[案情]

原告楊岳忠，男，1982年12月16日出生，漢族，農民，住浙江省天臺縣雷鋒鄉潘岙楊村，現住寧波鄞州區云龍鎮荷花橋董家朝村

委托代理人（特別授權代理）汪淑美，女，30歲，奉化市武嶺法律服務所法律工作者，住奉化市溪口鎮中興中路242號。

被告張志岳，男，1949年4月7日出生，漢族，農民，住奉化市西鄔街道白杜村，現住西鄔街道桑園下陳奄村

原告楊岳忠訴稱，2006年10月10日，原告和被告張志岳在白杜村簽訂了一份買賣契約，約定被告張志岳將座落在奉化市西塢街道白杜村一間磚瓦水泥結構二樓出賣給原告。原告一次性向被告張志岳份支付了房款55000元，被告張志岳也向原告交付了集體土地使用權證。其后原告發現其所購買的房屋并非被告張志岳所有，原告多次要求被告張志岳歸還購房款55000元未果，遂訴請法院確認雙方合同無效，要求被告張志岳歸還房屋買賣款55000元，本案訴訟費由被告承擔。

被告張志岳辯稱，買賣過程屬實，土地使用權證登記在其名下，他是所有權人。買賣房屋出于雙方自愿，并訂有書面合同，對方要求返還房屋買賣款沒有理由

經過雙方質證，以下事實可以認定。1997年5月20日，在奉化市人民法院主持下，張志岳、常桂珍夫婦和奉化市大橋信用社達成執行和解協議，約定張志岳所有的座落在奉化市白杜鄉白杜村磚混二層樓房一間（即本案訟爭房屋）抵償給奉化市大橋信用社所有，張志岳、常桂珍應當在1997年5月30日前將集體土地使用權證交給大橋信用社，1997年7月20日前騰房出屋。后張志岳、常桂珍未能履行和解協議，奉化市人民法院裁定將本案訟爭房屋抵償給奉化市大橋信用社所有。此后大橋信用社一直未辦理房屋的過戶手續，被告張志岳也一直保有訴爭房屋的集體土地使用權證。2006年10月10日，被告張志岳又將訟爭房屋出賣給了原告楊岳忠，并實收房款53000元。后原告楊岳忠認為被告張志岳對本案訟爭房屋沒有所有權，故訴請法院確認合同無效，并返還房款。

〔審理〕

合同內容違反法律、法規禁止性規定的無效。原、被告訂立的房屋買賣合同的標的是位于西塢街道白杜村的集體土地上的房屋，房屋的買賣及于土地和地上建筑物，基于房地一體的原則，房屋和土地不得單獨轉讓。根據我國有關法律規定集體所有土地不得買賣，因此原、被告之間訂立的房屋買賣合同整體歸于無效。原告要求確認合同無效，返還購房款的訴訟請求本院予以支持。綜上，根據《中華人民共和國土地法》第二條第（三）款、《中華人民共和國合同法》五十二條第一款第（五）項、第五十八條之規定，判決如下：

一、原告楊岳忠和被告張志岳之間簽訂房屋買賣協議無效。

二、被告張志岳在本判決生效之日起10日內返還原告楊岳忠購房款53000元，原告楊岳忠在收到上述款項當日從訴爭房屋騰房出屋。

本判決已經發生法律效力。

〔評析〕

一、關于宅基地流轉的有關法律規定

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定第一款規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”，第四款規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”2004年國務院出臺了《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》明確規定，禁止城鎮居民到農村購買宅基地。

從上述法條分析，村民購買或者出賣宅基地的規則如下：

（一）不得違反一戶一宅的原則，即一戶農戶家庭只能擁有一處宅基地。在此處該戶農戶所擁有的宅基地是否是其所在的集體經濟組織并沒有做出清楚的規定。

（二）宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，在這里《土地管理法》授權各省級單位根據各地實際情況制定宅基地面積的限制標準。

（三）不禁止農村村民出賣、出租房屋，但是在房屋出賣后需承擔不能再取得宅基地的不利后果。這是因為宅基地一般是無償取得，具有福利性的特點，所以一般不允許重復享受

（四）禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

從上述規定分析來看，法律、法規并沒有規定，不同集體組織成員之間的宅基地買賣是否可以流轉。有論者以為，宅基地只能在本村村民之間轉讓，理由是在相關政府規章中只承認“宅基地可以在本村村民之間進行余缺調劑”，并據此做出反對解釋，法律只認可了在本村村民之間的宅基地流轉，否定了其他的宅基地流轉形式。因此不同集體組織成員之間的宅基地買賣也為法律所否定。

