北京房產(chǎn)律師為您提供房屋買賣合同糾紛法律咨詢，法律顧問服務。如果您為房屋買賣糾紛困難，請選擇本站擅長房屋買賣合同糾紛律師法律咨詢，代理案件。...
想要咨詢北京律師嗎？想要咨詢知名北京律師、資深北京律師、專業(yè)北京律師嗎？本站有豐富北京律師資源，為您提供全方位法律咨詢服務。本站提供付費法律...
想請北京律師代寫起訴狀、答辯狀、上訴狀嗎？想請北京律師審查，起草合同、章程，股東協(xié)議嗎？想請北京律師調(diào)查取證、代理案件，出庭辯護嗎？有意者，請登錄北京...
銀川市規(guī)劃建筑設計研究院發(fā)展有限公司、寧夏回族自治區(qū)人民政府機關事務管理局房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
時間：2020年04月30日 來源： 作者： 瀏覽次數(shù)：3553 收藏[0]中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2018）最高法民終914號
上訴人（原審被告、反訴原告）：銀川市規(guī)劃建筑設計研究院發(fā)展有限公司，住所地：寧夏回族自治區(qū)銀川市金鳳區(qū)正源北街人民巷3號網(wǎng)絡信息樓東側一層、二層。
法定代表人：朱阿鯨，該公司董事長。
委托訴訟代理人：郭軍，寧夏合天律師事務所律師。
委托訴訟代理人：王建銀，寧夏合天律師事務所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：寧夏回族自治區(qū)人民政府機關事務管理局，住所地：寧夏回族自治區(qū)銀川市興慶區(qū)解放西街361號。
法定代表人：潘明生，該局局長。
委托訴訟代理人：白宇，寧夏興業(yè)律師事務所律師。
上訴人銀川市規(guī)劃建筑設計研究院發(fā)展有限公司（以下簡稱銀川規(guī)劃設計院）因與被上訴人寧夏回族自治區(qū)人民政府機關事務管理局（以下簡稱寧夏機關事務局）房屋買賣合同糾紛一案，不服寧夏回族自治區(qū)高級人民法院（2017）寧民初2號民事判決（以下簡稱一審判決），向本院提起上訴。本院于2018年8月28日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人銀川規(guī)劃設計院的法定代表人朱阿鯨及其委托訴訟代理人郭軍、王建銀，被上訴人寧夏機關事務局的委托訴訟代理人白宇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
銀川規(guī)劃設計院上訴請求：1.依法撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判駁回寧夏機關事務局的訴訟請求。2.一、二審訴訟費均由寧夏機關事務局承擔。事實和理由：1.一審判決認定案涉《“銀設·唐堤慧苑”1#樓商品房購買意向書》（以下簡稱《意向書》）為有效合同，明顯違反法律規(guī)定。寧夏機關事務局屬于典型的政府機構，案涉的購買行為是否符合《中華人民共和國政府采購法》《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國預算法》《中華人民共和國審計法》《中華人民共和國土地管理法》等法律規(guī)定，在本案中未作任何審查。2.一審判決認定事實錯誤。寧夏機關事務局前期支付的3億元，一審判決認定的支付時間與票據(jù)記載不一致，支付數(shù)額與約定不符，且收款明目確定為“工程款”。3.解除權屬于形成權，根據(jù)法律規(guī)定有除斥期間的限制，寧夏機關事務局行使解除權超過法律規(guī)定的除斥期間，一審法院對此未予審查。4.一審判決適用《中華人民共和國合同法》第九十四條，該法律包含五項內(nèi)容，但一審判決未明確適用的是哪一項，屬于適用法律錯誤。5.一審法院就案涉財產(chǎn)采取保全措施在程序上存在問題，未向銀川規(guī)劃設計院送達相關法律文書，也未通知，保全費由銀川規(guī)劃設計院承擔，不符合法律規(guī)定。
