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方明通與福州宏發房地產有限公司合作開發房地產合同糾紛二審民事判決書
時間：2019年11月22日 來源： 作者： 瀏覽次數：1739 收藏[0]中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2013）民一終字第20號
上訴人（原審原告）：方明通。
委托代理人：許林虎，北京國楓凱文律師事務所律師。
委托代理人：常毅，北京國楓凱文律師事務所律師。
上訴人（原審被告）：福州宏發房地產有限公司。
法定代表人：陳清泉，該公司董事長。
委托代理人：池哲斌，福建合立律師事務所律師。
上訴人方明通與上訴人福州宏發房地產有限公司（以下簡稱宏發公司）合作開發房地產合同糾紛一案，不服福建省高級人民法院于2012年11月10日作出（2011）閩民初字第29號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2013年4月19日進行了開庭審理。方明通的委托代理人許林虎、常毅，宏發公司的委托代理人池哲斌到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
一審法院經審理查明：2002年4月29日，福州市人民政府向宏發公司作出《關于福州宏發房地產有限公司在臺江鰲峰路與鰲峰支路交叉口的東南角“海峽茶葉批發市場”建設用地的批復》（榕政地（2002）121號），同意將福州市臺江區鰲峰路與鰲峰支路交叉東南角12720平方米（合19.08畝）國有土地使用權出讓給宏發公司，作為“海峽茶葉批發市場”建設用地。同日，宏發公司與福州市國土資源局簽訂《福州市國有土地使用合同》（榕地合（2002）042號），就出讓取得“海峽茶葉批發市場”建設用地使用權事項達成協議。2004年11月24日，福州市城鄉規劃局向宏發公司頒發《建設用地規劃許可證》（榕規（2004）用地第10262號），將“海峽茶葉批發市場”建設用地規劃為“綠源小區”商住樓項目建設用地，具體為二類居住用地，建筑容積率2.6以下等。
2005年6月5日，宏發公司與方明通簽訂《聯合開發建設合同書》，約定宏發公司將位于福州市臺江區鰲峰路與鰲峰支路會合處東南側的“綠源小區”項目土地（征用面積22.42畝，使用面積18.74畝）與方明通聯合開發建設，主要內容為，一、項目地價、費用及審批義務。該項目至宏發公司辦理變更土地用途為商住用地止，總地價為3200萬元。宏發公司負責辦理變更手續，且建筑容積率不低于2.6，并負責辦理相關批準文件、證書等，至直接開發為止，其費用由宏發公司承擔。二、雙方所占比例。宏發公司占項目總額40%股份，方明通占項目總額60%股份，項目仍以宏發公司的名義進行開發、銷售。方明通僅限于在該項目上享受60%的權利義務，宏發公司其他項目的權利及義務與方明通無關。三、付款方式。方明通同意向宏發公司支付1920萬元作為合作條件。方明通在合同簽訂后七日內支付400萬元定金，在收到宏發公司委托手續后七日內支付1400萬元，余款在宏發公司辦妥政府有關部門股權登記手續及印章交接后七日內付清。本項目結束后，方明通應將股權變更歸還宏發公司。四、開盤資金出資及收益分配。1、今后項目開發中再需投入的資金（包括補交給土地管理部門386萬元配套費）全部由方明通自行籌集，宏發公司不再投入。2、開發所得凈利潤，由雙方按所占的項目比例分成。五、開發的委托及承諾。1、本項目的開發期為兩年，即自辦妥《施工許可證》之日起至項目結束止。2、公司的財務章由方明通管理，銀行預留印章由宏發公司管理，公司的公章由雙方雙控共管，在委托范圍內，只要方明通簽字，宏發公司應無條件蓋章。3、方明通在本項目委托書委托范圍內的經營活動，宏發公司不予干預。4、本項目委托前公司的債權、債務由宏發公司承擔，委托后公司債權債務如屬開發項目范疇，則從項目成本或利潤中扣除，否則由方明通負責清理。六、方明通可派兩人進入董事會，雙方分別占40%與60%。2005年8月17日，雙方簽訂一份《備忘錄》，對履行《聯合開發建設合同書》所涉及的辦理宏發公司章程變更與董事變更、帳戶使用要求，“綠源小區”項目前期費用承擔及其核算，宏發公司印章交接等事項進行約定。
上述《聯合開發建設合同書》、《備忘錄》簽訂后，2005年6月21日，宏發公司出具《收據》一份，載明收到方明通美元結算差價款0.94萬元。2005年6月22日，宏發公司出具《收據》一份，載明收到方明通合作項目投資款如下：2005年6月6日400萬元，6月15日200萬元，6月16日600萬元，6月21日410萬元及189.06萬元，共計1799.06萬元。2005年6月28日，宏發公司出具《收據》一份，確認收到方明通支付現金120萬元。以上宏發公司出具的三份《收據》所涉及款項金額共計1920萬元，其中2005年6月6日的400萬元為定金。此外，方明通還向宏發公司支付代墊款七筆計817萬元，分別是2005年6月7日支付300萬元，7月8日支付386萬元，12月2日支付120萬元；2006年1月20日支付8萬元，3月10日支付0.5萬元，4月3日支付0.4萬元，5月6日支付2.1萬元。
