的長度繳納街道基礎設施配套費（每米3萬元）?！?001年10月31日，興宜公司（甲方）用格式合同與被告（乙方）簽訂《拆遷、改造協議書》，該協議書第三條約定：乙方采取自行改造方式進行改造，分三次向甲方繳納街道建設費，按乙方房屋臨街面長度每米4萬元計算，共計約140萬元，第一次在2001年11月30日交25萬元，第二次在2002年3月30日交80萬元，余款在同年8月30日交清，逾期未交清，甲方有權處置乙方所建營業門面（抵所欠數額）。計算乙方臨街長度按實際占地長度結算，乙方按照府前街的規劃設計、建設。2001年11月6日，被告就府前街42號的拆建事宜與原告（乙方）簽訂了《合作意向書》?！逗献饕庀驎芳s定，被告將自拆自建改造范圍內土地作為投資與原告進行合作開發。由原告承擔房屋開發所需的立項、建設直至交付使用前的全部費用，主要包括：1、交納臨街門面街道建設費每米4萬元，約140萬元，具體按與興宜公司具實結算；2、開發建設所有稅費；3開發建社工程投資；4、負責辦理甲方分攤到戶的房產證和土地使用證及稅費。分成：1、乙方在甲方上述土地上開發建成的房屋、商用門面，位于原府前街老支行營業大廳一樓的甲、乙雙方按面積各分一半（甲方靠府右街），其余的一樓門面歸乙方所有，作為乙方的投資回報。2、乙方在甲方上述土地上建成的商用住宅按甲方總拆遷面積拆一補一等額無償補償給甲方，其中臨府前街二樓以上房屋歸甲方所有，不足部分在臨府右街房屋中補足，剩余的商用住宅歸乙方所有。原、被告總拆遷房屋面積是2566.61平方米。現原告給付被告的營業大廳面積為193.42平方米，住宅總面積3482.865平方米。按協議原告多給付被告住宅面積916.255平方米。2005年5月21日，原告向被告出具的《證明》:“縣工行與我司結算，將按協議拆一補一后所有費用在內實欠我公司款叁拾伍萬元正。(其中房屋補25.3萬元,辦證費9.7萬元)”。 2002年11月12日，原告與被告合作開發期間，原告向被告借款30萬元，向興宜公司交納街道建設費，期限1個月，即到2002年12月12日止，借款期限屆滿。至被告提出反訴時，已長達5年多，被告未提供向原告進行催討借款的證據及訴訟時效中斷的證據。原告代被告共向興宜公司交納臨街門面街道建設費913 579元，其中包括原告2002年11月12日向被告的借款30萬元。

　　2002年1月28日，就玉溪街的城西儲蓄所辦公營業樓的拆遷、改造，興宜公司與被告簽訂《合作協議書》。協議約定，被告負責安置6戶拆遷戶，作為對價，興宜公司補償被告一個建筑面積50平方米的臨街門面。被告負責安置了6戶拆遷戶，興宜公司于2004年9月將門面交給被告使用，但未辦理產權登記手續。2006年5月31日，興宜公司以被告未如數交清街道建設費，將協議對價補償的門面收回，并處置轉讓給了案外人黃生光。興宜公司將門面轉讓給黃生光所得價款后，未與被告結算街道建設費，被告應繳納的街道建設費的具體數額至今不明確。

　　本院認為：本案的爭議焦點是1、原、被告對合作開發是否進行了結算，被告應當給付原告多少價款，原告向被告借款30萬元是否已抵扣。2、原告是否應當交付開發后售給被告員工劉小毛等10戶人的房產所有權證和土地使用權證。3、原告是否應當賠償被告損失45萬元。

