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海南文昌宏泰房地產開發有限公司與文昌椰海灣房地產開發有限公司、文昌雅樂居房地產開發有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛案
時間：2020年04月28日 來源： 作者： 瀏覽次數：3116 收藏[0]海南省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2018）瓊民終533號
上訴人(原審被告)：海南文昌宏泰房地產開發有限公司，住所地海南省文昌市文清大道工業區（海南富立化工有限公司內）。
法定代表人：何云龍。
委托訴訟代理人：劉興忠，該公司副總經理。
委托訴訟代理人：劉洪濤，海南日新律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：文昌椰海灣房地產開發有限公司，住所地海南省文昌市清瀾開發區商貿大道南側。
法定代表人：譚說，總經理。
委托訴訟代理人：趙建平，海南川海律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：文昌雅樂居房地產開發有限公司，住所地海南省文昌市清瀾新市區商貿大道101房。
法定代表人：符愛卿。
委托訴訟代理人：趙建平，海南川海律師事務所律師。
上訴人海南文昌宏泰房地產開發有限公司（簡稱宏泰公司）因與被上訴人文昌椰海灣房地產開發有限公司（簡稱椰海灣公司）、被上訴人文昌雅樂居房地產開發有限公司（簡稱雅樂居公司）合資合作開發房地產合同糾紛一案，不服海南省第一中級人民法院（簡稱一審法院）作出的（2017）瓊96民初210號民事判決（簡稱一審判決），向本院提起上訴。本院于2018年6月5日立案受理后，依法組成合議庭，于2018年7月20日公開開庭進行了審理。上訴人宏泰公司的委托訴訟代理人劉興忠、劉洪濤，被上訴人椰海灣公司、雅樂居公司共同委托的訴訟代理人趙建平到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
宏泰公司上訴請求：1.依法撤銷原審判決第一、二項;2.依法改判駁回椰海灣公司、雅樂居公司訴訟請求；3.本案一、二審訴訟費由椰海灣公司、雅樂居公司承擔。事實和理由：一、一審判決認定事實錯誤。1.宏泰公司支取的銷售款總額認定錯誤。一審判決認定宏泰公司共借支102773242元屬于認定事實錯誤。宏泰公司和椰海灣公司、雅樂居公司當庭確認宏泰公司從共管賬戶支取了102893241元，該款項中包含屬于三方按照合同約定的比例分攤費用、應分得銷售款中抵扣的費用及工程款執行案件費用共計10467555元，不屬于宏泰公司單方支取，應予扣除，因此宏泰公司支取的費用總額應當為92425686元。2.椰海灣公司、雅樂居公司支取的銷售款總額認定錯誤。根據宏泰公司提交的證據，椰海灣公司借款總額為9344948元，雅樂居公司的借款總額為2723972元。公司財務賬冊顯示以上款項以業務往來款、還款、過節費的名義實際支付給了椰海灣公司、雅樂居公司。從一審證據《譚說在椰海明珠項目借款情況表》來看，第26項（注：金額50萬元，事由為譚說借支）、27項（注：金額131萬元，未載明事由）、28項（注：金額為20萬元，事由為譚說借支）不存在重復計算的問題，第50項（注：金額為1萬元，事由為因771.45市政道路占用評估費用）、58項（注：金額為4萬元，事由為增設高鋪后門罰款）均應由椰海灣公司、雅樂居公司承擔，只有第44項40000元屬于按比例承擔的費用可以扣除。因此，椰海灣公司借款總額應為9304948元。從一審證據《曾廣力在椰海明珠項目借款情況表》來看，扣除第2項（注：金額100萬元，事由為付曾廣力誠意金）、14項（注：金額為5萬元，事由為支付土地使用稅備用）、17項（注：金額為5萬元，事由為支付土地使用稅備用）應當屬于按比例分攤的費用共計122100元，其他費用雖然椰海灣公司、雅樂居公司不予認可，但并未提供相應證據反駁。因此，雅樂居公司（曾廣力）的借款總額為2601872元。二、一審法院適用法律錯誤。1.