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山東新華書(shū)店集團(tuán)有限公司與山東潤(rùn)豐置業(yè)有限公司合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛二審民事判決書(shū)
時(shí)間：2020年04月28日 來(lái)源： 作者： 瀏覽次數(shù)：3917 收藏[0]山東省高級(jí)人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2016）魯民終534號(hào)
上訴人（原審原告）：山東新華書(shū)店集團(tuán)有限公司，住所地：山東省濟(jì)南市市中區(qū)英雄山路189號(hào)。
法定代表人：劉文田，董事長(zhǎng)。
委托代理人：陳自廣，山東舜翔律師事務(wù)所律師。
委托代理人：李鳳偉，山東舜翔律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：山東潤(rùn)豐置業(yè)有限公司，住所地：山東省濟(jì)南市千佛山西路36號(hào)。
法定代表人：楊戎，董事長(zhǎng)。
委托代理人：魏位，山東島城律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審第三人）：山東泰山房地產(chǎn)有限公司，住所地：山東省濟(jì)南市經(jīng)七路843號(hào)泰山國(guó)際大廈五層。
法定代表人：侯永杰。
上訴人山東新華書(shū)店集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新華書(shū)店公司”）因與被上訴人山東潤(rùn)豐置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“潤(rùn)豐公司”）、山東泰山房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰山公司”）合作開(kāi)發(fā)合同糾紛一案，不服山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院（2013）濟(jì)民一初字第29號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人新華書(shū)店公司的委托代理人陳自廣、李鳳偉，被上訴人潤(rùn)豐公司的委托代理人魏位到庭參加訴訟。被上訴人泰山公司經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明：2006年8月31日，新華書(shū)店公司（甲方）與泰山公司（乙方）簽訂《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》，約定：第一條合作項(xiàng)目基本情況1.1該地塊位于濟(jì)南市市中區(qū)萬(wàn)壽路北和萬(wàn)壽路19號(hào)（見(jiàn)附件2地塊地理位置圖）。土地使用權(quán)為甲方享有[土地使用證號(hào)分別為歷城國(guó)用（1999）字第0500065號(hào)和歷城國(guó)用（2000）字第20037號(hào)]。1.2項(xiàng)目總占地面積為39262平方米（其中約7702平方米性質(zhì)不變更，仍作為新華書(shū)店公司機(jī)關(guān)用地）。1.3項(xiàng)目?jī)?nèi)容:項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃為多層結(jié)合小高層。地上約50000平方米，其中辦公約5000平方米、住宅約45000平方米，地下約10000平方米。1.4乙方為甲方所建小區(qū)住宅銷(xiāo)售給甲方職工的價(jià)格為審計(jì)部門(mén)最終審計(jì)決算后的成本價(jià)。1.5建成后的小區(qū)達(dá)到水、電、暖、氣、通信、寬帶、有線電視、道路、綠化、停車(chē)場(chǎng)、儲(chǔ)藏室、健身場(chǎng)地齊全。第二條項(xiàng)目建設(shè)工期2.1本項(xiàng)目建設(shè)工期為15個(gè)月，即乙方應(yīng)在15個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)，并通過(guò)質(zhì)檢部門(mén)全面驗(yàn)收后交付甲方使用。2.2本項(xiàng)目建設(shè)工期自政府批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)，辦理完畢規(guī)劃許可證、施工許可證等一切開(kāi)工前手續(xù)后，經(jīng)甲方同意開(kāi)工建設(shè)之日起計(jì)算。第三條項(xiàng)目用地的約定3.1甲方提供的建設(shè)項(xiàng)目用地為歷城國(guó)用（1999）字第0500065號(hào)總面積12580平方米的住宅用地和歷城國(guó)用（2000）字第20037號(hào)總面積26682平方米的機(jī)關(guān)用地。其中約18980平方米機(jī)關(guān)用地需變更為住宅用地，約7702平方米仍作為新華書(shū)店公司機(jī)關(guān)用地，用于建設(shè)辦公用房，但相關(guān)手續(xù)仍由乙方辦理、甲方協(xié)助。3.2甲方現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓乙方，只作為開(kāi)發(fā)甲方職工住宅使用，不可作為其他用途使用（如抵押貸款等）。土地所有權(quán)及實(shí)際使用權(quán)仍歸甲方所有。3.3在機(jī)關(guān)用地變更為住宅用地掛牌時(shí)，乙方要確保摘牌成功。如出現(xiàn)意外，乙方須向甲方賠償土地現(xiàn)評(píng)估價(jià)值雙倍的補(bǔ)償金。第四條資金投入甲方視項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，分期分批投放項(xiàng)目建設(shè)資金（投放比例、數(shù)額見(jiàn)補(bǔ)充協(xié)議，即施工協(xié)議）。第五條甲方的責(zé)任5.1提供建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)，面積39262平方米（機(jī)關(guān)用地約7702平方米，住宅用地約31560平方米）。5.2負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)所需資金的投資，包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、建筑安裝、裝修、水電安裝以及項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)所需費(fèi)用的投資。5.3協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)，并負(fù)責(zé)保管原始證件。第六條乙方的責(zé)任6.1自協(xié)議簽訂5日內(nèi)，乙方向甲方交納手續(xù)辦理保證金200萬(wàn)元。乙方需在6個(gè)月內(nèi)辦理完畢小區(qū)開(kāi)發(fā)的土地變更、過(guò)戶、立項(xiàng)、規(guī)劃建設(shè)等一切開(kāi)工前的手續(xù)。如遇特殊情況需延期的，應(yīng)以書(shū)面形式向甲方進(jìn)行說(shuō)明，征得甲方同意后適當(dāng)延期。但手續(xù)辦理最長(zhǎng)延期不得超過(guò)2個(gè)月（即辦理開(kāi)工前手續(xù)全部時(shí)間不得超過(guò)8個(gè)月）。6.2負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所需要的其他一切手續(xù)及負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理與政府各部門(mén)的關(guān)系。6.3負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)小區(qū)的設(shè)計(jì)及安排合法的施工單位對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行建設(shè)。設(shè)計(jì)及施工單位的選定需征得甲方同意。6.4本協(xié)議簽定后，乙方應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)辦理完畢甲方英雄山路189號(hào)一期職工住宅的分戶房產(chǎn)證和土地證。（一期職工住宅總建筑面積約為41230.34平方米）6.5項(xiàng)目峻（竣）工后，乙方負(fù)責(zé)辦理甲方位于濟(jì)南市市中區(qū)萬(wàn)壽路北和萬(wàn)壽路19號(hào)二期職工住宅的分戶房產(chǎn)證和土地證。