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四川幼兒師范高等專科學(xué)校與江油市鐵城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛二審民事判決書
時間：2020年04月28日 來源： 作者： 瀏覽次數(shù)：3372 收藏[0]四川省高級人民法院
民 事 判 決 書
(2016)川民終306號
上訴人(原審原告)四川幼兒師范高等專科學(xué)校，住所地四川省江油市建設(shè)北路317號。
法定代表人王向東，校長。
委托代理人唐越橋，男，漢族，1966年1月15日出生，四川幼兒師范高等專科學(xué)校財務(wù)處副處長，住四川省江油市中壩鎮(zhèn)會昌路96號10幢1單元701室。
委托代理人張元，四川張元律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)江油市鐵城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地四川省江油市李白大道南一段會昌路1號。
法定代表人羅啟，董事長。
委托代理人禹波，四川鼎天律師事務(wù)所律師。
被上訴人彭智濤，男，漢族，1972年5月20日出生，大專文化，住四川省綿陽市濱河南路中段11號-1號。
委托代理人周游，四川鼎天律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)張開友，男，漢族，1965年9月8日出生高中文化，住四川省江油市中壩鎮(zhèn)東勝路283號27幢3單元610室。
委托代理人周游，四川鼎天律師事務(wù)所律師。
上訴人四川幼兒師范高等專科學(xué)校(以下簡稱幼兒師專)因與被上訴人江油市鐵城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱鐵城公司)合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服四川省綿陽市中級人民法院(2015)綿民初字第165號民事判決向本院提起上訴，本院于2016年4月7日受理后，依法組成合議庭，于2016年5月10日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人幼兒師專的委托代理人唐越橋、張元，被上訴人鐵城公司的委托代理人禹波、被上訴人彭智濤、張開友及其共同委托代理人周游到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明：2009年11月27日，幼兒師專與鐵城公司簽訂《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》及《補充協(xié)議》，雙方約定：合作項目規(guī)模:土地使用面積8862m2，開發(fā)總建筑面積19000m2，其中:住宅面積18200m2，商用面積800m2；合作開發(fā)項目投資總額預(yù)計3628萬元；幼兒師專提供江油市工業(yè)開發(fā)區(qū)會昌北路使用面積為8862m2的土地使用權(quán)，其折價總值1226.68萬元；鐵城公司提供除土地使用權(quán)折價總值外的開發(fā)項目所需的其余資金，約2401.32萬元；幼兒師專提供的土地使用權(quán)，應(yīng)在合同簽訂之日起90日(3個月)內(nèi)辦完土地使用權(quán)過戶手續(xù)并交付項目部開發(fā)使用；雙方在違約責(zé)任中約定：由不可抗力造成合作項目無限期延期或無法進(jìn)行而解除合作合同，其損失各自承擔(dān)，他方不承擔(dān)違約責(zé)任；合同約定了600萬元保證金，鐵城公司及其實際施工人彭智濤、張開友陸續(xù)支付407萬元履約保證金。在補充協(xié)議中明確幼兒師專不管虧、盈，分配利潤380萬元。在合同履行過程中，2010年12月30日鐵城公司(甲方)與彭智濤、張開友二人(乙方)簽訂《協(xié)議書》，將該宗地交其開發(fā)。協(xié)議約定：甲方同意乙方以甲方的名義設(shè)立“江油市鐵城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項目部”。乙方只能以該項目部名義從事開發(fā)、銷售商品房的經(jīng)營活動，不得從事與該項目無關(guān)的其他活動。乙方收取購房定金向購買方提供蓋有鐵城房地產(chǎn)財務(wù)專用章的收據(jù)，并每周向甲方返還收據(jù)底聯(lián)，甲、乙雙方共同監(jiān)控。監(jiān)控具體辦法雙方另行協(xié)商……等等條款。協(xié)議書經(jīng)雙方簽字蓋章生效。協(xié)議書甲方處加蓋鐵城公司印章，乙方處由彭智濤捺手印。2011年5月5日，幼兒師專與鐵城公司簽訂《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，并于2011年6月2日將該宗土地的使用權(quán)變更登記到鐵城公司名下，但此時已逾期近一年零六個月，由于規(guī)劃發(fā)生了變化，該宗土地使用面積由8862m2變更為8324.2m2，土地使用面積縮小537.8m2，鐵城公司(實際施工人彭智濤、張開友)因此達(dá)不到合作開發(fā)的合同目的，與幼兒師專發(fā)生爭議，造成《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》至今沒有依約施工。而后該土地由彭智濤、張開友向銀行抵押借貸1800余萬元，現(xiàn)已經(jīng)由該二人還清了全部本息。
