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湖南芙蓉國企業集團有限公司、長沙昌平建材貿易有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
時間：2020年04月30日 來源： 作者： 瀏覽次數：2794 收藏[0]中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2017）最高法民終646號
上訴人（一審被告、反訴原告）：湖南芙蓉國企業集團有限公司。住所地：湖南省長沙市芙蓉中路二段106號芙蓉國豪廷大酒店6樓。
法定代表人：周磊明，該公司董事長。
委托代理人：徐敏,北京市中銀律師事務所律師。
委托代理人：郝煒宏,湖南辰邦律師事務所律師。
被上訴人（一審原告，反訴被告）：湖南湘通物業發展有限公司。住所地：湖南省長沙市芙蓉區韭菜園商住樓108號。
法定代表人：孫昌文，該公司董事長。
委托代理人：吳煬，國浩律師（長沙）事務所律師。
被上訴人（一審第三人）：長沙昌平建材貿易有限公司。住所地：湖南省長沙市天心區芙蓉中路458號商住樓1013號。
法定代表人：唐昌中。
上訴人湖南芙蓉國企業集團有限公司（以下簡稱芙蓉國集團）因與被上訴人湖南湘通物業發展有限公司（以下簡稱湘通公司）、長沙昌平建材貿易有限公司（以下簡稱昌平公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服湖南省高級人民法院（2012）湘高法民一初字第2號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年10月14日作出（2013）民一終字第173號民事裁定，將本案發回重審。湖南省高級人民法院于2017年3月31日作出（2015）湘高法民一初字第2號民事判決，芙蓉國集團對該判決不服，向本院提起上訴。本院于2017年8月22日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人芙蓉國集團的委托代理人徐敏、郝煒宏，被上訴人湘通公司的委托代理人吳煬到庭參加訴訟。被上訴人昌平公司經本院合法傳喚，無正當理由未到庭，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。
芙蓉國集團上訴請求：1.撤銷湖南省高級人民法院（2015）湘高法民一初字第2號民事判決書第一項、第五項；2.依法改判確認湘通公司與昌平公司簽訂位于長沙市××大廈××室××別××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××套房屋的《商品房買賣合同》無效，由昌平公司將上述58套套房屋產權返還給湘通公司，并改判湘通公司將上述58套房屋產權過戶登記到芙蓉國集團名下；3.依法判令湘通公司因遲延辦證給芙蓉國集團造成的損失23829193.39元（參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準，以106965958.7元為基數，自2010年2月12日起計算至2012年6月25日，計20076221元；以19965931.7元為基數，自2012年6月26日起計算至2013年4月17日，計1260658.23元；以7860939.7元為基數，自2013年4月18日起暫計算至2017年9月18日，計2492314.16元）；4.維持判決書第二項、第三項、第四項；5.由被上訴人負擔本案一、二審全部訴訟費用。事實和理由：（一）一審判決認定事實錯誤，判項一缺乏事實依據。1.芙蓉國集團于2009年1月19日承諾的3000萬元購房款不具備支付條件。