湖北省通山縣人民法院

民 事 判 決 書

（2015）鄂通山民二初字第116號

原告程某林。

委托代理人陳某泉，通山縣法律援助中心律師。

被告北京遠東鴻發房地產開發有限公司通山分公司（以下簡稱遠東鴻發通山分公司）。

代表人王某習，男，遠東鴻發通山分公司經理。

委托代理人邱守凡，通山縣通羊法律服務所法律工作者。

原告程某林與被告遠東鴻發通山分公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年7月15日、2016年3月29日二次公開開庭進行了審理（其中2015年7月31日至2016年2月26日為鑒定期間）。原告程某林及其委托代理人陳某泉，被告遠東鴻發通山分公司的委托代理人邱守凡二次開庭均到庭參加了訴訟；被告遠東鴻發通山分公司的代表人王某習于2015年7月15日開庭時到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告程某林訴稱：2003年12月22日、2004年3月20日，原告分別與原通山縣再生資源開發公司簽訂《房屋買賣契約》各一份，契約約定該公司將位于通山縣通羊鎮南市路39號1棟門面共5個檔（含二樓住宅）、一樓空場以及門檔后面平房出賣給原告，占地面積為507.7平方米，建筑面積為576.31平方米，總價款為472000元。原告買受后，將該門檔和平房出租給他人經營。2007年7月份，原告所買房屋和空場因被告進行房地產開發，被強制拆除，原告未能獲得拆遷補償。2008年10月15日，通山縣人民政府組織原告等被拆遷人與被告進行協商，并達成《關于民營三期建設項目涉及程某林等被拆遷人產權置換協議》，確定以門檔和住宅、空場置換的拆遷補償方案，然而，被告在房屋建成后，居然將協議置換給原告的房屋擅自出賣給他人，導致原告房屋置換補償不能實現，且被告已將其開發項目范圍內的房產全部出售，不可能以房產置換方式給予原告拆遷補償。為此，請求判令被告支付原告拆遷房屋及空場補償費、搬遷和臨時安置費以及因拆遷造成的門店停業損失費共計12172798元。訴訟過程中，原告變更訴訟請求為：要求判令被告支付原告拆遷房屋及空場補償費、搬遷和臨時安置費以及因拆遷造成的門店停業損失費共計13153300元；給付原告保全費5000元、評估費40000元。

原告為支持其訴訟請求所依據的事實成立，在舉證期限內向本院提交了如下證據：

證據一、房屋買賣契約兩份。以證明原告購買原通山縣再生資源公司門檔和住房的事實。

證據二、原告土地狀況示意圖。以證明購買的土地及房屋在拆遷前的狀貌。

證據三、《產權置換協議書》（2008.10.15）一份。以證明原、被告協商置換補償的內容。

證據四、被告土地使用權證及房屋所有權證復印件各一份。以證明被告違反約定，將應該置換給原告的房地產置換給他人的事實。

證據五、朱應亮拆遷補償協議書復印件一份。以證明被告給予被拆遷人的拆遷補償包含了過渡費的事實。

證據六、被告承諾書一份。以證明被告于2013年12月11日承諾，在2014年元月31日前對原告拆遷補償落實到位，并以中庭土地抵押擔保的事實。

證據七、程某林房屋、空場面積表一份。以證明原被告及通山縣供銷社三方對原告程某林被拆遷的房屋、空場的面積予以確定的事實。

證據八、原告委托代理人對成后元、焦元柏的調查筆錄各一份（證人成后元、焦元柏已出庭作證）。以證明通山縣再生資源公司出賣的門檔包含了門檔后面的辦公樓、空場及簡易平房。

證據九、焦元柏的房屋買賣契約復印件一份。以證明焦元柏購買的門檔和程某林一樣包含了門檔后面的簡易平房。

證據十、程銳的聲明書一份。以證明程銳雖在房屋買賣契約上簽了字，但其已將其有關權利轉給了原告，由原告主張權利的事實。

證據十一、《房地產估價報告》、《補充說明》及保全費、評估費收據各一份。以證明原告被拆遷房屋的拆遷面積、門店置換分攤系數、一期工程所建門檔均價及五層以上房屋均價及原告被拆遷房屋自拆遷之日至今的停業損失（租金）等情況，且原告在訴訟過程中支付了保全費5000元、評估費40000元的事實。