（二期職工住宅總建筑面積約為45000平方米）第七條違約責(zé)任7.1雙方必須嚴(yán)格履行本協(xié)議約定的條款，任何一方違約造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，違約一方應(yīng)賠償對(duì)方的一切經(jīng)濟(jì)損失。7.2如乙方在8個(gè)月內(nèi)不能辦理完畢開(kāi)工前的相關(guān)手續(xù)，甲方根據(jù)實(shí)際情況有權(quán)解除與乙方的合作關(guān)系，并扣除乙方交納的200萬(wàn)元手續(xù)辦理保證金，并有權(quán)終止合作協(xié)議。第八條協(xié)議的變更和終止8.1雙方協(xié)商一致時(shí)，可以變更本協(xié)議。8.2任何一方在訂立本協(xié)議后合并的，由合并后的法人或者其他組織行使本協(xié)議權(quán)利，履行本協(xié)議義務(wù)。任何一方訂立本協(xié)議后分立的，由分立的法人或者其他組織對(duì)本協(xié)議的權(quán)利和義務(wù)享有連帶權(quán)利，承擔(dān)連帶義務(wù)。8.3有下列情況之一的，本合同的權(quán)利義務(wù)終止:（1）本協(xié)議已經(jīng)按照約定履行完畢；（2）本協(xié)議依法解除；（3）法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其它情形。8.4有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行本合同主要義務(wù)的；（3）當(dāng)事人一方遲延履行合同義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的；（4）當(dāng)事人一方遲延履行合同義務(wù)或者有其它違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)本合同目的的；（5）法律規(guī)定的其它情形。合同解除后，違約方應(yīng)賠償給守約方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。第十條本協(xié)議如有未盡事宜，雙方可協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議為本協(xié)議附件，與本協(xié)議具有同等效力。第十一條本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效，待乙方辦理完畢全部分戶房產(chǎn)證和土地證時(shí)終止。
泰山公司（甲方）與潤(rùn)豐公司（乙方）簽訂《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同》（合同落款處未注明簽訂時(shí)間），約定：甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，就位于濟(jì)南市萬(wàn)壽路北側(cè)、氣象局以東，乙方最終擁有開(kāi)發(fā)權(quán)的051534153號(hào)土地和051534169號(hào)土地的合作開(kāi)發(fā)建設(shè)，達(dá)成協(xié)議：一、轉(zhuǎn)讓方式：甲方提供開(kāi)發(fā)服務(wù)、乙方提供資金，土地合作開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目權(quán)益歸乙方所有。二、合作期間：2006年6月至2008年12月31日。三、乙方辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。四、甲方的權(quán)利和義務(wù)：1、甲方保證在擁有此項(xiàng)目后立即轉(zhuǎn)讓乙方，否則賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失；2、甲方享有向乙方收取合作項(xiàng)目管理費(fèi)的權(quán)利；3、甲方享有項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)督的權(quán)利；4、建設(shè)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的違約、侵權(quán)的民事責(zé)任及與建設(shè)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的行政責(zé)任甲方不承擔(dān)責(zé)任；5、如果甲方承擔(dān)連帶責(zé)任，則全部經(jīng)濟(jì)損失（包括但不限于賠償費(fèi)、清償金額、參與訴訟支付的訴訟費(fèi)、律師代理訴訟及非訴訟代理的代理費(fèi)、差旅費(fèi)等），甲方有權(quán)全額向乙方求償；6、甲方就工程建設(shè)中的承接的行政責(zé)任中的經(jīng)濟(jì)部分有權(quán)全額向乙方求償。五、乙方的權(quán)利和義務(wù)：1、乙方享有項(xiàng)目建成后全部房屋（含住宅、共建）的所有權(quán)；2、乙方負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量管理并承擔(dān)全部建設(shè)費(fèi)用（包括貳佰萬(wàn)元書(shū)店保證金）；3、乙方對(duì)甲方在合作項(xiàng)目中對(duì)外承擔(dān)的連帶責(zé)任造成的損失，負(fù)擔(dān)充分清償?shù)牧x務(wù)；4、乙方對(duì)甲方合作項(xiàng)目中對(duì)外承擔(dān)的行政連帶責(zé)任造成的損失，負(fù)擔(dān)充分清償義務(wù)。七、對(duì)不可抗力的約定：由于公認(rèn)的不可抗力的原因，致使直接影響本合同的履行或者不能按約定的條件履行時(shí)，應(yīng)通知對(duì)方，并在十五天內(nèi)提供事故詳情及不能履行或者部分不能履行，或者延期履行的理由的有效證明文件，此項(xiàng)證明文件應(yīng)由事故發(fā)生地區(qū)的有關(guān)權(quán)利機(jī)關(guān)或公證機(jī)構(gòu)出具，按期對(duì)履行需要影響的程序，由雙方協(xié)商解決是否解除需要或部分免除需要的責(zé)任或者延期履行合同。八、合同的生效及文字：本合同自甲方與第一方（新華書(shū)店公司）簽訂合同之日起生效。本合同文本用中文寫(xiě)成。九、本合同正本一式四份，雙方各執(zhí)二份，合同附件是本合同不可分割的部分，效力等同。2006年9月9日，泰山公司出具《授權(quán)委托書(shū)》，載明：“泰山公司全權(quán)委托潤(rùn)豐公司承建山東省新華書(shū)店項(xiàng)目”。
2006年12月10日，新華書(shū)店公司與潤(rùn)豐公司簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定：轉(zhuǎn)讓方：新華書(shū)店公司（甲方）受讓方：潤(rùn)豐公司（乙方）第一條甲方轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)系以出讓方式取得，國(guó)有土地使用證編號(hào)為：市中國(guó)用（2005）第0200077號(hào)，甲方已按出讓合同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行了投資開(kāi)發(fā)、利用。第二條甲方向乙方轉(zhuǎn)讓位于市中區(qū)萬(wàn)壽路地塊的使用權(quán)，作為乙方的住宅用地。地塊面積共計(jì)12019.3平方米，其地塊形狀和位置詳見(jiàn)地塊位置圖和界址圖。第三條該地塊用地性質(zhì)原為住宅用地。第四條本合同第四條規(guī)定的地塊土地使權(quán)使用期限為62年，自土地交接之日起，至2068年11月26日止。具體以政府有關(guān)主管部門(mén)頒發(fā)給乙方的權(quán)屬證明標(biāo)明的使用年限為準(zhǔn)。第五條該地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)為單價(jià)1351元/平方米，總額為16238074元。第六條合同簽字后五個(gè)工作日，乙方向甲方付清上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)共計(jì)16238074元。第七條甲方應(yīng)于2006年11月30日前完成交付地塊的三通一平。第八條乙方付清土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，甲乙方雙方就土地三通一平進(jìn)行驗(yàn)收交接，雙方在《土地交接單》上簽字蓋章以示土地交接完畢。甲方具體辦理土地權(quán)屬變更等手續(xù)，乙方予以配合，并負(fù)擔(dān)相關(guān)手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)等費(fèi)用。第九條甲方承諾第三人不擁有該地塊的抵押權(quán)、土地使用權(quán)等權(quán)利。第十條在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有效期限內(nèi)，乙方應(yīng)按規(guī)定向政府土地管理部門(mén)繳納土地使用費(fèi)。