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青海賽亞房地產開發有限公司、青海越州房地產開發有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛二審民事判決書
時間：2020年04月27日 來源： 作者： 瀏覽次數：3084 收藏[0]中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
(2019)最高法民終1871號
上訴人（原審原告）：青海賽亞房地產開發有限公司。住所地：青海省西寧市城東區建國路61號西寧大廈3樓。
法定代表人：冶胡賽，該公司董事長。
委托訴訟代理人：賈海云,男，該公司工作人員。
委托訴訟代理人：張衍光，江蘇錫海律師事務所律師。
上訴人（原審被告）：青海越州房地產開發有限公司。住所地：青海省西寧市創業路22號。
法定代表人：韓志明，該公司董事長。
委托訴訟代理人：田君，青海乾潤律師事務所律師。
委托訴訟代理人：向海俊，上海段和段（成都）律師事務所律師。
上訴人青海賽亞房地產開發有限公司（以下簡稱賽亞公司）因與上訴人青海越州房地產開發有限公司（以下簡稱越州公司）合資、合作開發房地產合同糾紛一案，不服青海省高級人民法院（2018）青民初157號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年10月23日立案后，依法組成合議庭開庭進行了審理。上訴人賽亞公司法定代表人冶胡賽及其委托訴訟代理人賈海云、張衍光，上訴人越州公司法定代表人韓志明及其委托訴訟代理人田君、向海俊到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
賽亞公司上訴請求：1.請求撤銷一審判決第六項，改判越州公司支付保證金2500萬元在2018年11月30日前的利息1308.3316萬元，改判越州公司支付因擅自銷售合作開發的房屋收取價款挪作他用的10倍違約金5739.174萬元；2.一、二審案件受理費由越州公司負擔。事實與理由：1.一審判決已經查明并認定越州公司將案涉土地擅自抵押、逾期辦理建房相關手續、擅自銷售開發房屋等違約事實，根據雙方約定越州公司應當在返還保證金時按同期銀行貸款利率承擔2018年11月30日之前的利息1308.3316萬元，一審判決以賽亞公司未及時主張權利具有一定過錯為由，駁回該項訴訟請求錯誤；2.一審法院已經查明，越州公司存在擅自銷售合作開發房產的行為，根據雙方約定，越州公司已收取的預付款屬于項目部款項，其挪作他用應依法承擔相應責任。
越州公司上訴請求并答辯稱：1.依法撤銷一審判決第三、四、五項，并依法改判，即駁回賽亞公司關于一審判決第三、四、五項內容所涉的訴訟請求；2.二審訴訟費由賽亞公司負擔。事實與理由：1.一審法院超出訴訟請求判決，屬程序違法。賽亞公司訴訟請求越州公司賠償其項目投資款14428萬元，而一審法院卻判決越州公司支付項目投資款14552.7102萬元，屬超出訴訟請求判決；2.一審判決認定案涉合同解除系因越州公司根本違約導致，屬認定事實錯誤。本案中，越州公司已按照約定履行了合同義務，因賽亞公司未依約支付投資款項，致使項目開發停滯至今，合同目的無法實現，故賽亞公司應承擔相應的違約責任，根據合同約定賽亞公司支付的2500萬元保證金應視為違約金，越州公司不應予以退還。一審判決越州公司支付違約金600萬元錯誤，應予糾正。
賽亞公司針對越州公司的上訴請求答辯稱，本案一審查明的違約事實清楚，越州公司構成根本違約，應當承擔相應的違約責任。越州公司的上訴請求不能成立，請求予以駁回。
賽亞公司向一審法院起訴請求：1.判令解除《房地產項目合作開發協議書》（以下簡稱《協議書》）、《補充協議》；越州公司賠償賽亞公司“越州國際廣場”項目投資款14428萬元；2.越州公司返還保證金2500萬元及2018年11月30日前的利息1316.2625萬元，并從2018年12月1日起按同期人民銀行貸款利率支付利息至保證金全部返還之日；3.越州公司承擔2018年11月30日前的合作項目建設融資款14428萬元50%的利息2081.682萬元，并從2018年12月1日起按同期人民銀行貸款利率的50%支付利息至融資款14428萬元付清之日；4.越州公司承擔違約金6339.174萬元；5.本案訴訟費、財產保全費、保全保險費、鑒定費由越州公司負擔。
一審法院查明：2010年5月12日，越州公司作為甲方與乙方賽亞公司簽訂《協議書》，約定：“第一章、總則。1.1經本協議雙方充分協商，雙方決定就甲方于2009年6月2日經西寧市城鄉規劃建設局審批的建國南路A片區危舊房改造項目內位于共和路地段規劃中的7#、8#、9#、12#等商住樓進行合作開發。1.2雙方合作開發商住樓的區域位置、土地面積、建筑面積。1.2.1區域位置位于西寧市城東區共和路，四至詳見附件總平面圖標識。1.2.2土地面積約為38畝至40畝。1.2.3合作項目建筑總面積約為12萬平方米，一至四層均為商鋪。1.3項目部是本協議項下合作項目的最高權力機構，由其全權負責合作項目的開發、決策和管理。項目部下設各部具體負責合作項目實施。1.4土地競買、工程前期的報批、對規劃設計單位、工程監理單位、施工單位的選擇和確定、工程的建設、工程款支付、通過媒體推介合作項目、工程的驗收以及工程竣工后資料的備案、房屋的保修、物業管理單位的選擇等事項由項目部統一管理。1.5本協議雙方通過以甲方名義競買的方式取得合作項目的土地。1.6合作項目設立獨立的財務賬戶，費用的支取按本協議的約定統一撥付。1.7合作項目所發生的相關工程費用和其他稅費根據本協議約定承擔。