本案必須先整體結算，才能明確宏泰公司與椰海灣公司、雅樂居公司應當分配的款項數額，椰海灣公司、雅樂居公司單就宏泰公司分得的銷售款提出分配請求沒有合同和法律依據。首先，宏泰公司不存在占用椰海灣公司、雅樂居公司款項的問題，也就不存在返還的情形。宏泰公司不存在以借據、借條形式占用屬于椰海灣公司、雅樂居公司應分得的銷售款，該種支取行為是三方認可的行為，相當于三方各自先行支出分配款項，屬于提前分配。三方在支取時并未明確所支出的銷售款中包含另外兩方的份額，而是按照各自需要結合合同約定的分配比例支取相應的銷售款，三方支取的款項中不存在按比例共有的問題，也就不存在需要返還另外兩方的問題，只存在對項目進行整體結算后多退少補的問題。因此，椰海灣公司、雅樂居公司的訴訟請求沒有事實和法律依據，應當駁回全部訴訟請求。其次，三方之前已按照合同約定的63%:37%的比例分配過三次銷售款，之后未再就椰海明珠項目進行過分配或結算，宏泰公司對于椰海灣公司、雅樂居公司要求按照63%:37%的比例分配沒有異議，但三方從第三次分配完銷售款后至今未達成一致分配意見。本案項目在2013年就已經建設完畢并交付使用，相關鋪面、誠意金退還、未銷售房產分配、預留房屋、辦證以及稅費繳納等歷史遺留問題應當在房地產合作開發糾紛中一并解決。該項目除了三方各自支取的銷售款未結算之外，椰海灣公司、雅樂居公司分得鋪面尚未給予宏泰公司相應比例的價值補償、部分房屋已銷售但未收回全部銷售款、股東自留房屋未納入到整體結算中分配、屬于三方按比例分攤的開支亦未結算。最后，本案為房地產合作開發糾紛，本案項目必須先整體結算，在項目未整體結算的情況下，任何一方主張先行分配沒有合同依據和法律依據。2.工程款執行追償問題必須通過整體結算解決。一審判決未對鋪面分配問題和其他歷史遺留問題進行認定和處理，卻將工程款數額逕行抵扣，顯然沒有法律依據。根據《房地產椰海灣項目合作開發協議》的約定，若宏泰公司拖欠施工單位工程款導致訴訟，對銷售收入應分配給宏泰公司的部分暫不支付，待案件處理完在進行結算。根據該條約定，工程款的數額及抵扣必須要先進行結算，三方至今未進行結算，無法進行抵扣。該協議中從未約定工程款可以從預先支取的銷售款中抵扣。因此，一審判決將工程款在各方提前支取的銷售款中抵扣沒有合同和法律依據。3.本案不存在利息問題。三方之間屬于提前分配銷售款，各方最終能夠分得多少款項，哪一方應當退還款項尚未可知，應當通過整體結算才能明確。一審判決認定宏泰公司借支款項給椰海灣公司、雅樂居公司造成了利息損失，沒有法律依據。三、原審判決顯失公平。宏泰公司一審以合同為依據主張部分銷售款的支取屬于有爭議的款項，應予扣除，但一審法院未予采納。在認定椰海灣公司、雅樂居公司支取的銷售款數額時，凡是椰海灣公司、雅樂居公司提出有合同約定、屬于共同分攤的，無論其是否提供證據證明，一審法院均把這部分款項剔除。另外，關于“誠意金”是否要在本案中抵扣，宏泰公司主張包括“誠意金”在內的歷史遺留問題要統一結算，多退少補。一審法院卻只抵扣了“誠意金”，其他問題均不予處理。本案協議約定椰海灣公司、雅樂居公司在第一次分配時就應當抵扣“誠意金”，但至今尚未抵扣，椰海灣公司、雅樂居公司應當承擔違約責任。一審法院直接予以抵扣后抹去了椰海灣公司、雅樂居公司的違約責任。四、一審法院在審理本案中程序有瑕疵。本案一審庭審前案由是借款糾紛，而在開庭時卻將案由改為了合資合作開發房地產合同糾紛，且并未重新給予當事人舉證期。本院二審庭審過程中，宏泰公司當庭表示其放棄對一審審理程序違法的主張。
椰海灣公司和雅樂居公司共同發表答辯意見稱，原審判決認定事實清楚，證據確實充分，適用法律正確，審判程序合法，應依法維持。具體意見如下：一、一審判決認定事實清楚、證據確實充分。1.一審判決認定宏泰公司借支的銷售款總額正確。各方當庭確認宏泰公司從共管賬戶支取102893242元，一審判決認定宏泰公司共借支102773242元，椰海灣公司、雅樂居公司對此沒有異議。一審判決根據本案協議和生效仲裁裁決（法院據此從共管賬戶兩次執行2754105.96元）認定該執行款為宏泰公司借支的款項。102773242元加上2754105.96元，一審法院認定宏泰公司借支的款項為105527347.96元有充分的事實依據。2.一審判決認定椰海灣公司、雅樂居公司借支的銷售款數額正確。椰海灣公司借支了5486839.91元，雅樂居公司借支了1476345.16元，兩者共計6963185.07元。