《最高人民法院關于充分發(fā)揮審判職能作用為企業(yè)家創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)營造良好法治環(huán)境的通知》（法〔2018)1號文件）中明確規(guī)定：要依法保護誠實守信企業(yè)家的合法權益，妥善認定政府與企業(yè)簽訂的合同效力，對有關政府違反承諾，特別是僅因政府換屆、領導人員更替等原因違約、毀約的，依法支持企業(yè)的合理訴求；妥善審理因政府規(guī)劃調(diào)整、政策變化引發(fā)的民商事、行政糾紛案件，對于確因政府規(guī)劃調(diào)整、政策變化導致當事人簽訂的民商事合同不能履行的，依法支持當事人解除合同的請求。綜上，一審判決在事實認定及法律適用方面極度草率，應將本案發(fā)回重審，或在查清事實的基礎上依法改判。
寧夏機關事務局辯稱，一審判決事實清楚，適用法律正確，應當予以維持。
寧夏機關事務局向一審法院起訴請求：1.依法確認雙方簽訂的《意向書》無效；2.判令銀川規(guī)劃設計院返還寧夏機關事務局已支付的購房款3億元，支付購房款利息77857543.2元(自2011年11月9日起至2016年8月15日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算，此后利息按前述標準計算至銀川規(guī)劃設計院實際全額給付之日止），合計377857543.2元；3.案件訴訟費、保全費由銀川規(guī)劃設計院承擔。庭審后，寧夏機關事務局請求變更第一項訴訟請求為：依法解除雙方簽訂的《意向書》。
銀川規(guī)劃設計院提出反訴請求：1.依法判令繼續(xù)履行雙方簽訂的《意向書》；2.依法判令寧夏機關事務局賠償銀川規(guī)劃設計院損失3000萬元；3.本案訴訟費由寧夏機關事務局承擔。庭審中，銀川規(guī)劃設計院撤回反訴請求第二項：“要求寧夏機關事務局賠償損失3000萬元”。
一審法院認定事實：2011年4月19日，銀川規(guī)劃設計院作為賣售人（甲方）、寧夏機關事務局作為買受人（乙方），簽訂案涉《意向書》，約定：銀川規(guī)劃設計院將擬開發(fā)建設的“銀設·唐堤慧苑”1#樓出售給寧夏機關事務局，并在取得項目預售條件后，雙方簽訂正式的《商品房買賣合同》。一、買賣標的物:銀川規(guī)劃設計院以政府掛牌出讓方式，取得位于銀川市金鳳區(qū)××與唐××渠交叉口西北角處地塊的土地使用權，擬在該地塊開發(fā)建設“銀設·唐堤慧苑”項目，該項目位于銀川市金鳳區(qū)××北部，規(guī)劃基地西鄰工人文化宮和口腔醫(yī)院，東靠唐徠渠及公園用地，北面與靜心苑相望，規(guī)劃總面積約為112.2畝；“銀設·唐堤慧苑”1#樓位于基地××區(qū)的用地上，Ｉ區(qū)規(guī)劃總用地面積為18193平方米，約27.3畝，總建筑面積為98800平方米，其中地上建筑面積約75808平方米，地下建筑面積約22992平方米（最終以實際測繪面積為準），寧夏機關事務局整體購買該項目內(nèi)的1#樓。二、建設工期：工程項目總工期為912天（二年半），自2011年6月正式開工起算，2013年竣工驗收并交付寧夏機關事務局。三、項目工程質(zhì)量標準：整體建筑工程質(zhì)量需達到合格及以上等級標準。1.銀川規(guī)劃設計院須提供《銀設·唐堤慧苑1#樓實施方案》，此《銀設·唐堤慧苑1#樓實施方案》作為合同附件，須包括以下內(nèi)容：對項目設計文件上已明確的與寧夏機關事務局相關房屋有關的設施設備、材料在五個工作日予以確認；對設計文件上未明確的建筑物內(nèi)外裝飾及與寧夏機關事務局相關房屋所涉及的設施設備、材料在五個工作日予以明確；《銀設·唐堤慧苑1#樓實施方案》必須經(jīng)寧夏機關事務局確認后銀川規(guī)劃設計院方可實施，確認時間超過五天，則工期順延。2.