1.8甲方就合作項目已取得的行政許可文件為：1.8.1西寧市發展和改革委員會寧發改投資〔2009〕467號《關于將建國南路A片區建設項目列入危舊房改造計劃的批復》；1.8.2西寧市城鄉規劃建設局寧規選字〔2008〕第064號《建設項目選址意見書》；1.8.3西寧市房產管理局拆許字（2009）第013號《房屋拆遷許可證》。第二章、機構的設置和職責分工。2.1為便于合作項目的開發、建設、管理，甲方確定由公司副董事長韓有文為甲方全權代表，乙方確定由公司總經理馬有福為乙方全權代表設立青海越州房地產開發有限公司共和路第四項目部（以下簡稱項目部），項目部全權負責合作項目的開發和管理，是合作項目的最高權力機構。項目部下設部門、職責及管理制度由雙方全權代表協商確定。2.2項目部的職責：全權負責和決定合作項目的一切事宜。2.2.1項目部的議事規則：項目部實行工作例會制度，決定合作項目所涉一切事宜。項目部召開會議時，由專職人員負責記錄，參加會議人員對會議記錄無異議時應在會議記錄上簽名。會議記錄由專職記錄人員負責保管。專職記錄人員由本協議當事人協商后確定。項目部經理由乙方擔任，項目部例會由項目部經理主持。合作項目所涉事項由雙方全權代表一致確定，達不成一致的，中間人召集甲方董事長韓志明、副董事長韓有文，乙方董事長冶胡賽、副董事長馬海龍、總經理馬有福雙方協調解決。2.2.2甲乙雙方全權代表在項目部的職責分工。甲方代表：負責項目的外部協調工作和項目建設手續的辦理。乙方代表：負責項目的拆遷、建設、項目部人員組建、項目部管理等具體組織實施工作。2.3甲乙雙方未經對方許可不得中途更換其全權代表。2.4財務部由兩人組成，其中甲方委派財務會計，乙方委派財務出納。2.5鑒于甲方投資建設整個建國南路A片區改造項目的售房部，合作項目不再另行建設銷售部。甲乙雙方各派一人負責合作項目的銷售。第三章、合作項目的費用及分擔。3.1合作項目的費用。3.1.1配套費用是指建設和安裝房屋基礎外墻以外的所有的建筑物、構筑物、地下管線、園林綠化、配電室等所發生的全部費用。3.1.2工程款是指建設和安裝房屋基礎外墻以內所發生的全部工程款和相關稅費。3.1.3合作項目發生的競買保證金、拍賣傭金、土地出讓金、行政性事業性收費。3.1.4項目部及下設各部人員的工資、辦公費用、招待費用、辦公家具和配備車輛等所發生的費用。3.1.5甲方建設的售樓處的建造費用按建筑面積分攤到整個項目中，合作項目只承擔本項目建筑面積應分攤部分的費用。3.2費用的分攤。3.2.1本協議簽訂前甲方為取得該項目所產生的一切費用不計入本合作項目費用分擔范圍。3.2.2除甲乙雙方的全權代表及各自委派的財務人員的薪酬均由派出方負擔，不計入本合作項目費用分擔范圍外，3.1條款所列費用均由甲乙雙方按5:5比例予以承擔，即甲方承擔50%，乙方承擔50%。3.2.3本協議項下合作項目的融資利息按當期銀行貸款利率計算，由甲乙雙方按5:5比例承擔。第四章、會計財務制度。4.1合作項目所涉的會計、稅務單獨建賬。4.2合作項目所需資金實行統一管理、統一支出的原則。為便于資金的管理，其資金設立獨立賬戶，該賬戶須預留甲方財務公章和乙方全權代表人的個人印鑒。資金的支出由項目部書面決定后，由財務部實施。4.3本協議雙方有權隨時派員審閱、了解費用支出情況。4.4財務部按月以書面方式向雙方股東會報送費用支出情況。第五章、合作保證金及支付方法。5.1乙方向甲方支付合作保證金人民幣貳仟伍佰萬元，按下列步驟支付、結算：5.1.1甲乙雙方簽訂框架協議三日，乙方先以青海盛騰房地產公司名義向甲方支付人民幣伍佰萬元；5.1.2本協議簽訂后五個工作日內支付人民幣貳仟萬元（考慮到甲方現注冊資金已不適應整個項目的運作，迫切需要增資，故該項資金直接轉入‘青海絨業集團公司’，而后由青海絨業集團公司以增資名義轉入甲方指定的賬戶）；5.1.3雙方確定合作項目建成所有房屋（包括寫字樓、商鋪、住宅）原則上所有建筑物主體封頂后進行銷售；銷售款項在保證不影響本合作項目順利實施前提下，雙方協商可按5:5的比例先使用部分銷售款，甲方以保證金的形式將資金用于‘建國路A片區危舊房改造項目’整體運作中，乙方以應付款的形式將資金用于本合作項目的工程款的支付。5.2乙方支付的上述保證金在本合作項目最終結算時從甲方應分得的凈利潤分配額中扣減。第六章、合作項目所需資金。6.1合作項目范圍的土地單獨拍買時，競買保證金由乙方負責交納。除此之外的A地塊的競買保證金，由甲方負責繳納。6.2土地出讓金、拆遷費用、建設資金和項目部日常開支等資金均由乙方先行墊付。第七章、甲方應負責合作項目的全部手續報批。7.1甲方應在乙方進行合作區域的拆遷工作同時辦理相關報批手續，并保證最遲不超過在乙方完成拆遷后兩個月內取得項目開工所必須的全部許可手續。7.2甲方負責報批的手續包括但不限于下列事項：1.報批建設項目的立項和可行性研究報告；2.建設項目的市場調研，確定開發項目的整體方案；3.規劃方案設計和規劃方案的報批；4.申領《建設用地規劃許可證》；5.方案設計和施工圖的審批；6.申領《建設工程規劃許可證》；7.申辦開工計劃和《施工許可證》；8.辦理規劃驗線，開發項目開工；9.辦理土地使用權證；10.小業主的房屋所有權證、土地使用權證（由項目部辦理）。第八章、拆遷。乙方承擔拆遷主要工作，必要時甲方予以積極配合、協助。第九章、工程建設。9.1合作項目工程設計單位、施工單位、監理單位的選擇，實行雙方協商確定，以乙方為主的原則。9.2設計方案雙方共同研究確定。第十章、房屋銷售。10.1房屋的銷售方案、定價由雙方共同確定。一經確定任何一方不得隨意更改。10.2房屋銷售款項在用于支付甲方保證金，乙方支付工程款外，雙方均不得挪用、侵占，以便于保證用于該項目的工程建設。第十一章、竣工驗收和竣工材料的報批。11.1工程的竣工驗收工作，由項目部負責統一組織。