2015年4月29日，幼兒師專提起本案訴訟，請求：1.解除幼兒師專與鐵城公司簽訂的《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》；2.鐵城公司向幼兒師專返還位于江油市工業(yè)開發(fā)區(qū)會昌北路使用面積為8000多平方米的土地使用權(quán)，并由鐵城公司承擔(dān)相關(guān)過戶稅費(土地估價約1226.68萬元)；3.由鐵城公司承擔(dān)違約責(zé)任并支付違約金362.8萬元；4.確認(rèn)幼兒師專與鐵城公司簽訂的《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》無效；5.本案訴訟費用由鐵城公司承擔(dān)。
原審認(rèn)為：幼兒師專在2009年11月27日與鐵城公司簽訂《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》及《補充協(xié)議》約定：幼兒師專提供土地使用權(quán)，折價1226.68萬元；鐵城公司提供開發(fā)項目所需的其余資金約2401.32萬元；并明確幼兒師專不管虧、盈，分配利潤380萬元。由于規(guī)劃發(fā)生了變化，該宗土地使用面積縮小537.80m2。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條“土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求、開發(fā)、利用、經(jīng)營土地”之規(guī)定，鐵城公司與幼兒師專簽訂《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》的合作項目無法達(dá)到雙方約定的規(guī)模，使該項目的實際施工人彭智濤、張開友達(dá)不到合作開發(fā)的合同目的，造成《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》至今無法依約施工，其責(zé)任在于幼兒師專沒有按照合作約定及時履行過戶的合作義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)前期的違約責(zé)任。對于幼兒師專與鐵城公司所簽訂的《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》實際為房地產(chǎn)開發(fā)合作中約定的將該宗土地的使用權(quán)變更登記到鐵城公司名下，以便于合作開發(fā)的一種方式，且該宗土地使用權(quán)變更登記時稅務(wù)機關(guān)也沒有收取任何稅費，故本案屬于房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛。由于規(guī)劃發(fā)生了變化，該宗土地使用面積縮小，雙方合作開發(fā)的合同目的無法實現(xiàn)，現(xiàn)幼兒師專要求解除與鐵城公司之間所簽訂的《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》，鐵城公司、彭智濤、張開友當(dāng)庭也同意解除合同，應(yīng)予準(zhǔn)許。因解除合同后，鐵城公司應(yīng)當(dāng)返還幼兒師專的國有土地使用權(quán)，并由鐵城公司配合履行過戶的關(guān)相手續(xù)；幼兒師專也應(yīng)當(dāng)退還鐵城公司及其實際施工人彭智濤、張開友的履約保證金407萬元。由于幼兒師專沒有按照合作開發(fā)合同約定及時履行合作義務(wù)，造成合作開發(fā)的合同目的無法實現(xiàn)，其存在一定的違約行為，故對幼兒師專請求對方承擔(dān)違約金的訴請不予支持。因彭智濤、張開友向幼兒師專支付的407萬元是履約保證金，而不是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款，且雙方在合作開發(fā)合同中，沒有約定退還履約保證金時計付利息，所以幼兒師專也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)占用該筆資金期間的利息。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：一、解除幼兒師專與鐵城公司所簽訂的《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》；二、由鐵城公司在判決生效后三十日內(nèi)向幼兒師專返還位于江油市工業(yè)園區(qū)會昌北路使用面積為8324.2m2的土地使用權(quán)，并協(xié)助辦理過戶；三、由幼兒師專返還鐵城公司及彭智濤、張開友履約保證金407萬元，并在判決生效后三十日內(nèi)付清；四、駁回幼兒師專的其他訴訟請求。案件受理費117168元，幼兒師專負(fù)擔(dān)58584元，鐵城公司負(fù)擔(dān)58584元。