湘通公司與銀行于2008年9月27日簽訂的《長沙市房地產最高額抵押合同》中約定抵押財產價值24931萬元，也就是說芙蓉國集團在取得14000萬元抵押貸款后，仍可在抵押財產剩余價值10931萬范圍內向銀行申請貸款。2009年1月19日《承諾函》中所指“以湘豪大廈裙樓酒店部分做抵押申請貸款9000-10000萬元”，即是指以抵押財產剩余價值10931萬元范圍內向銀行融資。芙蓉國集團實際上未取得該筆貸款。即使芙蓉國集團在《承諾函》中對應的是2008年9月28日取得的一億元貸款，截至2009年6月9日，芙蓉國集團在該款實際發放后，已向湘通公司支付了3000萬元購房款，累計付款超過約定購房款。即使認定未履行3000萬元，也僅占全部價款13.38%，不構成根本違約。一審判決認定湘通公司基于芙蓉國的承諾辦理抵押登記，芙蓉國集團未在獲得該筆貸款后按承諾支付購房款，是以自己行為明確表示不履行主要債務，屬事實認定錯誤。2.根據案涉合作合同及補充協議，雙方一直都將4000萬元作為芙蓉國集團借款處理，沒有任何合同或事實依據改變該4000萬元借款的性質。如果按芙蓉國集團當時“未完工程”工程款951萬元的核算結果，芙蓉國集團顯然已經超付購房款。一審判決認定芙蓉國集團欠付購房款44166128.3元，屬事實認定錯誤。3.案涉合同及補充協議約定芙蓉國集團購買的是46617平方米房屋面積，雙方未簽訂正式《商品房買賣合同》，對應房屋并不確定。一審判決第一項判決解除1102等58套房屋買賣合同，缺乏事實依據。（二）一審判決適用法律錯誤。即使認定芙蓉國集團有3000萬元付款義務，也不構成主要債務，不符合合同法第九十四條第二項規定的行使法定解除權情形。且湘通公司未履行催告程序，其承認從未就解除合同向芙蓉國集團進行過催告，僅在芙蓉國集團要求過戶被長沙市中級人民法院支持后，才另行訴至湖南省高級人民法院要求解除合同，且已超過法定除斥期間。而且，湘通公司未履行合同約定的簽訂正式《房屋買賣合同》、辦理房屋產權電子備案登記等在先義務，芙蓉國集團依法享有先履行抗辯權。一審判決適用合同法第九十四條第二項、第六十六條屬適用法律錯誤。（三）芙蓉國集團已完全履行合同項下約定付款義務，不存在違約事實。湘通公司遲延交房，未履行2008年3月10日前簽訂正式《房屋買賣合同》、辦理房屋產權電子備案登記等義務，應當承擔違約責任。1.案涉合同及補充協議約定，案涉交易房產實測面積45269.58平方米，交易價格為221203463元，扣除已經轉作借款的4000萬元，芙蓉國集團共應支付購房款181203463元。根據一審查明的事實，芙蓉國集團自購房產已付84979525元，代湘通公司退還32戶小業主房款及契稅等5861967.7元，小業主包銷款83395842元，加上代湘通公司施工掃尾工程款定額核算的951萬元，累計付款約1.837億元，已經超付購房款。2.“現狀交付”房屋不影響湘通公司在不具備交付條件時交房應承擔的違約責任，2008年1月28日《補充協議》明確約定，2008年3月10日應按現狀交付全部物業。2008年3月3日“專題會議紀要”亦載明“北棟酒店樓所有未按照湘通公司和芙蓉國集團簽署的合作協議及購房合同的交房標準而未完成工程，湘通公司應承擔相應費用和責任?！避饺貒瘓F先后在2008年6月4日、2008年7月18日發函要求湘通公司辦理產權登記手續，湘通公司也在2008年8月18日承諾辦證。湘豪大廈于2009年11月13日辦理了工程竣工驗收，湘通公司逾期辦證的責任應從房屋驗收合格之日（2009年11月13日）加算90天（即2010年2月12日）起計。（四）案涉合作合同及補充協議不存在無法繼續履行的事實及法律障礙，解除案涉協議不僅缺乏事實依據，違反鼓勵交易、規范履行行為的宗旨，還將危害交易安全。湘通公司一審庭審自述其與昌平公司簽訂合同的目的是想讓芙蓉國集團付款，雙方并無房屋交易的真實意思表示。昌平公司未付分文對價，且這些房屋已經交付芙蓉國集團占有使用，依法應認定湘通公司與昌平公司簽署的案涉90套《商品房買賣合同》無效。
