南京市鼓樓區(qū)人民法院

民 事 判 決 書

（2015）鼓民初字第8063號

原告陳錦賢，女，漢族，****年**月**日出生。

被告南京市鼓樓區(qū)住房和建設(shè)局，住所地南京市鼓樓區(qū)水佐崗64號。

法定代表人徐淮舟，局長。

委托代理人沈坤，江蘇蘇砝律師事務(wù)所律師。

委托代理人張文，江蘇蘇砝律師事務(wù)所實習律師。

原告陳錦賢訴被告南京市鼓樓區(qū)住房和建設(shè)局（以下簡稱鼓樓區(qū)住建局）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2015年12月21日立案受理后，依法由審判員李義軍適用簡易程序獨任審判，于2016年1月8日公開開庭進行了審理。原告陳錦賢、被告鼓樓區(qū)住建局的委托代理人沈坤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告陳錦賢訴稱，原告陳錦賢系南京市鼓樓區(qū)湖南路05片地塊的被拆遷居民，被告鼓樓區(qū)住建局系上述地塊的拆遷人。原、被告于2012年11月26日簽訂了《南京市城市房屋拆遷安置補償協(xié)議》。原告陳錦賢于2013年12月下旬拿到房屋鑰匙后發(fā)現(xiàn)，建成交付的房屋戶型與補償協(xié)議上約定的戶型不符。尤其是原圖紙中的三室二廳改成二室二廳，飄窗變?yōu)槠酱埃o原告陳錦賢的家庭生活帶來諸多不便。戶型和窗戶的改變不僅影響原告陳錦賢對住房面積的合理使用，而且也增加了裝修成本。被告鼓樓區(qū)住建局的行為給原告陳錦賢造成難以挽回的精神損失和無限的使用損失。原告陳錦賢多次向有關(guān)部門反映未果，故訴至法院，請求判令被告鼓樓區(qū)住建局賠償原告陳錦賢三房變二房的損失10500元、飄窗變平窗的損失1500元，合計12000元。

被告鼓樓區(qū)住建局辯稱，被告鼓樓區(qū)住建局交付的房屋是經(jīng)國家驗收的，質(zhì)量沒有瑕疵，實際面積并沒有減少，對原告陳錦賢的合法權(quán)益未造成實質(zhì)性的侵害。2011年3月9日的拆遷協(xié)議中明確約定房屋套型以規(guī)劃部門審批為準，雖然套型有所改變，但被告鼓樓區(qū)住建局并未違反合同約定。被告鼓樓區(qū)住建局也未以任何形式向原告陳錦賢承諾涉案房屋為二扇飄窗，從原告陳錦賢所提交的戶型圖也無法辨明飄窗的情況，故原告陳錦賢主張賠償飄窗的損失亦不應(yīng)當被支持。綜上，請求駁回原告陳錦賢的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，原坐落于南京市鼓樓區(qū)丁家橋XX號XXX室房屋（建筑面積71.32平方米，以下簡稱402室房屋）登記的所有權(quán)人為原告陳錦賢。因402室房屋拆遷，原告陳錦賢（乙方）與被告鼓樓區(qū)住建局（原南京市鼓樓區(qū)建設(shè)局，甲方）簽訂了《南京市城市房屋拆遷補償協(xié)議（產(chǎn)權(quán)調(diào)換專用）》，合同上載明的簽約日期為2011年3月9日，備案日期為2012年11月26日，協(xié)議約定：甲方經(jīng)寧拆許字（2010）第027號《房屋拆遷許可證》批準，于2010年8月11日至2011年8月10日，在鼓樓區(qū)湖南路05片地塊，委托南京鼓樓房地產(chǎn)拆遷有限公司，實施湖南路05片地塊項目的房屋拆遷；被拆遷房屋為402室房屋；甲方應(yīng)當支付被拆遷房屋的貨幣補償金額為1090412元；甲方應(yīng)當向乙方支付補助費用331612元；乙方同意于2011年4月30日，將被拆遷房屋騰空，交由甲方拆除；乙方選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補償方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓樓區(qū)XX路XX號6幢1308室，建筑面積為97.26平方米，交付日期為2013年12月31日，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；甲方保證調(diào)換房屋符合國家質(zhì)量安全標準，產(chǎn)權(quán)清晰且無權(quán)利限制，并承諾協(xié)助乙方辦理房屋及土地權(quán)屬登記手續(xù)；附件4房源平面圖載明套型號為E3的房屋在房源圖的最左側(cè)和最右側(cè)各有一套，戶型為三室二廳，其中最左側(cè)的該套型房屋內(nèi)6.60平方米臥室的窗戶為平窗，最右側(cè)的該套型房屋內(nèi)6.60平方米臥室的窗戶為飄窗；房源圖上備注以上套型以規(guī)劃部門審批為準，面積以房產(chǎn)部門測量為準。原告陳錦賢陳述，其所選擇的房屋為房源圖上最右側(cè)的房屋。2012年11月16日，原告陳錦賢又在《產(chǎn)權(quán)調(diào)換補充協(xié)議》上簽字，該補充協(xié)議系《南京市城市房屋拆遷補償協(xié)議》的附件，協(xié)議內(nèi)容為：原告陳錦賢自愿選擇南京市鼓樓區(qū)XX路XX號6幢1308室（97.26平方米）的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房；原告陳錦賢的房屋拆遷補償款，不能支取，不計利息，用于調(diào)換上述房屋，價值相等不結(jié)算差價。