竣工資料報批由甲方完成。第十二章、利潤及風險承擔。12.1甲乙雙方按照5:5比例（即甲方50%，乙方50%）享受利潤并承擔風險。12.2為了保證該項目的順利實施，利潤分配必須以合作項目全部竣工驗收合格及銷售結束后進行，任何一方不得提前提出分配要求。12.3乙方支付給甲方的保證金，在甲方的凈利潤分配額中等額扣減。第十三章、本協議的變更和終止。13.1經本協議當事人協商一致，可以變更或終止本協議。13.2未經本協議當事人的一致同意，任何一方不得將本協議項下的項目向他人轉讓。13.3因不可抗力造成本協議不能履行的，本協議自動終止。第十四章、違約責任。14.1任何一方未按本協議約定期限履行義務的，每逾期1日，須承擔壹萬元的違約金。14.2任何一方未按本協議約定期限履行義務的，逾期超過30日，視為違約方放棄本協議的一切權利和利益。甲方違約的，除返還乙方實際支付的保證金及利息外，還應承擔伍佰萬元的違約金，違約金不足以彌補經濟損失的仍需賠償經濟損失；乙方違約的，已交的保證金視為違約金。14.3財務人員未經項目部同意擅自支付費用的，由派出單位按實際支付費用的10倍承擔違約責任。14.4任何一方未經對方同意，私自挪用項目部款項的，按挪用款項的10倍承擔違約責任。14.5任何一方侵占項目部款項的，按侵占數額的20倍承擔違約責任。14.6任何一方不履行配合、協助義務，致使合作項目停滯或無法正常進行的，須向對方承擔壹佰萬元的違約金。14.7甲方無法完成本協議第一章之1.2.3條款約定的合作項目規模的批準手續的，甲乙雙方協商降低合作保證金，總額重新簽訂補充協議。第五章之5.1.2、5.1.3條款廢止。乙方同時有權選擇本協議繼續履行或解除本協議。乙方選擇解除本協議的，甲方在接到解除通知之日起五日內退還保證金。”
2013年11月13日，越州公司取得建國路A片區使用權面積33289.61㎡的寧國用（2013）第00267號國有土地使用權證，地類（用途）為商服、住宅，終止日期為2081年3月17日。
該宗土地登記卡記載：2014年3月12日，“寧他項（2014）第00078號他項權利證書將該宗地內面積為33289.61㎡土地抵押給青海四維信用擔保有限公司，抵押率9.98%，抵押金額3000萬元，抵押期限：壹年，自2013年10月25日至2014年10月24日，抵押設定日期2014年3月12日。”2014年11月13日，“依據銀行證明，債務已清償。于2014年11月13日注銷寧他項（2014）第00078號。”2014年12月3日，“寧他項（2014）第00511號他項權利證書將該宗地內面積為33289.61㎡土地抵押給青海四維信用擔保有限公司，抵押率33%，抵押金額10000萬元，抵押期限：叁年，自2014年5月29日至2017年5月28日，抵押設定日期2014年12月3日。”2018年2月6日，“依據浙江省紹興市越城區人民法院民事裁定書、協助執行通知書〔（2018）浙0602民初1429、1434號〕將本宗地使用權面積33289.61㎡的土地予以查封，查封期限三年，自2018年2月6日至2021年2月5日。”
越州公司認可其欠青海四維信用擔保有限公司的10000萬元貸款未清償完畢，寧他項（2014）第00511號他項權利未注銷。
2014年1月20日，越州公司與青海省建筑工程總承包有限公司簽訂越州國際廣場9#樓《建設工程施工合同》。同日，越州公司與浙江東陽建工集團有限公司簽訂越州國際廣場14#樓《建設工程施工合同》。
2014年9月5日，越州公司與廣西建工集團第一建筑工程有限責任公司簽訂越州國際廣場7#、8#樓《建設工程施工合同》。
2014年11月，越州公司取得案涉工程9#樓建筑工程施工許可證，載明合同工期為2014年9月15日至2016年4月16日。
2015年8月19日，越州公司取得案涉工程14#樓建筑工程施工許可證，載明合同工期為2015年3月1日至2017年10月30日。
2016年7月，越州公司取得案涉工程7#、8#商住樓建筑工程施工許可證，載明合同工期為2016年7月20日至2018年2月20日。
2017年7月17日，越州國際廣場9#、14#樓取得《西寧市商品房預售許可證》。
2018年2月9日一審法院（2018）青財保7號民事裁定書載明：“申請人成都雨尋貿易有限公司于2018年2月8日向本院申請訴前財產保全，請求對被申請人越州公司價值190025614元的財產予以查封、扣押、凍結。申請人提供明確財產線索為被申請人越州公司9號樓、14號樓的房屋。”“裁定如下：1.查封、扣押、凍結被申請人越州公司位于西寧市城東區建國大街68號越州國際廣場9號樓1-28層房屋（房號：68-164號、68-162號、68-160號、68-158號、68-156號、68-154號、68-152號、68-150號、68-148號、68-146號、68-144號、68-142號、68-140號、68-138號、68-136號、68-134號、68-132號、68-130號、68-128號、68-126號、68-124號、68-122號、68-120號、68-108號）、負1層、負2層車庫（共計27311.9平方米）預估值101054030.00元；2.