北京市第一中級人民法院民事判決書　 

（２０００）一中民終字第３６１４號

      上訴人（原審原告）賈勝寶，男，１９６３年１０月１９日出生，漢族，無業，住本市宣武區白紙坊新安中里８號樓１門３０３號。
　　上訴人（原審原告）王惠玲，女，１９６６年１１月２８日出生，漢族，無業，住址同上。

　　被上訴人（原審被告）高德奎，男，１９４５年６月２０日出生，漢族，北京市物資公司干部，住本市朝陽區呼家樓西里３號樓２門３０號。

　　被上訴人（原審第三人）北京市機電設備總公司（以下簡稱機電公司），住所地本市東城區南池子大街２ ０２號。

　　法定淺表人許國恩，經理。

　　委托代理人賈武凌，男，１９５０年９月２８日出生，漢族，北京市機電設備總公司副經理，住該單位。

　　委托代理人張沖，男，１９５４年２月２２日出生，漢族，北京市機電設備總公司法律顧問，住該單位。

　　上訴人賈勝寶、王惠玲因房屋互易一案，不服北京市宣武區人民法院（１９９９）宣民初字第２８３１號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　１９９９年１０月２５日，賈勝寶、王惠玲向原審法院起訴稱：１９９２年６月１０日，我們夫婦經與高德奎協商，在宣武區房管局牛街房管所換房站簽訂了換房協議，依據協議，我們用自己承租的春風小區４號樓２門４０２號獨居室一套與被告租住的宣武區三廟街機電公司宿舍北樓４門３０２號住房互換。當時因被告的住房尚未完工，故第三人機電公司作為產權人向房管部門出據了證明，房管部門為我們雙方辦理了換房過戶手續，高德奎取得了我原承租房的承租權，并使用至今。而我們從換房后至今未得到高德奎住房的承租權。對此，高德奎辯稱：春風小區４號樓２門４０２號住房是單位分給我居住的，是由當時的分房負責人靳永鈞幫我辦理的承租手續。我與賈勝寶并不相識，只是為了辦理承租手續在所謂的換房協議上簽了名，具體內情我并不知道。機電公司辯稱：我公司為解決單位職工的住房問題，曾于１９９１年４月向北京市朝陽區亞信房地產交易中介事務所交納８６．１萬元，用于購買一批公房使用權。后經該事務所辦理，我公司在宣武區購得一批公房的使用權，賈勝寶承租的春風小區４號樓２門４０２號一居室一套是其中之一。由于購買公房使用權在當時是政策不允許的，為便于在房管所辦理過戶手續，所以采取換房的形式。賈勝寶的房當時具體分給高德奎居住，所以就以高德寶的名義與賈勝寶簽訂的假換房協議。１９９４年９月，北京市西城區人民政府打擊倒賣公房使用權辦公室查處了我公司購買公房使用權問題，并罰款８萬元。同年１１月４日，該辦公室書面通知我單位，此房可不作騰退處理，由我單位重新辦理承租手續，從而我單位取得了該房屋的合法使用權。原審法院經審理認定：本市宣武區春風小區４號樓２門４０２號一居室原雖系賈勝寶承租之公房，但由于賈勝寶將該房使用權非法出售給中介事務所，后又與被告及第三人采取欺騙手段，使被告取得上述之房使用權，并已實際使用，對此行為三方均應承擔相應責任。鑒于該房已由第三人購買并通過政府部門處理取得合法使用權，故該房應由第三人行使承租使用權。于２０００年６月９日判決駁回賈勝寶、王惠玲的訴訟請求。判決后，賈勝寶、王惠玲不服，以原審判決事實不清為由上訴來院，請求重新審理。高德奎、機電公司同意原審判決。

　　經審理查明，位于本市宣武區春風小區４號樓２門４０２號一居室房屋，系賈勝寶承租的公房。機電公司為解決本單位職工的住房問題，１９９２年６月通過北京市朝陽區亞信房地產交易中介事務所，以８６．１萬元在宣武區購得一批公房的使用權，賈勝寶承租的４０２號房屋是其中之一。該房具體分配給機電公司職工高德寶居住。因該買賣行為系非法行為，為了便于辦理過戶租賃關系，即采取由高德奎與曹勝寶簽訂假換房協議的手段欺騙房管部門辦理了租賃關系。嗣后機電公司非法購買公房使用權的行為被發現，受到有關部門處理，并罰款８萬元。經處理后，其所購買使用權的房屋也由房管部門正式確定由機電公司承租使用。１９９６年６月該房使用人高德奎因生活需要，將該房又與他人互換，現該房使用權已不屬于機電公司，居住人也非機電公司職工。

　　另查，機電公司１９９１年４月向亞信房地產交易中介事務所聯系購買公房使用權的具體經辦人是當時的分房負責人靳永鈞，亞信房地產交易中介事務所的具體經辦人是呂晶，與賈勝寶具體聯系人是其他人員趙青，由趙青與中介所經辦人呂晶聯系。現有靳永鈞、呂晶證詞，趙青去向不明。

　　上述事實，有當事人陳述、拆遷安置協議書、換房協議及單位證明、亞信房地產交易中介事務所的收款憑證、北京市西城區打擊倒買公房使用權辦公室關于確認春風小區４號樓Ｚｆ馬４０２號一居室房屋由機電公司合法承租的通知、證人證言等在案佐證。

　　本院認為，賈勝寶原雖系現訟爭房的承租人，但因自己的非法出讓行為已經喪失對其承租房屋的使用權。后該訟爭房已經過有關部門處理，重新明確了機電公司為該訟爭房的合法使用人，機電公司在獲得合法使用權后，又與他人合法調換，現該房由他人合法使用，這是不可更改的現實。至于賈勝寶與高德奎簽訂的換房協議問題，該協議當時只是為欺騙房管部門而簽訂，內容不真實，不是雙方當事人的真實意思表示，該換房協議無效，因雙方對簽訂假協議均有過錯，應各自承擔協議無效的法律后果。鑒于高德奎簽訂協議行為是授機電公司示意，機電公司應承擔其后果，高德奎在本案中不承擔任何責任。機電公司因用換房手段非法購買公房使用權，已受到罰款處理，賈勝寶也應承擔簽訂假協議而喪失春風小區４號樓２門４０２號房屋使用權的法律后果。對上訴人賈勝寶、王惠玲的上訴請求，本院不予支持．依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　一、二審案件受理費各５０元，均由賈勝寶、王惠玲負擔（均已交納）。

　　本判決為終審判決。

審　判　長 趙　斌
代理審判員 劉　輝
代理審判員 顧　燕
二０００年十月十八日

書　記　員 高海鵬