2005年6月28日，福州市人民政府向宏發公司作出《關于福州宏發房地產有限公司海峽茶葉批發市場變更為商住樓建設用地的補充批復》（榕政地（2005）166號），載明因規劃設計調整，對宏發公司依據榕政地（2002）121號批復取得的“海峽茶葉批發市場”建設用地變更為商住樓建設用地等。同日，宏發公司與福州市國土資源局簽訂《福州市國有土地使用補充合同》（榕地合（2002）042號補1號-2005），載明因規劃設計調整導致《福州市國有土地使用合同》（榕地合（2002）042號）有關條款變更，項目規劃建設容積率為2.60，宏發公司應補交城市基礎設施配套費2595950元等內容。2005年8月10日，宏發公司取得“綠源小區”商住樓項目建設用地的《國有土地使用權證》（榕國用（2005）第00444500364號）。其間，宏發公司向有關部門支付了“綠源小區”項目地塊的出讓金等相關費用。
2006年4月24日，福州市城鄉規劃局向宏發公司作出《關于吊銷榕規2004年用地第10262號＜建設用地規劃許可證＞的通知》，主要內容為，宏發公司取得的“綠源小區”商住樓項目《建設用地規劃許可證》（榕規（2004）用地第10262號），根據福州市東區規劃，該地塊用地性質已作調整，依法決定吊銷該《建設用地規劃許可證》。2006年7月14日，福州市人民政府召開城建項目專題會議，并形成（2006）189號《關于城建項目專題會議紀要》（以下簡稱《專題會議紀要》），載明同意提供福州市土地發展中心擬收儲的福州市二棉廠部分地塊，置換因城市建設需要收回的宏發公司綠源小區地塊。會議決定：1、由市規劃局負責，從市土地發展中心收儲的市二棉廠地塊的北側劃出相應面積（18.74畝左右）的土地置換給宏發公司，并確定規劃指標。2、之后，由市土地發展中心委托地價評估事務所對綠源小區地塊和擬用于置換的市二棉廠地塊進行評估，差價互補，并經土地市場公示無異議后協議出讓給宏發公司，原綠源小區地塊土地使用權證注銷。
2007年12月13日，福州市城鄉規劃局向宏發公司頒發“府相居”商住樓項目《建設用地規劃許可證》（榕規（2007）用地第00476號），載明該地塊系根據福州市人民政府（2006）189號專題會議紀要精神，收回宏發公司“綠源小區”商住樓項目的置換地。
2007年12月27日及28日，福州市土地礦產交易中心依據福州市土地發展中心委托，分別作出榕地評（2007）30號《擬與福州宏發房地產有限公司“綠源小區”地塊置換的市二棉廠地塊土地使用權價格評估結果報告書》及榕地評（2007）31號《擬與市二棉廠地塊置換的福州宏發房地產有限公司“綠源小區”地塊土地使用權價格評估結果報告書》，其中榕地評（2007）30號《評估結果報告書》載明，根據福州市人民政府（2006）189號《關于城建項目專題會議紀要》精神，福州二棉廠18.74畝地塊經評估價格為867萬元∕畝，地價總額為16247.58萬元，作為擬收儲的宏發公司“綠源小區”置換地等內容；榕地評（2007）31號《評估結果報告書》載明，“綠源小區”商住樓18.74畝地塊經評估價格為780萬元∕畝，地價總額為14617.2萬元，委托方福州市土地發展中心根據福州市人民政府（2006）189號《專題會議紀要》精神予以收儲，用已收儲的原福州市二棉廠地塊進行置換等內容。
2008年2月2日，宏發公司向方明通出具《通知》，主要內容為，福州市土地發展中心對兩塊置換的建設用地分別進行了評估，依據評估結果需補交兩地塊差價款1630.38萬元，要求方明通在三十日內將該款匯入宏發公司賬戶，以便其簽訂土地置換協議及交納地差款等。2008年2月22日，方明通復函宏發公司法定代表人陳清泉，要求宏發公司盡快提交福州市土地發展中心補交土地差價款的通知及兩地塊的評估報告；并提出補交土地差價款屬于公司項目投資重要事項，要求及時召開董事會并作出相關決議等。
2010年5月28日，福州市土地發展中心與宏發公司簽訂《土地置換協議》，主要內容為，根據福州市人民政府（2006）189號專題會議紀要精神，福州市土地發展中心將位于晉安區五里亭立交橋西南側福州二棉廠部分地塊18.74畝與宏發公司的“綠源小區”商住樓項目用地18.74畝進行置換；經市土地礦產交易中心對該兩幅地塊分別進行地價評估，并出具了榕地評（2007）30及31號評估報告書，其中福州市土地發展中心福州二棉廠18.74畝地塊評估價格為867萬元∕畝，總地價為16247.58萬元，宏發公司“綠源小區”商住樓18.74畝地塊評估價格為780萬元∕畝，總地價為14617.2萬元，由宏發公司另行補償福州市土地發展中心差價款1630.38萬元，該款項應于本協議簽訂后五個工作日內向福州市土地發展中心指定賬戶支付等。2010年9月15日，宏發公司向福州市土地發展中心支付了該上述兩地塊的差價款1630.38萬元。