幼兒師專上訴認(rèn)為：一審認(rèn)定事實錯誤，裁判不公。首先，根據(jù)雙方于2009年11月27日簽訂的《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》第十四條第(四)項的約定，辦理開發(fā)用地使用權(quán)變更過戶手續(xù)是雙方的責(zé)任，雙方互有配合與協(xié)助義務(wù)，絕非單方的義務(wù)。其次，鐵城公司沒有舉證證明是幼兒師專單方不按合同約定時限配合辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，并且鐵城公司也未舉證證明自己已經(jīng)進(jìn)行過合理催告。相反，鐵城公司明知雙方在《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》中所約定的土地使用權(quán)過戶時間早已超出了約定時限后，卻依然在2011年5月5日又與幼兒師專簽訂了《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，并與幼兒師專一同于2011年6月2日將該宗土地的使用權(quán)變更登記到鐵城公司名下以便雙方繼續(xù)履行《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》。這些事實足以證明雙方對土地使用權(quán)的過戶時限重新達(dá)成了變更合意。故不存在幼兒師專獨自逾期辦理土地使用權(quán)過戶的前期違約行為。第三，該宗土地使用權(quán)面積由8862m2變更為8324.2m2，土地使用面積縮小537.8m2，并不是由于規(guī)劃發(fā)生了變化，而是最初土地使用權(quán)面積測繪登記方式方法與現(xiàn)在的面積測繪登記方式方法不同造成的，而該土地使用權(quán)的地理位置與概貌與當(dāng)初雙方簽訂《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》時沒有發(fā)生任何形式與實質(zhì)上的變化和差異。且幼兒師專與鐵城公司在2011年5月5日簽訂《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》時，雙方已經(jīng)清楚地知曉該宗土地使用權(quán)測繪面積已經(jīng)是8324.2m2，而不是8862m2。幼兒師專在履行《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》約定義務(wù)過程中將該宗土地使用權(quán)變更登記到鐵城公司名下前后，從未被任何單位告知過該宗土地將發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生了規(guī)劃設(shè)計變更，也從未得到過任何形式的通知或者通告。鐵城公司在該宗土地使用權(quán)變更登記在自己名下之后，知悉該土地發(fā)生了規(guī)劃設(shè)計變更而無法達(dá)到合作開發(fā)的合同目的，卻一直不告知幼兒師專并及時提出解除或者變更雙方所簽訂合同。反而在取得該宗土地使用權(quán)后，將該宗土地抵押貸款千多萬元用于投入其他房地產(chǎn)開發(fā)項目。并且，鐵城公司直至2013年4月10日還向幼兒師專發(fā)出《關(guān)于合作開發(fā)土地情況的函》，仍主動向幼兒師專表示愿意按照當(dāng)初雙方簽訂的《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》繼續(xù)履行合作開發(fā)的義務(wù)，并聲稱“當(dāng)時受房地產(chǎn)市場調(diào)控環(huán)境的影響，未能及時啟動，隨著市場的平穩(wěn)，我公司于今年1月正式啟動開發(fā)工作，現(xiàn)已完成前期準(zhǔn)備的各項工作，6月份正式開工。按照雙方簽訂的《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》，我公司按照合同約定支付貴校收益1603.68萬元”。但事實上鐵城公司得到幼兒師專的土地后，根本未履行雙方簽訂的《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》，而是將土地使用權(quán)融資貸款挪作他用，鐵城公司已經(jīng)構(gòu)成實質(zhì)的違約行為。綜上，一審判決幼兒師專返還鐵城公司履約保證金407萬元，并駁回幼兒師專請求鐵城公司承擔(dān)違約金362.8萬元等其他訴訟請求，明顯裁判不當(dāng)。據(jù)此，幼兒師專上訴請求：維持一審判決第一、二項；撤銷第三、第四項，改判鐵城公司承擔(dān)違約責(zé)任并向幼兒師專支付違約金362.8萬元；一、二審訴訟費用由鐵城公司承擔(dān)。
鐵城公司答辯認(rèn)為：本案合同的相關(guān)事項是彭智濤、張開友二人掛靠鐵城公司進(jìn)行的，實體權(quán)利義務(wù)屬于彭智濤、張開友。一審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。鐵城公司不存在違約行為，不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。請求駁回幼兒師專的上訴請求，維持一審判決。