銀川規(guī)劃設計院保證嚴格按照經(jīng)雙方共同確認的《銀設·唐堤慧苑1#樓實施方案》組織工程實施，確保建筑物外立面效果及寧夏機關事務局使用功能；對外裝飾材料、與寧夏機關事務局使用或者管理相關的設施設備及材料，嚴格按照《銀設·唐堤慧苑1#樓實施方案》予以采購，其中主要設施設備及材料確需改變的，在雙方確認因此產(chǎn)生的建造成本變化數(shù)額后，經(jīng)寧夏機關事務局書面同意，銀川規(guī)劃設計院予以采購實施，雙方任何一方違反上述約定，給對方造成損失的，受損害一方有權要求對方進行賠償。3.寧夏機關事務局指派現(xiàn)場代表監(jiān)督工程質(zhì)量、進度及銀川規(guī)劃設計院建設行為，銀川規(guī)劃設計院應予以積極配合。四、計價方式與價款：銀川規(guī)劃設計院以整體建筑項目銷售給寧夏機關事務局，該商品房按每平方米建筑面積5000元固定價格（含地下部分）銷售，暫定房屋總建筑面積98800平方米，房屋銷售總金額暫定為49400萬元。工程竣工后以實際房屋測繪面積為準結算，出售單價不變。辦公樓外部亮化工程投資在50萬元以內(nèi)由銀川規(guī)劃設計院承擔，亮化工程超過50萬元，超出部分由寧夏機關事務局承擔。六、付款方式：1.按年度付款。2011年項目開工前，寧夏機關事務局付總房款20%的定金；2011年12月底付款10%；2012年12月底付款40%；2013年工程竣工時付款10%，工程交付寧夏機關事務局后付款15%；政府預留5%的質(zhì)保金，竣工后一年內(nèi)一次付清。2.在工程質(zhì)量、工程進度正常的情況下，寧夏機關事務局在接到銀川規(guī)劃設計院工程款撥付書面申請后，七天內(nèi)將工程進度款付清。七、寧夏機關事務局權利和義務:1.依法依規(guī)監(jiān)督項目全過程的組織實施，并負責確認項目規(guī)劃建筑單體方案及施工圖設計文件。2.依法依規(guī)對因技術、水文、地質(zhì)等原因造成的設計變更進行確認。3.依法依規(guī)參與招標代理機構的選擇，參與研究并確認銀川規(guī)劃設計院組織的設計、施工、設備供應及安裝等招標方案、招標文件、評標辦法。4.有權要求銀川規(guī)劃設計院賠償因擅自變更建設內(nèi)容，擴大建設規(guī)模、提高建設標準，致使工期延長、投資增加或工程質(zhì)量不合格所造成的損失。5.寧夏機關事務局有權要求銀川規(guī)劃設計院更換不稱職的工作人員。6.參與項目的竣工驗收。7.在項目建設過程中遇到實際困難時，經(jīng)銀川規(guī)劃設計院書面請求，寧夏機關事務局有義務為銀川規(guī)劃設計院提供力所能及的幫助，協(xié)助銀川規(guī)劃設計院解決問題。8.有權對工程所有材料、部品、部件質(zhì)量進行檢查，對不合格的材料、部品、部件督促銀川規(guī)劃設計院進行更換。銀川規(guī)劃設計院的權利和義務：1.負責項目的整體開發(fā)、建設及銷售并承擔相應責任及經(jīng)營風險，并在項目建成后按照《意向書》將商務辦公樓A座、B座及A、B座裙樓及輔樓交付給寧夏機關事務局；2.應按照約定的工期完成項目的建設，如有無故延期將按照賠償責任予以承擔。本項目施工監(jiān)理單位由雙方共同協(xié)商招標選定……7.應按批準和經(jīng)寧夏機關事務局確認的建設規(guī)模、建設內(nèi)容和建設標準組織項目實施，嚴格控制項目投資，確保工程質(zhì)量，按期交付使用。銀川規(guī)劃設計院不得在實施過程中利用洽商或者補簽其他意向書隨意變更建設規(guī)模、建設標準、建設內(nèi)容。因技術、水文、地質(zhì)等原因必須進行設計變更的，應由設計單位填寫設計變更單，由寧夏機關事務局確認后方可實施。8.應按有關規(guī)定選擇專業(yè)工作單位以及設備、材料供應商，并接受寧夏機關事務局的監(jiān)督……九、賠償責任：1.雙方中任何一方未能完全履行本《意向書》全部內(nèi)容，擅自變更建設內(nèi)容、擴大建設規(guī)模、提高建設標準，致使投資增加或工程質(zhì)量不合格，所造成的損失由責任方承擔。2.