2010年8月20日，宏發公司委托的福建合立律師事務所指派律師向方明通發出《律師通知函》，主要內容為，宏發公司與方明通就“綠源小區”項目簽訂《聯合開發建設合同書》及《備忘錄》后，宏發公司積極按合同約定履行義務，雙方就項目的前期勘探、設計等事項按合同約定合作，方明通也按合同約定投入項目合作款項，并部分承擔了合同約定的相應費用。2006年4月因福州市規劃調整需要，政府將該項目收回，導致雙方簽訂的合同及備忘錄無法履行，后雙方又未能就新項目或其它合作事宜達成新的合同關系。鑒于雙方合作前提和基礎已不復存在，特通知自本通知發出之日起解除雙方簽訂的《聯合開發建設合同書》及《備忘錄》，請在收到本函起十日內與宏發公司聯系處理合同解除后的相關事宜。2010年9月2日，方明通回函稱，“府相居”項目是“綠源小區”項目的置換物，應視為雙方《聯合開發建設合同書》及《備忘錄》的標的物變更為“府相居”項目，其仍對“府相居”項目擁有60%聯合開發股權，不同意解除該合同及備忘錄；同時方明通認為其與許美英為宏發公司的兩名董事，有權并明確要求宏發公司在9月10日召開臨時董事會，對土地置換的事項及再投入比例作出董事會決議。方明通及許美英在回函下方簽名。訴訟中，宏發公司稱沒有收到該回函。
另查明，一審訴訟中，1、宏發公司與方明通確認，雙方在簽訂“綠源小區”項目《聯合開發建設合同書》及《備忘錄》后，未對該項目進行開發建設。2、宏發公司提交2009年1月7日北京九州龍盛房地產開發有限公司與方明通簽訂的《項目股份轉讓協議書》復印件一份，該《協議書》主要內容為，方明通同意將其在《聯合開發建設合同書》項下的60%股權及其所支付的成本2737萬元，以4500萬元全部轉讓給北京九州龍盛房地產開發有限公司。用于證明方明通無意與其就置換后的新項目“府相居”聯合開發建設事宜重新協商并達成新合作合同，且在宏發公司不知情情況下，將其在訟爭《聯合開發建設合同書》及《備忘錄》項下投資及權利義務以4500萬元轉讓給北京龍盛房地產開發有限公司，同時，宏發公司確認該《項目股份轉讓協議書》沒有實際履行。方明通質證認為，該《項目股份轉讓協議書》是復印件，不真實，當時只有意向，其沒有在協議上簽名，也未實際履行該協議。雙方當事人確認方明通未將其在訟爭《聯合開發建設合同書》及《備忘錄》項下的投資及權利義務以4500萬元轉讓給北京九州龍盛房地產開發有限公司。
方明通一審起訴稱，2005年6月5日，其與宏發公司簽訂《聯合開發建設合同書》，后方明通依約支付投資款1920萬元（其中定金400萬元），取得60%項目權益，又根據宏發公司要求墊付項目建設費用817萬元。但由于案涉土地被政府置換，宏發公司以“綠源小區”項目被政府收回為由要求解除雙方簽訂的《聯合開發建設合同書》及《備忘錄》，宏發公司違背誠信的行為嚴重損害其合法權益。故請求：1、確認雙方簽訂的《聯合開發建設合同書》及《備忘錄》終止。2、宏發公司支付“綠源小區”項目評估價14617.2萬元的60%投資增值收益8770.32萬元，或支付按法院委托評估、審計的“綠源小區”項目金額60%計算的投資增值收益，并按銀行同期同類貸款利率支付該款自2006年4月起的利息。3、宏發公司支付先期墊付“綠源小區”項目，建設費用817萬元，并按銀行同期同類貸款利率支付占用該款期間的利息。4、宏發公司按定金罰則賠償定金400萬元。以上2－4項款項共計13147.32萬元。5、由宏發公司承擔本案訴訟費用。
宏發公司答辯稱，（一）由于政府變更土地規劃，案涉項目建設用地的土地使用權被收回，導致雙方通過《聯合開發建設合同書》所建立的法律關系因客體缺失而消滅。故本案合同關系自2006年4月24日福州市城鄉規劃局《關于吊銷榕規2004年用地第10262號＜建設用地規劃許可證＞的通知》發出之日起就因客體不存在而自然終止。因而本案糾紛的實質是基于合作關系的解體而產生的清算關系，至于土地轉換后的“府相居”項目合作屬另一法律關系。（二）方明通起訴已超過二年訴訟時效，應依法駁回其訴訟請求。（三）根據合同約定，方明通支付的1920萬元是項目合作保證金，而非項目投資款，方明通無權享有投資增值收益。而且，根據最高法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第46條規定，一方用土地使用權，另一方用資金投入合作開發房地產，合作體解體時對資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方返還對方資金的本息，本案應當參照該規定執行。（四）合同約定的雙方對“綠源小區”項目分別擁有的40%及60%比例，并非公司的股份或項目土地的權益，是特指項目開發收益分配比例。案涉項目尚未開發，方明通也未投入任何項目建設資金，不存在項目投資增值收益。根據《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條規定，房產建設項目未取得建設工程規劃許可證的，合作開發房地產合同當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理或駁回起訴。“綠源小區”項目用地被政府收回，并未取得建設工程規劃許可證，故方明通請求分配房地產項目利益沒有法律依據，依法應予駁回。（五）對方明通請求返還前期墊付的項目費用817萬元本息主張，宏發公司沒有異議。（六）400萬元定金系1920萬元保證金的組成部分，該定金在合同簽訂后已轉變為保證金，方明通將該400萬元既作為投資款主張權利，又作為定金主張權利，其訴求違背客觀事實，也自相矛盾。而且，宏發公司在本案合同簽訂及履行過程中均不存在過錯，也沒有違約，無須承擔任何法律責任，方明通要求宏發公司承擔定金罰則責任沒有法律依據。