被告遠東鴻發通山分公司辯稱：1、答辯人與通山縣再生資源開發公司簽訂的房屋拆遷安置補償協議經一、二審法院判決為有效協議，至于原告與通山縣再生資源開發公司訂立的房屋買賣契約有爭議，與答辯人無關，原告訴求拆遷補償，只能起訴通山縣再生資源開發公司，答辯人只能根據出讓人通山縣再生資源開發公司認定的數據，依法依規對原告進行貨幣補償或協商解決，不存在門面置換。2、原、被告于2008年10月15日簽訂的協議約定不明，該協議不具有操作性，無法兌現；在縣政府及相關部門協調下，答辯人解決了多家被拆遷戶的還建補償，僅剩原告因面積爭議太大而擱置，后因原告多次糾纏、干擾和上訪，在政府及相關部門施壓下，答辯人于2008年10月15日在協議書和承諾書上簽了字，但該協議系在原告及相關部門的協迫下簽訂的，并非答辯人的真實意思表示；答辯人與通山縣再生資源開發公司簽訂的《房屋買賣契約》和《拆遷安置補償協議》經法院生效判決確認了其效力，任何協議不能與生效的法律文書相對抗。為此，答辯人在協議和承諾書上的簽字是無效的。3、原告購買門檔的房產證是確定其被拆遷面積的依據，該門檔的面積為174.75平方米，原告訴稱其被拆遷的面積為507.7平方米無事實依據。4、由于原告干擾造成政府施壓，致使答辯人的開發也蒙受巨大經濟損失，且答辯人與原告從未訂立正式的拆遷補償協議書，故答辯人不應對原告進行過渡費賠償。綜上，應依法駁回原告的訴訟請求。

被告為證明其反駁原告訴訟請求所依據的事實，在舉證期限內向本院提交了如下證據：

證據一、房屋拆遷補償協議及通山縣人民法院工作人員收條一張。以證明被告拆遷的房屋屬通山縣再生資源開發公司所有，不屬原告所有，原被告間不存在拆遷補償糾紛，無法律關系，原告的糾紛是與再生資源公司間的房屋買賣糾紛。

證據二、通山縣人民法院與咸寧市中級人民法院判決書兩份。以證明原告與再生資源公司的房屋買賣協議無效，而被告與再生資源公司間的房屋拆遷安置補償協議為有效協議。

證據三、房地產轉讓協議書一份。以證明通山縣再生資源開發公司轉讓給被告的房屋（辦公房）的四至及價款的事實。

證據四、原告的房屋買賣協議兩份。以證明原告與通山縣再生資源開發公司簽訂的二份無效契約也確定了原告購買的房屋只有五個門檔，并非原告所稱的被拆遷面積。

證據五、再生資源開發公司《關于通羊鎮南市場路九個門檔買賣情況說明及相關的房產證、房屋平面圖》等資料。以證明原告至今未得到拆遷補償的原因是原告爭議的面積與其實際購買的面積差距太大。

證據六、《原土產公司地段舊城改造協議書》一份。以證明通山縣人民政府于2006年11月18日與被告簽訂了舊城改造協議書，被告拆遷原告等人的房屋是政府舊城改造的需要，系政府行為，被告不存在任何過錯。

證據七、房地產估價報告一份。以證明被告拆遷的房屋是通山縣再生資源開發公司房屋，該公司于2007年4月份已委托湖北正鑫房地產評估經濟有限公司進行了評估，程某林房屋的補償只能按當年評估的價格補償。

證據八、通山縣人民法院（2007）通執字第39號遷出房屋通知書一份。以證明被拆遷的房屋，屬于法院強制拆遷范圍之內。

證據九、通山縣人民法院（2007）民二初字第39-2民事裁定書一份。以證明1、程某林等因未取得法定的房屋所有權，其提出的執行異議被依法駁回。2、當年系法院強制拆遷，如果原告要求賠償也只能申請行政賠償，與被告無關。

證據十、鄂南晚報2007年8月6日《依法拆遷何以這樣難》的報道一份。以證明當年再生資源臨街的8個門檔是通山縣人民法院組織公安、城管、拆遷公司依法強制拆遷的，如果要賠償，程某林只能申請行政賠償，與被告無關。