雙方中任何一方在項目的設計、施工和設備、材料采購安裝等過程中，若存在違法違規(guī)行為，由此造成的損失由責任方負責賠償。3.雙方均應履行《意向書》約定的各項意向和義務，任何一方未按《意向書》約定履行或者未適當履行的行為，應視為違約，并承擔相應的違約責任……十一、《意向書》生效、變更與終止：《意向書》自簽訂之日起生效。由于寧夏機關事務局的原因致使工程發(fā)生延誤、暫停或終止，銀川規(guī)劃設計院應將此情況與可能產(chǎn)生的影響及時通知寧夏機關事務局，寧夏機關事務局應采取相應的措施。由于寧夏機關事務局未采取相應措施，銀川規(guī)劃設計院可繼續(xù)暫停執(zhí)行全部或部分工程內(nèi)容，直至提出解除意向書，寧夏機關事務局承擔違約責任。銀川規(guī)劃設計院按照有關規(guī)定，在取得項目銷售許可后，雙方在此意向書基礎上須簽訂由銀川市工商管理局和銀川市住房保障局監(jiān)制的《商品房買賣合同》。《意向書》還對項目建設標準、會議洽商、知識專利、爭議的解決方式等進行了約定。
《意向書》簽訂后，寧夏機關事務局分別于2011年11月9日、2011年12月5日、2012年10月18日、2013年6月9日向銀川規(guī)劃設計院支付5000萬元、5000萬元、1億元、1億元，共計3億元。
另查明，2009年10月29日，銀川市國土資源局向銀川規(guī)劃設計院下發(fā)《關于辦理自治區(qū)人民政府機關事務管理局綜合辦公樓用地相關手續(xù)的通知》，寧夏機關事務局擬在金鳳區(qū)上海路以北建設綜合辦公樓，該建設項目需要占用銀川規(guī)劃設計院用地，由銀川規(guī)劃設計院協(xié)助辦理該用地相關手續(xù)。2009年12月4日，區(qū)政府召開專題會議，研究了綜合樓用地問題，原則同意銀川市人民政府關于綜合樓建設選址及用地規(guī)劃意見，總占地112畝。2011年7月9日，銀川市人民政府召開第37次專題會議，會議研究決定，對涉及有關增加容積率補繳土地出讓金事宜，由市財政局、審計局與寧夏機關事務局聯(lián)系，核算給區(qū)政府代建綜合大樓讓利以及因多年不能建設造成的損失費用。市國土資源局將已出讓的土地面積分開辦證，按以前出讓確定的容積率核算原用地總建筑面積，以總建筑面積再除以銀川規(guī)劃設計院現(xiàn)用地面積計算得出容積率。按所產(chǎn)生的面積差，核減區(qū)政府代建綜合大樓讓利費用以及因多年不能建設造成的損失費用，確定補繳土地出讓金數(shù)額。2011年9月24日，銀川市人民政府召開第56次專題會議，研究決定，涉案項目用地讓利銷售給寧夏機關事務局及該公司多年不能建設的損失費用，與用地增加建筑面積補交土地出讓金費用抵頂，不找差價。
2014年1月17日，銀川市國土資源局向銀川規(guī)劃設計院發(fā)出《關于限期繳納增加容積率土地出讓價款的通知》，內(nèi)容為：你公司開發(fā)建設的位于金鳳區(qū)上海路北側、唐徠渠西側“銀設·唐堤慧苑”項目用地，原出讓合同約定批準的容積率為1.2，土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地；現(xiàn)該項目主體已基本封頂，項目容積率超出原出讓合同的約定，按照《銀川市人民政府關于印發(fā)銀川市經(jīng)營性建設用地規(guī)劃容積率管理規(guī)定的通知》文件精神，應補繳土地出讓金3.39億元；限你公司自通知之日起三十日內(nèi)交清欠繳土地出讓金，如不按期繳納，將停辦你單位規(guī)劃、土地、建設及房屋預售相關手續(xù)，直至采取司法手段，產(chǎn)生后果由你單位自行承擔。同日，銀川市房屋產(chǎn)權交易管理中心向銀川規(guī)劃設計院發(fā)送《關于暫停辦理相關業(yè)務的函》，內(nèi)容為：近期，我中心接到群眾投訴，反映你公司在“銀設·唐堤慧苑”項目銷售中有違規(guī)行為，為核實相關情況，現(xiàn)暫停你公司“銀設·唐堤慧苑”項目合同網(wǎng)簽、備案等相關業(yè)務。