一審法院認為，本案主要爭議的焦點有：（一）14617.2萬元是否為原“綠源小區”項目的價值；（二）方明通出資是否達到合同約定的投資比例，其投資比例是多少；（三）宏發公司應否賠償定金400萬元；（四）方明通提起本案訴訟是否超過訴訟時效。
（一）14617.2萬元是否為原“綠源小區”項目價值
宏發公司經福州市人民政府有關部門的審批并依據土地使用權出讓合同相關約定支付土地出讓金等費用，于2005年8月10日取得“綠源小區”項目建設用地的《國有土地使用權證》。后因城市建設規劃調整，福州市人民政府作出（2006）189號《專題會議紀要》，決定收回“綠源小區”項目建設用地，以福州二棉廠相應面積地塊予以置換，并由福州市土地發展中心委托地價評估事務所對該兩地塊地價進行評估，差價互補后經相關程序出讓給宏發公司。2007年12月27日及28日，福州市土地礦產交易中心依據福州市土地發展中心委托，按照福州市人民政府（2006）189號《專題會議紀要》精神，分別作出榕地評（2007）30號《評估結果報告書》及榕地評（2007）31號《評估結果報告書》，確定經評估置換地福州二棉廠18.74畝地塊價格總額為16247.58萬元，“綠源小區”18.74畝地塊價格總額為14617.2萬元。2010年5月28日，福州市土地發展中心與宏發公司簽訂《土地置換協議》，將福州二棉廠18.74畝地塊以評估價16247.58萬元與宏發公司“綠源小區”地塊評估價14617.2萬元進行置換，宏發公司據此應支付兩地塊差價款1630.38萬元。2010年9月15日，宏發公司向福州市土地發展中心支付了上述兩地塊的差價款1630.38萬元。以上事實可以看出，“綠源小區”項目地塊經福州市人民政府（2006）189號《專題會議紀要》決定及福州市土地發展中心委托評估地價總額為14617.2萬元，宏發公司對該地價通過其簽訂《土地置換協議》及支付地塊差價款1630.38萬元予以確認，并已將“綠源小區”項目地塊評估價14617.2萬元全部物化于“府相居”項目地塊價中。結合雙方確認尚未對該項目進行開發建設的事實，可以認定14617.2萬元為被置換前原“綠源小區”項目的價值。方明通作為項目合作方，請求以“綠源小區”項目評估價14617.2萬元計算本案投資收益，應予支持。宏發公司抗辯主張“綠源小區”項目尚未產生價值與事實不符，不予采信。
（二）方明通出資是否達到合同約定的投資比例，其投資比例是多少
訟爭《聯合開發建設合同書》第三條雖有方明通支付1920萬元作為合作條件的內容，但該條款為合同的付款方式，且宏發公司在其中1799.06萬元《收據》中明確記載為投資款，《聯合開發建設合同書》也沒有涉及方明通投入1920萬元之外款項才是投資款的內容，故可以認定方明通依約支付的1920萬元為“綠源小區”項目的投資款。宏發公司抗辯主張該1920萬元不是投資款，而是投資保證金缺乏事實依據，不予采信。另宏發公司在“綠源小區”項目用地被置換前，辦理“綠源小區”項目土地變更為商住用地手續、取得建筑容積率為2.6批文及項目用地《國有土地使用權證》等，并支付相應費用。根據《聯合開發建設合同書》第一條約定，項目在宏發公司辦理變更商住用地手續、批文、證書及支付費用，至直接開發為止，總地價為3200萬元，可以認定宏發公司出資額為3200萬元。即方明通與宏發公司對“綠源小區”項目的實際投資額分別為1920萬元與3200萬元。因“綠源小區”項目價值為14617.2萬元，扣除雙方實際投資外，合作項目的增值收益為9497.2萬元（14617.2萬元－1920萬元－3200萬元＝9497.2萬元）。
根據《聯合開發建設合同書》第二條約定，宏發公司占項目總額40%，方明通占項目總額60%股份；第三條約定方明通應支付包括定金400萬元在內的1920萬元；第四條（1）約定今后項目開發需要投入的資金包括補交土地配套費等全部由方明通籌集，宏發公司不再投入，以及第四條（2）約定開發所得凈利潤，由雙方按所占的項目比例分成等等，可以看出，方明通只有在支付1920萬元及今后項目建設所需資金后才可享有60%的投資比例分成。本案中，雙方當事人原約定股份及利潤分成比例為6：4，后因項目地塊被政府收回，方明通實際投資未依約完成，雙方投資未實際達到6：4比例，在此情況下，根據權利義務相一致原則，方明通享有股份及利潤分成比例宜按實際投資到位比例加以確定。即按約定方明通投入資金4800萬元，才與宏發公司已投資項目地塊價值3200萬元形成6：4比例（4800：3200＝6：4）。現方明通實際投資1920萬元，只占4800萬元的40%，故其實際占有項目股份及利潤分成比例應為24%（60%×40%）。在該項目未進行開發建設，方明通亦未投入其他建設資金的情況下，其起訴請求按合同約定的60%投資比例分配相應投資收益，無事實依據，不予支持。