查封、扣押、凍結被申請人越州公司位于西寧市城東區建國大街68號越州國際廣場14號樓1-30層房屋（房號：68-62號、68-66號、68-68號、68-70號、1單元1061室、1單元1062室、1單元1063室、1單元1071室、1單元1072室、1單元1073室、1單元1081室、1單元1082室、1單元1083室、1單元1091室、1單元1092室、1單元1093室、1單元1101室、1單元1102室、1單元1103室、1單元1111室、1單元1112室、1單元1113室、1單元1131室、1單元1132室、1單元1133室、1單元1141室、1單元1142室、1單元1143室、1單元1151室、1單元1152室、1單元1153室、1單元1161室、1單元1162室、1單元1163室、1單元1171室、1單元1172室、1單元1173室、1單元1181室、1單元1182室、1單元1183室、1單元1191室、1單元1192室、1單元1193室、1單元1201室、1單元1202室、1單元1203室、1單元1211室、1單元1212室、1單元1213室、1單元1221室、1單元1222室、1單元1223室、1單元1231室、1單元1232室、1單元1233室、1單元1241室、1單元1242室、1單元1243室、1單元1251室、1單元1252室、1單元1253室、1單元1261室、1單元1262室、1單元1263室、1單元1271室、1單元1272室、1單元1273室、1單元1281室、1單元1282室、1單元1283室、1單元1291室、1單元1292室、1單元1293室、1單元1301室、1單元1302室、1單元1303室）、負1層、負2層（共計24196.22平方米）預估值89526014.00元；3.以上一、二項查封、扣押、凍結財產價值總額不超過190025614.00元；4.對上述財產的保全期限按照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百八十七條的規定執行。”
2018年8月23日一審法院（2018）青執78號執行通知書載明：“越州公司、青海省絨業（集團）有限公司：你單位與中鐵第一勘查設計院集團有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院（2018）青民初49號民事判決書已發生法律效力。”“責令你單位履行下列義務：1.越州公司向申請執行人中鐵第一勘查設計院集團有限公司交付西寧市共和南路23號（規劃9號樓位置）8000平方米的高層辦公及寫字樓。2.越州公司向申請執行人中鐵第一勘查設計院集團有限公司支付違約金和停產停業損失1235萬元（2016年6月至2017年12月）。青海省絨業（集團）有限公司對上述給付款項承擔連帶清償責任。3.越州公司向申請執行人中鐵第一勘查設計院集團有限公司支付自2018年1月至今的違約金和停產停業損失780萬元。青海省絨業（集團）有限公司對上述給付款項承擔連帶清償責任。4.越州公司負擔案件受理費146550元。5.越州公司、青海省絨業（集團）有限公司共同承擔執行費260612元。”
2018年10月24日，青海省西寧市中級人民法院向越州公司發出（2018）青01民初500號應訴通知書，載明：“我院決定受理浙江東陽建工集團有限公司訴你單位及韓志明建設工程施工合同糾紛一案”。
2018年10月26日浙江省紹興市越城區人民法院（2018）浙0602執3682號公告載明：“原告邵亦琳與青海越州房地產開發有限公司第五分公司、越州公司、彭忠濤民間借貸糾紛一案”“在訴訟和執行過程中，本院依法查封了被執行人越州公司名下位于西寧市城東區建國大街68號14號樓1單元所有房產及相應的國有土地使用權。”
2018年8月14日，賽亞公司作為甲方與乙方越州公司簽訂《補充協議》，約定：“甲、乙雙方于2010年5月12日簽訂《協議書》一份。協議簽訂后，甲方先后已投入資金1.9億元（以甲乙雙方清算數額為準）。為了使標的項目工程順利進行建設、銷售，使項目工程施工承包方安心施工，保障甲乙雙方及相關合同方的合法權利，經甲乙雙方協商一致簽訂本協議，供遵守履行。一、合作項目目前形象進度或狀況。越州國際廣場9#樓（建筑面積27311.9平方米）、14#樓（建筑面積24196.22平方米）建設工程目前主體建成，并取得西寧市商品房預售許可證（2017-270#、271#），越州國際廣場7#樓建設項目目前在進行筏板施工，8#樓建設工程因拆遷尚未完成，尚未開工建設。二、財產網簽登記及協議履行。1.越州國際廣場9#樓1層的50%及2-15層為拆遷建還（中鐵第一勘查設計集團公司和青海鐵道設計院）房屋及14#樓馬吉業的回遷安置房1套，該部分房產在西寧市房產局進行拆遷備案登記。2.越州國際廣場9#、14#樓除拆遷安置用房以外的房產，為保障甲方的投入資金，乙方同意網簽登記在甲方名下。3.越州國際廣場7#樓建設項目工程正在進行基坑筏板施工，為使該項目工程施工方安心建設施工，提高施工方的積極性，并為保障甲方在7#樓的投資及回報，該項目工程由甲方進行單獨管理。甲方積極創造條件，爭取早日取得商品房預售許可證，取得商品房預售許可證之時，為了保障甲方的投資，乙方同意將7#樓網簽登記在甲方名下。4.在甲乙雙方對2010年5月12日簽訂的房地產項目合作開發協議書進行修改前，本補充協議未變更部分繼續按照2010年5月12日簽訂的《協議書》履行。”
2018年9月12日，西寧市住房保障和房產管理局對越州國際廣場項目購房人發出公告：“經查，由越州公司開發建設的越州國際廣場項目存在項目已售房屋或拆遷安置房屋收取購房款但未簽訂商品房買賣合同或拆遷安置協議的情況，為維護我市房地產市場秩序，維護購房人及拆遷戶合法權益，請越州國際廣場項目購房人及回遷戶按以下時間前往我局進行登記”。登記樓號為：越州國際項目1#、2#、3#、4#、5#、6#、9#、14#、18#、19#、20#、26#、34#樓。
庭審中，越州公司認可案涉7#、8#樓未取得《西寧市商品房預售許可證》，部分商鋪其與買受人簽訂了《商鋪認購協議》并收取款項。
根據賽亞公司的起訴請求、事實和理由，以及越州公司的答辯意見，一審法院確定本案爭議焦點為：賽亞公司主張解除案涉《協議書》及《補充協議》、主張越州公司返還投資款14428萬元、返還保證金2500萬元及利息、承擔50%融資款利息、違約金6339.174萬元、承擔保全保險費、鑒定費的訴求能否成立。