2014年1月23日，銀川市規(guī)劃管理局向銀川規(guī)劃設計院發(fā)出《關于收回“銀設·唐堤慧苑”項目規(guī)劃相關手續(xù)的函》，內(nèi)容：按照市國土資源局《關于協(xié)助收回“銀設·唐堤慧苑”項目相關手續(xù)的函》及市政府領導指示件精神，該項目需要補繳土地出讓金約3.39億元，現(xiàn)收回已核發(fā)的該項目所有《建設工程規(guī)劃許可證》，你公司于二日內(nèi)將核發(fā)的該項目所有工程證原件送回我局。
2014年1月24日，銀川市住房保障局向銀川規(guī)劃設計院發(fā)出《關于擬撤銷“銀設·唐堤慧苑”8、9、10號樓商品房預售許可證的通知》，內(nèi)容：按照市政府領導批示件精神、市國土資源局《關于協(xié)助收回“銀設·唐堤慧苑”項目相關手續(xù)的函》及市規(guī)劃局《關于收回“銀設·唐堤慧苑”項目規(guī)劃相關手續(xù)的函》，我局擬撤銷“銀設·唐堤慧苑”項目8、9、10號商住樓（銀）房預售證第2013000751、2013000753、2013000752號《商品房預售許可證》。
2014年2月17日，銀川市國土資源局向銀川規(guī)劃設計院發(fā)出《關于停辦你公司相關手續(xù)的通知》，內(nèi)容為：我局已于2014年1月17日以《關于限期繳納增加容積率土地出讓價款的通知》要求你公司在2014年2月15日前繳清土地出讓金。你公司至今尚未繳納，在你公司未繳清土地出讓金前，將停辦你單位規(guī)劃、土地、建設及房屋預售相關手續(xù)。
2014年1月26日，寧夏機關事務局向銀川市人民政府發(fā)出《關于妥善解決“銀設·唐堤慧苑”項目銷售等有關問題的函》，暫緩執(zhí)行銀川市國土資源局等三部門關于“銀設·唐堤慧苑”項目的上述五個“通知”，允許“銀設·唐堤慧苑”項目已辦理預售手續(xù)的房屋正常銷售、備案。預售許可證暫由寧夏機關事務局代管，監(jiān)督銀川規(guī)劃設計院商品房銷售合法合規(guī)。
2015年9月15日，區(qū)政府召開專題會議，會議決定：“一、為嚴明本屆區(qū)政府內(nèi)一律不得以任何理由新建黨政機關樓堂館所的紀律，區(qū)政府決定退出購買“銀設·唐堤慧苑”1#樓商品房作為自治區(qū)部門綜合辦公樓。二、由寧夏機關事務局依法按程序處置與銀川規(guī)劃設計院簽訂的《意向書》，區(qū)政府法制辦協(xié)助寧夏機關事務局依法依規(guī)做好相關法律工作。三、銀川市會同區(qū)財政廳、寧夏機關事務局、區(qū)政府法制辦，研究提出區(qū)財政廳預付3億元購房資金的退出辦法，盡快收回全部資金，并用于自治區(qū)民生支出。四、由郝某某同志負責，銀川市牽頭，會同區(qū)財政廳、寧夏機關事務局、區(qū)政府法制辦等單位，盡快拿出解決方案，既要依法合規(guī)處置購買意向書，也要合情合法確保自治區(qū)、銀川市和企業(yè)等相關方的利益不受損失，不甩包袱，確保退購工作有序平穩(wěn)推進。”
2016年5月9日，寧夏機關事務局向銀川規(guī)劃設計院發(fā)出《關于盡快提出解決“銀設·唐堤慧苑”1#樓退購善后處理方案的函》，內(nèi)容為：2011年4月，我局與貴公司簽訂《意向書》。簽約前，貴公司沒有取得《商品房預售許可證》；簽約后，所售房屋沒有在約定時間竣工并交付使用，致使我局購房的合同目的落空。根據(jù)區(qū)政府2015年第91期專題會議紀要決定，我局于2015年12月16日向貴公司送達了《關于退購部門綜合辦公樓有關事宜的函》，明確表示退購房屋，《意向書》不再履行，并請貴公司針對3億元購房款的退還事宜提出具體意見。至今，貴公司沒有作出任何回復。為盡快解決問題，我局再次鄭重敦促貴公司盡快提出房屋退購善后解決方案，及時回應我局的重大關切。若久拖不決，我局將通過法律程序維護我方的合法權利。
一審法院認為，本案爭議焦點問題是:一、涉案合同性質(zhì)；二、涉案合同效力及應否繼續(xù)履行；三、銀川規(guī)劃設計院應否返還寧夏機關事務局已支付的3億元并支付相應利息。
