原告郝喜梅，女，生于1935年。

委托代理人張樂平，河南禹曦律師事務所律師。

被告鐘栓保，男，生于1973年。

委托代理人周群，河南光宇律師事務所法律工作者。

被告孫文亮，男，生于1964年。

委托代理人楊曉鋒，男，生于1979年。

原告郝喜梅訴被告鐘栓保、孫文亮合作開發房地產合同糾紛一案。原告于2009年6月9日向本院提起訴訟，本院受理后依法組成合議庭。于2009年10月21日公開開庭審理了本案。原告郝喜梅及其委托代理人張樂平，被告鐘栓保及其委托代理人周群，被告孫文亮及其委托代理人楊曉鋒到庭參加訴訟。訴訟中，根據原告郝喜梅的申請，本院于2009年6月12日作出（2009）禹民一初字第842—1號民事裁定書，對被告鐘栓保的財產依法采取了保全措施。本案現已審理終結。

原告郝喜梅訴稱，原告家有住宅一處，位于禹州市洪山廟街21號。二被告因房產地產開發必須取得原告的配合，于2008年4月29日，由被告孫文亮出面與原告郝喜梅達成建房協議。原告依約履行了騰房義務，交給二被告開發。在二被告實際開發過程中，由被告鐘栓保出資，被告孫文亮負責施工，先完成了西臨樓盤開發后，再開發已被二被告拆扒掉的原告房產。由于市場變化，二被告見利潤空間有限，就與原告撕毀合同，在西臨樓盤竣工后拒不與原告履行合同，導致原告家中老小無家可歸。被告的違法行為嚴重地侵犯了原告的合法權益。同時也給原告造成了巨大的精神傷害。無奈訴諸法院要求二被告履行合同，同時承擔違約責任或按約定賠償原告建筑費和固定違約金30萬元。

被告鐘栓保辯稱，（一）被告鐘栓保不是原告提供合作開發房地產協議的合同相對人，原告所提供的證據不能證明其與鐘栓保之間存在房地產合作開發合同關系，原告要求被告鐘栓保承擔合同的違約責任，屬主體錯誤。（二）原告2009年11月10日增加的要求被告履行合同的訴訟請求，超過了舉證期間。（三）原告所提供的其與被告孫文亮所簽建房協議證明，該協議是由原告提供土地使用權，被告提供資金，雙方共同投資建房，利益由其雙方共享，屬合作開發房地產合同。依照相關法律規定，被告孫文亮無房地產開發資質，該合同無效。因此，原告依該合同要求被告承擔合同違約責任無法律依據。（四）原告提供的錄音證據無錄制、制作時間、地點、當事人身份，不具備證據的基本要件，又無其他證據相佐證，不能做為定案依據。同時，從錄音資料上看出，原告明知該合同的相對人是孫文亮，而為訴訟目的，誘導讓被告鐘栓保在協議上簽名未果，該協議對被告鐘栓保無法律約束力。綜上，原告郝喜梅要求被告鐘栓保承擔其與孫文亮所簽的合同違約責任沒有法律根據，請求法庭予以駁回。

被告孫文亮辯稱，被告與原告郝喜梅訂的建房協議因違反法律規定而屬無效合同。因此被告與原告郝喜梅之間也就不存在權利與義務關系，更不存在違約問題。請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

原告郝喜梅為支持自己的主張，向本院提供的證據有：1、建房協議一份，證明原、被告之間存在合同關系。2、錄音資料一份，用以證明被告鐘栓保與被告孫文亮是合伙關系。3、原告代理人對證人王XX的調查筆錄一份，用以證明二被告系合伙關系。4、證人王XX、馬XX、侯XX的當庭證言，用以證明二被告系合伙關系。

被告鐘栓保為支持自己的主張，向本院提供的證據有：1、禹州市建委停止違法通知書、證人喬XX證言、協議3份，證明洪山廟街中路南側現已建成的8層樓房，是被告鐘栓保與李子現等10戶居民聯合所建，與本案原告和被告孫文亮無關。2、收到條一份，證明鐘栓保與孫文亮屬建設工程承攬合同關系，被告孫文亮與原告之間簽的協議與鐘栓保不產生任何法律關系。