宏泰公司沒有提交證據證明椰海灣公司、雅樂居公司借支的款項超出了上述數額，二審法院應當予以維持。二、原判適用法律正確。本案項目開發過程中，由于宏泰公司沒有依約全額投資，只能借支巨額房屋銷售款進行投資，椰海灣公司、雅樂居公司不能依約得到應分得的房屋銷售款，從而損害了椰海灣公司、雅樂居公司的投資權益，使得椰海灣公司、雅樂居公司僅在分配三次房屋銷售款后便不能依約按月分配房屋銷售款。一審判決依據《中華人民共和國民法總則》（簡稱民法總則）第一百二十五條關于“民事主體依法享有股權和其他投資性權利”的規定，保護椰海灣公司、雅樂居公司的投資性權利，適用法律正確。由于宏泰公司借支了本應屬于椰海灣公司、雅樂居公司的房屋銷售款，一審判決依據民法總則第一百七十九條和《中華人民共和國合同法》（簡稱合同法）第六十條的規定，判令宏泰公司返還其借支的應屬于椰海灣公司、雅樂居公司的房屋銷售款，有合同依據和法律根據。
原審原告椰海灣公司、雅樂居公司向一審法院起訴請求：一、判令宏泰公司返還其以借據或借條形式占用的屬于椰海灣公司、雅樂居公司所有的39045118.75元，其中應返還椰海灣公司的32731523.04元、屬于雅樂居公司的6313595.71元，并支付自借款之日起至還款之日止的同期銀行利息；二、判令宏泰公司承擔本案訴訟費。
原審法院查明：三方當事人所簽訂的協議情況：1.椰海灣公司（甲方）與宏泰公司（乙方）于2010年5月29日簽訂《房地產椰海灣項目合作開發協議》，協議約定甲方提供土地，乙方提供資金，雙方合作開發房地產項目。協議第五條約定“1、甲乙雙方以規劃局批準的項目建筑面積為基準，以甲方37%、乙方63%比例按面積分房，房屋銷售繳納的營業稅和土地增值稅按甲方37%、乙方63%比例分別承擔。2、項目公司按照國家規定向地稅局繳納的企業所得稅，按甲方37%、乙方63%比例分別承擔。3、本項目建成后所得的商鋪歸甲方所有，從項目竣工驗收起一個月內，乙方負責將甲方分得的一、二層商鋪過戶到甲方指定的名下，并辦理房產證。”第七條第1點約定“根據文昌市總體控制規劃規定報批，該項目合作開發如需提高容積率，應向政府報送規劃批準增加申請，增加容積率的擴容費，甲乙雙方按37%與63%比例分攤承擔。”第九條約定“1.甲乙雙方簽署本項目合作開發協議之日起五個工作日內乙方按合同開發協議，預付甲方壹仟萬元。2.預付款壹千萬元從該項目房產銷售甲方分得的收入扣除。”2.椰海灣公司（甲方）與宏泰公司（乙方）于2010年6月3日簽訂《房地產椰海灣項目合作開發補充協議》，協議第二條約定“甲乙雙方以公司方式進行合作，乙方不進入甲方公司作股東，雙方就此項目合作。”第五條約定“甲方椰海灣公司就該項目成立項目部，并委托授權乙方負責本項目的開發建設及經營管理工作，項目部對外簽訂合同報備公司并簽章生效”。3.雅樂居公司（甲方）與宏泰公司（乙方）于2010年8月15日簽訂《椰海灣房地產項目合作開發協議》，協議約定甲方提供土地，乙方提供資金，雙方合作開發“椰海明珠”房地產項目，協議第二條約定乙方分期交納合作誠意金人民幣貳佰萬元給原土地使用權人曾廣力，并約定本項目所得的銷售款首先歸還乙方合作誠意金人民幣貳佰萬元。協議第三條第4點約定“雙方按以下原則進行利益分配：出地方及出資方按37:63的比例進行分配，其中甲方土地上所有的一層、二層的商業鋪面歸甲方所有，在應分配的比例分房抵扣，另外椰海灣公司提供的項目用地上所建的后排三棟住宅樓所建的頂層復式住宅由譚說選一套后，由曾廣力在該部分復式住宅中任選一套，其價格按照本項目銷售部制定的銷售價格進行計算，在應得的分配中扣除。”4.椰海灣公司（甲方）、雅樂居公司（乙方）與宏泰公司（丙方）于2010年9月16日簽訂《房地產項目合作開發補充協議》，協議約定甲乙雙方出地、丙方出資合作開發椰海灣房地產項目事宜。甲乙方承擔政府有關部門的土地變更的地價差，丙方承擔支付變更所產生的稅費。協議第三條約定“3.1、甲乙雙方以土地使用權作為合作開發的土地。3.2、丙方提供建設資金，負責該項目的所有資金投入，包括丙方在修建中應該承擔的稅費。3.3、本項目合作期間，未經三方一致同意，任何一方無權將本項目（包括在建工程）或本項目的土地使用權轉讓、出租、抵押給第三方或第三方合作。