一、賽亞公司主張解除案涉《協議書》及《補充協議》的訴求能否成立
賽亞公司認為，越州公司存在擅自設定土地抵押，逾期辦證，在隱瞞賽亞公司的情況下，將合作開發項目“股權”轉讓給青海盛騰房地產開發有限公司（以下簡稱盛騰公司），違法頂賬，違法銷售合作開發的商品房的違約事實，故主張解除案涉《協議書》《補充協議》。
一審法院認為，賽亞公司與越州公司簽訂的《協議書》《補充協議》系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。根據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）的規定，合同解除分為約定解除和法定解除：
（一）關于約定解除條件是否成就的問題
《合同法》第九十三條第二款規定：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”案涉《協議書》第十三章“本協議的變更和終止”約定：“13.1經本協議當事人協商一致，可以變更或終止本協議。13.2未經本協議當事人的一致同意，任何一方不得將本協議項下的項目向他人轉讓。13.3因不可抗力造成本協議不能履行的，本協議自動終止。”從以上約定來看，雙方約定解除協議僅限于上述三種情形，而本案賽亞公司主張的約定解除的依據為13.2條，即賽亞公司認為越州公司在隱瞞賽亞公司的情況下，將合作開發項目相關權益轉讓給盛騰公司。一審法院認為，賽亞公司認為約定解除的條件已成就的主張不能成立，理由如下：
首先，案涉《協議書》第5.1.1條約定：“甲乙雙方簽訂框架協議三日，乙方先以青海盛騰房地產公司名義向甲方支付人民幣伍佰萬元”。賽亞公司作為證據提交的越州公司出具的該500萬元的《收條》載明：“今收到冶胡賽、馬海龍、馬有福三位投資人以青海盛騰房地產開發有限公司名義轉入的投資款伍佰萬元”。第2.2.1條項目部的議事規則中約定：“合作項目所涉事項由雙方全權代表一致確定，達不成一致的，中間人召集甲方董事長韓志明、副董事長韓有文，乙方董事長冶胡賽、副董事長馬海龍、總經理馬有福雙方協調解決。”從以上內容來看，賽亞公司的500萬元保證金是由盛騰公司賬戶轉出，而賽亞公司作為證據提交的2016年1月15日《越州國際廣場九號寫字樓出售協議》中載明馬海龍系盛騰公司的法定代表人，《協議書》中載明馬海龍系賽亞公司的副董事長，可見，馬海龍、冶胡賽、馬有福、盛騰公司之間有一定的聯系。
其次，從賽亞公司提交的2015年6月5日《會議紀要》來看，韓志明、馬海龍、沈曉勇約定：“（四）雙方商定股權轉讓后，越州地產同意在第四項目成立越州地產子公司，全面主持鐵路設計院項目（第四項目）開發，子公司的股東由馬海龍、沈曉勇、冶胡賽、馬有福、魏福清、冶進忠組成，法定代表人由沈曉勇擔任，股份比例以以上股東在大眾街項目（第三項目）中原始股為準。（五）雙方商定股權轉讓后，鐵路設計院項目（第四項目）原越州地產所有的50%股份由新成立的越州地產的子公司單獨所有，開發權屬子公司，股權轉讓前產生的債權、債務以越州地產和賽亞地產簽訂的合作開發協議為準核算，越州地產負責交接事宜。”但賽亞公司未提交上述證據的原件，越州公司對上述證據的真實性及內容均不予認可，且賽亞公司提交的以上證據并不足以證明越州公司與盛騰公司已實際履行上述《會議紀要》。
第三，賽亞公司提交的青賽房司字〔2016〕02號《關于青勘公司函（〔2016〕06號）的回復》中載明：（越州公司）“于2015年6月在我司不知情的情況下，你司又把自持的50%的股金全權轉給了青海盛騰房地產開發有限公司，使得該項目無法進行，直到2016年7月1日，我們三方才達成共識”。上述證據賽亞公司未提交原件，越州公司亦不予認可，但作為賽亞公司單方提交的證據來看，該證據中的內容至少可以體現賽亞公司的真實意思表示，即賽亞公司已在2016年認可三方在2016年7月1日達成了共識。現賽亞公司又以越州公司在未告知賽亞公司的情形下，由盛騰公司參與項目開發，違反了合同約定，應解除合同的理由不能成立。
（二）關于法定解除條件是否成就的問題
《合同法》第九十四條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。”賽亞公司主張法定解除的理由是其認為越州公司存在擅自設定土地抵押、逾期辦證、違法銷售合作開發的商品房的違約事實。一審法院認為，根據上述規定，越州公司是否存在逾期辦證、違法銷售合作開發商品房的違約事實并不屬于上述規定中法定解除的條件，而越州公司是否存在將案涉土地抵押貸款的行為、該行為是否構成根本違約、是否足以解除合同，應從雙方合作基礎及方式進行分析。案涉《協議書》“第六章合作項目所需資金”約定：“6.1合作項目范圍的土地單獨拍買時，競買保證金由乙方負責交納。除此之外的A地塊的競買保證金，由甲方負責繳納。6.2土地出讓金、拆遷費用、建設資金和項目部日常開支等資金均由乙方先行墊付”的約定來看，雙方合作的方式實際是費用的支付或墊付以賽亞公司為主，土地出讓金亦由賽亞公司繳納，土地僅以越州公司的名義競買，在利潤分配時雙方再以合同約定的比例分攤費用或成本，以合同約定比例分配利潤。可見，在未進行利潤分配前，案涉土地雖以越州公司的名義競買，但土地出讓金等支出均由賽亞公司支付，案涉土地是否進行抵押是雙方合作過程中的重要事項。從賽亞公司提交的《土地登記卡》來看，案涉土地自2014年就由越州公司進行了抵押貸款，在解封后，越州公司又進行了抵押貸款，此筆抵押貸款至今未償清，而越州公司該抵押貸款行為并未經合作方賽亞公司同意，越州公司因貸款而抵押土地的行為直接侵犯了合作方賽亞公司的根本性利益，且案涉9#、14#樓亦因越州公司自身債務導致被查封，上述行為導致賽亞公司作為投資方簽訂《協議書》的合同目的因越州公司的根本違約行為而無法實現。賽亞公司主張解除案涉《協議書》的訴求符合法律規定，其訴求成立，予以支持。同時，因《補充協議》系雙方以繼續履行《協議書》為目的所簽訂，且雙方協議將9#、14#樓所涉房產登記在賽亞公司名下的約定亦因上述房產已被另案查封導致無法履行，故賽亞公司主張解除案涉《補充協議》的訴求亦予以支持。