彭智濤、張開友答辯認(rèn)為：幼兒師專逾期辦理土地使用權(quán)過戶，我們繳納200多萬元只有選擇等待。開發(fā)土地面積的減少是因為幼兒師專逾期過戶，開發(fā)合同不能履行也是因為幼兒師專嚴(yán)重逾期辦理過戶導(dǎo)致的，我們并沒有違約。一審判決雖有瑕疵，但判決結(jié)果符合客觀事實，請求駁回幼兒師專的上訴，維持原判。
本案爭議焦點：1.鐵城公司是否存在違約行為，應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任；2.幼兒師專應(yīng)否在本案中返還407萬元給鐵城公司及彭智濤、張開友。
經(jīng)審理查明，幼兒師專對原審認(rèn)定的因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致土地使用面積減少有異議，認(rèn)為土地使用面積減少是測量誤差導(dǎo)致。鐵城公司、彭智濤、張開友認(rèn)為雙方簽訂合作開發(fā)協(xié)議后，幼兒師專才報請內(nèi)部請示，以及土地使用面積縮少537.80m2不是因為規(guī)劃變更，規(guī)劃變更導(dǎo)致的是2446.79m2的土地被調(diào)整為公共綠地而不能開發(fā)，以及彭智濤、張開友用案涉土地使用權(quán)抵押貸款金額不是1800萬元，而是1500萬元。除此之外，本案當(dāng)事人對原審查明的其他案件事實均無異議。本院對當(dāng)事人無異議的事實予以確認(rèn)。
圍繞本案爭議焦點，本院另查明：
1.四川省江油市國土資源局、江油市土地拍賣中心于2004年2月19日聯(lián)合發(fā)布的《江油市土地拍賣中心拍賣公告》中載明：1號標(biāo)的(即案涉土地)，位于江油市工業(yè)開發(fā)區(qū)會昌北路，面積8861m2。2004年3月3日，幼兒師專與江油市土地拍賣中心簽訂《掛牌出讓國有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書》，確認(rèn)書中載明的出讓土地總面積8861m2(13.292畝)，凈地成交總價133萬元。
2.2009年11月27日幼兒師專(甲方)、鐵城公司(乙方)、江油市恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(丙方)簽訂的《<房地產(chǎn)開發(fā)合作合同>擔(dān)保協(xié)議》中約定：“一、乙方自愿為履行《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》提供擔(dān)保。擔(dān)保方式：乙方向甲方交納保證金人民幣600萬元。保證金交納時間：在甲方按照《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》第十三條第一項約定完成時，乙方將此保證金轉(zhuǎn)入甲方指定的賬戶。二、丙方自愿為乙方履行《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》第三十三條中償還甲方的其余投資款628.68萬元擔(dān)保。擔(dān)保方式：信用擔(dān)保。”
3.2010年1月29日，江油市人民政府向幼兒師專頒發(fā)江國用(2010)第0200345號國有土地使用權(quán)證，其載明的土地位置為江油市工業(yè)園區(qū)會昌北路，使用面積為8324.0平方米。
4.2010年5月26日，幼兒師專向綿陽市財政局報送川幼字(2012)84號《關(guān)于合作開發(fā)商用土地的請示》，其內(nèi)容為：“綿陽市財政局：我校于2004年在江油市地產(chǎn)交易所通過拍賣方式購得江油市工業(yè)開發(fā)區(qū)會昌北路面積為8862平方米的商用土地一宗。學(xué)校購買該宗土地主要用于修建教工住宅，由于受國家政策調(diào)控，學(xué)校不能自行修建教工住宅。該宗土地距離學(xué)校有10多公里，亦無法修建教學(xué)用房，學(xué)校對該宗土地的管理極為不便。根據(jù)‘5.12’汶川地震學(xué)校災(zāi)后恢復(fù)重建規(guī)劃，我校部分校舍將異址重建。我校在‘升專’過程中對學(xué)校的硬件建設(shè)和教學(xué)設(shè)備購置投入了大量資金，災(zāi)后異址重建總投資約2億元。為保證學(xué)校在綿陽新區(qū)的異址重建順利進(jìn)行，同時讓該宗土地資源充分發(fā)揮效益，學(xué)校將該宗土地與房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)，所得收入用于學(xué)校建設(shè)和發(fā)展。具體方案如下：一、學(xué)校利用該宗土地與有資質(zhì)和經(jīng)濟(jì)實力的房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)，學(xué)校收回不低于市場價的土地款。二、房地產(chǎn)開發(fā)公司按占資比例向?qū)W校捐贈房產(chǎn)利潤。妥否，請批示。”
