裁判規(guī)則

　　房屋價格較大幅度的上漲雖然可能超出當(dāng)事人的預(yù)見，但仍屬于正常的商業(yè)風(fēng)險，故以房屋價格出現(xiàn)較大上漲、繼續(xù)履行顯失公平為由主張調(diào)整交易價格缺乏充分的法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。

　　案情簡介

　　安某向邵某購房并簽訂《房屋租售合同》達成協(xié)議：一、因賣方在銀行辦理貸款，還款期未到，暫時無法辦理產(chǎn)權(quán)交易，賣方在租賃期屆滿后將商業(yè)用房出售給買方，買賣雙方同意約定總購房款為61萬元。二、出售時間：賣方于2006年7月1日起將該商業(yè)用房出租給買方使用，租期為四年，至2010年7月1日賣方將此房出售給買方。三、買方在租賃期間年租金為五萬元，每年7月1日將租金交至賣方。租期屆滿后，買方將購房款一次性交至賣方，雙方辦理交易手續(xù)。四、……買方交購房款時，賣方將此房的房產(chǎn)證，大修基金票據(jù)及契稅完稅證明提供給買方，協(xié)助買方辦理相應(yīng)的過戶手續(xù)，因辦理過戶手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費用由買方負(fù)擔(dān)。五、違約責(zé)任：買方在租售期間遵守約定，若中途退租或租賃期滿不交購房款，除對房屋恢復(fù)原樣外，另向賣方賠付違約金10萬元。若賣方在租賃期間無故中止租賃或租賃期屆滿后不能將該商業(yè)用房出售給買方，賣方不僅承擔(dān)租賃期間買方裝修改造費用，還要向買方賠付違約金十萬元”。

　　《房屋租售合同》簽訂后，邵某將房屋交付給安某使用。安某按約交付了房屋租金。

　　年7月1日，雙方約定的租賃期間屆滿，安某要求邵某履行房屋買賣合同。邵某向安某發(fā)出《解除房屋租售合同通知書》，內(nèi)容為：“因你至今未能按雙方所簽《房屋租售合同》的約定履行相應(yīng)義務(wù)，現(xiàn)我再次向你發(fā)出以下解除合同通知，解除我與你在2006年5月28日簽訂的《房屋租售合同》，你務(wù)必于2010年9月16日前將承租房屋完整無損地交還給我，并同時向我交納自2010年7月1日至你交還租賃房屋期間的租金”。

　　邵某提供房產(chǎn)《估價報告》，證明涉案房屋在2010年7月1日的市場價值為255萬元。

　　法院認(rèn)為

　　本案的爭議焦點為：原終審判決安某在約定房價之外另行補償70萬元是否合法有據(jù)。

　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己義務(wù)，變更合同約定須經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，或是具備法定事由時由一方當(dāng)事人請求人民法院變更。

　　本案租售合同包含有租賃和買賣兩重法律關(guān)系，其中買賣關(guān)系約定于合同簽訂四年后履行，期間房屋市場價格出現(xiàn)較大幅度上漲，約定到期，市場價格高出約定價格近三倍，屬于合同訂立后出現(xiàn)的重大變化。對此，雙方當(dāng)事人并未能通過協(xié)商予以變更，而依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋(二)》第二十六條，主張客觀情況發(fā)生重大變化請求變更合同的條件為，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的。而本案中房屋價格較大幅度的上漲雖然可能超出當(dāng)事人的預(yù)見，但仍屬于正常的商業(yè)風(fēng)險，故以房屋價格出現(xiàn)較大上漲、繼續(xù)履行顯失公平為由主張調(diào)整交易價格缺乏充分的法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。合同對違約責(zé)任的約定并非賦予邵某任意解約權(quán)，而依據(jù)安某對履行合同所持態(tài)度、所做準(zhǔn)備及履行合同后其所能獲得利益等情況，應(yīng)確認(rèn)安某未違約，一審對邵某解約通知不產(chǎn)生解除合同效力的認(rèn)定亦無不當(dāng)，合同應(yīng)繼續(xù)履行。

　　綜上，原二審、再審判決安某在約定房價之外另行補償70萬元法律依據(jù)不足，本院予以糾正，一審判決適用法律正確，本院予以維持。據(jù)此，判決如下：撤銷內(nèi)蒙古自治區(qū)高級人民法院(2013)內(nèi)民提一字第135號民事判決書和赤峰市中級人民法院(2011)赤民一終字第1195號民事判決書……法律依據(jù)

　　《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條：

　　合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

　　案件索引

　　裁判法院：最高人民法院

　　裁判案號：(2017)最高法民再26號，安某、邵某房屋買賣合同糾紛實務(wù)要點：

　　當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己義務(wù)，變更合同約定須經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，或是具備法定事由時由一方當(dāng)事人請求人民法院變更。

　　情勢變更的適用條件：

　　①有不屬于不可抗力或者商業(yè)風(fēng)險的情勢異常變動②情勢變更須發(fā)生在合同成立后履行完畢前

　　③情勢變更的發(fā)生不可歸責(zé)于當(dāng)事人

　　④情勢變更是當(dāng)事人于締約時所不可預(yù)見的

　　⑤情勢變更使繼續(xù)履行原合同將顯失公平

　　⑥適用情勢變更判決的案件，應(yīng)當(dāng)經(jīng)高級人民法院審核;必要時應(yīng)報請最高人民法院審核。