湘通公司辯稱：（一）一審認定事實清楚，證據確鑿，應予維持。1.2006年3月9日《補充協議》雖有關于將尾款4000萬元以內的資金轉為借款的約定，但芙蓉國集團于2009年1月19日出具的《承諾函》已明確變更了該4000萬元款項的性質和還款方式，其應在取得貸款后立即向湘通公司支付4200萬元購房款，芙蓉國集團在一審庭審中對欠付4400多萬元購房款的事實是無異議的。2.芙蓉國集團確因湘通公司提供的擔保物從銀行取得了1.4億元貸款，且該擔保物至今還抵押在中國建設銀行股份有限公司湖南省分行營業部。其以未取得貸款為由拒絕履行該承諾，是惡意拖欠購房款。一審法院認定其應依照《承諾函》向湘通公司支付購房款是正確的。3.芙蓉國集團在履約過程中數次延付購房款，給湘通公司造成嚴重損失。在本案一審時，湘通公司找到昌平公司配合出具《承諾函》，只要芙蓉國集團依約付清購房余款，昌平公司股東將無條件轉讓其持有的昌平公司股份至芙蓉國集團名下，使其實現對未付款部分房屋的所有權益，但芙蓉國集團仍拒絕答復，其行為已表明沒有履約誠意，已構成根本違約。4.湘通公司已按約交房，雙方對產權過戶登記的時間沒有明確約定，不存在逾期辦證問題，一審判決駁回芙蓉國集團要求支付逾期辦證損失的訴訟請求是正確的。（二）芙蓉國集團惡意拖欠湘通公司購房款的行為已經導致合同目的無法實現，一審判決適用合同法第九十四條之規定解除未付房款部分房屋的買賣合同是正確的。（三）湘通公司與昌平公司之間是真實的房屋買賣關系，不存在相互串通，且湘通公司將房屋轉至昌平公司名下不影響芙蓉國集團利益。昌平公司提出為保障其利益，待案件判決確定房屋權屬后再付款。只要芙蓉國集團在湘通公司起訴要求解除合同前付清款項，不影響案涉合同的履行，芙蓉國集團可以實現對已過戶至昌平公司名下房屋的所有權益。（四）芙蓉國集團以各種借口拖欠或延付購房款，誣陷湘通公司偷稅漏稅，是極不誠信的表現，嚴重損害了湘通公司的合法權益。
被上訴人昌平公司未到庭，亦未提交書面答辯意見。
湘通公司向一審法院起訴請求：1.判決部分解除原、被告雙方簽訂的《合作合同》及與之相關系列補充協議（包括2006年3月9日《補充協議》、2006年9月14日《協議》、2008年1月28日《補充協議》等），即判決解除原被告雙方關于湘豪大廈北棟塔樓6-23層23991.53平方米房屋的買賣合同；2.判令芙蓉國集團支付裙樓及地下室的購房款49358361.71元；3.判令芙蓉國集團賠償湘通公司經濟損失10000萬元；4.判令芙蓉國集團承擔本案全部訴訟費用。
芙蓉國集團向一審法院提出反訴請求：1.確認湘通公司與昌平公司2011年7月至10月簽訂的有關長沙市芙蓉中路二段106號湘豪大廈戶室號分別為601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016、1102、1114、1315、1420、1501、1503、1504、1505、1507、1508、1513、1514、1516、1601、1602、1613、1614、1615、1617、1618、1620、1703、1704、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1718、1801、1802、1803、1805、1806、1810、1811、1813、1814、1817、1902、1906、1907、1912、1913、1914、1915、1916、2001、2002、2011、2013、2014、2016、2101、2201、2301共90套房屋的商品房買賣合同無效，并判令昌平公司將上述90套房屋產權返還湘通公司以及協助辦理相關登記手續至芙蓉國集團；2.