5.2010年8月5日，綿陽市財政局作出綿財行(2010)67號《關(guān)于對<四川幼兒師范高等專科學(xué)校關(guān)于合作開發(fā)商用土地的請示>的批復(fù)》，其內(nèi)容為：“四川幼兒師范高等專科學(xué)校：你校《關(guān)于合作開發(fā)商用土地的請示》(川幼字[2010]84號)收悉，根據(jù)《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》(財政部令第36號)，報經(jīng)市政府批準(zhǔn)，現(xiàn)將有關(guān)事項批復(fù)如下：一、同意你校用土地使用權(quán)折價1226.68萬元(畝均價為98.13元)，與江油鐵城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)房地產(chǎn)；二、開發(fā)投資款償還順序：你校將有關(guān)權(quán)證過戶到開發(fā)商后，開發(fā)商將600萬元保證金作為首期投資額償還款轉(zhuǎn)入你校指定的賬戶，再償還開發(fā)商1/2投資額；其次償還你校剩余的626.68萬元投資，再次償還開發(fā)商1/2的投資額；三、開發(fā)利潤按各方占總投資額的比例進(jìn)行分配，你校分配利潤不足380萬元，由開發(fā)商補足380萬元。你校收入總額不得低于1606.68萬元；四、你校對外投資收益(含投資款)應(yīng)實行‘收支兩條線’管理，及時足額繳入市財政。此復(fù)。”
6.2013年4月10日，鐵城公司向幼兒師專發(fā)出《關(guān)于合作開發(fā)土地情況的函》，該函載明：“四川幼兒師范高等專科學(xué)校：2009年11月29日我公司與貴校簽訂了《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》，當(dāng)時受房地產(chǎn)市場調(diào)控環(huán)境的影響，未能及時啟動，隨著市場的平穩(wěn)，我公司于今年1月正式啟動開發(fā)工作，現(xiàn)已完成前期準(zhǔn)備的各項工作，6月份正式開工。按照雙方簽訂的《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》，我公司按照合同約定支付貴校收益1606.68萬元。”
7.2014年7月30日，江油市國土資源局向鐵城公司發(fā)出江國土監(jiān)行字[2014]15號《閑置土地調(diào)查通知書》，該通知書載明：“江油市鐵城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司：你公司與四川幼兒師范高等專科學(xué)校簽訂《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，合同編號為江國土資轉(zhuǎn)(2011)第205號，宗地坐落江油市工業(yè)園區(qū)會昌北路，土地面積為8324平方米，《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》簽訂時間為2011年5月5日。根據(jù)《閑置土地處置辦法》(國有資源部第53號令)第二條的規(guī)定，該宗土地涉嫌閑置。我局依法對上述宗地進(jìn)行調(diào)查，請你公司接受調(diào)查，自本通知書送達(dá)之日起5個工作日內(nèi)，向我局提供以下材料：(一)土地權(quán)利證明文件；(二)宗地是否閑置的原因說明及輔證材料；(三)其他相關(guān)證明材料。你公司應(yīng)當(dāng)對上述材料的真實性負(fù)責(zé)。本調(diào)查將作為閑置土地認(rèn)定的重要依據(jù)。逾期不提供上述材料，我局將根據(jù)其他材料進(jìn)行閑置土地認(rèn)定。特此通知。”
8.2014年8月8日，鐵城公司向江油市國土資源局作出《關(guān)于江油市國土資源局閑置土地調(diào)查的情況說明》，該說明載明：“江油市國土資源局：我公司于2011年6月2日通過轉(zhuǎn)讓取得了位于江油市工業(yè)園區(qū)會昌北路一宗國有土地使用權(quán)，江國用(2011)第0200345號用途為城鎮(zhèn)住宅用地，面積8324.2m2。根據(jù)市住建局江規(guī)建住設(shè)(2011)002號要求：1.將已辦權(quán)證中劃出2533m2作城市綠地。2.將彰明堰管理所及相鄰中壩鎮(zhèn)新場村的村民宅基地進(jìn)行整合納入整體開發(fā)。我公司多次與相關(guān)單位協(xié)商無果，故至今無法開發(fā)建設(shè)。特此說明。”
9.幼兒師專收到的407萬元款項中，除2011年1月4日鐵城公司向幼兒師專支付“土地合作開發(fā)收益金”100萬元外，其余款項的支付主體分別為彭智濤171萬元、張開友91萬元、侯天蓉45萬元，其收款憑證上均載明為“合作開發(fā)土地款”。