同時，三方應保證本項目不受其自身債務或其他法律糾紛的影響，若出現以上情形以致本項目被法院查封或被采取其他強制措施，自身有法律糾紛的一方應在本項目以外另行提供有效資產解決自身的法律糾紛，不得影響本項目的順利進行。3.4、丙方必須在取得施工許可證之日起30個月內完成整個項目的所有工程，除不可抗拒的天災人禍外，若因丙方不能按時完成工期所造成不能按時向業主交付房屋所造成一切責任均由丙方承擔。”協議第六條約定“6.1、甲、乙、丙三方都有權參與房屋銷售的資金管理，三方設立共同賬戶，由丙方派出一名出納，甲、乙方各派出或共同派出一名財務管理人員進行管理，派出人員費用由甲、乙方自行承擔。6.2、稅金按照原來商議銷售總款的15%預留，需繳納稅金以項目需要隨時進行調整。”第七條丙方責任約定“7.5、按照協議的約定如期投入項目建設所需的全部資金，保證建設工程按時、按質、按量完成。7.7.丙方應按照工程合同的約定向施工單位支付工程款。本項目各項工程竣工驗收后，丙方應及時進行工程結算并按合同約定結清工程款。7.8、丙方負責本項目的建設工作，并對以甲乙方名義簽訂的與本項目開發建設有關的合同（以三方確認的合同為準）承擔實際履行的責任，并保證按合同履行（包括按期足額支付合同價款），若因違約導致合同相對方向甲乙雙方索賠的，對因此給甲乙方造成的損失由丙方承擔賠償責任。”協議第九條違約責任及責任免除約定“9.1、本合同生效后，由于甲乙方的原因導致本合同無法履行的，甲乙雙方應在收到丙方解除合同通知七日內返還丙方支付的誠意金，甲乙雙方應在三個月內雙倍返還丙方投入的全部投資包括前期費用（實際投資額以有資質的審計機構審計的丙方實際投資額，同時扣除該項目對外所負的全部債務的數字為準）。9.2、以上約定丙方必須嚴格履行，如丙方有下列情形之一的，甲乙方有權解除本合同；（1）丙方違反本合同第3.3條約定；（2）丙方違反本合同第3.4條約定；（3）若丙方違反以上約定，丙方在甲、乙方的土地上投入建設建筑物包括丙方前期一切投入歸甲、乙方所有，同時丙方無條件將全部完整的項目建設資料交給甲乙方。9.3、丙方若拖欠施工單位的工程款導致施工單位向人民法院起訴的，對銷售收入應分配給丙方的部分暫不支付給丙方，待案件處理完雙方再進行結算，若生效的判決書或調解書確定由甲、乙雙方承擔責任的（僅限本項目工程款項），應該分配給丙方的款項優先支付給施工單位，不足部分，丙方繼續承擔責任。”
上述協議簽訂后，譚說提供文國用（2008）第W0302630號、椰海灣公司提供（2010）第W0301335號、文國用（2010）第0302332號土地，雅樂居公司提供文國用（2009）第0302331號土地進行項目開發，同時，三方在文昌國民村鎮銀行有限責任公司設立共管賬戶，戶名為椰海灣公司，用于收取項目銷售房款。2010年6月4日，宏泰公司法定代表人何云龍向椰海灣公司法定代表人譚說支付誠意金人民幣10000000元，宏泰公司分別于2010年8月24日、2011年1月24日向雅樂居公司代理人曾廣力支付誠意金各人民幣1000000元，共計人民幣2000000元，收據中寫明“此誠意金在收款人首次房款銷售中返還。”2011年1月5日，“椰海明珠”項目取得規劃臨時許可證。2011年4月5日，宏泰公司出具《委托書》，委托書說明宏泰公司決定由中誠建第六工程局集團有限公司就“椰海明珠”項目進行施工，委托椰海灣公司于2011年4月5日與中誠建第六工程局集團有限公司簽訂《施工合同》，所有經濟費用由宏泰公司支付，《施工合同》所列注的椰海灣公司的義務和權利均由宏泰公司履行，由此所產生的一切經濟和法律責任由宏泰公司承擔。2011年4月11日，“椰海明珠”項目取得建筑工程施工許可證，建設規模為43101.95平方米。2011年8月4日，文昌市人民政府作出文府函[2011]488號批復，同意椰海灣公司、雅樂居公司、椰海灣公司法定代表人譚銳聯合開發建設“椰海明珠”項目，同意由椰海灣公司作為聯合開發主體，負責項目規劃設計、建設、經營、管理等一切事務。