第十一條甲方有下列情況之一的，構(gòu)成違約：1.未按本合同規(guī)定的時(shí)間提供土地；2.所提供的土地條件不符合本合同的規(guī)定；3.違反本合同其他條款。第十二條乙方有下列情況之一的，構(gòu)成違約：1.對(duì)該地塊的使用和處置違反甲、乙雙方的約定；2.非因不可抗力因素而未按合同約定使用土地；3.違反本合同其他條款。第十三條違約方應(yīng)向另一方支付違約金，違約金的數(shù)量按照本合同地塊總價(jià)的百分之貳拾計(jì)算。如乙方違反雙方的約定，給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失，違約金不足以補(bǔ)償甲方經(jīng)濟(jì)損失，甲方有權(quán)要求乙方繼續(xù)承擔(dān)賠償責(zé)任。第十四條違約金最遲應(yīng)于明確違約之日起拾個(gè)工作日內(nèi)償付。第十五條由于不可抗力，致使不能按約定的條件履行本合同時(shí)，遇有不可抗力的一方，應(yīng)立即通知另一方，并在30天內(nèi)，提供不可抗力詳情及合同不能履行、或者需要延期履行的理由和有效證明文件。雙方可按不可抗力對(duì)履行合同影響的程度協(xié)商決定是否解除合同，或者部分免除履行合同，或者延期履行合同。第十六條本合同如有未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可另行達(dá)到書(shū)面補(bǔ)充作為合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。第十七條為保障本合同的正確履行，乙方自愿以潤(rùn)豐公司辦公樓財(cái)產(chǎn)為甲方提供質(zhì)押擔(dān)保。質(zhì)押擔(dān)保期限自本合同簽訂之日起至本合同履行完畢之日止。自本合同簽訂之日起三日內(nèi)，由乙方負(fù)責(zé)辦理完畢質(zhì)押擔(dān)保登記手續(xù)。
同日，新華書(shū)店公司與潤(rùn)豐公司簽訂《山東省新華書(shū)店二期工程委托開(kāi)發(fā)〈土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同〉補(bǔ)充協(xié)議》，約定：甲（新華書(shū)店公司）、乙（潤(rùn)豐公司）于2006年12月10日簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》僅用于為山東省新華書(shū)店職工住宅樓辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)使用。現(xiàn)甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就簽訂合同的真實(shí)意思表示達(dá)成本補(bǔ)充協(xié)議。1、甲、乙雙方轉(zhuǎn)讓土地的用途僅為山東省新華書(shū)店職工住宅開(kāi)發(fā)使用。2、該轉(zhuǎn)讓合同僅為名義上的轉(zhuǎn)讓合同，其目的是為辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)，其土地使用權(quán)仍屬山東省新華書(shū)店，等開(kāi)發(fā)完畢后，土地使用權(quán)證隨同職工住宅樓房屋所有權(quán)證的辦理，一并轉(zhuǎn)讓給山東省新華書(shū)店職工。3、轉(zhuǎn)讓合同的辦理所需手續(xù)費(fèi)等由甲方承擔(dān)，乙方根據(jù)預(yù)算費(fèi)用的數(shù)額書(shū)面申請(qǐng)向甲方借款，待辦完手續(xù)后，乙方持交款發(fā)票以及收據(jù)，按賬務(wù)付款程序向甲方辦理賬務(wù)結(jié)算，同時(shí)沖抵借條，多退少補(bǔ)。4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)以對(duì)開(kāi)收據(jù)的形式辦理，乙方向甲方出具借款收據(jù)，甲方向乙方出具收款收據(jù)。5、各種原始證件的辦理過(guò)程均由甲方人員跟蹤持有、辦理完畢后由甲方持有保管。6、如乙方違反合同約定的土地用途，應(yīng)賠償由此給甲方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。乙方開(kāi)發(fā)完畢后，如未按合同的約定將住宅樓轉(zhuǎn)讓給山東省新華書(shū)店職工，甲方有權(quán)通知乙方終止合同，并由乙方承擔(dān)全部賠償責(zé)任。7、其它事項(xiàng)按照雙方簽訂《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》執(zhí)行。8、乙方自愿以財(cái)產(chǎn)為甲方提供質(zhì)押擔(dān)保的期限自轉(zhuǎn)讓合同和補(bǔ)充協(xié)議簽訂之日起至補(bǔ)充履行完畢之日止。9、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》與補(bǔ)充協(xié)議相抵觸的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
2007年9月25日，新華書(shū)店公司與潤(rùn)豐公司簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定：轉(zhuǎn)讓方：新華書(shū)店公司（甲方）受讓方：潤(rùn)豐置業(yè)公司（乙方）根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，雙方本著平等、自愿、有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，訂立本合同。第一條甲方轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)系以出讓方式取得，國(guó)有土地使用證編號(hào)為：歷城國(guó)用（2000）第20037號(hào)，甲方已按出讓合同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行了投資開(kāi)發(fā)、利用。第二條甲方向乙方轉(zhuǎn)讓位于市中區(qū)萬(wàn)壽路地塊的使用權(quán)，作為乙方的機(jī)關(guān)用地。地塊面積共計(jì)26477.4平方米，其地塊形狀和位置詳見(jiàn)地塊位置圖和界址圖。第三條該地塊用地性質(zhì)原為機(jī)關(guān)用地。第四條本合同第四條規(guī)定的地塊使用權(quán)使用期限為41年，自土地交接之日起，至2048年12月15日止。具體以政府有關(guān)主管部門(mén)頒發(fā)給乙方的權(quán)屬證明標(biāo)明的使用年限為準(zhǔn)。第五條該地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)為單價(jià)1352元/平方米，總額為3579.7445萬(wàn)元。第六條合同簽字后五個(gè)工作日，乙方向甲方付清上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)共計(jì)3579.7445萬(wàn)元。第七條甲方應(yīng)于2007年9月25日前完成交付地塊的三通一平。第八條乙方付清土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，甲乙方雙方就土地三通一平進(jìn)行驗(yàn)收交接，雙方在《土地交接單》上簽字蓋章以示土地交接完畢。甲方具體辦理土地權(quán)屬變更等手續(xù)，乙方予以配合，并負(fù)擔(dān)相關(guān)手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)等費(fèi)用。第九條甲方承諾第三人不擁有該地塊的抵押權(quán)、土地使用權(quán)等權(quán)利。第十條在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有效期限內(nèi)，乙方應(yīng)按規(guī)定向政府土地管理部門(mén)繳納土地使用費(fèi)。第十一條甲方有下列情況之一的，構(gòu)成違約：1、未按本合同規(guī)定的時(shí)間提供土地；2、所提供的土地條件不符合本合同的規(guī)定；3、違反本合同其他條款。第十二條乙方有下列情況之一的，構(gòu)成違約：1、對(duì)該地塊的使用和處置違反甲、乙雙方的約定；2、非因不可抗力因素而未按合同約定使用土地；3、違反本合同其他條款。第十三條違約方應(yīng)向另一方支付違約金，違約金的數(shù)量按照本合同地塊總價(jià)的百分之貳拾計(jì)算。如乙方違反雙方的約定，甲方有權(quán)要求乙方繼續(xù)承擔(dān)賠償責(zé)任。第十四條違約金最遲應(yīng)于明確違約之日起拾個(gè)工作日內(nèi)償付。第十五條由于不可抗力，致使不能按約定的條件履行本合同時(shí)，遇有不可抗力的一方，應(yīng)立即通知另一方，并在30天內(nèi)，提供不可抗力詳情及合同不能履行、或者需要延期履行的理由和有效證明文件。