二、賽亞公司主張越州公司返還投資款14428萬元、保證金2500萬元及利息、50%融資款利息、違約金6339.174萬元的訴求能否成立
（一）關于越州公司應否向賽亞公司返還投資款及保證金的問題
《合同法》第九十七條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”一審法院認為，案涉《協議書》因越州公司的根本違約行為而解除，賽亞公司的投資款及保證金應當予以返還。賽亞公司與越州公司于2019年3月16日簽訂《賽亞公司投資越州公司第四項目部2010年至2018年年底投資款項確認書》及《賽亞公司投資越州公司第四項目部2010年至2018年年底遺留確認款項》，確認賽亞公司投資款數額為：16816.7102萬元+236萬元=17052.7102萬元，其中包含賽亞公司支付的保證金2500萬元。即雙方確認賽亞公司的投資款數額為17052.7102萬元-2500萬元=14552.7102萬元、保證金數額為2500萬元。雙方確認的投資款數額超出了賽亞公司主張的投資款14428萬元。但越州公司在一審法院制作的2019年7月31日的《質證筆錄》中明確同意投資款項及保證金數額按照雙方2019年3月16日確認的數額向賽亞公司返還，故越州公司應向賽亞公司返還投資款14552.7102萬元、保證金2500萬元。
（二）關于越州公司應否向賽亞公司支付保證金利息、違約金的問題
1.關于賽亞公司主張越州公司支付保證金利息及違約金500萬元的訴求能否成立的問題
一審法院認為，賽亞公司主張越州公司應向其支付保證金利息及500萬元違約金是依據案涉《協議書》“14.2任何一方未按本協議約定期限履行義務的，逾期超過30日，視為違約方放棄本協議的一切權利和利益。甲方違約的，除返還乙方實際支付的保證金及利息外，還應承擔伍佰萬元的違約金，違約金不足以彌補經濟損失的仍需賠償經濟損失；乙方違約的，已交的保證金視為違約金”的約定。上述約定明確指出該條約定適用的前提條件，即“任何一方未按本協議約定期限履行義務”，而案涉《協議書》中明確約定了履行期限的條款為：“第五章關于合作保證金及支付方法”的約定以及“第七章越州公司保證最遲不超過在賽亞公司完成拆遷后兩個月內取得項目開工所必須的全部許可手續”的約定。賽亞公司依據合同第14.2條的約定主張越州公司支付違約金，是基于其認為越州公司存在逾期辦理《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證》的違約事實。而第14.2條的約定僅限于“項目開工所必須的全部許可手續”，并不包括《商品房預售許可證》。對于賽亞公司主張越州公司逾期辦理《建筑工程施工許可證》的問題，一審法院認為，案涉14#樓的《建筑工程施工許可證》取得時間為2015年8月19日，載明合同約定工期為2015年3月1日-2017年10月30日，越州公司、賽亞公司在本案審理過程中均認可14#樓的開工時間為2013年，且越州公司在其2015年1月14日青越房司字〔2015〕3號《關于辦理工程相關手續的情況說明》中亦提出：14#樓“《中標通知書》正在辦理過程中，待辦理完畢，方可辦理《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》。”可見，越州公司取得14#樓《建筑工程施工許可證》的時間并不符合《協議書》第七章中越州公司保證最遲不超過在賽亞公司完成拆遷后兩個月內取得項目開工所必須的全部許可手續的約定，故越州公司應按照《協議書》第14.2條的約定，向賽亞公司支付保證金利息及500萬元違約金。關于保證金利息的起止時間，第14.2條僅約定越州公司應“返還乙方實際支付的保證金及利息”。賽亞公司主張按照中國人民銀行同期同類貸款利率從2010年其支付保證金之日計算至越州公司實際付清保證金之日。一審法院認為，依據賽亞公司提交的相關函件可知，越州公司遲延辦理《建筑工程施工許可證》的事實賽亞公司一直知曉，而賽亞公司并未在其知曉之時要求越州公司按照合同第14.2條的約定履行，賽亞公司對其保證金利息的擴大亦具有一定的過錯，對于保證金利息應酌定以2500萬元為基數，按照中國人民銀行同期同類貸款利率從賽亞公司起訴之日即2018年12月4日起算，計算至越州公司實際付清保證金2500萬元之日止。
2.關于賽亞公司主張越州公司賠償違約金5739.174萬元的訴求能否成立的問題
賽亞公司認為，越州公司將未取得《商品房預售許可證》的7#、8#樓房屋對外出售，越州公司應按照《協議書》第14.4條的約定，以銷售額的10倍向賽亞公司承擔違約責任。一審法院認為，《協議書》第14.4條約定：“任何一方未經對方同意，私自挪用項目部款項的，按挪用款項的10倍承擔違約責任。”2004年7月20日公布的《城市商品房預售管理辦法》第十三條規定：“開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。”1998年7月20日施行的《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條規定：“違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款１％以下的罰款。”該條款即為2019年3月24日施行的《城市房地產開發經營管理條例》第三十六條。根據本案查明事實，案涉7#樓現僅施工至地上二層，8#樓至今未開始施工，案涉7#、8#樓亦未取得《商品房預售許可證》，越州公司雖認可其將7#、8#樓部分房屋對外出售并收取款項，但越州公司違法出售所獲得的款項，屬于行政主管部門應予沒收的范疇，越州公司違法售房取得的購房款，不屬于上述條款約定的“項目部款項”，亦不應適用上述條款關于“按挪用款項的10倍承擔違約責任”的約定，故賽亞公司的此項訴訟請求不能成立，不予支持，對賽亞公司提出調取越州公司涉及7#、8#樓銷售款項數額的申請，亦不予準許。