本案雙方當事人合作開發“綠源小區”項目涉及的《聯合開發建設合同書》應當終止，方明通除收回實際投資款外，還可以按投資比例分配合作項目增值收益。故宏發公司除應當償還方明通的項目投資款1920萬元外，還應償還方明通24%投資比例的合作項目增值收益2279.328萬元（9497.2萬元×24%＝2279.328萬元），共計4199.328萬元。此外，雖然“綠源小區”項目用地于2006年4月24日被依法吊銷《建設用地規劃許可證》，2006年7月15日福州市人民政府（2006）189號《專題會議紀要》也決定收回該項目用地，但至2010年5月28日，福州市土地發展中心才與宏發公司簽訂《土地置換協議書》，2010年9月15日宏發公司支付《土地置換協議書》項下地塊差價款，從而付清“府相居”項目地塊全部價款，故應當認定2010年9月15日“綠源小區”項目價值14617.2萬元已全部實現并物化于宏發公司的“府相居”項目地塊中，宏發公司理應自次日2010年9月16日起支付占用方明通對“綠源小區”項目投資款項及其增值收益4199.328萬元的利息。方明通請求宏發公司支付自2006年4月24日“綠源小區”項目地塊被依法吊銷《建設用地規劃許可證》之日起的利息，依據不足，不予支持。
（三）宏發公司應否賠償定金400萬元
方明通雖于2005年6月6日向宏發公司支付《聯合開發建設合同書》項下定金400萬元，但此后宏發公司于2005年6月22日出具《收據》，其中確認該400萬元為投資款，方明通對此并無異議，可以認定400萬元定金已抵作投資款，故方明通請求宏發公司依據定金罰則賠償定金400萬元，缺乏事實和法律依據，不予支持。
（四）方明通提起本案訴訟是否超過訴訟時效
從方明通的本案訴訟請求看，涉及其請求對無法履行《聯合開發建設合同書》及其《備忘錄》相應法律后果的處理問題。本案中，雖然“綠源小區”項目用地于2006年4月24日被依法吊銷《建設用地規劃許可證》，導致訟爭《聯合開發建設合同書》及其《備忘錄》無法履行，但從宏發公司向方明通分別于2008年2月2日出具的《通知》及2010年8月20日出具的《律師通知函》內容看，雙方并未就無法履行《聯合開發建設合同書》及其《備忘錄》的后果處理問題達成一致意見，故方明通于2011年9月6日提起本案訴訟，并未超過法定兩年訴訟時效。宏發公司以2006年4月24日“綠源小區”項目用地被依法吊銷《建設用地規劃許可證》，以及2008年2月22日方明通對其《通知》的復函為由，抗辯主張方明通提起本案訴訟超過時效，缺乏法律依據，不予采信。
綜上，方明通與宏發公司因合作“綠源小區”項目相應事項，分別于2005年6月5日及8月17日簽訂的《聯合開發建設合同書》、《備忘錄》，系雙方真實意思表示，內容未違反國家法律、行政法規禁止性規定，應認定有效。后因城市規劃調整導致“綠源小區”項目用地被政府有關部門收儲，方明通請求予以終止，宏發公司亦無異議，應予支持。宏發公司對方明通投資“綠源小區”項目的投資款及其增值收益共計4199.328萬元及其自2010年9月16日起的利息應予償還。方明通請求償還墊付款817萬元及其利息，宏發公司對此沒有異議，應予支持，利息應自宏發公司取得相應款項次日起計算。方明通請求宏發公司按照定金罰則賠償定金400萬元，沒有依據，不予支持。方明通提起本案訴訟未超過時效。經一審法院審判委員會討論決定，判決：一、終止宏發公司與方明通分別于2005年6月5日及8月17日簽訂的《聯合開發建設合同書》、《備忘錄》。二、宏發公司應于判決生效之日起一個月內向方明通支付原“綠源小區”項目投資款及其增值收益共計4199.328萬元及其自2010年9月16日起至判決確定的還款之日止按中國人民銀行同期同類貸款利率計算的利息。三、宏發公司應于判決生效之日起一個月內向方明通返還代墊款817萬元及其按中國人民銀行同期同類貸款利率計算的利息（其中300萬元、386萬元、120萬元三筆款項利息分別自2005年6月8日、7月9日、12月3日起算；8萬元、0.5萬元、0.4萬元、2.1萬元四筆款項利息分別自2006年1月21日、3月11日、4月4日、5月7日起算，每筆款項利息截止日均為判決確定的還款之日）。四、駁回方明通其它訴訟請求。案件受理費699166元，由方明通負擔399166元，宏發公司負擔300000元；訴訟保全費5000元，由宏發公司負擔。
方明通和宏發公司均不服一審判決，向本院提起上訴。