證據十一、藍景大廈的房產證、土地證各一份。以證明被告已依法取得了當年被拆遷房屋的房產證和土地證，該處土地、房產依法已屬于被告所有。

經庭審質證，被告對原告提交的證據認為：對證據一的真實性無異議，但該契約是無效的；證據二的示意圖沒有任何單位確認，來源不合法；對證據三的真實性無異議，但是這份協議書不是合法的協議；對證據四的真實性無異議，但與真實的內容不相符；對證據五的真實性無異議，但原告不應與被告間存在爭議；對證據六的真實性無異議，但協議沒有具體承諾，在約定不明的情況下，不能作為對被告不利的證據使用；證據七不能作為證據使用；證據八焦元柏、成后元的證言與本案無關，且內容是不真實的。證據九，只能證明焦元柏與再生資源公司買賣的事實，不能證明原告與再生資源買賣的事實；證據十的聲明書無異議；證據十一的鑒定結論不真實，對程某林的面積沒有按照契約的約定來鑒定，補償只能按照當年拆遷的面積補償，該鑒定不能作為現在要求補償的依據，對該證據中保全費和評估費的真實性由法院予以認定。

原告對被告提交的證據認為：證據一，被告并未向再生資源公司繳納補償費，這份協議是偽造的，這份證據的附件，工作人員的收條一份，如果被告不能提供再生資源公司領取了這筆費用，那么被告就是偽造；對證據二的真實性無異議，但一、二審法院的判決書不能抵抗原被告的協議書，協議書與法院的判決書無關聯；證據三，與本案無關聯性；證據四，屬于對原告證據一的重復舉證，無需質證；證據五、再生資源公司的說明不屬于證據，只能說明是再生資源公司里職工個人的說明。證據六，本案不涉及過錯問題，只涉及拆遷補償問題，該證據與本案無關聯性；證據七，這份報告沒有和原告共同申請，這份報告補償的內容也沒有實現，且早已失效；證據八、九、十都不能抗辯協議的內容；證據十一的真實性無異議，但根據協議，被告應該將藍景大廈的部分作為補償還建給原告。

本院認為：對原告提交的證據一、三、四、五、六、十及被告提交的證據二、四、六、八、九、十、十一，對方當事人對其真實性無異議，以上證據可作為本案認定事實的有效證據予以采信。對原告提交的證據二，雖未載明圖表的制作單位，但原、被告均對房屋拆遷前的狀貌無異議，故可作為本案認定事實的有效證據予以認定；原告提交的證據七，原、被告在庭審時對該證據中雙方當事人及在場人的簽名真實性認可，故可作為本案認定事實的有效證據予以采信；對原告提交的證據八，二證人已出庭作證，二證人的證言與被告認可的事實基本一致，故可作為本案認定事實的有效證據；原告提交的證據九，與本案無關聯性，故不予采信；原告提交的證據十一，系本院根據原告的申請，選定的具備鑒定資質的機構作出的鑒定，被告未提出相反的證據予以推翻，故可作為本案認定事實的有效證據予以采信。對被告提交的證據一，該協議系經法院生效的法律文書確認的事實，可作為本案認定事實的有效證據采信；對被告提交的證據三，被告未提出相反的證據予以推翻，故可作為本案認定事實的有效證據采信；對被告提交的證據五，該《說明》無任何人簽名，亦無單位蓋章，故該《說明》不具備證據屬性，不應予以認定；對被告提交的證據七，該《估價報告》明確載明“應用的有效期為半年，即從2007年4月20日至2007年10月20日止”，該證據現已失效，故本院不予采信。