3.關于賽亞公司主張越州公司賠償違約金100萬元的訴求能否成立的問題
一審法院認為，《協議書》第14.6條約定：“任何一方不履行配合、協助義務，致使合作項目停滯或無法正常進行的，須向對方承擔壹佰萬元的違約金。”越州公司在未經合作方賽亞公司同意的前提下，因其自身運營需要，在2014年將案涉土地進行抵押貸款，至今未予償清，且案涉9#、14#樓亦因越州公司自身債務導致被查封，現案涉7#、8#、9#、14#樓的施工處于停滯狀態，越州公司應按照雙方協議第14.6條的約定向賽亞公司承擔100萬元違約金的違約責任。
越州公司認為，《協議書》第2.3條約定：“甲乙雙方未經對方許可不得中途更換其全權代表”，賽亞公司全權代表馬有福中途退出，是導致項目停滯的原因，賽亞公司未按約定及時、足額支付工程款導致工期延誤，賽亞公司私自進行房屋銷售，賽亞公司違約。關于賽亞公司中途更換代表的問題，一審法院認為，《協議書》中關于“甲乙雙方未經對方許可不得中途更換其全權代表”的約定不能直接推導出更換代表會直接導致案涉項目停滯的結論，且越州公司未提交雙方關于因更換代表而導致案涉項目停滯或無法進行的相關函件等證據，越州公司的此項抗辯理由不能成立，即使越州公司的理由成立，根據《合同法》第一百二十條關于“當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任”的規定，越州公司對此并未提起反訴，故一審法院僅對越州公司的行為是否違約、是否應承擔違約責任進行審理，對于賽亞公司是否存在其他違約行為以及是否承擔違約責任的問題，不屬于本案審理范圍，越州公司可另訴解決。
（三）關于越州公司應否承擔50%融資款利息的問題
賽亞公司認為，依據《協議書》第3.2.3條的約定，越州公司應承擔14428萬元的50%的利息。一審法院認為，《協議書》第3.2.3條約定：“本協議項下合作項目的融資利息按當期銀行貸款利率計算，由甲乙雙方按5:5比例承擔。”從上述約定可見，雙方約定按5:5承擔的利息僅限于融資利息。賽亞公司認為，其14428萬元的投資款即為融資款。但一審法院認為，賽亞公司關于投資款即為融資款的陳述從該協議第3.2.3條中并不能直接得出，而賽亞公司未提交證據證明雙方在簽訂《協議書》時對投資款即為融資款進行了約定，亦未提交雙方對融資款數額進行確認的其他證據，賽亞公司提交的證據不足以證明其該項主張，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果”的規定，對賽亞公司的此項訴求因證據不足不予支持。
三、賽亞公司主張越州公司承擔保全保險費、鑒定費的訴求能否成立
一審法院認為，越州公司與賽亞公司合作開發案涉房地產項目，該項目因越州公司自身運營需要，在未經合作方賽亞公司同意的前提下，于2014年將案涉土地進行抵押貸款，貸款至今未予償清，且案涉9#、14#樓亦因越州公司自身債務導致被查封，現案涉7#、8#、9#、14#樓的施工處于停滯狀態，賽亞公司據此提起訴訟并申請財產保全，賽亞公司通過保險公司出具保函的形式為其財產保全提供擔保，其支出的保全保險費用為合理費用，該部分費用應由越州公司承擔，但賽亞公司申請保全金額為40000萬元，產生保全保險費共計38萬元，在一審審理過程中，賽亞公司申請撤回了越州公司支付增值收益13334.1185萬元的訴訟請求，根據本案審理情況，酌定由越州公司承擔訴訟保全保險費152000元。
關于鑒定費的問題，一審法院認為，因賽亞公司已申請撤回關于“越州公司支付增值收益13334.8815萬元（最后以鑒定為準）”的訴訟請求，對該鑒定申請亦不予準許，故不存在鑒定費用由誰承擔的問題，對賽亞公司的此項訴求不予支持。
綜上，賽亞公司的訴訟請求部分成立，應予支持。依照《合同法》第九十四條、第九十七條、第一百一十三條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條第一款、第一百四十二條、《訴訟費用交納辦法》第二十九條第一款的規定，一審法院判決：1.解除賽亞公司與越州公司簽訂的《協議書》及《補充協議》；2.越州公司于本判決生效之日起十五日內向賽亞公司返還投資款14552.7102萬元；3.越州公司于本判決生效之日起十五日內向賽亞公司返還保證金2500萬元以及利息（以2500萬元為基數，按照中國人民銀行同期同類貸款利率從2018年12月4日計算至越州公司實際付清保證金2500萬元之日止）；4.越州公司于本判決生效之日起十五日內向賽亞公司支付違約金600萬元；5.越州公司于本判決生效之日起十五日內向賽亞公司支付保全保險費152000元；6.駁回賽亞公司的其他訴訟請求。案件受理費1375055.93元（賽亞公司已預交2041816.58元）、保全費5000元,由賽亞公司負擔414016.78元，由越州公司負擔966039.15元。