一、關于涉案合同性質(zhì)問題
寧夏機關事務局認為《意向書》是房屋買賣合同中的商品房預售合同性質(zhì)，銀川規(guī)劃設計院認為《意向書》是委托代建合同性質(zhì)。一審法院認為，房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權轉移給買受人，買受人支付價款的合同，包括商品房預約合同、商品房預售合同、商品房銷售合同、商品房委托代理銷售合同、經(jīng)濟適用房轉讓合同、農(nóng)村房屋買賣合同等，其中，商品房預約合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者就雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同的協(xié)議，一般以“認購書”“訂購單”“意向書”等形式表現(xiàn)，一般包括當事人基本情況、房屋基本狀況、商品房總價款、簽署正式買賣合同的期限、定金條款等內(nèi)容。本案中，《意向書》約定，銀川規(guī)劃設計院將開發(fā)建設的“銀設·唐堤慧苑”1#樓出售給寧夏機關事務局，并在取得預售條件后，雙方簽訂正式的《商品房買賣合同》，房屋銷售總金額暫定49400萬元、房屋總建筑面積暫定98800平方米，單價5000元/平方米，2011年項目開工前付總房款20%定金，在《意向書》簽訂后銀川規(guī)劃設計院不得另行出售該房屋。該《意向書》符合商品房預約合同的基本構成要件和法律特征，應屬商品房預約合同性質(zhì)，而非商品房預售合同性質(zhì)。委托代建合同是指建房人獲得國有土地使用權后委托房地產(chǎn)建設企業(yè)代建房屋，并向受托房地產(chǎn)企業(yè)支付酬金的協(xié)議。本案中，銀川規(guī)劃設計院以政府掛牌出讓方式取得涉案項目土地，在該地塊上建設“銀設·唐堤慧苑”項目，寧夏機關事務局整體購買該項目內(nèi)的1#樓。寧夏機關事務局對涉案土地沒有使用權，雙方之間不是委托代建合同關系。《意向書》還約定，銀川規(guī)劃設計院要按照寧夏機關事務局確認的《銀設·唐堤慧苑1#樓實施方案》組織工程實施，“銀設·唐堤慧苑”1#樓的建筑設計、面積、層高以及設施設備、材料的采購等都由寧夏機關事務局確定，寧夏機關事務局要指派現(xiàn)場代表監(jiān)督工程質(zhì)量、進度及銀川規(guī)劃設計院的建設行為，銀川規(guī)劃設計院要確保建筑物的外立面效果和寧夏機關事務局的使用功能等等。所以，本案銀川規(guī)劃設計院與寧夏機關事務局之間是帶有特殊定制性質(zhì)的商品房預約合同關系。
二、關于涉案合同效力及應否繼續(xù)履行的問題
首先，關于涉案合同的效力問題。寧夏機關事務局認為涉案合同雖名為《意向書》，但實際為商品房預售合同性質(zhì)，銀川規(guī)劃設計院在起訴前沒有取得《商品房預售許可證》，商品房預售合同無效。從前述分析可知，《意向書》符合商品房預約合同的基本構成要件和法律特征，應屬商品房預約合同性質(zhì)，而非商品房預售合同性質(zhì)。本案不適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效:(一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”之規(guī)定，如果具有上述五種情形之一，應認定合同無效。本案中，寧夏機關事務局并無證據(jù)能夠證明《意向書》存在上述五種合同無效的情形。故《意向書》是雙方當事人的真實意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，內(nèi)容、形式合法，為有效合同。