雙方可按不可抗力對(duì)履行合同影響的程度，協(xié)商決定是否解除合同，或者部分免除履行合同，或者延期履行合同。第十六條本合同如有未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可另行簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議作為本合同的組成部分，與本合同具有同行同等法律效力。第十七條為保障本合同的正確履行，乙方自愿以潤(rùn)豐公司辦公樓財(cái)產(chǎn)為甲方提供質(zhì)押擔(dān)保。質(zhì)押擔(dān)保期限自本合同簽訂之日起至本合同履行完畢之日止。自本合同簽訂之日起三日內(nèi)，由乙方負(fù)責(zé)辦理完畢質(zhì)押擔(dān)保登記手續(xù)。第二十條下列文件為合同不可分割的組成部分：1、甲方取得土地使用權(quán)的原始合同復(fù)印件；2、甲方提供的轉(zhuǎn)讓地塊界址圖和約定地塊地理位置圖；3、甲方提供的房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；4、甲方提供的土地使用條件說(shuō)明；5、乙方提供的項(xiàng)目建設(shè)安排及進(jìn)度表；6、甲、乙方雙方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和乙方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；7、潤(rùn)豐公司辦公樓的房屋所有權(quán)證書(shū)及質(zhì)押擔(dān)保手續(xù)。
同日，新華書(shū)店公司與潤(rùn)豐公司簽訂《山東省新華書(shū)店二期工程委托開(kāi)發(fā)〈土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同〉補(bǔ)充協(xié)議》，約定：甲（新華書(shū)店公司）、乙（潤(rùn)豐公司）于2007年9月25日簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》僅用于為新華書(shū)店公司職工住宅樓辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)使用?，F(xiàn)甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就簽訂合同的真實(shí)意思表示達(dá)成本補(bǔ)充協(xié)議。1、甲、乙雙方轉(zhuǎn)讓土地的用途僅為山東省新華書(shū)店職工住宅開(kāi)發(fā)使用。乙方負(fù)責(zé)將機(jī)關(guān)性質(zhì)用地變更為住宅性質(zhì)用地。2、該轉(zhuǎn)讓合同僅為名義上的轉(zhuǎn)讓合同，其目的是為辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)，其土地使用權(quán)仍屬山東省新華書(shū)店，等開(kāi)發(fā)完畢后，乙方承諾將土地使用權(quán)證隨同職工住宅樓房屋所有權(quán)證轉(zhuǎn)給山東省新華書(shū)店職工。其他地上地下所有建筑的土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證一并轉(zhuǎn)給山東省新華書(shū)店。3、轉(zhuǎn)讓合同的辦理所需手續(xù)費(fèi)等由甲方承擔(dān)，乙方根據(jù)預(yù)算費(fèi)用的數(shù)額書(shū)面申請(qǐng)向甲方借款，待辦完手續(xù)后，乙方持交款發(fā)票以及收據(jù)，按賬務(wù)付款程序向甲方辦理賬務(wù)結(jié)算，同時(shí)沖抵借條，多退少補(bǔ)。4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)以對(duì)開(kāi)收據(jù)的形式辦理，乙方向甲方出具借款收據(jù)，甲方向乙方出具收款收據(jù)。5、各種原始證件的辦理過(guò)程均由甲方人員跟蹤持有、辦理完畢后由甲方持有保管。6、如乙方違反合同約定的土地用途，應(yīng)賠償由此給甲方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。乙方開(kāi)發(fā)完畢后，如未按《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)（一）》的約定將住宅樓及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給山東省新華書(shū)店職工，甲方有權(quán)通知乙方終止合同，并由乙方承擔(dān)全部賠償責(zé)任。7、其它事項(xiàng)按照雙方簽訂《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》執(zhí)行。8、乙方自愿以財(cái)產(chǎn)為甲方提供質(zhì)押擔(dān)保的期限自轉(zhuǎn)讓合同和補(bǔ)充協(xié)議簽訂之日起至補(bǔ)充履行完畢之日止。9、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》與補(bǔ)充協(xié)議相抵觸的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)?！?/span>
2007年3月27日潤(rùn)豐公司取得涉案宗地（地號(hào)：021834153－1）的土地使用權(quán)證，該土地使用權(quán)證載明：“土地使用權(quán)證號(hào)為市中國(guó)用(2007)第0200077號(hào)；土地使用權(quán)人為潤(rùn)豐公司；座落市中區(qū)萬(wàn)壽路；地類(lèi)（用途）為城鎮(zhèn)單一住宅用地；使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)唤K止日期2068.11.26；使用權(quán)面積為12019.3㎡”,該土地使用權(quán)證記事一欄載明：“2007.3.27原市中國(guó)用（2007）字第0200054號(hào)國(guó)有土地使用證因轉(zhuǎn)讓而注銷(xiāo)”。2008年5月21日潤(rùn)豐公司取得涉案宗地（地號(hào)：021834169）的土地使用權(quán)證，該土地使用權(quán)證載明：“土地使用權(quán)證號(hào)為市中國(guó)用(2008)第200092號(hào)；土地使用權(quán)人為潤(rùn)豐公司；座落市中區(qū)萬(wàn)壽路19號(hào)；地類(lèi)（用途）有更正記載（原“機(jī)關(guān)用地”四字被劃掉，改為圖書(shū)中心等（見(jiàn)記事），更改處加蓋有濟(jì)南市國(guó)土資源局土地登記專(zhuān)用章）；使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)唤K止日期2048.12.15；使用權(quán)面積為26477.4㎡”,該土地使用權(quán)證記事一欄載明：“2008.5.21原市中國(guó)用（2000）字第20037號(hào)國(guó)有土地使用證因轉(zhuǎn)讓而注銷(xiāo)，原地號(hào)05134169因區(qū)劃調(diào)整變更為021834169。2010.9.8該宗地為國(guó)有出讓土地，《出讓合同》所載用途為“外文書(shū)店音像復(fù)錄中心、外文書(shū)店、圖書(shū)中心、音像中心和儲(chǔ)運(yùn)中心等”。
2006年11月13日，新華書(shū)店公司（甲方）與潤(rùn)豐公司（乙方）簽訂《借款協(xié)議》，約定：甲、乙雙方就下列事宜達(dá)成一致意見(jiàn)，簽訂本協(xié)議。一、為加速山東省新華書(shū)店職工二期宿舍工程進(jìn)展，合理控制工程成本，甲方借款給乙方人幣柒佰玖拾萬(wàn)元整（￥7900000.00），用于墊付二期宿舍工程相關(guān)手續(xù)費(fèi)等。二、借款利息：按照銀行同期貸款利率計(jì)息。三、本協(xié)議自2006年11月13日生效。同日，潤(rùn)豐公司向新華書(shū)店公司出具收到柒佰玖拾萬(wàn)元款項(xiàng)的《收據(jù)》，載明款項(xiàng)事由為“書(shū)店二期工程前期預(yù)付手續(xù)費(fèi)”。2007年2月6日，新華書(shū)店公司（甲方）與潤(rùn)豐公司（乙方）簽訂《借款協(xié)議》，約定：甲、乙雙方就下列事宜達(dá)成一致意見(jiàn)，簽訂本協(xié)議。一、為加速新華書(shū)店公司職工二期宿舍工程進(jìn)展，合理控制工程成本，甲方借款給乙方人幣叁佰陸拾萬(wàn)元整（￥3600000.00），用于墊付二期宿舍工程相關(guān)手續(xù)費(fèi)等。二、借款利息：按照銀行同期貸款利率計(jì)息。三、本協(xié)議自2007年2月6日生效。2007年2月7日，潤(rùn)豐公司向新華書(shū)店公司出具收到叁佰陸拾萬(wàn)元款項(xiàng)的《收據(jù)》，載明款項(xiàng)事由為“借款”。