判令湘通公司將湘豪大廈戶室號為-103、601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016、1102、1114、1315、1420、1501、1503、1504、1505、1507、1508、1513、1514、1516、1601、1602、1613、1614、1615、1617、1618、1620、1703、1704、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1718、1801、1802、1803、1805、1806、1810、1811、1813、1814、1817、1902、1906、1907、1912、1913、1914、1915、1916、2001、2002、2011、2013、2014、2016、2101、2201、2301共91套房屋的產權轉移給芙蓉國集團并辦理產權過戶登記手續。3.判令湘通公司賠償芙蓉國集團經濟損失27759460元（原計算至2012年7月1日）；4.判令湘通公司賠償芙蓉國集團損失9625053.5元（暫從2012年7月2日計算至2015年3月2日）。5.判令湘通公司承擔本案全部訴訟費用。
一審法院查明：2005年5月22日，芙蓉國集團（乙方）與湖南萬豪房地產開發有限公司（甲方，后更名為湘通公司）簽訂了一份《合作合同》。該合同約定：甲方將位于長沙市××與人民××路交匯處的湘通大廈（后更名為湘豪大廈）部分房產出讓給乙方；同時，甲方將裙樓約10000平方米和地下車庫及設備用房約7000平方米租賃給乙方使用；乙方所購買和租賃房產用作五星級酒店。出讓范圍：位于長沙市芙蓉中路和人民西路交匯處的湘通大廈北塔樓，建筑面積約2.6萬平方米，具體面積以產權證數量為準。租賃范圍：甲方為支持乙方酒店統一建設經營，將裙樓約10000平方米和地下車庫及設備用房約7000平方米租賃給乙方用作酒店大堂、餐廳、娛樂、停車等用途，乙方出資按五星級標準裝修經營。乙方有權隨時收購該租賃物業，購買順序為先購買車庫及設備用房，后購買裙樓。交房時間：雙方審定的擴初方案經市政府批準后14個月內。出讓價格：按第五條設定標準交房，均價3700元每平方米（前期按雙方認可的設計面積計算，最后按產權證面積計算）；外墻裝飾、中央空調及管道（管道預埋除外）、電梯及第五條內容以外的其它配置的價格約1000元每平方米，據實按面積均攤（地下車庫及設備用房除外）；另外，因為其他滿足五星級酒店功能需要（如增加游泳池）而增加的建安造價由乙方承擔。付款方式：合同簽訂后三日內向甲方支付1000萬元；工程樁基開挖前，乙方第二次付款1000萬元；土建至±0時，乙方第三次付款1000萬元；裙樓封頂時，乙方第四次付款2000萬元；塔樓封頂時，乙方第五次付款1000萬元；其余款項在房屋驗收合格，交付給乙方使用后支付；按揭款由甲方負責，乙方協助辦理；乙方所欠房款，甲方根據占用時間收取適當資金占用費，在交房后6個月內支付部分，甲方免收資金占用費，超過6個月的，甲方以同期銀行貸款利率標準收取乙方實際欠款金額的資金占用費。合同簽訂后，甲乙雙方共同參與設計調整，審定擴初設計方案；雙方對設計方案達成一致，且乙方第二次付款1000萬元到位，合同正式生效；同時，第一次付款1000萬元轉為定金。其他相關約定，參照國家有關商品房買賣的有關規定執行；甲方取得商品房預售許可證后雙方簽訂商品房買賣合同。
2005年10月14日，湖南方圓監理有限公司簽署意見：同意開工。