其次，對于涉案合同應否繼續(xù)履行的問題。按照《意向書》約定，2011年項目開工前，寧夏機關事務局應付總房款20%的定金即9880萬元，2011年12月底付款10%即4940萬元，2012年12月底付款40%即19760萬元，2013年工程竣工時付款10%即4940萬元，工程交付寧夏機關事務局后付款15%，政府預留5%的質(zhì)保金，竣工后一年內(nèi)一次付清。合同簽訂后，寧夏機關事務局于2011年11月9日、2011年12月5日、2012年10月18日、2013年6月9日分別向銀川規(guī)劃設計院支付5000萬元、5000萬元、1億元、1億元，與合同約定付款進度不符，存在違約行為。合同自2011年4月19日簽訂至今已有7年之久，且寧夏機關事務局明確表示不再繼續(xù)履行合同，亦有請求解除合同的意思表示，結合案件客觀實際情況，本著解決糾紛、減少當事人訴累的原則，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的……”之規(guī)定，一審法院認為本案合同目的已無法實現(xiàn)，應予解除。
三、關于銀川規(guī)劃設計院應否返還寧夏機關事務局已支付的3億元并支付相應利息的問題。按照《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失”的規(guī)定，因本案合同目的無法實現(xiàn)，應予解除，合同解除后，銀川規(guī)劃設計院應當返還寧夏機關事務局已支付的3億元。寧夏機關事務局認為銀川規(guī)劃設計院未取得《商品房預售許可證》，導致商品房預售合同關系無效，存在違約，但本案合同并非商品房預售合同性質(zhì)，且合同對銀川規(guī)劃設計院何時取得商品房預售許可也未作出約定，故寧夏機關事務局認為銀川規(guī)劃設計院未取得《商品房預售許可證》已經(jīng)違約的理由，沒有事實和法律依據(jù)，不予支持。因寧夏機關事務局未按合同約定進度支付款項，存在違約行為，且在本案中無充分證據(jù)證明銀川規(guī)劃設計院存在違約，故對其請求銀川規(guī)劃設計院支付利息的訴訟請求，不予支持。
2018年4月3日，銀川規(guī)劃設計院以其損失數(shù)額需要鑒定、主要證據(jù)還需等待正在審理的土地出讓金合同糾紛案件的裁判結果、為了實現(xiàn)其最終實體權利為由，申請撤回其反訴請求第二項即“請求寧夏機關事務局賠償其損失3000萬元”。一審法院認為，銀川規(guī)劃設計院該申請是其真實意思表示，應予準許。對銀川規(guī)劃設計院的損失，可依法另案主張。
綜上，寧夏機關事務局的訴訟請求部分成立，銀川規(guī)劃設計院的反訴請求不能成立。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第九十四條、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，遂判決：一、解除寧夏機關事務局與銀川規(guī)劃設計院簽訂的《意向書》；二、銀川規(guī)劃設計院于判決生效后十日內(nèi)返還寧夏機關事務局已支付的3億元；三、駁回寧夏機關事務局的其他訴訟請求；四、駁回銀川規(guī)劃設計院的反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費1931088元，由寧夏機關事務局負擔405528元，由銀川規(guī)劃設計院負擔1525560元；反訴費95900元，減半收取計47950元，由銀川規(guī)劃設計院負擔。
對一審已經(jīng)查明的事實，本院予以確認。
本院二審期間，銀川規(guī)劃設計院圍繞上訴請求向本院提交了七組新證據(jù)，均系證明其損失問題。寧夏機關事務局經(jīng)質(zhì)證認為與本案訴求無關，未發(fā)表質(zhì)證意見。
對銀川規(guī)劃設計院提交的證據(jù)，本院經(jīng)審理查明，該七組證據(jù)與本案訴爭事實及銀川規(guī)劃設計院的上訴請求不具有關聯(lián)性，不作為本案的有效證據(jù)予以采信。