10.《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》第十三條第一項載明：“甲方應(yīng)負(fù)責(zé)完成的事項：(一)合同簽訂日起90日內(nèi)，將開發(fā)用地使用權(quán)辦理變更過戶到乙方名下。變更過戶所涉稅費依法承擔(dān)。”第二十八條中載明：“甲方可派專人對財務(wù)會計及資金使用行使監(jiān)督權(quán)。依土地抵押方式融資時的所融資金與銷售收入資金必須進(jìn)入項目部專用帳戶。”第三十三條載明：“償還投資款的順序為：先償還甲方投資款600萬元后，再償還乙方1/2的投資款；再償還甲方剩余的628.68萬元投資款，再償還乙方剩余的1/2的投資款。”第三十五條載明：“任何一方不履行合同規(guī)定的義務(wù)或嚴(yán)重違反合同規(guī)定，違約方應(yīng)向守約方承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，并承擔(dān)本合同約定投資總額10%的違約金。”
11.2012年10月19日，鐵城公司將取得的案涉土地使用權(quán)以1600萬元最高額抵押擔(dān)保的形式，為綿陽市騰興商貿(mào)有限公司向中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司江油支行借款提供提保，綿陽市騰興商貿(mào)有限公司實際借款1500萬元。現(xiàn)抵押擔(dān)保已經(jīng)解除。
本院認(rèn)為：
一、關(guān)于鐵城公司是否存在違約行為，應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任問題。根據(jù)雙方當(dāng)事人于2011年11月27日簽訂的《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》、《<房地產(chǎn)開發(fā)合作合同>補充協(xié)議》，以及《<房地產(chǎn)開發(fā)合作合同>擔(dān)保協(xié)議》的約定，幼兒師專在“合作開發(fā)關(guān)系”中由鐵城公司和江油市恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擔(dān)保收回其出資的1226.68萬元，并收取保底利潤380萬元。故雙方約定的是幼兒師專在雙方合作關(guān)系中不承擔(dān)任何合作風(fēng)險。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的規(guī)定，本案雙方當(dāng)事人建立的是名為合作開發(fā)房地產(chǎn)，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。因雙方當(dāng)事人均確認(rèn)2011年5月5日所簽訂《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》僅是為了履行《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》中約定的辦理土地使用權(quán)過戶到鐵城公司名下，故該合同僅是履行土地使用權(quán)過戶的程序性文件，其過戶土地使用權(quán)證的意思表示真實，應(yīng)予確認(rèn)。
2011年6月2日，幼兒師專將該宗土地使用權(quán)變更登記到了鐵城公司名下，鐵城公司于2012年10月19日將該宗土地抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司江油市支行，為綿陽市騰興商貿(mào)有限公司貸款進(jìn)行最高額抵押擔(dān)保1600萬元。綿陽市騰興商貿(mào)有限公司實際貸款1500萬元。該借款資金未用于案涉項目開發(fā)建設(shè)。幼兒師專將土地使用權(quán)證變更登記在鐵城公司名下，履行了合同的主要義務(wù)，但鐵城公司獲得該宗土地使用權(quán)變更登記后，未按合同約定履行義務(wù)，而是將該宗土地用于為綿陽市騰興商貿(mào)有限公司向中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司江油市支行借款進(jìn)行最高額抵押擔(dān)保，借款資金也未用于雙方約定的項目建設(shè)，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按雙方約定承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)雙方簽訂的《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》第三十五條“任何一方不履行合同規(guī)定的義務(wù)或嚴(yán)重違反合同規(guī)定，違約方應(yīng)向守約方承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，并承擔(dān)本合同約定投資總額10%的違約金”的約定，鐵城公司應(yīng)當(dāng)按約定承擔(dān)合同總價款10%的違約金，即向幼兒師專支付違約金362.8萬元。