2008年4月23日，新華書(shū)店公司（甲方）與潤(rùn)豐公司（乙方）簽訂《借款協(xié)議》，約定：甲、乙雙方就下列事宜達(dá)成一致意見(jiàn)，簽訂本協(xié)議。一、為加速新華書(shū)店公司職工二期宿舍工程進(jìn)展，合理控制工程成本，甲方借款給乙方人幣壹佰零柒萬(wàn)叁仟玖佰貳拾叁元叁角伍分（￥1073923.35），用于墊付二期宿舍工程相關(guān)手續(xù)費(fèi)等。二、借款利息：按照銀行同期貸款利率計(jì)息。三、本協(xié)議自2008年4月23日生效。2008年6月3日，潤(rùn)豐公司向新華書(shū)店公司出具收到叁佰陸拾萬(wàn)元款項(xiàng)的《收據(jù)》，載明款項(xiàng)事由為“借款”。2011年1月27日，新華書(shū)店公司（甲方）與潤(rùn)豐公司（乙方）簽訂《借款協(xié)議》，約定：甲、乙雙方就下列事宜達(dá)成一致意見(jiàn)，簽訂本協(xié)議。一、為加速山東省新華書(shū)店職工二期宿舍工程進(jìn)展，合理控制工程成本，甲方借款給乙方人幣肆佰萬(wàn)元整（￥4000000.00），用于墊付二期宿舍工程相關(guān)手續(xù)費(fèi)等。二、借款利息：按照銀行同期貸款利率計(jì)息。三、本協(xié)議自2011年1月27日生效。2011年1月27日，潤(rùn)豐公司向新華書(shū)店公司出具收到肆佰萬(wàn)元款項(xiàng)的《收據(jù)》，載明款項(xiàng)事由為“土地策劃整理費(fèi)”。
2006年10月17日，潤(rùn)豐公司向新華書(shū)店公司交納200萬(wàn)元保證金（《收據(jù)》載明收款原因“保證金”）。
2008年9月8日，濟(jì)南市發(fā)展和改革委員會(huì)印發(fā)濟(jì)發(fā)改投資（2008）538號(hào)《關(guān)于潤(rùn)豐公司潤(rùn)豐新苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初審意見(jiàn)》文件，并報(bào)請(qǐng)山東省發(fā)展和改草委員會(huì)核準(zhǔn)。文件載明：“省發(fā)改委：根據(jù)《山東省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制暫行辦法的通知》要求，我委對(duì)潤(rùn)豐公司提報(bào)的潤(rùn)豐新苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了初步審查，現(xiàn)報(bào)告如下：潤(rùn)豐新苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于濟(jì)南市市中區(qū)萬(wàn)壽路19號(hào)，項(xiàng)目總占地約4公頃，總建筑面積約14萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資約44679萬(wàn)元，所需資金通過(guò)銀行貸款和建設(shè)單位自籌解決。該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和投資政策，申報(bào)材料基本齊全，為加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，建議省發(fā)改委對(duì)該項(xiàng)目予以核準(zhǔn)。”
2008年10月10日，山東省發(fā)展和改革委員會(huì)印發(fā)魯發(fā)改投資（2008）975號(hào)《山東省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于潤(rùn)豐新苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核準(zhǔn)意見(jiàn)》文件，載明：“潤(rùn)豐公司：你公司《關(guān)于呈報(bào)潤(rùn)豐公司潤(rùn)豐新苑項(xiàng)目批復(fù)的請(qǐng)示》（山東潤(rùn)豐【2008】4號(hào)）收悉。經(jīng)研究，核準(zhǔn)如下：一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于濟(jì)南市市中區(qū)××里河××以北，占地約60畝。二、項(xiàng)目總建筑面積14.1萬(wàn)平方米，其中住宅面積9萬(wàn)平方米，配套公建5.1萬(wàn)平方米。三、項(xiàng)目總投資4.47億元，所需資金全部由你公司自籌解決。四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)施需符合濟(jì)南市總體規(guī)劃要求。一并下達(dá)潤(rùn)豐新苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2008年投資計(jì)劃3億元給你公司（詳見(jiàn)附表）。請(qǐng)據(jù)此組織實(shí)施。附件：潤(rùn)豐新苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)事項(xiàng)核準(zhǔn)意見(jiàn)?！痹撐募瑫r(shí)抄送“濟(jì)南市發(fā)改委、規(guī)劃局、國(guó)土資源局、建設(shè)局”。
2011年9月27日濟(jì)南市規(guī)劃局向濟(jì)南市國(guó)土資源局出具濟(jì)規(guī)管函（2011）570號(hào)《關(guān)于市國(guó)土資源局〈關(guān)于征詢潤(rùn)豐公司地塊國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃條件的函〉的復(fù)函》，載明：“市國(guó)土資源局：你局《關(guān)于征詢潤(rùn)豐公司地塊國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃條件的函》收悉。經(jīng)規(guī)劃策劃，提出以下規(guī)劃條件：該用地位于市中區(qū)××路××、××以東。市政規(guī)劃建設(shè)用地面積約0.39公頃，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積約3.56公頃（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），按規(guī)劃分為兩個(gè)地塊（具體用地位置、用地范圍、地塊編號(hào)詳見(jiàn)規(guī)劃條件附圖）。地塊A：市政規(guī)劃建設(shè)用地面積約0.34公頃，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積約0.65公頃（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）。規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地地上容積率不大于5.0，地下容積率不大于2.3，建筑密度不大于35%，綠地率不小于25%，每百平方米建筑面積須配建不少于1.0個(gè)停車(chē)位。規(guī)劃主體建筑高度控制在80米左右。其他規(guī)劃指標(biāo)和規(guī)劃要求如下：日照標(biāo)準(zhǔn)、日照間距須符合有關(guān)規(guī)定。須配建公廁、中水等設(shè)施。地塊B：市政規(guī)劃建設(shè)用地面積約0.05公頃，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積約2.91公頃（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）。規(guī)劃用地性質(zhì)為居住。項(xiàng)目規(guī)劃用地地上容積率不大于1.85，地下容積率不大于0.8，建筑密度不大于18%，綠地率不小于35%，停車(chē)率不小于80%，規(guī)劃住宅為高層。其他規(guī)劃指標(biāo)和規(guī)劃要求如下：住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)、日照間距須符合有關(guān)規(guī)定。須按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》要求配建綠地、居民日常生活所需的公共服務(wù)設(shè)施及中水等設(shè)施。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)須征求并落實(shí)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)針對(duì)項(xiàng)目有關(guān)規(guī)劃控制、引導(dǎo)意見(jiàn)，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施須滿足相關(guān)規(guī)劃管理要求。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《濟(jì)南市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的規(guī)定，待國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簽訂后，受讓方應(yīng)持建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同等材料到我局申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，建設(shè)時(shí)應(yīng)按以上規(guī)劃條件和基建程序到我局辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)。該規(guī)劃條件在土地出讓前有效期為一年。特此函復(fù)?！?/span>
