[案情]

　　座落在金壇市金城鎮后陽村11組39號房屋屬原告周明清所有。2001年11月21日，原告周明清與被告吳興品（原籍四川省普格縣）簽訂房屋買賣協議1份，協議約定：周明清將房屋出賣給吳興品，價款38000元，房屋交付時給付28000元，余款2002年年底付清，由周明清負責辦理一切房產過戶手續，并幫吳興品遷戶口一人，提供責任田一塊2.737畝，吳興品交清房款后，周明清必須把房屋過戶和土地使用手續交給吳興品。協議簽定后，周明清將房屋交付給吳興品，吳興品按約給付房款28000元。2002年底，吳興品以周明清未幫其遷戶口等原因為由拒付余款10000元，雙方由此發生糾紛，原告向金壇市人民法院提起訴訟，以被告違約為由，起訴要求解除雙方的買賣協議，被告立即讓出房屋，并賠償損失2000元。

　　[審判]

　　金壇市人民法院經審理認為，原被告買賣農村個人住房的協議違反了國家的有關法律和政策，農村個人住房買賣須經有關部門批準并辦理相關的法定手續。按規定，所購房屋必須是與購房人在同一集體經濟組織內的他人房屋，現雙方買賣住房未依法進行，被告所購房屋又不屬于被告所在集體經濟組織內的他人房屋，亦不能補辦有關手續，故原被告簽訂的買賣協議無效。雙方在房屋買賣中均有過錯，故對于損失雙方各自承擔。據此，金壇市人民法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第五項，第五十八條之規定，判決周明清與吳興品于2001年11月21日簽訂的房屋買賣協議無效，吳興品將房屋返還給周明清，周明清返還吳興品房款28000元，雙方損失各自承擔。宣判后，被告不服，以房屋買賣協議合法有效為由，向常州市中級人民法院提起上訴。

　　常州市中級人民法院經審理認為，我國法律并不禁止公民之間私有財產的流轉。但在流轉過程中，流轉行為相對人的行為必須符合法律和有關政策所確定的程序性規定。根據最高人民法院《關于貫徹執行民事政策若干問題的意見》的司法解釋，村鎮公民之間買賣房屋，轉移宅基地使用權的應當依照國務院《村鎮建房用地管理條例》的規定辦理審查、批準手續;江蘇省人民政府蘇政發（1999）66號文件明確規定，若農民遷移到其它村組或遷入城鎮的農民其原住宅不得擴建和自行轉讓。因此，農民個人的住房買賣須經有關政府職能部門的批準并辦理相關的法定手續。周明清、吳興品簽訂的農村住房買賣協議，未按照上述規定至政府職能部門辦理有關審批手續，其行為屬非法轉讓宅基地使用權的行為，違反了上述規定，故應為無效。在房屋買賣過程中雙方均有過錯。上訴人的上訴理由不能成立，不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規定，于2003年10月15日作出判決，駁回上訴，維持原判。

　　[評析]

　　本案是一起較常見的涉及農村房屋買賣的案件，但法院在審理過程中，對本案的定性存在三種意見。一種意見認為合同有效，理由是原、被告簽訂的買賣合同并不違反國家法律法規的強制性規定，應當認定合法有效。被告未按合同約定履行義務，原告有權請求解除合同。另一種意見是部分有效部分無效，理由是原、被告簽訂的買賣協議對房屋的處分部分并不違反國家法律法規的強制性規定，應當認定有效，對宅基地使用權的處分，違反了我國有關法律法規的強制性規定，應當認定無效。第三種意見是認定合同無效，理由是原、被告簽訂房屋買賣合同的目的不僅僅是單獨的房屋買賣，而且涉及到宅基地使用權的轉讓，是一個整體，不能割裂開來，否則不符合雙方當事人簽訂合同的目的。根據最高人民法院《關于貫徹執行民事政策若干問題的意見》的司法解釋，村鎮公民之間買賣房屋，轉移宅基地使用權的應當依照國務院《村鎮建房用地管理條例》的規定辦理審查、批準手續;江蘇省人民政府蘇政發（1999）66號文件明確規定，若農民遷移到其它村組或遷入城鎮的農民其原住宅不得擴建和自行轉讓。據此，農民個人的住房買賣須經有關政府職能部門批準并辦理相關的法定手續。本案原、被告之間房屋買賣未按照上述有關規定辦理，應當認定雙方買賣協議無效。筆者同意上述第三種觀點。我國法律并不禁止公民之間私有財產的流轉。但在流轉過程中，流轉相對人的行為必須符合法律和有關政策所確定的程序性規定。我國合同法第五十二條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同行為為無效行為。本案原、被告之間的買賣行為顯然違反了國家強制性規定，應當認定無效。

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