根據上述依法確認的有效證據以及雙方當事人陳述，可以確認本案如下事實：

1、通山縣再生資源開發公司在改制過程中，于2003年將位于南市路39號一棟老門面（磚混結構兩層，九個門檔含后院）進行競價出賣。

2、2003年12月22日，原告程某林及其子程銳（乙方）與通山縣再生資源開發公司（甲方）簽訂一份《房屋買賣契約》，約定由原告程某林購買其中的4個門檔。合同約定：一、房屋四至：由西至東順數第六、七、八、九共四個門檔（含后院），東至孫春仙門店、西至朱應亮門店、北至公路邊、南至石坎，實際面積以過戶實計為準，門檔至后院空基呈直線劃歸所得買戶。二、買賣價格：第六、七兩檔價格為每檔104000元，第八、九兩檔價格為每檔80000元，合計368000元。三、付款方式：簽約時付款50000元，房屋退好后付清余款，退房時間為2004年元月1日前。四、過戶手續：買賣此房，辦理房屋產權、土地過戶，甲方只負責提供有關手續，其過戶的房產、土地、契稅由乙方負責。地稅的不動產營業稅由甲方負責。土地所有權為國家所有，使用權歸乙方所有。五、房屋買賣后，產權歸乙方所有，拆建時必須嚴格按照城建部門的規劃要求改建由于城建部門的規劃要求，乙方所造成的損失，甲方概不負責。前后院抵墈（即南邊）必須留兩米作為公共走道。2004年3月20日，原告程某林及其子程銳再次與湖北省通山縣再生資源開發公司簽訂一份《房屋買賣契約》，以104000元的價格購買了第四檔，合同同樣約定了房屋四至、價格、付款方式、過戶手續等。合同簽訂后，原告程某林按約將購房款交付給了通山縣再生資源開發公司，通山縣再生資源開發公司亦將程某林所購買的5個門檔及門檔后院相對應范圍內的小倉庫、辦公室等按約交付給了程某林使用或對外出租。因通山縣再生資源開發公司所出賣的土地為國有劃撥土地，同時屬于通山縣民營三期老城改造范圍，土地部門一直未給原告辦理土地使用權轉讓登記手續，該宗土地使用權、房屋產權在職能部門的登記簿上仍然歸通山縣再生資源開發公司所有。

3、2006年9月26日，通山縣再生資源開發公司與原通山縣瑞康廣告有限公司（法定代表人王某習）簽訂一份《房地產轉讓協議》，約定由通山縣再生資源開發公司將其所屬的南市路39號院內辦公室平房5間和二樓住房一間，以10萬元的價格轉讓給通山縣瑞康廣告有限公司；該協議同時約定，由通山縣瑞康廣告有限公司另外出資20萬元給通山縣再生資源開發公司，用于解決通山縣再生資源開發公司困難企業的職工安置。

4、2006年11月18日，通山縣人民政府招商引資，與北京鴻發公司簽訂了《縣原土產公司地段舊城改造協議書》，縣政府同意將老城區茶葉公司、地產公司和再生資源開發公司地段的連片土地（含賣給原告的房地產）出讓給北京鴻發公司實行整體改造。2006年12月20日，通山縣房屋拆遷管理辦公室向被告北京鴻發通山分公司頒發了《房屋拆遷許可證》。2007年4月21日，北京鴻發通山分公司作為甲方，通山縣再生資源開發公司作為乙方，簽訂了《房屋拆遷安置補償協議》，乙方將已賣給原告及他人的八個檔及后院空地，以112.8萬元的價格轉讓給甲方拆遷開發（此款一直未交付通山縣再生資源開發公司）。協議簽訂后，原告程某林及其他購買人認為是自己購買的房地產，拒絕退房。北京鴻發通山分公司以房屋拆遷合同糾紛訴至通山縣人民法院，并申請先予執行。當本院強制執行裁定書下達后，原告程某林及其他二購買人以通山再生資源開發公司、北京鴻發通山分公司侵犯了其合法權益為由，向通山縣人民法院提起訴訟，請求確認其與通山再生資源開發公司間簽訂的《房屋買賣契約》有效；北京鴻發通山分公司與通山再生資源開發公司間簽訂的《房屋拆遷安置補償協議》無效。2007年6月26日，本院作出（2007）通民二初字第45號民事判決：1、宣告程某林、程銳、焦元柏、焦鋒與通山縣再生資源開發公司簽訂的三份《房屋買賣契約》無效；2、駁回原告程某林、程銳、焦元柏、焦鋒要求確認被告通山再生資源開發公司與北京鴻發通山分公司間簽訂的《房屋拆遷安置補償協議》無效的訴訟請求。四原告不服一審判決而上訴。2007年9月6日，咸寧市中級人民法院作出（2007）咸民三終字第67號民事判決：駁回上訴，維持原判。