2007年3月1日，新華書(shū)店公司向濟(jì)南市國(guó)土資源局市中分局出具《證明》，載明：“我單位原土地使用證（市中國(guó)用<2005>第0200077號(hào)）不慎丟失。在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)申報(bào)的相關(guān)材料中，評(píng)估報(bào)告、申請(qǐng)及批復(fù)等文件內(nèi)為原土地使用證號(hào)（市中國(guó)用<2005>第0200077號(hào)）?，F(xiàn)新土地使用證（市中國(guó)用<2007>第0200054號(hào)）與原土地使用證（市中國(guó)用<2005>第0200077號(hào)）為同一塊土地。特此證明。”
2006年12月，山東省物化探勘查院就涉案潤(rùn)豐新苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向出具地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告。2006年12月，濟(jì)南市勘察測(cè)繪研究院就涉案潤(rùn)豐新苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出具巖土工程勘察報(bào)告。2006年12月22日，濟(jì)南市國(guó)土資源局出具濟(jì)國(guó)土資災(zāi)評(píng)備（2006）79號(hào)“濟(jì)南市市中區(qū)山東新華書(shū)店二期住宅樓建設(shè)項(xiàng)目地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估成果備案證明”。2008年7月7日，潤(rùn)豐置業(yè)公司與山東省環(huán)境保護(hù)科學(xué)研究設(shè)計(jì)院就涉案潤(rùn)豐新苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簽訂技術(shù)服務(wù)合同書(shū)。2008年7月15日，潤(rùn)豐公司就涉案潤(rùn)豐新苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向濟(jì)南市環(huán)保局提交建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批申請(qǐng)表。2010年4月6日，潤(rùn)豐公司與濟(jì)南歷下韻地技術(shù)咨詢中心就涉案潤(rùn)豐新苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簽訂日照分析委托協(xié)議。2010年12月19日，濟(jì)南環(huán)魯測(cè)繪技術(shù)有限公司就涉案潤(rùn)豐新苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出具土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū)。
2010年12月27日，潤(rùn)豐公司向濟(jì)南市勘察測(cè)繪研究院高新開(kāi)發(fā)區(qū)分院交納圖紙審查費(fèi)378000元、地質(zhì)勘察費(fèi)364000元，合計(jì)742000元。2007年3月22日，潤(rùn)豐公司向濟(jì)南市財(cái)政局國(guó)庫(kù)處繳納出讓地塊款項(xiàng)3215894.31元。2010年度，潤(rùn)豐公司分六次向濟(jì)南國(guó)政土地規(guī)劃整理有限公司交納土地整理費(fèi)，日期和金額分別為：8月20日支付100萬(wàn)元；9月10日支付170萬(wàn)元；9月29日支付230萬(wàn)元；10月22日支付98810元；10月25日支付889290元；11月2日支付200萬(wàn)元。
原審另查明，2008年6月12日新華書(shū)店公司由全民所有制變更為有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）;2008年6月13日山東省新華書(shū)店名稱變更為山東新華書(shū)店集團(tuán)有限公司。
2013年7月12日，潤(rùn)豐公司向新華書(shū)店公司出具書(shū)面函件，內(nèi)容為：“新華書(shū)店領(lǐng)導(dǎo)：為了盡快開(kāi)展二期下步工作，先將幾年來(lái)做的幾項(xiàng)工作向書(shū)店領(lǐng)導(dǎo)做個(gè)簡(jiǎn)單匯報(bào)。一、我公司于2008年開(kāi)展二期項(xiàng)目，前期規(guī)劃部門(mén)按當(dāng)時(shí)日照限制做的整體規(guī)劃為58畝地，不到4萬(wàn)平方米，根本無(wú)法滿足回遷職工的住房問(wèn)題，市政府2010年7月規(guī)定：二環(huán)以內(nèi)不能建7層以下住宅，規(guī)劃部門(mén)才放寬日照限制，我公司積極努力現(xiàn)綜合體容積為5.0，住宅容積率為1.85（最終可做到2.0）這樣從根本上解決了所有職工的住房問(wèn)題又不會(huì)讓職工多花一分錢(qián)。（臨街商戶和小戶型，可補(bǔ)職工這些年因物價(jià)上漲所受的一切損失）。二、我公司現(xiàn)已把原來(lái)40畝倉(cāng)儲(chǔ)用地變?yōu)楝F(xiàn)在綜合辦公用地，兩者差別之大顯而易見(jiàn)。倉(cāng)儲(chǔ)工業(yè)用地萬(wàn)壽路地塊現(xiàn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為120萬(wàn)/畝。而城市綜合辦公用地5.0容積率現(xiàn)評(píng)估價(jià)為680萬(wàn)/畝。僅一項(xiàng)就已經(jīng)讓貴單位土地凈增值約2億2千多萬(wàn)。僅此兩項(xiàng)，應(yīng)該是為書(shū)店和職工做出了巨大貢獻(xiàn)。而在目前情況下，書(shū)店提出全面接手此項(xiàng)目，我公司在理解的基礎(chǔ)上做出讓步。貴單位提出管理費(fèi)問(wèn)題，我公司認(rèn)為收百分之十五的管理費(fèi)比較合理，這樣才能使幾年來(lái)我公司為此項(xiàng)目所做的一切得到應(yīng)有的回報(bào)，望書(shū)店領(lǐng)導(dǎo)理解為盼?！?/span>
以上事實(shí)，有新華書(shū)店公司提供的工商登記材料、《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同》、授權(quán)書(shū)、保證金收據(jù)、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《山東省新華書(shū)店二期工程委托開(kāi)發(fā)〈土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同〉補(bǔ)充協(xié)議》、土地使用權(quán)證、借款協(xié)議、借據(jù)，潤(rùn)豐公司提供的完稅憑證、濟(jì)發(fā)改投資（2008）538號(hào)文件、魯發(fā)改投資（2008）975號(hào)文件、濟(jì)南市規(guī)劃局出具的文件、濟(jì)南市國(guó)土資源局出具的文件、規(guī)劃圖、證明、土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū)、日照分析委托協(xié)議、環(huán)境保護(hù)審批申請(qǐng)表、技術(shù)服務(wù)合同書(shū)、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估成果備案證明、巖土工程勘察報(bào)告、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告、發(fā)票、收據(jù)，當(dāng)事人陳述及庭審筆錄等在案佐證。