在開發建設過程中，宏泰公司從三方共管賬戶共借支102773242元，用于“椰海明珠”項目的開發建設、施工裝修及辦公等事宜。椰海灣公司及其法定代表人譚說從共管賬戶借支5486839.91元、雅樂居公司及其委托人曾廣力從共管賬戶借支1476345.16元。2017年1月22日，海南仲裁委員會針對項目建設方中誠建第六工程局集團有限公司與椰海灣公司建設工程施工合同糾紛一案，作出（2015）海仲字第101號裁決書，裁決椰海灣公司向中城建第六工程局集團有限公司支付工程款8419529.3元及利息734450元、違約金6520080元、律師費18200元，椰海灣公司負擔仲裁費145058元。該裁決生效后，中城建第六工程局集團有限公司向原審法院申請執行，原審法院立（2017）瓊96執158號執行，共執行共管賬戶上2754105.96元。期間，協議三方分別于2012年4月22日、2013年7月4日、2013年12月16日進行了三次分配，其中，椰海灣公司法定代表人譚說分配837.4617萬元，雅樂居公司授權人曾廣力分配161.5383萬元，宏泰公司分配1809萬元，共計已經分配2700萬元。椰海灣公司收取的預付款1000萬元，尚未從分配款中返還宏泰公司，雅樂居公司收取的誠意金200萬元，尚未從分配款中返還宏泰公司。經雙方當事人確認，項目的總建筑面積為43101.95平方米，建成房屋570套，已售價款約19220萬元，已售房屋中未收回款項為345萬元，未售房屋35套，項目的一、二層鋪面由椰海灣公司、雅樂居公司使用和出租。雙方當事人確認截止起訴前，項目的房屋銷售應繳納的營業稅、土地增值稅、企業所得稅已經基本繳交完畢，同時，該項目尚欠增容費97.53萬元。
原審法院認為，本案系合作開發房地產合同糾紛，本案的爭議焦點是椰海灣公司、雅樂居公司要求宏泰公司返還銷售款及其利息是否有事實根據與法律依據。各方當事人均認可三方所簽訂的四份協議，且四份協議未違反法律強制性規定，故四份協議可以作為處理本案的依據。椰海灣公司、雅樂居公司訴求能否得到支持，具體涉及到以下幾個問題：
一、關于宏泰公司所借支的款項（含執行款項）應否分配并返還給椰海灣公司、雅樂居公司的問題。根據查明的事實，宏泰公司共借支102773242元，加上因宏泰公司未及時給付案外人工程款，導致三方共管賬戶被執行款項2754105.96元，共計105527347.96元，上述款項均從共管賬戶支付。根據民法總則第一百二十五條“民事主體依法享有股權和其他投資性權利。”的規定，椰海灣公司、雅樂居公司及宏泰公司作為“椰海明珠”項目公司的出資人，均享有投資性權利，宏泰公司從2011年三方合作開始至2017年6月，并未按照三方協議約定履行出資義務，在椰海灣公司、雅樂居公司名下成立項目公司并對外承擔責任的情況下，讓椰海灣公司、雅樂居公司同意其不間斷地從共管賬戶借支款項用于支付本該由宏泰公司支付的項目開發建設、施工裝修及辦公費用，其借支及被執行的款項屬于共管賬戶中的銷售款，按照三方協議，其中的37%應屬椰海灣公司、雅樂居公司所得，由于宏泰公司的借支行為及違約行為，致使椰海灣公司、雅樂居公司方無法按時依約分配到銷售款項，違反了合同法第六十條全面履行的義務，已經侵害了椰海灣公司、雅樂居公司作為投資主體的權益，應向椰海灣公司、雅樂居公司承擔相應的民事責任，根據民法總則第一百七十九條的規定，椰海灣公司、雅樂居公司主張宏泰公司應承擔返還財產的民事責任，于法有據，原審法院予以支持，宏泰公司應向椰海灣公司、雅樂居公司返還其所借支的款項（含被執行款項）中屬于椰海灣公司、雅樂居公司應分配的款項。根據宏泰公司與椰海灣公司簽訂的協議約定，銷售款按月結算一次，扣除15%作為營業稅、土地增值稅、企業所得稅的備用金（項目結算時多退少補），增加容積率的擴容費，甲乙雙方按37%與63%比例分攤承擔。經各方當事人確認，項目應繳納的營業稅、土地增值稅、企業所得稅已經基本繳交完畢，同時，該項目尚欠增容費97.53萬元。鑒于共管賬戶尚余400多萬，已足以支付尚欠的增容費，且因項目公司在椰海灣公司名下，納稅主體為椰海灣公司，故原審法院認為該部分款項可以進行分配。宏泰公司抗辯本案的分配條件尚不具備，認為應將鋪面列入分配基數，進行整體結算后方能分配，因之前三方已經進行過三次分配，三方的四份協議中已約定銷售款按月進行分配，且宏泰公司對于鋪面的分配并未提起訴訟或者反訴，屬于另一法律關系，故原審法院對宏泰公司的抗辯理由不予采納。