方明通上訴稱，（一）根據雙方簽訂的《聯合開發建設合同書》及其他相關證據，足以認定方明通依約投資1920萬元即取得“綠源小區”項目60％的權益，該權益及于項目土地使用權。原判決以項目未開發建設、方明通未完成出資為由，否定其享有60％項目利益分配權并認定其僅享有24％的分配比例，無事實和法律依據。（二）原判決認定宏發公司應支付方明通項目收益款利息的起算點不當。至遲應自政府頒發新地塊建設用地規劃許可證并作出地價評估后起算利息，而不應從宏發公司實際補交差價款時起算。（三）政府決定置換項目用地后，宏發公司拒不召開董事會與其協商對新地塊的合作開發，致使原合作合同不能履行，宏發公司依法應按定金罰則承擔違約責任。故請求：1、維持一審判決第（一）、（三）項；2、撤銷一審判決第（二）、（四）項；3、改判宏發公司向方明通支付“綠源小區”項目60％份額的投資收益87703200元（具體金額以法院重新委托評估為準）并按銀行同期同類貸款利率支付利息；4、判令宏發公司按定金罰則賠償方明通400萬元。
宏發公司答辯稱，（一）方明通關于“具體金額以法院重新委托評估為準”的上訴請求不明確，且該請求與其一審訴訟請求及庭審陳述明顯相悖。（二）方明通二審補充證據《委托書》、《董事會決議》和《承諾函》不屬于“新證據”。（三）根據《聯合開發建設合同書》及本案證據，不能認定方明通投入1920萬元即取得“綠源小區”項目60％的權益，該權益更不可能及于項目土地使用權。從合同約定看，該1920萬元是作為合作條件，從實際用途看，該1920萬元并未實際用于項目本身。方明通并未按照合同約定投入項目后續建設的資金，無權按照約定享有項目60％收益，且案涉14617.2萬元為案涉土地價值而非項目價值。（四）根據雙方認可，宏發公司向方明通借支的817萬元均用于項目日常開支，故應作為宏發公司的投資款。（五）方明通先期支付的400萬元定金已經轉化為1920萬元保證金的一部分，且宏發公司在合同履行過程中無違約行為，故方明通關于400萬元定金應適用定金罰則由宏發公司予以返還的上訴主張無事實和法律依據。
宏發公司上訴稱，（一）方明通支付宏發公司的1920萬元無論從合同約定還是實際用途看，均應屬于項目合作保證金，而非項目投資款。（二）原判決混淆了項目價值和土地使用價值。《地價評估報告書》確定的是案涉土地的價值而非該項目的價值。方明通不是該土地的物權人，不應享有土地增值收益。（三）原判決認定方明通的實際投資比例錯誤。而且誤將土地差價等同于項目利潤，未扣除稅費及項目運營成本。（四）原判決認定宏發公司向方明通支付項目投資款及其增值收益的利息起算時間錯誤。應自宏發公司實際接收置換后的建設用地并依法取得建設用地使用權證時起算利息，而目前宏發公司尚未接收置換后的建設用地，更未取得該地的建設用地使用權證。故宏發公司無須支付上述款項的利息。綜上，請求撤銷一審判決第（二）項，改判宏發公司返還方明通支付的項目合作保證金1920萬元及利息。
方明通答辯稱，（一）方明通依約投入的1920萬元，不是項目合作保證金，而是項目投資款，是項目作價3200萬元的60％，亦系其取得項目60％份額的對價。其有權享有項目增值60％的權益。（二）案涉合同的終止是通過判決確認的，而不是宏發公司主張的2006年4月即自行終止。（三）按照合同約定，項目直接開發前的所有費用均應由宏發公司承擔，因此，宏發公司無權要求方明通單方面負擔置換土地的差價。宏發公司違背誠信原則要求方明通支付土地置換差價導致合同無法繼續履行，存在惡意違約，應承擔相應的違約責任。
在本案二審庭審中，方明通提交了三組補充證據。1、《承諾函》，內容為：“現因辦理股權變更手續十分復雜，在未辦妥股權變更之前，本人承諾：保證方明通先生能按雙方于2005年6月5日簽訂的《聯合開發建設合同書》的約定，享受合作項目60％的股權不受任何影響，若給方明通先生的股權權益造成損失的，則由本人承擔全部賠償責任。承諾人：陳清泉。時間：2005年7月8日。”2、《福州宏發房地產有限公司章程》，第56條內容為：“投資者在‘綠源小區’（暫定名）項目上所產生的利潤，方明通、許美英合占60％，陳清泉、唐肖玲、石水妹合占40％。”3、《公證書》、《董事會決議》和《承諾函》，用以證明，按照合同約定項目開發過程中所需的后續資金由方明通負責籌集，籌集的方式可以包括銀行貸款、融資或者其他方式，方明通對合同約定的項目后續建設資金沒有出資義務；宏發公司董事會及陳清泉本人亦均認可通過銀行貸款籌集開發后續資金的方式。對上述三組證據，宏發公司的總體質證意見為，上述證據均不屬于《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第四十一條規定的二審程序中的“新的證據”。具體為：1、對證據1的真實性、合法性沒有異議，對關聯性有異議，認為該證據僅能證明宏發公司法定代表人認可方明通在履行訟爭合同約定的前提下可以享受合作項目60％的股權，不能證明方明通所支付的1920萬元是取得宏發公司60％股權的對價。2、對證據2的真實性和合法性沒有異議，對關聯性有異議。認為根據該章程規定，方明通應按照訟爭合同約定履行合同義務后，方可享有宏發公司“綠源小區”項目合作開發的60％權益。