被告孫文亮為支持自己的主張向本院提供司法解釋復印件一份，用以證明孫文亮與原告之間簽的協議為無效協議。

對于原告提供的證據1，被告鐘栓保提供的證據1因各方當事人對其真實性均無異議，且不違反法律規定，對上述證據，本院予以確認。

本院對原告提供的證據2經審查后認為，該錄音內容真實，且被告鐘栓保對該錄音內容的真實性認可，能夠客觀、真實全面反映出被告鐘栓保與孫文亮之間的法律關系，本院對該證據依法予以采信。對于原告郝喜梅提供的證據3、4，經審查后認為，該證人證言僅對原、被告之間存在建房糾紛這一事實，表述較為確切，對該部分本院予以采信，對其他事實的證言本院不予采信。

本院對被告鐘栓保提供的證據2，經審查認為，該證據客觀上證實了二被告之間存在合作開發建房的事實，形式合法，內容真實，本院依法予以采信。

綜合上述證據，本院確認以下案件事實：被告鐘栓保、孫文亮在合作開發禹州市洪山廟街中段路南一處房產過程中，遭到東鄰原告郝喜梅阻擋，施工無法進行。2008年4月29日，被告孫文亮出面協調，與東鄰郝喜梅簽訂建房協議一份，協議約定：一、甲方（郝喜梅）位于禹州市洪山廟街中段南21號有房地產一處，乙方（孫文亮）出資金在甲方現宅基地上建兩幢（南、中）樓房（每幢樓房六層，不含儲藏室）。二、乙方所建樓房為南、北、中三幢樓房。房屋建成后，乙方將中間一幢樓房的一至五層套房交付甲方使用（即一至五層的房產權歸甲方所有），其它套房產權歸乙方支配。每套住房配儲藏室一間，儲藏室面積大小因地制宜。乙方提供的每套樓房面積不少于120平方米（不含儲藏室面積），如少于120平方米，乙方則按市價給予補償。樓房的質量必須符合國家《工程質量檢驗評定標準），所用材料、砂漿、混凝土標號達到設計要求，配筋符合圖紙規定，并確保“四通”（水、電、路、排污通暢）。另外，補償甲方現金叁萬捌仟元整。全樓所有通道，樓梯間（包括頂樓梯間）小院子歸甲乙雙方共同使用，任何一方不得以任何理由阻礙或阻斷通道的正常出入，保證所有住戶的正常通行。乙方辦證時，由甲方協助提供有關手續，辦證所需費用由乙方全部承擔。建房所需資金全部由乙方承擔，甲方不承擔任何費用。本協議生效時，甲方保證于2008年5月10日將房屋騰空，由乙方立即將空房拆扒。乙方保證于甲方交付房之日起十個月（即2008年5月10日起至2009年3月10日止）將建成符合國家工程質量標準的樓房交付甲方。乙方交付甲方的樓房，每套均為三室一廳、一衛生間、一廚房。地面、墻體、門窗等以乙方所建甲方西鄰的南北樓為準。圖紙設計出來后，由甲方簽字認可后，乙方方可按圖紙施工，不準擅自更改施工圖紙。交付甲方房屋及乙方所售出房屋出現質量問題，由乙方全權負責。乙方在施工過程中，如發生人身傷亡等安全事故，均由乙方負責，甲方不承擔任何責任。違約責任：甲乙雙方如有一方違反本協議條款，必須賠償對方兩幢六層12套房（每套房合壹佰貳拾平方米）的建筑費用（按出現糾紛時的市價計算）。并且加賠固定違約金叁拾萬元整。本協議未盡事項，雙方本著誠實信用的原則協商解決。此協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，雙方簽字按指印之日起生效。本協議生效時，乙方立即將補償款叁萬捌仟元整交于甲方。甲方已于2008年5月10日將空房交付乙方。協議簽訂后，被告孫文亮將原告郝喜梅家南樓拆扒掉。二被告開始對相鄰的西樓施工建設。西樓建成后（共8層），二被告未履行上述協議遂引起本案糾紛。另查，禹州市洪山廟街中段路南房屋市場平均價格為1430元?3。原告郝喜梅所提供的房屋產權證為其與丈夫所有，被告孫文亮、鐘栓保未取得相應的開發主體資格。