5、2008年10月15日，在縣政府辦、建設局、供銷社等相關部門的組織協調下，原告及其他被拆遷人焦元柏、孟冬玉、孫春仙等與被告北京鴻發通山分公司簽訂了一份《關于民營三期建設項目涉及程某林等被拆遷人產權轉換協議》，協議約定：一、民營三期建設項目分兩期開發，其中一期在東側，程某林等被拆遷人在項目一期安置。二、被拆遷人產權轉換方式：1、門店置換：以該項目一期拆遷范圍內被拆遷人現有一層房屋總面積加上空場折算后的面積（按50%折算）的總和減去朱應亮已達成協議的面積除以該項目一期一層建成后門店實際面積乘以100%，確定各被拆遷人門店置換分攤系數，然后將各被拆遷人綜合所得面積（房屋面積＋空場折算面積）乘以分攤系數得出各自門店實際置換面積。2、住宅置換：一期被拆遷范圍內第二層的住宅面積按1：0.9比例由拆遷人還建安置給被拆遷人。樓層在五層以上選定，具體由指揮部協調。三、其他事項：1、北京遠東鴻發房地產開發有限公司通山分公司購買信用聯社的三個檔門店面積計入被拆遷門店面積參與分攤。2、公共通道（16#）及通往民營街的通道不計入被拆遷門店面積參與分攤。

6、2008年10月28日，經王洪丁（時任縣供銷社主任）、樂紅星（時任通山縣拆遷辦副主任）在場，原告程某林與被告代表人王某習制作了一份《程某林房屋、空場面積表》，該表內容為：1、門店面積：3.5×5×10.55=184.63㎡；2、再生資源房屋建筑面積：67.96＋（60÷2）=97.96㎡；3、簡易房屋建筑面積：13.12＋0.08＋7.02=20.22㎡；4、空場面積：540.80-184.63-36.93-67.96-20.22-119.65=111.41㎡；5、門店二樓建筑面積：17.5×（10.55＋1.2＋0.55）=215.25㎡。以上面積雙方簽字生效。在場人：王洪丁（簽名）.樂紅星（簽名）。此面積初步按建設局協調比例分攤基數.以正式協議為準.王某習（簽名）.程某林（簽名）.2008.10.28。

7、2013年12月11日，被告遠東鴻發通山分公司向通山縣住建局出具《承諾書》一份，承諾程某林房屋補償嚴格按照2008年10月15日關于程某林等房屋拆遷補償協議（或孫春仙房屋補償）執行，并承諾在2014年元月31日前落實到位。

8、在訴訟過程中，原告程某林向本院提交鑒定申請，要求對①拆遷面積（程某林所有）；②門店置換分攤系數；③一期工程所建門檔均價及五層以上房屋均價；④被拆遷的五個門檔、二層房屋、簡易平房自拆遷之日至今分別的停業損失（租金）等專門問題進行司法鑒定。本院于2015年9月18日委托永業行（湖北）土地房地產評估咨詢有限公司進行鑒定，永業行（湖北）土地房地產評估咨詢有限公司于2016年2月18日作出鄂永房（2016）（咨）字第00393號《房地產估價報告》，確定估價對象房屋評估范圍內一層商業房地產在價值時點2015年9月18日的房地產市場單價為19360元／平方米、其租金市場價格為98元／平方米·月，6—16層住宅房地產在價值時點2015年9月18日的房地產市場單價為2345元／平方米，其租金市場價格為5元／平方米·月。2016年2月26日，永業行（湖北）土地房地產評估咨詢有限公司作出《關于通法鑒委字（2015）第38號司法鑒定案評估報告補充說明》，補充結論為：1、門店置換分攤系數為1.0446。2、拆遷面積鑒定（程某林所有）：①程某林拆遷總面積若含辦公樓為402.66平方米，則補償門面面積為420.62平方米；若不含辦公樓為341.31平方米，則補償門面面積為356.53平方米。②依據通山縣房屋拆遷管理辦公室出具的《民營三期程某林等人房屋拆遷實際安置面積明細表》記載，程某林補償住宅面積=215.25×90%=193.73平方米。3、藍景大廈一層門面及6-16層住宅價值鑒定：①程某林補償門面價值若含辦公樓為，19360×420.62=814.32萬元；若不含辦公樓為，19360×356.53=690.24萬元；②程某林補償住宅價值=2345×193.73=45.43萬元。4、藍景大廈一層門面及6-16層住宅市場租金鑒定：①程某林補償門面租金價值若含辦公樓，為98×12×420.62=49.46萬元／年；若不含辦公樓，為98×12×356.53=41.93萬元／年。②程某林補償住宅租金價值為5×12×193.73=1.16萬元／年。

