本院認為，本案再審審查圍繞的焦點問題為：鄔志斌對江西省南昌市灣里區(qū)太平鄉(xiāng)架頭村羅馬假日會所2號樓720室、4號樓102、103、104、105、106、109、110、111、112、113、114、115、116、117房屋是否享有排除強制執(zhí)行的民事權益。具體分析如下：

第一，關于鄔志斌是否在人民法院查封前簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。2014年5月16日至17日，鄔志斌與寧波強人置業(yè)公司簽訂了15份《羅馬假日內部購房簽約協(xié)議》，上述協(xié)議系雙方真實意思表示，限購政策并不影響房屋買賣協(xié)議的效力，上述協(xié)議并不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形，應認定為合法有效。本案中，人民法院的查封時間為2014年6月18日，晚于簽訂《羅馬假日內部購房簽約協(xié)議》的時間，故應認定鄔志斌在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

第二，關于鄔志斌是否在人民法院查封前占有案涉房屋的問題。鄔志斌主張原審法院未允許證人吳某出庭作證，吳某出具的《情況說明》應當作為新證據(jù)，該《情況說明》與業(yè)主委員出具的證明可以相互印證，足以證明其在人民法院查封前合法占有案涉房屋。本院認為，證人吳某在原審中雖未當庭陳述，但原審法院已經(jīng)對吳某書面出具的《情況說明》進行了審查，申請人將此作為新證據(jù)申請再審的理由不能成立。占有房屋應當理解為對房屋的管理和支配，如取得房屋鑰匙、辦理物業(yè)入住手續(xù)等，才能視為對房屋具有事實上的管理和支配權。吳某出具的《情況說明》及業(yè)主委員會出具的證明在性質上同屬證人證言，需有其它事實相互印證才具有證明力。本案中鄔志斌并未舉示物業(yè)出具的接房通知書或交接房手續(xù)證明，也未提供繳納的水電費、物管費等相關收據(jù)，故鄔志斌主張在人民法院查封前已占有案涉房屋，缺乏客觀事實依據(jù)，本院不予支持。

第三，關于鄔志斌是否支付購房款的問題。鄔志斌主張其通過向被申請人轉賬、委托陸南民代付購房款、現(xiàn)金支付購房款的方式支付了案涉房屋的全部價款。首先，鄔志斌2012年11月15日到2014年1月15日期間八次向葉罕嗣、竺筱妹轉款，共計1416500元；案涉購房合同于2014年5月16日至17日簽訂,上述八筆款項轉賬時間均發(fā)生在簽訂購房合同之前。在早于簽訂購房合同兩年前即分八次支付案涉15套房屋房的購房款，不符合常理，且該八筆款項的數(shù)額與案涉購房價款無法直接對應，鄔志斌對此沒有提供合理解釋，故前述八筆轉賬系因其他法律關系而產生具有高度蓋然性。其次，鄔志斌主張案外人陸南民向寧波強人置業(yè)公司支付的102萬購房款中包含陸南民代其支付的501626元購房款，并出示了陸南民向寧波強人置業(yè)公司轉款轉賬憑證。本院認為，轉賬憑證無法證明該筆款項的性質，鄔志斌也未提供其委托陸南民代付購房款的委托付款說明，故無法認定已支付501626元購房款。再次，鄔志斌主張其通過現(xiàn)金支付的方式向寧波強人置業(yè)公司補交15622元購房款，亦未提供相應證據(jù)。雖然鄔志斌提供了寧波強人置業(yè)公司于2014年5月17日出具的168100元房款收據(jù)，但該收據(jù)與上述實際付款證據(jù)無法對應。綜上分析，鄔志斌主張已支付案涉房屋的全部購房價款，缺乏事實依據(jù)、證據(jù)不足，本院不予支持。

第四，關于鄔志斌是否因自身原因未辦理過戶登記的問題。鄔志斌同寧波強人置業(yè)公司簽訂的《羅馬假日內部購房簽約協(xié)議》中明確約定“因國家限購，暫不做房管局備案手續(xù)。待灣里區(qū)解除限購后再辦理房管局備案手續(xù)”，應當推定鄔志斌在購買案涉房屋時明知可能因南昌市的限購政策原因暫時無法辦理登記手續(xù)，即使鄔志斌主張限購條款為合同格式條款成立，也系其在簽訂合同時沒有盡到合理審查的義務，存在對該條款的忽視，未對案涉房屋的抵押狀態(tài)和寧波強人置業(yè)公司的經(jīng)營狀況進行審查，對于案涉房屋在查封前無法辦理過戶具有自身原因。

第五，關于鄔志斌購買案涉房屋是否用于居住需要的問題。《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條對于“買受人名下無其他用于居住的房屋”的規(guī)定，旨在保護消費者生存居住權利和基本生活之需。本案中，鄔志斌一次性購買15套房屋，顯然不符合基本生存的居住需要，遠超過正常的生活居住范圍，不符合上述規(guī)定情形。

如上分析，依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、二十九條之規(guī)定，鄔志斌對案涉房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

綜上所述，鄔志斌的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款的規(guī)定，裁定如下：

駁回鄔志斌的再審申請。

審判長：馬　嵐

審判員：葛洪濤

審判員：馬成波

二Ｏ二Ｏ年九月二十九日

法官助理：毛熒月

書記員：王鈺婷