對于這種看法筆者認為，首先從邏輯上講法律要件（本村村民就宅基地進行余缺調劑）是法律效果（合法有效）的充分條件而非必要條件，因此不得為反對解釋。不能解釋為法律禁止其他宅基地流轉行為。

其次筆者認為，這里并不是存在一個法律的漏洞，可以通過法律解釋進行彌補。相反筆者認為法律不禁止不同經濟組織成員之間宅基地流轉行為。理由如下：

（1）、對于宅基地流轉中的禁止行為，法律分別從正面進行了規定，包括：禁止買賣超過省、自治區、直轄市規定標準的宅基地；禁止一戶多宅；禁止村民和城鎮居民之間的宅基地買賣。依法不禁止即自由的原則，法律不禁止不同經濟組織成員之間宅基地流轉行為。

（2）人口流動現象是客觀存在的。一方面農村村民進城務工、遷移等產生房屋空置，另一方面又有人口遷入需要解決居住問題，所以宅基地上的房屋就有買賣的需要。同時根據我國《土地承包方》的規定，非本村村民也可以取得土地承包經營權，對于這些長期種植經營的農戶來說，不能在當地取得宅基地也是不合理的。

（3）宅基地的轉讓從根本上來說村集體經濟組織對集體所有土地使用權的一次再分配?；诩w土地歸村集體經濟所有的原則，宅基地的分配屬于村民自治的范疇，只要雙方當事人自愿，并取得所在村集體經濟組織同意，就不應當否定其效力。

（4）事實上在2003年的實踐操作中，非本村集體經濟組織成員在繳納一定費用并經所在村集體同意后不但可以購買該村的宅基地，甚至可以申請所在村的宅基地。

二、本案的裁判思路及法院的困境

本案中法院認為，房屋買賣中基于房地一體主義，必然包含了土地的買賣，所以從集體所有土地不能買賣出發確認合同無效。土地不能買賣這一前提固然正確，但是用在此處卻不夠準確。一般來說，買賣是指轉讓所有權的有償合同。但是在我國土地公有的背景下，只有國家和集體才是土地所有權的主體，個人不能成為土地所有權的主體，因此人們所說的土地買賣或者房屋買賣，除非有特別說明的，從合同解釋上來講其標的都是土地使用權而不是土地所有權。結合本案的情況，并沒有證據能夠證明，當事人意欲訂立一份轉讓土地所有權的合同。從這個角度來將房屋買賣合同解釋為包含了買賣土地所有權的意思表示已經超出了當事人的真實意思。從這個角度來講，以土地不能買賣來否定合同的效力似是而非。

在審理過程中，原告代理人甚至寧可敗訴也要求法院確認房屋買賣合同有效。正是因為原告方也明確的表示知道該房屋不能過戶的有關規定，所以對于原告方來說一份確認合同有效的法院判決反而能成為其占有該房屋的合法憑證，從某種程度上甚至能替代土地使用證。所以原告才會積極追求在表面上對其不利的判決。

我國的法院不同于三權分立條件下的獨立審判機關，司法活動在中國絕不僅僅是一種糾紛解決的技術或方式，而是社會治理的一種制度性或體制性存在，法院在司法活動有兼顧法律效果和社會效果的義務。法院試圖對雙方進行調解的努力由歸于失敗，故此案中法院面臨的困境是，如果嚴格遵循法律的邏輯，確認合同有效，則會在實踐中造成巨大的混亂?；蛟S，這才是出現這個似是而非的判決原因所在。

三、不同集體組織成員之間的農村房屋買賣合同因合同自始不能履行而歸于無效。

如前文所述，實踐中對不同集體組織成員之間的宅基地買賣行為從肯定到否定的轉變，是由于國家土地政策的轉變。而這種政策的轉變往往先于法律的規定，這也就造成了法律和政策的緊張。法院在司法活動有兼顧法律效果和社會效果的義務。因此，法院在本案的審理過程中，應當竭力避免產出有悖于國家政策的判決。以免引起不同國家機關之間公信力的沖突。但是法院的這種努力應當是在準確適用法律的框架內進行的。

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。集體土地使用權證不能表彰該土地上構建的建筑物的權利，但是基于房地一體的原則，房屋所有權必然包含了土地使用權的部分。目前由于行政機關有關規范性文件的限制，不同集體組織成員之間的宅基地是不能更名過戶的。不動產的買賣又以不動產的變更登記為交付條件，由于不能實現土地使用權的變更登記也就意味著交易目的無法實現，買賣合同自始不能履行。據此合同因自始不能履行而歸于無效。

雖然兩種裁判思路都達到了同樣的效果，即對不同集體組織成員之間的宅基地買賣行為施以否定性評價，使房屋買賣合同歸于無效。比較而言，后一種裁判思路更符合我國現行法律規定。