9、原告程某林之子程銳已將其購買通山縣再生資源開發公司5個門檔的有關權利一并轉給了原告程某林享有。

10、民營三期建設項目第一期的開發中，被告遠東鴻發通山分公司所開發的門檔和房屋已經被還建和出售完畢。

11、在《十·一五協議》中簽字的被拆遷人中，除原告程某林外，其他被拆遷人均已與被告達成了面積置換協議，且被拆遷人門檔后院對應位置有房屋的，該房屋均計算入了被拆遷人置換面積范圍內。

本案爭議的焦點為：一、原、被告于2008年10月15日簽訂的《關于民營三期建設項目涉及程某林等被拆遷人產權轉換協議》（以下簡稱《十·一五協議》以及于2008年10月28日，簽訂的《程某林房屋、空場面積表》（以下簡稱《面積表》）的效力問題。（二）關于原告程某林被拆遷的房屋面積及應得的置換門店及商品房面積問題。（三）被告是否應承擔原告搬遷和臨時安置費以及因拆遷造成的門店停業損失費的問題。

本院認為：

（一）原、被告于2008年10月15日簽訂的《關于民營三期建設項目涉及程某林等被拆遷人產權轉換協議》（以下簡稱《十·一五協議》以及于2008年10月28日，簽訂的《程某林房屋、空場面積表》（以下簡稱《面積表》）的效力問題。原、被告雙方對《十·一五協議》以及《面積表》的真實性均無異議，但該協議系在原告及相關部門的協迫下簽訂的，并非答辯人的真實意思表示。對此，首先，遠東鴻發通山分公司無充分證據證明其是在受到脅迫的情況下簽訂的此協議，即使按被告所述的原告程某林有阻擾其開發的情況，糾紛也可以通過正常途徑解決；其次，根據《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷”以及第五十五條“有下列情形之一的，撤銷權消滅：（一）具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權┄┄”之規定，遠東鴻發通山分公司如認為其是受脅迫簽訂的協議，可以在法定期限內行使撤銷權，但遠東鴻發通山分公司并未行使該權利。現遠東鴻發通山分公司在本案中以協議系受協迫簽訂為由抗辯不履行協議，對該抗辯意見不予支持。再次，雖然原告程某林及其他購買戶與通山縣再生資源開發公司簽訂的《房屋買賣契約》業經法院判決無效，而被告與通山縣再生資源公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協議》被認定有效，但原告及其他購買戶均已按約向通山縣再生資源開發公司交付了購房款，而被告并未實際按該協議付款給通山縣再生資源開發公司，且被告在其開發的過程中，認可了其他購買戶的被拆遷人身份，并均已達成了拆遷安置補償協議。綜上，《十·一五協議》不違反法律、行政法規的強制性規定，應認定為有效。

（二）關于原告程某林被拆遷的房屋面積及應得的置換門店及商品房面積問題。原、被告雙方對程某林被拆遷的門店面積及二樓住房面積無異議；存有爭議的為門店后面空場面積，即空場內的原辦公用房及一間簡易房是否算在程某林被拆遷面積之內。首先，從原告購買通山縣再生資源房屋時簽訂《房屋買賣契約》上看，該協議上載明“南至石坎”、“門檔至后院空基呈直線劃歸所得買戶”、“前后院抵墈（即南邊）必須留兩米作為公共走道”，而在原告購買的門檔相對應的后院南邊墈前即為原辦公用房及一間簡易房，若當時再生資源公司未將原辦公用房及一間簡易房一并賣給原告，則無需在協議中載明“前后院抵墈（即南邊）必須留兩米作為公共走道”條款；其次，原告程某林在通山縣再生資源購買門店后，通山縣再生資源已將門店后面的原辦公用房及一間簡易房交付給了程某林實際管理；其三，從其他被拆遷戶的還建情況看，與門檔對應的空場內房屋面積均算入了被拆遷人的面積；同時，原、被告于2008年10月28日簽訂的《程某林房屋、空場面積表》，已確認將再生資源房屋建筑面積和簡易房屋建筑面積算入了原告程某林被拆遷面積范圍內，且當時的縣供銷社（通山縣再生資源開發公司主管單位）主任王洪丁及拆遷指揮部副指揮長樂紅星亦簽字認可。為此，原被告雙方爭議的空場內原辦公用房及一間簡易房應計算在程某林被拆遷面積之內。