3、對證據3中的《公證書》真實性和合法性沒有異議，對關聯性有異議；對其中的《董事會決議》和《承諾函》，因僅為復印件，故對真實性、合法性和關聯性均有異議。上述證據僅能證明宏發公司同意方明通在自有資金不足的情況下，自愿履行還貸及付息義務，借用公司平臺向建行融資，作為其按合同約定應履行的部分出資義務，該組證據不能證明方明通對合同約定的項目后續建設資金沒有出資義務。對于方明通提供的證據3中的《董事會決議》和《承諾函》，本院二審庭審中方明通未能提供原件，庭后亦未能按照要求提供原件。本院認為，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第四十一條規定，方明通提交的三組證據均不屬于二審程序中的“新的證據”。退一步講，從證據的證明內容看，對證據1、2和證據3中的公證書，雖然宏發公司對真實性和合法性表示認可，但上述證據與案涉合同約定的內容相同，不能以此證明方明通請求分享60％投資收益的主張。對證據3中的《董事會決議》和《承諾函》，方明通未能提供證據原件，宏發公司亦對兩份證據的真實性、合法性和關聯性提出異議，本院不予采信。綜上，對方明通二審提交的三組補充證據，本院均不予采信。
本院二審查明的事實與一審法院查明的事實一致。
本院二審庭審結束后，方明通向本院提交《評估申請書》，請求本院依法委托評估機構對案涉“綠源小區”項目價值進行評估。根據本案一審庭審筆錄記載，方明通未在法定期限內向一審法院提出評估申請，方明通對此陳述為：“之前福州市土地發展中心有委托福州市土地礦產交易中心對訟爭地塊和置換地塊進行評估，如果法院對這一評估結果認為需要重新委托評估和審計，那我們也同意，即我們第二項訴訟請求為請求依據福州市土地礦產交易中心對訟爭土地進行評估的結果或者法院依法委托對訟爭地塊進行評估的結果判令宏發公司向方明通支付‘綠源小區’房地產項目60％份額的投資增值收益。”本院認為，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二十五條規定，當事人申請鑒定，應當在舉證期限內提出。方明通在本案一審時未在法定期限內提出鑒定申請，且對相關訴訟請求明確為可以福州市土地發展中心對訟爭土地進行評估的結果為依據。故原判決以福州市土地發展中心對案涉土地的評估結果為依據計算方明通應享有的項目增值收益，并無不當。方明通在本院二審庭審結束后又提出評估申請，并將訴訟請求變更為依據法院重新委托評估結果計算其應享有60％份額投資收益的主張，無事實和法律依據，本院不予支持。
本院認為，根據當事人上訴請求及答辯情況，本案的爭議焦點為：一、原判決判令宏發公司支付方明通合作項目增值收益2279.328萬元及利息是否正確（包括利息應自何時起算）；二、方明通先期交付的400萬元應否適用定金罰則。
（一）關于原判決判令宏發公司支付方明通合作項目增值收益2279.328萬元及利息是否正確的問題
根據《聯合開發建設合同書》約定，方明通的投資義務主要為先期投入1920萬元及項目后續開發的全部資金。對于該筆1920萬元款項，合同中并未明確為項目合作保證金，從合同約定看，其不具有擔保債務履行的功能，亦非獨立于方明通應履行的債務之外，而是方明通需要履行的總投資義務的一部分，因此，該筆1920萬元不具有保證金的功能；而且，在2005年6月22日宏發公司給方明通出具的《收據》中，宏發公司亦明確表示，收到的1799.06萬元系方明通合作項目投資款。故原判決將方明通依約支付的1920萬元認定為其對“綠源小區”項目的投資款，并無不當。
《聯合開發建設合同書》簽訂后，雙方均積極履行了相應的合同義務。根據本案查明的事實，2005年6月6日至6月28日期間，宏發公司陸續收到方明通支付的1920萬元項目投資款。2005年6月28日，案涉土地性質變更為商住樓建設用地。2005年8月10日，宏發公司取得案涉土地的《國有土地使用權證》，其間宏發公司向有關部門支付了“綠源小區”項目地塊的出讓金等相關費用。從上述合同實際履行看，雙方已按照約定將各自的土地和資金投入到合作項目中，成為共享利益、共擔風險的利益共同體。宏發公司投入的土地與方明通投入的資金，因項目前期運作相互結合，成為“綠源小區”項目不可分割的組成部分。合同履行過程中，福州市人民政府因城市建設需要決定收回案涉項目土地，雙方就進一步合作事宜未協商一致，導致合作行為終止。方明通作為項目合作方，有權享有合作期間合作項目形成的相應權益。由于案涉項目尚未進行施工建設，雙方合作后僅將土地性質變更為商住樓建設用地，并支付了出讓金、城市基礎設施配套費等相關費用，故原判決將福州市土地礦產交易中心對案涉土地的評估值作為“綠源小區”項目的價值并無不當。宏發公司關于14617.2萬元為案涉土地增值收益，而非項目增值收益的主張無事實依據，本院不予支持。宏發公司主張，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條規定，房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證的，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理；已經受理的，駁回起訴。本案中，案涉項目尚未取得建設工程規劃許可證，故方明通無權主張項目利益。本院認為，該條規定系針對已經實際建成而未取得建設工程規劃許可證的違章建筑而言。本案中案涉項目尚未進行開工建設，故無該條規定的適用余地。綜上，原判決認定方明通有權享有“綠源小區”項目投資收益，并以案涉地塊評估價14617.2萬元作為計算依據，并無不當，本院予以維持。