二審另查明：案涉《意向書》第十一條“生效、變更與終止”條款約定：3.當事人一方要求變更或解除《意向書》時，應當在10日前以書面形式通知另一方。因單方解除《意向書》使另一方遭受損失的，除依法可以免除責任的情況外，應由責任方負責賠償。4.甲方按照有關規(guī)定，在取得項目銷售許可后，雙方在此《意向書》基礎上須簽訂由銀川市工商管理局和銀川市住房保障局監(jiān)制的《商品房買賣合同》。十五條約定：如乙方逾期未與甲方簽訂正式的《商品房買賣合同》及相關文件，視為乙方自動放棄該房屋，甲方有權無需通知乙方而將該房屋另行出售。十六約定：本《意向書》簽訂后，如乙方提出不購買該房屋，應當在《商品房買賣合同》簽訂前以書面形式通知甲方。
本院認為，本案爭議的焦點問題是：一審判決解除《意向書》并判令銀川規(guī)劃設計院返還寧夏機關事務局3億元是否正確。
關于案涉《意向書》的效力問題。合同有預約合同和本約合同之分，預約合同是當事人約定未來訂立一定合同的合同；本約合同是為了履行預約合同而訂立的合同，簽訂預約合同的目的是為了訂立本約。本案中，雙方簽訂的《意向書》雖然明確了房屋單價、總價、付款時間等基本條款，寧夏機關事務局亦支付了部分房款，但房屋的開發(fā)建設專門針對寧夏回族自治區(qū)的黨政機關進行，并非開發(fā)商向不特定社會公眾進行銷售的商品房買賣合同。且雙方在協(xié)議中明確約定須在銀川規(guī)劃設計院取得案涉項目銷售許可后，在《意向書》的基礎上簽訂正式的商品房買賣合同，《意向書》尚不具備的商品房買賣合同應當具有的主要內(nèi)容。故《意向書》屬于簽訂正式商品房買賣合同前的基礎性合同，一審法院對合同性質(zhì)認定并無不當，應予確認。其次，《意向書》作為預約合同，是談判磋商期間對未來事項的預先規(guī)劃，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。寧夏機關事務局作為國家行政機關做出預約的意思表示應當履行何種前置程序，對此并無法律明文規(guī)定。銀川規(guī)劃設計院以寧夏機關事務局行政機關身份簽訂《意向書》違反《中華人民共和國合同法》第五十二條第四項的規(guī)定，應屬無效，該理由不能成立。《意向書》系預約合同，雙方約定案涉項目取得銷售許可后，在《意向書》的基礎上須簽訂由銀川市工商行政管理局和住房保障局監(jiān)制的商品房買賣合同。由此可知，《意向書》是雙方當事人真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定為有效。在本案中，寧夏機關事務局明確表示不再繼續(xù)履行合同，且請求解除合同。一審判決結合案件客觀實際情況，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的……”的規(guī)定，認定本案合同目的已無法實現(xiàn)，應予解除，適用法律正確；依照《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失”的規(guī)定，判令銀川規(guī)劃設計院返還寧夏機關事務局已支付的3億元，結果并無不當，本院予以維持。
關于銀川規(guī)劃設計院的損失問題，銀川規(guī)劃設計院在一審中撤回了其反訴請求，一審法院予以準許。對于款項的性質(zhì)，銀川規(guī)劃設計院持有的票據(jù)記載為“工程款”，并不能否認根據(jù)案涉《意向書》的實質(zhì)內(nèi)容對3億元款項的性質(zhì)認定，一審判決對此查明的事實亦無不當。本案中，一審法院采取財產(chǎn)保全措施是否得當，與一審判決是否正確沒有關系，并不影響案件裁判的結果。故銀川規(guī)劃設計院稱一審程序違法，請求發(fā)回重審的上訴理由亦不能成立，本院不予支持。
綜上，銀川規(guī)劃設計院的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1541800元，由銀川市規(guī)劃建筑設計研究院發(fā)展有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判長 王云飛
審判員 丁廣宇
審判員 楊 卓
二〇一八年十月二十九日
法官助理李娟
書記員閆若涵