2016年2月26日，永業行（湖北）土地房地產評估咨詢有限公司作出《關于通法鑒委字（2015）第38號司法鑒定案評估報告補充說明》中，結論為：1、門店置換分攤系數為1.0446。2、拆遷面積鑒定（程某林所有）：①程某林拆遷總面積若含辦公樓為402.66平方米，則補償門面面積為420.62平方米；若不含辦公樓為341.31平方米，則補償門面面積為356.53平方米。②依據通山縣房屋拆遷管理辦公室出具的《民營三期程某林等人房屋拆遷實際安置面積明細表》記載，程某林補償住宅面積=215.25×90%=193.73平方米。該結論對門店置換分攤系數的鑒定，系按《十·一五協議》“門店置換：以該項目一期拆遷范圍內被拆遷人現有一層房屋總面積加上空場折算后的面積（按50%折算）的總和減去朱應亮已達成協議的面積除以該項目一期一層建成后門店實際面積乘以100%，確定各被拆遷人門店置換分攤系數”的計算方式進行的鑒定，得出的門店置換分攤系數為1.0446，對此，本院應予以認定。鑒定結論“程某林拆遷總面積若含辦公樓為402.66平方米，則補償門面面積為420.62平方米；若不含辦公樓為341.31平方米，則補償門面面積為356.53平方米”與原、被告2008年10月28日確認的《程某林房屋、空場面積表》不符，應以雙方簽字確認的《程某林房屋、空場面積表》為準。根據《程某林房屋、空場面積表》及《十·一五協議》，程某林應得的置換門店面積應為：（184.63＋97.96＋20.22＋111.41×50%）×1.0446=358.515×1.0446=374.505平方米；程某林應得的置換商品房面積應為：215.25×0.9=193.725平方米。

（三）被告是否應承擔原告搬遷和臨時安置費以及因拆遷造成的門店停業損失費的問題。因原、被告雙方簽訂的《十·一五協議》未約定被告除補償門店及商品房外，還應承擔搬遷和臨時安置費以及因拆遷造成的門店停業損失費；同時，雙方未約定門店及商品房的交付時間，被告雖向通山縣住建局承諾2014年元月31日前落實到位，但此承諾不應視為對原告的約定，故對原告要求被告給付搬遷和臨時安置費以及因拆遷造成的門店停業損失費的訴訟請求，本院不予支持。

綜上所述，原、被告雙方簽訂的《十·一五協議》及《程某林房屋、空場面積表》為雙方當事人的真實意思表示，為有效合同，被告應按約履行還建義務。現因被告將建成的門店及商品房處置完畢而無法向原告交付門店和商品房，故被告應按其建成的門店及商品房的現行價格（鑒定價格）向原告給付相應的補償款，該補償款應為：374.505×19360＋193.725×2345=7704701.93元。對被告辯稱只能按拆遷時門店的價值給付補償款的理由，本院不予支持。原告在訴訟過程中申請訴訟保全而支付的保全費5000元，應由被告給付原告；原告在訴訟過程中支出的鑒定費40000元，系因本次糾紛支出的必要費用，應由被告承擔一半，即由被告給付原告20000元。本案經本院審判委員會討論決定，根據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十五條、第六十條第一款、第一百零七條之規定，判決如下：

一、由被告北京遠東鴻發房地產開發有限公司通山分公司給付原告程某林拆遷補償款7704701.93元。

二、由被告北京遠東鴻發房地產開發有限公司通山分公司給付原告程某林訴訟保全費5000元、鑒定費20000元，合計25000元。

三、以上一、二項，由被告北京遠東鴻發房地產開發有限公司通山分公司于本判決生效后十日內履行完畢。

四、駁回原告程某林的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費100750元，由原告程某林負擔41720元，被告遠東鴻發通山分公司負擔59030元。

如不服本判決，可在判決書送達后十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據不服本判決的上訴請求數額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款的規定預交上訴案件受理費。湖北省咸寧市中級人民法院訴訟費專戶名稱：咸寧市中級人民法院，開戶銀行：中國農業銀行咸寧金穗支行，帳號：**********004500，上訴人在上訴期滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　陳朝美

審　判　員　　毛　巖

人民陪審員　　黃有美

二〇一六年四月二十二日

書　記　員　　陳嬋嬋

附：相關法律條文

《中華人民共和國合同法》

第四十四條依法成立的合同，自成立時生效。

法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。

第五十五條有下列情形之一的，撤銷權消滅：

（一）具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；

（二）具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。

第六十條第一款當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。