南京市鼓樓區(qū)XX路XX號6幢開工時間為2012年6月。2013年2月7日，XX路XX號地塊取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2013年12月下旬，被告鼓樓區(qū)住建局通知原告陳錦賢接收房屋，原告陳錦賢接收房屋后發(fā)現(xiàn)房屋存在戶型與約定不符，原6.60平方米臥室的窗戶現(xiàn)為平窗。涉案房屋已于2015年1月20日登記至原告陳錦賢名下，現(xiàn)房屋實際地址為南京市鼓樓區(qū)XX路30號4幢二單元1308室。根據(jù)房屋所有權(quán)證所附的房產(chǎn)分層分戶平面圖，涉案房屋位于平面圖的最右側(cè)，該平面圖方向與房源圖方向一致。

另查明，南京水務(wù)集團有限公司對402室房屋水費的最后一次抄表日期為2012年6月19日，402室房屋電費的最后一次交費月份為2012年7月。2012年9月5日，原告陳錦賢交房時，水電費尚欠165元。2012年11月30日，原告陳錦賢將水電費165元支付給南京鼓樓房地產(chǎn)拆遷有限公司。

因雙方分歧較大，致本案調(diào)解未果。

以上事實，有原、被告陳述、南京市城市房屋拆遷補償協(xié)議（產(chǎn)權(quán)調(diào)換專用）、房屋所有權(quán)證、用水證明、核查票、水電結(jié)算清單、收據(jù)等證據(jù)予以佐證，足以認定。

本院認為，原、被告之間簽訂的南京市城市房屋拆遷補償協(xié)議是雙方的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，該協(xié)議依法成立并有效，雙方當事人應(yīng)當按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。原告陳錦賢主張賠償損失12000元的訴訟請求，包括戶型變化的損失以及飄窗改平窗的損失。本院分別評析如下：一、關(guān)于戶型改變的問題。雖然《南京市城市房屋拆遷補償協(xié)議》上載明的簽訂時間為2011年3月9日，但附件《產(chǎn)權(quán)調(diào)換補充協(xié)議》的簽訂時間為2012年11月16日，備案時間為2012年11月26日。根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》第十五條第一款的規(guī)定，拆遷當事人應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、搬遷期限、補償金額或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋、搬遷過渡方式以及過渡期限等事項，訂立拆遷補償協(xié)議，并由拆遷人自補償協(xié)議訂立之日起的15日內(nèi)，向市房屋拆遷管理部門備案。本院再結(jié)合相關(guān)水電費交費情況認為，原、被告關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的相關(guān)內(nèi)容最終確定時間為2012年11月16日，應(yīng)以該時間節(jié)點作為戶型改變和窗戶改變問題判斷的依據(jù)。雖然涉案調(diào)換房屋在2013年2月7日才取得規(guī)劃許可證，戶型被規(guī)劃部門核準，但涉案調(diào)換房屋實際已于2012年6月開工建設(shè)，原告陳錦賢在簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換補充協(xié)議時，涉案房屋已經(jīng)處于施工過程中，而鼓樓區(qū)住建局實際交付的房屋戶型為二室二廳，被告鼓樓區(qū)住建局提供給原告陳錦賢的戶型圖顯示房屋為三室二廳，被告鼓樓區(qū)住建局未如實告知原告陳錦賢房屋戶型情況，存在過錯，應(yīng)對原告陳錦賢承擔一定的損失賠償責任。本院根據(jù)雙方合同履行情況，綜合考慮套型不符致涉案房屋使用功能、面積上所受的影響等因素，酌定被告鼓樓區(qū)住建局賠償原告陳錦賢1萬元。二、關(guān)于飄窗改平窗的問題。根據(jù)房屋所有權(quán)證所附的房產(chǎn)分層分戶平面圖，原告陳錦賢所選擇的房屋為房源圖最右側(cè)的房屋，即6.60平方米臥室的窗戶為飄窗。現(xiàn)實際交付的窗戶為平窗。因涉案調(diào)換房屋在簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換補充協(xié)議時已開工建設(shè)，被告鼓樓區(qū)住建局對于窗戶類型應(yīng)當明知，但未如實告知原告陳錦賢涉案房屋的窗戶類型，亦存在過錯，故被告鼓樓區(qū)住建局亦應(yīng)當承擔一定的損失賠償責任，鑒于飄窗與平窗不完全相同的使用功能及使用感受等因素，本院對該項損失酌定支持1000元。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條以及《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

被告南京市鼓樓區(qū)住房和建設(shè)局于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)賠償原告陳錦賢11000元。

如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，則應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費100元，減半收取50元，由原告陳錦賢負擔12元，由被告南京市鼓樓區(qū)住房和建設(shè)局負擔38元（此款原告已預(yù)付，被告應(yīng)負擔部分在給付上述款項時直接給付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省南京市中級人民法院。

審　判　員　　李義軍

二〇一六年一月十九日

法官助理靖伯偉

見習書記員　　夏　娜