中　華　人　民　共　和　國　最　高　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2000)民終字第64號

　　上訴人(原審被告)北京成銘大廈有限公司，住所地北京市崇文區東長市北里中區10號丙樓。
　　法定代表人樊思澄，該公司董事長。
　　委托代理人劉敬華，北京市京融律師事務所律師。
　　委托代理人鄭紅，北京市京融律師事務所律師。
　　被上訴人(原審原告)北京紅都集團公司，住所地北京市東城區東交民巷28號。
　　法定代表人張清云，該公司總經理。
　　委托代理人王冬梅，北京市博景泓律師事務所律師。
　　委托代理人田永衛，北京市博景泓律師事務所律師。
　　上訴人北京成銘大廈有限公司(以下簡稱成銘公司)為與被上訴人北京紅都集團公司(以下簡稱紅都公司)房地產合作開發糾紛一案，不服北京市高級人民法院(2000)高民初字第21號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
　　經審理查明：訟爭土地座落在北京市西直門立交橋東南側的北大安胡同8號，原系紅都公司所屬的西直門紡織品批發部，有辦公及營業用房建筑面積1992．2平方米，總占地面積2952．8平方米，是國家劃撥的商業用地，紅都公司享有該土地的使用權及地上房屋的所有權。紅都公司與北京市房地產開發經營總公司(以下簡稱開發總公司)經多次協商達成一致，由雙方在訟爭土地上聯建“紅都大廈”。1994年3月23日，紅都公司向北京市有關領導遞交了《關于劃撥建設用地的請示》。此后，紅都公司及開發總公司就項目進行報批，經首都規劃建設委員會、北京市計劃委員會、北京市城鄉建設委員會、北京市城市規劃管理局等有關部門批準，開發總公司取得了該項目的開發權。1994年7月13日，紅都公司與開發總公司簽訂《合作開發意向書》約定，雙方合作開發建設“紅都大廈”。1994年12月8日，開發總公司領取了《建設用地規劃許可證》。1995年3月2日，北京市城市規劃管理局批復紅都公司、開發總公司，同意項目名稱由“紅都大廈”變更為“國英二期住宅和商業樓”。開發總公司指定所屬企業北京華德房地產有限公司與香港捷銘有限公司合資成立成銘公司，于1995年8月22日領取企業法人營業執照。1995年6月7日，北京市計劃委員會批復同意成銘公司繼續對該項目進行開發建設。此后，該建設項目名稱變更為“成銘大廈”。在設立成銘公司的合同和章程中均明確規定，合作公司除還建紅都公司1萬平方米物業外，其余全部物業由合資雙方按注冊資本比例進行分配。1995年11月，紅都公司與成銘公司簽訂《協議書》及附件約定，紅都公司將西直門北大安胡同8號產權交成銘公司，并將全部房屋及地上物于1995年11月30目前搬遷并騰清現場由成銘公司拆除。成銘公司在成銘大廈商業樓內以建筑面積9000平方米安置紅都公司作為拆除面積的補償，并補助紅都公司拆遷費160萬元。還建面積于工程竣工后交付全部產權歸紅都公司所有并管理使用。屬于紅都公司的物業，成銘公司協助紅都公司向政府產權管理部門登記，并辦理產權證明。工程自開工之日起三年內完成，還建面積作法標準及設備選型見附件。1997年12月，紅都公司與成銘公司簽訂《協議書補充條款》，確定還建面積為9013．86平方米，標明具體位置及數量為：零米以下部分一層1561．43平方米，二層790．99平方米，三層477．70平方米，因層10．50平方米；零米以上部分一層1503．83平方米，二層2279．83平方米，三層2352．09平方米，夾層19．60平方米，四層17．89平方米。雙方還約定成銘公司按圖紙要求完成結構和初裝修后移交紅都公司。