本院認為根據原告的訴稱，被告的辯稱，并征得各方當事人的同意，本院確認本案的審理焦點為：一、被告鐘栓保、孫文亮之間是否為合伙關系。二、本案所涉建房合同是否有效。

本院認為：關于被告鐘栓保、孫文亮之間是否為合伙關系的問題，首先，被告鐘栓保在與本案原告西鄰的十戶人家達成合作開發建房協議后，出資由被告孫文亮進行施工建設，雙方共同負責建設過程中出現的問題，共享利益。二人之間的關系不單純是承攬合同關系。承攬合同是指當事人一方按他方的特別要求完成一項工作，并將工作成果交付，他方按約定接受成果并給付酬金的合同。本案二被告之間實際為合作開發房地產，由被告鐘栓保出資，被告孫文亮施工建設。其合作更符合“合伙”之特征。其次，在本案二被告與原告西鄰十戶人家合作建房期間，由于原告郝喜梅阻擋，被告孫文亮出面與原告簽訂合作建房協議，是為了二被告共同的利益。同時，該協議簽訂后，原告郝喜梅未再阻擋二被告施工、建設，客觀上使二被告共同成為既得利益者。雖然原告郝喜梅與被告孫文亮簽訂的協議上，被告鐘栓保未簽字，但其默認了該協議簽訂的事實，并直接承受了由此帶來的客觀利益。因此，應當推定該建房協議是二被告共同的意思表示，對因該協議給原告郝喜梅造成的經濟損失，二被告應承擔共同的賠償責任。

關于原、被告之間簽訂的建房協議是否有效的問題，本院認為，首先從原、被告所簽訂的建房協議內容看，原告郝喜梅提供土地使用權，被告提供資金、技術、勞務等，合作建筑房屋，并按照合同約定的比例分配房屋和土地使用權。原告參與房屋聯建以取得所有權以自用為目的，而被告則為了開發經營，獲取利潤，不以自用為目的。因此，該建房協議的性質，實際上是合作開發房地產合同。該類合同的訂立，雙方當事人均需具備相應的主體資格。即供地方須是依法取得國有土地使用權的人，土地用途與房屋聯建合同性質相符。建筑方的主體資格必須是依法取得房地產開發經營資格的企業法人，并且應具備與建筑項目相應的資質等級。本案中，原告郝喜梅未辦理相關的國有土地使用權證。被告鐘栓保、孫文亮亦不具備房地產開發經營資格，且至本案一審辯論終結前亦未辦理相關手續。因此，該房屋合作開發合同違反了我國法律強制性規定，應認定為無效合同。二被告在未取得房地產開發經營資格情況下，與原告簽訂房屋合作開發協議，并實際拆扒了原告南樓三間兩層建筑，侵犯了原告正當的財產權益。對因此給原告造成的經濟損失應當承擔賠償責任。

關于賠償的標準問題，本院認為，因原告郝喜梅所有的樓房南樓已被被告拆扒，其西鄰已建成八層高的樓房，恢復原狀，顯然不符合公平原則。考慮到建筑物已經滅失，評估損失缺乏客觀的參照標準。而原、被告雙方簽訂的建房協議是雙方真實意思的表示，因此，參照該協議中關于房屋權利分配的原則確立賠償標準較為適宜。依原協議第一、二項，原告郝喜梅兩幢（南中）樓房拆扒后，被告建兩幢高六層的樓房，其中間一幢一至五層五套房產所有權歸原告所有。每套房產面積不少于120平方米，不含儲藏室面積。參照上述補償分配原則，考慮到原告南樓及配房均已被被告拆扒，二被告應賠償原告郝喜梅三套房屋相應的價值較為適宜。按照禹州市洪山廟街同地段房屋市場均價1430元?3計算，二被告應賠償原告經濟損失（3×120×1430）＝514800元。綜上所述，被告鐘栓保與孫文亮在合作開發禹州市洪山廟街中段路南的房地產過程中，被告孫文亮為使其工程順利進行，維護共同的利益，出面與原告郝喜梅簽訂合作建房協議，應當視為二被告的共同行為，對因此給原告造成的經濟損失，二被告應當承擔共同的賠償責任。因原、被告所簽訂的合同違反國家法律強制性規定，為無效合同。因此，原告要求二被告繼續履行合同的請求本院不予支持。故依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條、第三十條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、第五十六條、最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條之規定，經本院審判委員會研究決定，判決如下：

一、被告鐘栓保、孫文亮共同賠償原告損失514800元，于本判決生效后七日內支付原告郝喜梅。

二、駁回原告的其他訴訟請求。

本案訴訟費7300元，財產保全費3000元，由二被告承擔。暫由原告墊付，待執行時一并支付原告。

如果未按本判決指定的期間內履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河南省許昌市中級人民法院。

                                                 審　判　長：李俊杰

                                                 審 判 員：蔣衛華

                                                 人民陪審員：邵華敏

                                            二 ○○ 九 年 十 二 月 二 十 日

                                                 書　記　員：郭曉玉