二、關于椰海灣公司、雅樂居公司所借支的款項應否納入分配總款中并從椰海灣公司、雅樂居公司應得款項中予以扣除的問題。如前所述，“椰海明珠”項目銷售款應當予以分配，根據查明的事實，在宏泰公司從共管賬戶借支款項的同時，椰海灣公司也從共管賬戶借支了5486839.91元、雅樂居公司借支了1476345.16元，共計6963185.07元，上述款項系存于共管賬戶的銷售款，亦應屬于三方分配款項，其中椰海灣公司、雅樂居公司占37%、宏泰公司占63%。椰海灣公司、雅樂居公司主張該筆款項不屬于本案審理范圍，宏泰公司則主張椰海灣公司、雅樂居公司所借支的款項應從其所得款項中予以抵扣。原審法院認為，根據合同法第九十九條“當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵銷的除外。當事人主張抵銷的，應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。”的規定，結合查明的事實，椰海灣公司、雅樂居公司及宏泰公司所借支的款項均屬于銷售款，性質相同，均屬于三方共有，三方均從共管賬戶借支款項，可以視為三方互負債務，宏泰公司在本案中主張抵銷上述債務，于法有據，原審法院予以支持。因此，分配銷售款的基數應為三方借支的款項（含被執行款項）112490533.03元（105527347.96元+6963185.07元），其中，椰海灣公司與雅樂居公司共應分得37%為41621497.22元，鑒于椰海灣公司與雅樂居公司確認兩家公司在37%分配款項中各自所占的比例為83.83%和16.17%，故椰海灣公司應分配款項為34891301.12元，雅樂居公司應分配款項為6730196.10元。抵扣椰海灣公司、雅樂居公司在共管賬戶上所借支的款項后，宏泰公司應向椰海灣公司返還分配款29404461.21元（34891301.12元-5486839.91元）、應向雅樂居公司返還分配款5253850.94元（6730196.10元-1476345.16元）。
三、關于椰海灣公司、雅樂居公司收到的預付款（誠意金）應否返還的問題。因三方簽訂的協議均約定椰海灣公司、雅樂居公司所收取的預付款（誠意金）從項目房產銷售中椰海灣公司、雅樂居公司分得的收入中扣除（歸還），且雅樂居公司與宏泰公司簽訂的協議中還約定雅樂居公司所得的銷售款首先歸還宏泰公司的合作誠意金二百萬元。故椰海灣公司、雅樂居公司應在分配的銷售款中返還宏泰公司支付的預付款（誠意金），且椰海灣公司、雅樂居公司所得的預付款（誠意金）也是因三方合作開發房地產項目而產生，款項屬于種類物，且宏泰公司該抵銷權的行使并未超出本案椰海灣公司、雅樂居公司的訴訟請求范圍，故原審法院認為宏泰公司本案中主張該筆款項應予返還的理由成立。結合查明的事實，椰海灣公司收取的預付款1000萬元，尚未從分配款中返還宏泰公司，雅樂居公司收取的誠意金200萬元，尚未從分配款中返還宏泰公司。故在抵扣預付款及誠意金后，宏泰公司應向椰海灣公司返還款項為19404461.21元（分配款29404461.21元-預付款10000000元）、應向雅樂居公司返還款項為3253850.94元（分配款5253850.94元-誠意金2000000元）。
四、關于椰海灣公司、雅樂居公司主張宏泰公司應承擔返還銷售款的利息的問題。椰海灣公司、雅樂居公司主張宏泰公司返還的銷售款應從其借支之日起計算利息，因雙方協議對利息并未進行約定，且椰海灣公司、雅樂居公司未能證明其一直在向宏泰公司主張分配款及利息，故宏泰公司所借支的分配款視為未約定利息，鑒于宏泰公司借支分配款確實給椰海灣公司、雅樂居公司造成了利息損失，原審法院認為應從椰海灣公司、雅樂居公司主張分配款之日起開始計算利息，即從2017年10月28日起訴之日起按照中國人民銀行同期流動貸款一年期利率計算至付清款項之日止。