　　另查明：1995年11月23日，開發總公司與北京市房地產管理局簽訂《北京市城鎮國有土地使用權出讓合同》并交納了土地出讓金。1995年12月15日，開發總公司取得房屋拆遷許可證。1996年10月14日，成銘公司取得建設工程開工證。1997年9月10日，成銘公司領取成銘大廈加層1532平方米的建設工程規劃許可證。成銘大廈總建筑面積為85331．7平方米。1998年9月14日，開發總公司、成銘公司與北京市房屋土地管理局簽訂《補充協議》約定，土地受讓方由開發總公司變更為成銘公司，開發總公司的權利義務隨之轉移。1999年12月，成銘公司取得成銘大廈商品房外銷許可證。一審法院在審理期間，于2000年4月17日裁定查封成銘大廈建筑面積9013．86平方米房屋。
　　一審法院審理認為，成銘大廈是經紅都公司與開發總公司共同申報并確定給開發總公司由其與紅都公司聯建的建設項目。成銘公司作為項目公司沿用原審批項目進行開發建設。成銘公司與紅都公司簽訂的補償還建面積協議是雙方真實意思表示，不違反法律規定，合法有效。紅都公司按協議遷出建設范圍，已履行合同義務，成銘公司亦應履行協議。紅都公司關于與成銘公司在協議約定的還建面積到期給付之主張，應予支持。成銘公司主張按拆遷法對紅都公司予以補償，不符合雙方簽約時的實際情況和當事人的真實意思。成銘太廈是商業性開發，雙方協議不具有拆遷性質，亦未履行拆遷程序。建設項目系紅都公司參與合作，故成銘公司的主張與事實不符，其抗辯理由不能成立。成銘公司對成銘大廈工程超建部分已取得合法手續，對增建部分雙方并未以協議的方式予以約定，故紅都公司對超建面積主張權利，缺乏依據，不予支持。據此，判決：一、紅都公司與成銘公司繼續履行雙方所簽協議書、附件及協議書補充條款；二、成銘公司于成銘大廈竣工后15日內將雙方在協議中約定的建筑面積9013．86平方米交付紅都公司，并協助紅都公司辦理產權手續(建筑面積的具體位置、數量分布見判決書附件)；三、駁回雙方其他訴訟請求。案件受理費510010元，由紅都公司負擔10010元，由成銘公司負擔500000元；訴訟保全費500520元，由成銘公司負擔。
　　成銘公司不服一審判決，向本院上訴稱：本案是拆遷補償安置糾紛不是合作開發糾紛。紅都公司只是與開發總公司簽訂開發意向書，未簽訂合作協議書。紅都公司未能籌足合作開發資金，故放棄合作開發意向。紅都公司僅參與申報建設項目，未實際參與合作開發。從雙方簽訂協議書的內容來看，其性質為拆遷安置補償協議且履行了拆遷程序。由于紅都公司提供的拆遷占地面積不實，協議中關于安置面積的約定無效。成銘公司依法只能安置紅都公司1992．2平方米建筑面積。請求二審法院依法改判。紅都公司答辯稱：紅都公司是訟爭土地的使用權人，成銘大廈是以紅都公司為主申請立項的開發項目。紅都公司將土地及地上設施投入該項目，不僅沒有放棄合作開發意向，且實際參與了合作開發。紅都公司參與項目的申報，亦是合作開發行為。雙方協議的性質為合作開發，并非拆遷安置補償性質，且協議合法有效。成銘公司應履行協議約定內容。請求駁回上訴，維持原判。
　　本院認為，紅都公司與開發總公司經協商約定，雙方合作開發“紅都大廈”，由紅都公司出地，開發總公司出資，并就此項目共同申報。經有關部門批準，項目開發權辦到開發總公司名下。后因資金困難引資成立項目公司，即成銘公司，并沿用原審批項目進行開發建設。在成立成銘公司的章程及合同中均明確約定，成銘公司還建紅都公司10000平方米的房屋產權。紅都公司與成銘公司簽訂的補償還建面積協議、附件及補充協議，雙方意思表示真實，內容合法，應為有效。成銘大廈為商業性開發，成銘公司主張雙方系拆遷安置補償糾紛，依據不足，不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理適當。
　　依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費510010元，由成銘公司負擔。
　　本判決為終審判決。

審　判　長　郭彥禎   　 
代理審判員　楊興業   　 
代理審判員　賈勁松  

　 
二○○○年十月十三日

書　記　員　關　麗