原審認(rèn)為：根據(jù)新華書(shū)店公司與泰山公司簽訂《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》內(nèi)容可以認(rèn)定，雙方的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議是在新華書(shū)店公司所擁有使用權(quán)的土地上為新華書(shū)店公司職工建宿舍，并非合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。雖然新華書(shū)店公司與潤(rùn)豐公司簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定新華書(shū)店公司將涉案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給潤(rùn)豐公司，但根據(jù)新華書(shū)店公司與潤(rùn)豐公司簽訂的《山東省新華書(shū)店二期工程委托開(kāi)發(fā)〈土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同〉補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容及履行情況來(lái)看，雙方簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的目的是利用潤(rùn)豐公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為新華書(shū)店公司職工建設(shè)住宅樓，潤(rùn)豐公司實(shí)際沒(méi)有支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并且以向新華書(shū)店公司借款的形式支出有關(guān)建設(shè)費(fèi)用，且各種建設(shè)手續(xù)的原始證件在辦理過(guò)程均由新華書(shū)店公司人員跟蹤持有、辦理完畢后由新華書(shū)店公司保管。綜合以上事實(shí)，可以認(rèn)定，新華書(shū)店公司是以其自有土地使用權(quán)為職工建宿舍?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。建設(shè)部關(guān)于貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》的通知（建規(guī)[2004]185號(hào)）第（十五）規(guī)定：經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金，依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理。獨(dú)立工礦區(qū)、困難企業(yè)可以利用自用劃撥土地，在符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的前提下，組織住房困難職工進(jìn)行集資合作建房，并納入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理，執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理的有關(guān)規(guī)定，不得以與其他單位聯(lián)合建設(shè)等形式變相進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。新華書(shū)店公司與潤(rùn)豐公司之間的合同，違反了上述法律規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。新華書(shū)店公司基于有效合同的認(rèn)識(shí)，請(qǐng)求判令解除其與潤(rùn)豐公司之間的《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》、返還涉案兩宗土地使用權(quán)、潤(rùn)豐公司賠償損失4900萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，因合同無(wú)效，原審不予支持。對(duì)于無(wú)效合同財(cái)產(chǎn)的處理，當(dāng)事人雙方可另行處理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)之規(guī)定，判決：一、新華書(shū)店公司與泰山公司簽訂的《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》無(wú)效；二、新華書(shū)店公司與潤(rùn)豐公司簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效；三、駁回新華書(shū)店公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)286800元，由新華書(shū)店公司負(fù)擔(dān)143400元，潤(rùn)豐公司負(fù)擔(dān)143400元。訴訟保全費(fèi)5000元，由原新華書(shū)店公司負(fù)擔(dān)。
新華書(shū)店公司不服原審判決上訴稱：一、原審認(rèn)定事實(shí)不清。2006年，泰山公司與潤(rùn)豐公司簽訂《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同》，第四條第1款約定：泰山公司在取得新華書(shū)店公司涉案土地項(xiàng)目后立即轉(zhuǎn)讓給潤(rùn)豐公司；第八條約定：該轉(zhuǎn)讓合同生效條件為“泰山公司與新華書(shū)店公司簽訂合同之日”；第五條第2款約定：應(yīng)向新華書(shū)店交納的200萬(wàn)元保證金由潤(rùn)豐公司承擔(dān)。在泰山公司與潤(rùn)豐公司簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同后，泰山公司與新華書(shū)店公司再?zèng)]有發(fā)生任何聯(lián)系，包括保證金、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等后續(xù)事情均是在新華書(shū)店公司和潤(rùn)豐公司之間履行。雖然兩者之間的合同轉(zhuǎn)讓沒(méi)有經(jīng)新華書(shū)店公司書(shū)面同意的相關(guān)證據(jù)，但新華書(shū)店公司接受潤(rùn)豐公司交納200萬(wàn)元保證金的行為以及與潤(rùn)豐公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及補(bǔ)充協(xié)議的行為，均證實(shí)新華書(shū)店公司以行為認(rèn)可二者之間的合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)乙詫?shí)際行動(dòng)完全履行了與潤(rùn)豐公司之間的相關(guān)協(xié)議。故泰山公司將與新華書(shū)店公司簽訂的《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給了潤(rùn)豐公司，即合同的概括轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓后泰山公司與本案無(wú)利害關(guān)系。原審?fù)徶?，?rùn)豐公司代理人也自認(rèn)，在泰山公司與其簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同后，泰山公司與本案沒(méi)有任何法律關(guān)系。故潤(rùn)豐公司承繼了泰山公司與新華書(shū)店公司簽訂的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議中的權(quán)利義務(wù)，即使原審認(rèn)定房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議無(wú)效，也應(yīng)當(dāng)是認(rèn)定新華書(shū)店公司與潤(rùn)豐公司之間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作協(xié)議無(wú)效。二、原審適用法律錯(cuò)誤。（一）新華書(shū)店公司與潤(rùn)豐公司、泰山公司之間是委托合同糾紛，并非房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)糾紛。本案中，新華書(shū)店公司與泰山公司簽訂的《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》第三條約定：涉案土地為新華書(shū)店所有，名義轉(zhuǎn)讓給泰山公司作為開(kāi)發(fā)住宅使用；第四條約定：由新華書(shū)店投入涉案土地項(xiàng)目建設(shè)資金。即本案中房產(chǎn)開(kāi)發(fā)均是由新華書(shū)店公司提供土地和建設(shè)資金，泰山公司并未有任何投入。在泰山公司將房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議中的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給潤(rùn)豐公司之后，新華書(shū)店公司與潤(rùn)豐公司之間的仍是委托合同關(guān)系。