本案是幼兒師專作為原告提起訴訟，鐵城公司作為被告未提起反訴，因此本案僅應(yīng)當(dāng)圍繞幼兒師專提起的訴訟請求進(jìn)行審理，鐵城公司就自己是否違約及應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任進(jìn)行的抗辯屬于本案審理范圍。至于幼兒師專是否違約，應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)多少違約責(zé)任，則屬于本案原告訴訟請求之外的獨立訴求，根據(jù)“不告不理”的民事訴訟原則，因鐵城公司未提起反訴，故幼兒師專是否違約，應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)多少違約責(zé)任，不屬于本案審理范圍，雙方可另行解決。原審不支持幼兒師專主張鐵城公司承擔(dān)違約責(zé)任的主張不當(dāng)，本院予以糾正。
二、關(guān)于幼兒師專返還407萬元土地款問題。本院認(rèn)定本案法律關(guān)系為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系，其合同相對人是幼兒師專與鐵城公司。根據(jù)合同相對性原則，本案權(quán)利義務(wù)的履行主體僅是幼兒師專與鐵城公司，其合同解除后相互返還因履行合同而取得的財產(chǎn)，仍然僅應(yīng)當(dāng)在幼兒師專與鐵城公司之間進(jìn)行。根據(jù)案涉407萬元款項的支付憑證載明其支付用途為“合作開發(fā)土地款”，其資金支付主體除鐵城公司外，還有彭智濤、張開友、侯天蓉三自然人，因該三自然人與幼兒師專無合同關(guān)系，其與鐵城公司之間的法律關(guān)系不屬本案審理范圍，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該407萬元系鐵城公司履行合同向幼兒師專交納的款項。因此，合同解除后該款的返還接收主體應(yīng)當(dāng)是合同相對人鐵城公司。原審判決幼兒師專向鐵城公司、彭智濤、張開友共同返還407萬元缺乏法律依據(jù)，本院予以糾正。
本案雙方當(dāng)事人在原審訴訟中，均同意解除《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失”的規(guī)定，現(xiàn)幼兒師專訴訟主張返還土地使用權(quán)，恢復(fù)原登記狀況，并主張鐵城公司承擔(dān)過戶費用及違約責(zé)任。鐵城公司認(rèn)可返還土地使用權(quán)恢復(fù)原登記狀況，并抗辯要求幼兒師專退還已收款項407萬元及利息。雙方的訴辯主張均具有事實依據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭婪ūＷo(hù)。鑒于原審判決僅支持了鐵城公司的部分抗辯主張，未判決幼兒師專返還407萬元的利息，鐵城公司未提起上訴，故本院對原審判決僅返還土地款407萬元予以維持。
綜上所述，幼兒師專的上訴理由成立，原審判決認(rèn)定事實錯誤，適用法律錯誤，本院依法予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項的規(guī)定，判決如下：
一、維持四川省綿陽市中級人民法院(2015)綿民初字第165
號民事判決第一項，即“解除四川幼兒師范高等專科學(xué)校與江油市鐵城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司所簽訂的《房地產(chǎn)開發(fā)合作合同》；
二、維持四川省綿陽市中級人民法院(2015)綿民初字第165號民事判決第二項，即由江油市鐵城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在本判決生效之日起三十日內(nèi)向四川幼兒師范高等專科學(xué)校返還位于江油市工業(yè)園區(qū)會昌北路使用面積為8324.2m2的土地使用權(quán)，并協(xié)助辦理過戶；
三、變更四川省綿陽市中級人民法院(2015)綿民初字第165號民事判決第三項“由四川幼兒師范高等專科學(xué)校返還江油市鐵城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司及彭智濤、張開友履約保證金407萬元，并在本判決生效后三十日內(nèi)付清”為：四川幼兒師范高等專科學(xué)校在本判決生效之日起三十日內(nèi)向江油市鐵城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司返還土地款407萬元；
四、撤銷四川省綿陽市中級人民法院(2015)綿民初字第165號民事判決第四項，即駁回四川幼兒師范高等專科學(xué)校的其他訴訟請求；
五、江油市鐵城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)支付四川幼兒師范高等專科學(xué)校違約金362.8萬元；
六、駁回四川幼兒師范高等專科學(xué)校的其他訴訟請求。
若未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費117168元，由江油市鐵城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)93734.40元，由四川幼兒師范高等專科學(xué)校負(fù)擔(dān)23433.60元，二審案件受理費65686元，由江油市鐵城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 陳 敏
審 判 員 李永晴
代理審判員 汪秀蘭
二〇一六年六月三十日
書 記 員 王 鋮