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百二十五條、第一百七十九條第一款第四項，《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十九條之規定，判決如下：一、海南文昌宏泰房地產開發有限公司向文昌椰海灣房地產開發有限公司返還銷售款人民幣19404461.21元及利息（利息按照中國人民銀行發布的同期一年期一般流動資金貸款基準利率從2017年10月28日起計至債務付清之日止），限于本判決發生法律效力之日起十日內付清；二、海南文昌宏泰房地產開發有限公司向文昌雅樂居房地產開發有限公司返還銷售款人民幣3253850.94元及利息（利息按照中國人民銀行發布的同期一年期一般流動資金貸款基準利率從2017年10月28日起計至債務付清之日止），限于本判決發生法律效力之日起十日內付清；三、駁回文昌椰海灣房地產開發有限公司、文昌雅樂居房地產開發有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費人民幣237248元、財產保全申請費5000元，由文昌椰海灣房地產開發有限公司、文昌雅樂居房地產開發有限公司負擔101837.67元，海南文昌宏泰房地產開發有限公司負擔140410.33元。
本院二審中，雙方當事人均未提交新的證據。庭審中，雙方當事人均認為：一審判決表述椰海灣公司和雅樂居公司的第一項訴訟請求有誤，遺漏了請求宏泰公司支付自借款之日起至還款之日止的同期銀行利息的訴訟請求。此外，在概述椰海灣公司、雅樂居公司起訴的事實和理由部分，遺漏2010年8月15日雅樂居公司和宏泰公司簽訂《椰海灣房地產項目合作開發協議》的事實。除此之外，原審法院查明的事實，當事人未提出異議，本院予以確認。
本院認為，本案二審爭議問題雖多，但核心且基礎性的問題可以概括為椰海灣公司和雅樂居公司訴請宏泰公司分別向椰海灣公司、雅樂居公司返還借支款32731523.04元、6313595.71元并支付同期銀行利息有無事實根據和法律依據。
一審已查明，椰海灣公司與雅樂居公司提出訴訟請求的直接依據是宏泰公司向椰海灣公司或者向椰海灣公司和雅樂居公司出具的借條等借據借款以及被其他法院另案執行的雙方合作項目的工程欠款的裁判文書。其事實根據是宏泰公司存在三項“嚴重違約行為”：一是宏泰公司未按合作合同的約定投入全部項目建設資金，借用了三方共管的房屋銷售款105527347.96元（含被執行的工程欠款2754105.96元），導致椰海灣公司、雅樂居公司無法分配銷售房屋款39045118.75元；二是宏泰公司未依約在30個月內完工；三是宏泰公司未依約完成納稅申報等后續義務，造成其名譽損失和經濟損失，但未提出其上述訴訟請求的法律依據，即其請求權的法律基礎。宏泰公司提出的主要答辯意見是，合作三方并未按照合作合同的約定每月分配一次銷售房屋款，而是于2012年4月、2013年7月、2013年12月分配了三次。在此之外，三方均以向對方借款并出具借條的方式以不同的用途從三方共管賬戶中支取銷售房屋款，這實際上已改變了合同約定的每月分配一次房屋銷售款的方式，而合作項目的房屋銷售款是三方共管，屬三方共有，經三方協商同意從中支取，并非一方向另一方的借款，不存在還本付息問題，此款應在合作項目完工并清算（結算）后多退少補。合作項目早已完工多年，房屋也基本售完，所建房屋面積及其工程造價、已售和未售房屋數量、已經銷售但尚未收回的房款、股東自留房屋的數量、應繳和未繳的各項稅款、三方共管賬戶預留款的數額以及合作三方借支款的數額等已基本核清，但椰海灣公司、雅樂居公司自房屋建成后即占用全部一、二層商鋪出租謀利至今，且拒不依約退還宏泰公司1200萬元“誠意金”，也不進行合作項目結算，既然一審已將本案由借款糾紛改為合作開發房地產糾紛進行審理，就應當依約結清各方應承擔的費用和應分配的利益（包括商鋪利益），將三方先行借支的款項一并在此基礎上結清，多退少補，而非單單解決宏泰公司償還借款并支付利息的問題。
一審判決以宏泰公司未依約履行出資義務，讓椰海灣公司、雅樂居公司同意其借支共管賬戶款項用于應由其支付的款項，該違約行為違反了合同法第六十條關于應當全面履行合同的規定，侵害了椰海灣公司、雅樂居公司依民法總則第一百二十五條關于“民事主體依法享有股權和其他投資性權利”的規定享有的投資權利，依照民法總則第一百七十九條關于民事責任的承擔方式中返還財產的規定，認為宏泰公司應向椰海灣公司、雅樂居公司承擔返還借款的民事責任；以合同約定房屋銷售款每月結算一次，且三方也已分配了三次，各方當事人確認合作建房項目稅款基本交完，尚欠的增容費尚有余款足以支付為由，認為宏泰公司借支的銷售款可以進行分配，椰海灣公司、雅樂居公司的借支款和收取的“誠意金”與宏泰公司借款可以相互抵消，但鋪面等問題因宏泰公司對此未反訴，屬另一法律關系等為由不予審理，認為對宏泰公司要求結算的主張不應支持。