關于方明通應享有的投資收益比例問題。雙方雖在《聯合開發建設合同書》中約定開發所得凈利潤，宏發公司和方明通分別按照40％和60％比例分成，但該利潤分成系以雙方按約投資到位，項目全部開發完成為預期。本案中，根據合同第一條約定，宏發公司對相應的合同義務已基本履行完畢，而方明通僅履行了部分合同義務，即支付前期的1920萬元，項目開發的所有后續資金均未及投入。故方明通主張按照60％比例計算其投資增值收益，依據不足，本院不予支持。根據《聯合開發建設合同書》約定，6：4為原約定股份及利潤分成比例，而非投資比例，原判決以6：4作為投資比例并計算方明通應實際投資4800萬元，依據不足，本院予以糾正。案涉合同因非歸責于雙方當事人自身原因終止，在方明通未全部出資到位的情況下，根據權利義務一致原則，以各方實際出資比例確定各自應享有的項目權益符合本案實際情況。《聯合開發建設合同書》第一條約定，該項目至宏發公司辦理變更土地用途為商住用地止，總價為3200萬元。本案中，案涉土地性質已經變更為商住用地，故認定宏發公司出資額為3200萬元符合當事人的本意。由上，宏發公司和方明通對“綠源小區”項目的投資分別為3200萬元和1920萬元，方明通在“綠源小區”項目中的實際投資比例為37.5％（即1920萬元／（1920萬元＋3200萬元）），其對“綠源小區”項目的權益為5481.45萬元（即14617.2萬元×37.5％）。
對于利息的起算時間問題。本案實質為合作合同解除后的利益清算糾紛，故支付相應款項及利息的時間應為合同解除之日。根據已經查明的案件事實，政府行政決定置換的對象為案涉土地，雙方就案涉土地進行開發建設形成的債權債務關系不能當然適用于新置換的土地，在雙方未能協商一致的情況下，可以視為《中華人民共和國合同法》第九十四條第（一）項“因不可抗力致使不能實現合同目的”的情形，雙方均有權解除合同。根據《中華人民共和國合同法》第九十六條的規定，當事人一方依據合同法第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。宏發公司于2010年8月20日發出了解除合同的《律師通知函》。對于該函何時到達方明通，各方均未提供證據。但方明通主張其于2010年9月2日就該律師函進行了回函，故至遲于2010年9月2日，該解除合同的《律師通知函》已到達方明通。由上，以2010年9月2日作為合同解除時間，并以此起算宏發公司應支付方明通投資增值收益的利息為宜。原判決以宏發公司支付《土地置換協議書》項下地塊差價款，從而付清“府相居”項目地塊全部價款的次日作為宏發公司應支付方明通投資款及收益的利息起算時間，依據不足，本院予以糾正。
（二）關于方明通先期交付的400萬元應否適用定金罰則的問題
根據雙方一致認可，方明通于2005年6月6日向宏發公司支付《聯合開發建設合同書》項下的400萬元定金包含在1920萬元中。按照方明通一審訴訟主張，該筆400萬元定金已經轉化為投資款并由此產生了增值收益。而且，宏發公司在2005年6月22日出具的《收據》中確認該400萬元為投資款，方明通亦未提出過異議。同時，本案中，雙方解除合同的原因系不可歸責于雙方的事由，而非宏發公司的違約行為。綜上，方明通請求宏發公司依據定金罰則賠償定金400萬元，缺乏事實和法律依據，原判決的該項認定正確，本院予以維持。
綜上所述，本院根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規定，判決如下：
一、維持福建省高級人民法院（2011）閩民初字第29號民事判決第一、三、四項；
二、變更福建省高級人民法院（2011）閩民初字第29號民事判決第二項為：福州宏發房地產有限公司應于本判決生效之日起一個月內向方明通支付“綠源小區”項目投資收益5481.45萬元及利息（自2010年9月2日起至實際給付之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費699166元，由方明通負擔300000元，福州宏發房地產有限公司負擔399166元；訴訟保全費5000元，由福州宏發房地產有限公司負擔。
二審案件受理費446116元，由方明通負擔200000元，福州宏發房地產有限公司負擔246116元。
本判決為終審判決。
審 判 長 辛正郁
代理審判員 王 丹
代理審判員 沈丹丹
二〇一三年十二月二十日
書 記 員 唐 倩