　　當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。1、關于原、被告對合作開發是否進行了結算，被告應當給付原告多少價款，原告向被告借款30萬元是否已抵扣的問題。 本院認為，宜章縣眾意發展有限公司向宜章縣中國工商銀行股份有限公司宜章縣支行出具的《證明》證實原被告雙方于2005年5月21日進行了結算。被告應當按結算結果承擔給付原告結算后價款35萬元的合同義務。原告請求法院判令被告繼續履行合同立即與原告進行結算，并對多給付的房屋面積已折合了價款，原告要求被告與其進行結算并返還多給付的房屋面積，本院不予支持。依據《合作意向書》的約定，原告應補償給被告的總房屋面積為2566.61平方米，而被告實際共接收了原告交付的房屋面積為3482.865平方米，因此，原告多交付給了被告房屋面積916.255平方米。按照當時房屋的價格，原告多給付的916.255平方米的價值應遠高于25.3萬元（253 000元÷916.255平方米＝276.12元/平方米遠低于當時的市場價格），據此，本院確認原被告在結算過程中將原告2002年11月12日向被告借的30萬元進行了抵扣。被告要求法院判令原告歸還借款30萬元，利息139 407.75元,合計439 407.75元的反訴請求，本院不予支持。即便雙方在結算時對2002年11月12日的借款沒有抵扣，該筆借款至被告提出反訴時，已長達5年多，被告未提供向原告進行催討借款的證據及訴訟時效中斷的證據，被告請求原告償還借款已超過訴訟時效。被告的該項反訴請求本院亦不予支持。被告抗辯主張原告的訴訟請求已超過訴訟時效期間，本院認為原告向被告出具的結算證明未約定給付的期限，因此被告該項抗辯主張，本院不予采信。2、關于原告是否應當交付售給被告員工劉小毛等10戶房產所有權證和土地使用權證問題。本院認為，根據原、被告簽訂《合作意向書》約定，原告應負責辦理被告分攤到戶的房產證和土地使用證及稅費。原告已將被告的員工劉小毛等10戶的房產所有權證和土地使用權證辦理完畢，就應當按約定承擔給付被告房產所有權證和土地使用權證的義務。被告反訴請求判令原告將房產所有權證和土地使用權證交付給被告員工劉小毛等10戶的請求，本院予以支持。3、關于原告是否應當賠償被告損失45萬元的問題。本院認為，繳納街道建設費是被告與興宜公司在簽訂《拆遷、改造協議》中約定由被告履行的義務，雖然原告與被告簽訂的《合作意向書》中約定了街道建設費由原告負擔，但合同具有相對性，所占街道長度及實際應繳納街道建設費的具體數額應由被告與興宜公司測量和結算。但被告未提供與興宜公司結算的證據，在興宜公司因被告未交清街道建設費處置了被告的門面后所得價款抵扣了多少街道建設費被告也未提供證據證實。同時，根據《宜章縣城府前街房屋拆遷管理實施細則》第六條的規定，街道建設費應按每米3萬元繳納，是任何人不能變相提高或降低的費用，興宜公司在與被告的合同中將街道建設費提高到4萬元，原告表示異議，被告應當依據實施細則與興宜公司進行協商處理。被告與興宜公司簽訂的《拆遷、改造協議書》和《合作協議書》是兩份獨立無關聯的合同，《合作協議書》并沒有約定興宜公司可以處置補償給被告的門面抵街道建設費，興宜公司以被告未完全履行《拆遷、改造協議書》交清街道建設費而將《合作協議書》中約定補償給被告的門面收回處分給他人，涉及到興宜公司處置被告門面的合法性及有效性問題,屬另一法律關系,不屬于本案的審理范圍。綜上，被告反訴請求判令原告賠償45萬元損失證據不充分，本院不予支持。

　　綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條、第一百二十一條之規定，判決如下：

　　一、被告（反訴原告）中國工商銀行股份有限公司宜章縣支行在本判決生效后20日內給付原告宜章縣眾意房地產開發有限公司合作開發結算價款35萬元;

　　二、原告（反訴被告）宜章縣眾意房地產開發有限公司在本判決生效后20日內向被告中國工商銀行股份有限公司宜章縣支行給付劉小毛等10戶人的房產所有權證和土地使用權證;

　　三、駁回原告（反訴被告）宜章縣眾意房地產開發有限公司的其他訴訟請求;

　　四、駁回被告（反訴原告）中國工商銀行股份有限公司宜章縣支行的其他反訴請求。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　案件受理費19039元，反訴費12694元，合計31733元，由原告（反訴被告）宜章縣眾意房地產開發有限公司負擔15231元，被告（反訴原告）中國工商銀行股份有限公司宜章縣支行負擔16502元。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖南省郴州市中級人民法院。

　　審    判    長    馮國玉

　　審    判    員    曾國蕭

　　審    判    員    李鵬偉

　　二OO九年二月十八日

　　書    記    員    劉健雄