（二）新華書(shū)店公司與潤(rùn)豐公司之間簽訂的合同并非無(wú)效合同。根據(jù)我國(guó)合同法第五十二條第（五）項(xiàng)之規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形才認(rèn)定合同無(wú)效。而原審判決所適用的建設(shè)部（建規(guī)[2004]185號(hào)）的規(guī)定并非法律及行政法規(guī)。三、退一步講，即使新華書(shū)店公司與潤(rùn)豐公司簽訂的合同無(wú)效，那么原審法院在審理本案時(shí)也存在程序錯(cuò)誤，沒(méi)有履行釋明義務(wù)，導(dǎo)致漏判。根據(jù)我國(guó)民訴法規(guī)定，法院在審理合同糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同的效力進(jìn)行審查，如果法院認(rèn)定為無(wú)效合同，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人進(jìn)行明示并允許當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求。最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條規(guī)定:“訴訟過(guò)程中，當(dāng)事人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與人民法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的，不受本規(guī)定第三十四條規(guī)定的限制，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求”，故在法院認(rèn)定合同無(wú)效時(shí)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人進(jìn)行釋明并告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求，但原審法院并未向新華書(shū)店公司進(jìn)行明確及解釋?zhuān)嬖诿黠@的程序錯(cuò)誤，變相剝奪了新華書(shū)店公司的訴求變更權(quán)。并且原審法院在作出合同無(wú)效的認(rèn)定后，對(duì)于合同無(wú)效后財(cái)產(chǎn)的返還問(wèn)題未做處理，從而造成了巨大的訴訟資源的浪費(fèi)，也增加了當(dāng)事人的訴累。請(qǐng)求二審法院撤銷(xiāo)原判、依法改判。
潤(rùn)豐公司答辯稱：一、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)簽訂的主體系新華書(shū)店公司與泰山公司，合同權(quán)利義務(wù)約束的是新華書(shū)店公司與泰山公司，與潤(rùn)豐公司無(wú)關(guān)，新華書(shū)店公司強(qiáng)調(diào)由潤(rùn)豐公司承繼開(kāi)發(fā)合同的權(quán)利義務(wù)無(wú)任何證據(jù)支持和法律依據(jù)。二、潤(rùn)豐公司依法取得涉案兩宗土地使用權(quán)，是兩宗土地的合法使用人，并且該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)省市發(fā)改委立項(xiàng)，并已規(guī)劃，目前已完成環(huán)評(píng)、工程勘察、土地勘測(cè)等，已具備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件，潤(rùn)豐公司已投入了大量的人力物力及資金，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同，完成項(xiàng)目建設(shè)。請(qǐng)求二審法院依法駁回新華書(shū)店公司的上訴請(qǐng)求。
本院二審查明的事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題：一、原審判決對(duì)涉案《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》性質(zhì)及效力的認(rèn)定是否正確；二、原審法院審理程序是否合法。
關(guān)于原審判決對(duì)涉案《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》性質(zhì)及效力的認(rèn)定是否正確的問(wèn)題。本院認(rèn)為，根據(jù)涉案《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》的約定，涉案項(xiàng)目用地由兩部分組成，土地使用權(quán)的性質(zhì)均為出讓用地，但土地使用權(quán)的用途不同，其中，歷城國(guó)用（1999）字第0500065號(hào)為住宅用地；歷城國(guó)用（2000）字第20037號(hào)為機(jī)關(guān)用地。涉案《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》均約定將機(jī)關(guān)性質(zhì)用地變更為住宅性質(zhì)用地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度……使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地”，第五十六條規(guī)定：“建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意?！鄙姘笟v城國(guó)用（2000）字第20037號(hào)機(jī)關(guān)用地的使用權(quán)人雖于2008年5月21日由新華書(shū)店公司變更為潤(rùn)豐公司，但潤(rùn)豐公司未能按照合同約定，將該部分涉案土地的用途依法變更為住宅用地，新華書(shū)店公司、潤(rùn)豐公司亦未提交土地行政主管部門(mén)、城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)涉案土地使用權(quán)用途變更的證據(jù)，故新華書(shū)店公司、泰山公司及潤(rùn)豐公司在未對(duì)涉案土地使用權(quán)的用途進(jìn)行變更的情況下，即簽訂相關(guān)合同在機(jī)關(guān)用地上開(kāi)發(fā)建造房屋的行為，違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》關(guān)于土地用途的管制制度的規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第（五）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)之規(guī)定，原審認(rèn)定涉案《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》為無(wú)效合同并無(wú)不當(dāng)，新華書(shū)店公司關(guān)于上述合同為有效的主張，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于原審法院審理程序是否合法的問(wèn)題。本院認(rèn)為，雖然人民法院審理民事案件要以當(dāng)事人主張的訴訟請(qǐng)求為依據(jù)，但人民法院依職權(quán)原則，在審判中可以發(fā)揮積極主動(dòng)作用，不消極地受起訴范圍的限制，以便使案件能夠得到正確、合法、及時(shí)的解決。合同是否有效直接關(guān)系到案件的適用法律、認(rèn)定事實(shí)問(wèn)題,與案件的審理結(jié)果密切相關(guān)，即新華書(shū)店公司是否主張合同無(wú)效，都不妨礙人民法院依職權(quán)主動(dòng)審查合同的效力，否則，就易放縱當(dāng)事人違法，也會(huì)破壞法治原則和法律秩序。本案中，相關(guān)涉案合同因違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，故原審法院對(duì)相關(guān)涉案合同的有效性主動(dòng)進(jìn)行審查，符合法律規(guī)定及程序。新華書(shū)店公司以原審法院未依法行使釋明權(quán)為由主張?jiān)瓕彿ㄔ簩徖沓绦蜻`法，其該項(xiàng)上訴理由依法不能成立，本院依法予以駁回。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十九條、第一百七十條第一款第一項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)286800元，由山東新華書(shū)店集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 欒建德
代理審判員 曹 毅
代理審判員 陳 浩
二〇一六年五月二十日
書(shū) 記 員 史小君
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