根據上述一審已查明的事實和當事人雙方訴辯主張，本院認為：雙方合作開發房地產合同約定的利益分配是對最終建成的房屋按37%：63%進行分配。合同約定的每月分配一次房屋銷售款，是一種預先支取可分配利益的行為。從合同實際履行過程看，三方從未按照合同約定的時間和比例每月分配一次房屋銷售款，這從僅有的三次分配分別是在2012年4月、2013年7月和2013年12月即可看出。此外，三方為了各自需要，均從三方共管賬戶中借支房屋銷售款，這些借款行為，每一筆都經過三方協商同意，都以向對方出具借條或其他借據的形式從三方共同管理的銷售款中支取，且均未約定還款時間和利息。椰海灣公司、雅樂居公司提交的宏泰公司出具的借條，有的是向椰海灣公司、雅樂居公司出具，有的向項目公司（椰海灣公司）出具，有的注明了借款將由三方按合同約定的比例分攤，有的注明了從宏泰公司（或其他公司）應分配收入中扣減。在本案訴訟之前，三方各自借款數年間也無人就上述借款的還款、付息而引發訟爭。上述事實說明，每月分配一次房屋銷售款并不是合同約定的按房屋面積比例分房的利益分配方式，而是在合作分配結算前的預先分配利益而已，逐月分配的約定從未履行過，僅有的三次分配之間間隔5個多月或一年多不等。此外，三方借支款中均有一部分約定從自己今后應分利益中扣減或從三方應分攤的部分承擔的約定。由此可見，三方從共管銷售款中借支的費用，雖然是以向對方當事人出具借條的方式支取，但實際上并非借款，而是從三方共管、共有的款項中預先支取的費用，其并非到期應當還本付息的借款，而是在合作利益分配時分別予以扣減或分攤的依據，作為預先分配利益的部分，應當作為合作項目結算的依據。
既然一審已核算查清已建成房屋的面積、套數，已售房屋、未收房款，未售房屋，一、二層鋪面由椰海灣公司、雅樂居公司占用并出租，已繳稅費和尚欠稅費、尚有余額，以及三方借支款的數額和不同用途（分攤或自用），應退而未退的“誠意金”數額等，但只對三方各自借款中的一部分和“誠意金”予以抵銷（把被法院強制執行的工程欠款也計入宏泰公司借款），對其他已查清的部分不予處理，實際上是對合作開發房地產項目進行了部分結算，而已查清另一部分未做結算，此不僅錯誤判斷案件性質、審理范圍，適用法律糾紛不當，導致判決還款、付息錯誤，也為已具備結算條件的合作開發利益分配造成另行訴訟時程序和實體審理上的困難。
綜上，上訴人宏泰公司的上訴請求成立，應予支持。一審判決以民法總則第一百二十五條、第一百七十九條、合同法第六十條、第九十九條為依據判決宏泰公司向椰海灣公司返還房屋銷售款人民幣19404461.21元及利息、向雅樂居公司返還房屋銷售款人民幣3253850.94元及利息適用法律不當，應予撤銷，椰海灣公司、雅樂居公司的訴訟請求應當予以駁回。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：
一、撤銷海南省第一中級人民法院（2017）瓊96民初210號判決；
二、駁回文昌椰海灣房地產開發有限公司、文昌雅樂居房地產開發有限公司的訴訟請求。
一審案件受理費237248元，由文昌椰海灣房地產開發有限公司負擔189799元，文昌雅樂居房地產開發有限公司負擔47449元。
二審案件受理費237248元，由文昌椰海灣房地產開發有限公司負擔189799元，文昌雅樂居房地產開發有限公司負擔47449元。
本判決為終審判決。
審判長 錢志勇
審判員 王慶偉
審判員 朱潤生
二〇一八年九月四日
法官助理王宇婷
書記員 鐘小敏
附相關法律條文：
《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；
（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；
（三）原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；
（四）原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審。
原審人民法院對發回重審的案件作出判決后，當事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發回重審。