本院二審期間，賽亞公司圍繞上訴請求提交西寧市住房保障和房產管理局提供的案涉樓盤信息表一份，擬證明越州公司直到2017年11月17日才向房管部門申請預售許可，并未盡到合同義務。越州公司對該份證據的真實性無異議，但認為其遲延辦證是因為賽亞公司的原因造成，賽亞公司擅自變更派駐項目上的管理人員，導致預售許可證辦理滯后。針對該份證據，本院認證如下：案涉雙方在合同中并未約定相關證照的具體辦理時間，無證據顯示越州公司2017年11月申請屬逾期履行合同義務，且該份證據在本案訴訟之前已客觀存在，賽亞公司無正當理由未在一審提交，故對該份證據本院不予采信。
二審法院查明事實與一審一致。
本院認為，本案二審爭議的焦點問題是：1.一審判決認定越州公司根本違約并承擔600萬元違約金是否正確；越州公司認為賽亞公司根本違約，其不應返還2500萬元保證金的主張是否成立。2.一審判決未支持賽亞公司關于保證金的利息及擅自銷售房屋收取價款挪作他用的10倍違約金的請求是否正確。
（一）關于越州公司是否根本違約及違約責任的承擔問題
根據查明事實，2010年5月12日越州公司與賽亞公司簽訂《協議書》，約定雙方合作開發西寧市建國南路A片區危舊房改造項目內位于共和路地段規劃中的7#、8#、9#、12#等商住樓項目。后12#樓規劃變更為14#樓。2018年8月14日，為了使項目工程順利建設和銷售，案涉雙方又簽訂《補充協議》一份，對《協議書》的未盡事宜進一步予以約定。合同履行過程中，賽亞公司總計向案涉項目投資17052.7102萬元，其中投資款為14552.7102萬元，保證金為2500萬元，對此越州公司并無異議。合作過程中，因越州公司未經賽亞公司同意擅自將合作開發項目所涉土地對外抵押貸款，案涉9#樓、14#樓的房產又因越州公司自身債務原因被其他法院查封，致使賽亞公司合作開發房地產的合同目的無法實現，故一審法院根據賽亞公司的申請，依據《合同法》第九十四條第四項規定，判決解除《協議書》《補充協議》，事實及法律依據充分，并無不妥。合同解除后，賽亞公司請求返還其已投資款項及保證金，應予支持。雖賽亞公司在一審變更訴訟請求后主張返還投資款的數額為14428萬元，但根據案涉雙方于2019年3月16日簽訂的《賽亞公司投資越州公司第四項目部2010年至2018年年底投資款項確認書》《賽亞公司投資越州公司第四項目部2010年至2018年年底遺留確認款項》顯示，賽亞公司的投資款為14552.7102萬元，且越州公司在一審質證過程中亦表示，其愿意按照該款項數額予以支付。據此一審判決越州公司返還投資款14552.7102萬元，不屬超出訴訟請求判決的情形，越州公司該項上訴理由不能成立，本院不予支持。同時，越州公司的違約事實清楚，一審法院根據合同約定，判決越州公司承擔違約金600萬元，事實及合同依據充分，并無不妥。越州公司上訴主張賽亞公司未按約定及時履行投資義務，導致開發事項因資金短缺停滯至今，是案涉合同未能履行的根本原因，故根本違約一方應該是賽亞公司，同時根據約定，賽亞公司違約的，其已支付的2500萬元保證金應視為違約金，越州公司不再退還，一審判決其返還保證金2500萬元并承擔600萬元違約金錯誤。對此，本院認為，越州公司并未提交相關證據證明賽亞公司存在未及時履行出資義務的情況，且根據查明事實，賽亞公司已支付總計17052.7102萬元給越州公司，即使存在部分款項未及時到位的情況，亦屬一般違約行為，不構成根本違約。故越州公司該項上訴理由亦不能成立，本院不予支持。
（二）關于保證金的利息及將擅自銷售房屋收取價款挪作他用的10倍違約金問題
賽亞公司上訴認為一審判決越州公司返還2500萬元保證金正確，但根據雙方約定，返還保證金時相應的利息亦應一并支付，一審判決僅支持自起訴之日起至實際返還之日的利息錯誤，越州公司仍應承擔保證金2018年11月30日前的利息1308.3316萬元。經查，《協議書》第14.2條約定，越州公司未按協議約定期限履行義務的，除返還賽亞公司實際支付的保證金及利息外，還應承擔伍佰萬元違約金。由此可見，該條約定越州公司承擔責任的前提是其未按期限履行義務。根據《協議書》第七章約定，越州公司保證最遲不超過在賽亞公司完成拆遷后兩個月內取得項目開工所必須的全部許可手續，因越州公司確實存在未如期辦理《建筑工程施工許可證》的情形，且該證件屬于“開工所必須的全部許可手續”之一，據此一審判決越州公司承擔500萬元違約金及2500萬元保證金自起訴之日起至實際返還之日的利息，事實及法律依據充分，并無不妥。因雙方在該條中僅約定返還保證金及利息，并未明確利息計算的起止時間，故一審法院綜合考慮，酌情確定從起訴之日起計算2500萬元保證金的利息，比較符合本案的實際情況，可予維持，對于賽亞公司該項上訴請求，本院不予支持。
關于越州公司是否應承擔將擅自銷售房屋收取價款挪作他用的10倍違約金問題。賽亞公司認為越州公司將擅自銷售房屋收取的573.9174萬元挪作他用，根據《協議書》14.4條約定，其應承擔該價款10倍即5739.174萬元違約金。經查,越州公司確實存在擅自銷售7#、8#樓部分房產的事實，對于收取的款項數額其亦無異議。對此，本院認為，雖案涉雙方在合同中有處10倍違約金的約定，但違約金的性質主要體現在補償性及有限度的懲罰性，考慮本案因越州公司其他違約行為已判令其承擔600萬元違約金，故對賽亞公司要求越州公司另行承擔5739.174萬元違約金的上訴請求，本院不予支持。
綜上所述，賽亞公司、越州公司的上訴理由均不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，程序合法，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費591735.28元，由青海賽亞房地產開發有限公司負擔394175.28元，青海越州房地產開發有限公司負擔197560元。
本判決為終審判決。
審判長 劉小飛
審判員 任雪峰
審判員 曾朝暉
二〇一九年十一月二十九日
法官助理鄒軍紅
書記員趙國亮