2006年3月9日，湘通公司（甲方）與芙蓉國集團（乙方）經協商，就原《合作合同》有關條款進行修改和調整，簽訂了一份《補充協議》。該協議載明：“甲乙雙方于2005年5月22日簽訂《合作合同》，主要內容為甲方開發建設萬豪酒店主體房產，乙方根據工程進度支付購房款；根據合同約定甲方依約調整完成了工程的建筑設計，結構設計和全部規劃報建手續，護壁工程、土方開挖工程及樁基礎工程50%以上和北棟的鋼筋捆扎工程等；乙方依約支付了2000萬元人民幣，其中1000萬元為本項目合作的定金，1000萬元為購房款，派遣萬豪酒店的建筑設計人員和工程技術人員多次對工程建設進行了設計指導?！痹摗堆a充協議》約定，甲方出讓給乙方的物業位于長沙市芙蓉中路和人民西路交匯處的湘豪大廈北塔樓和北塔樓對應裙樓的大部分面積以及地下車庫和設備用房，共約4萬平方米，其中第一層約2000平方米，第二層約2000平方米，第三層約4000平方米，第四層約3500平方米，第五層約4000平方米，合計建筑面積約15500平方米；北塔樓第6-20層，每層面積1247平方米，合計建筑面積約18705平方米；地下車庫及專門為酒店服務的后勤、設備用房約6000平方米。裙樓和塔樓均價為4800元每平方米，地下室均價為3200元每平方米（前期按雙方認可的設計面積計算，最后按產權證面積計算）；雙方約定裙樓部分，甲方為乙方辦理不少于50%的銀行按揭，但乙方須給與相應的配合，如分拆購買等。甲方同意乙方所購塔樓部分可用作產權式酒店，并以甲乙雙方名義對外銷售，甲方提供相應的支持和手續，如“五證”和資金帳戶等，出讓價以內的稅費依法分擔，出讓價以外差額的稅費由乙方分擔；產權式酒店的營銷策劃由乙方負責，甲方給與相應的配合，費用由乙方承擔；產權式酒店的返租和回報由乙方負責。交房時間為2007年6月30日前，最遲不超過2007年8月30日。乙方根據原《合作合同》，已向甲方付款2000萬元，乙方第三次付款時間和金額不變，即酒店土建工程完成正負零時，向甲方支付1000萬元，此后付款作如下調整：裙樓封頂時支付500萬元；甲方將“五證”交付乙方后一個月內，乙方向甲方付款500萬元；以后每兩個月付款一次，每次1200萬元（含按揭回款）；按揭款用于乙方支付甲方的購房款（多退少補）；甲方為支持乙方酒店建設，同意在總購房款的最后尾款4000萬元以內資金作為乙方借款；在房屋驗收合格交房后6個月內支付的部分，甲方免收資金占用費，超過6個月的（及6個月以上），按年利率7%計算實際欠款的資金占用費，每月支付一次占用費；欠款在甲方交付全部房產證（含車庫）后，兩年內還清。在房屋驗收合格交付乙方并在收到乙方書面要求辦理產權登記手續后，甲方應予積極配合，在90天時間內為乙方辦妥產權手續，并應乙方要求力爭提前將產權證辦至乙方名下。乙方有權要求甲方及時辦理房屋產權登記手續。乙方應當提供酒店功能的基本要求，參與設計調整，按時足額繳納購房款、資金占用費和歸還借款，并負責引進國內外知名品牌酒店管理公司對酒店進行管理，并經甲乙雙方認可（如升達特、索菲特、錦江、華天等），保證酒店達到國家五星級酒店標準，成立酒店籌備處，開展酒店的籌備工作。其他相關約定，參照國家有關商品房屋買賣的有關規定執行；甲方取得商品房預售許可證后雙方再簽訂商品房買賣合同，該合同的權利義務以本協議為準。本協議雙方簽字蓋章后生效，以本協議為準；作為原《合作合同》的附件，與原《合作合同》具有同等法律效力，雙方應嚴格履行本協議和原《合作合同》。
2006年，芙蓉國集團根據2006年3月9日雙方簽訂的《補充協議》，以湘通公司名義，陸續將湘豪大廈北棟塔樓中的14015.4平方米房屋以產權式酒店包銷的方式出售給213戶小業主。根據芙蓉國集團以湘通公司名義與213戶小業主簽訂的購房合同，小業主共計應當支付湘通公司125019509元，但直接進入湘通公司賬戶的小業主購房款只有99395842元，其余款項是作為小業主簽訂購房合同后兩年的返租費和部分優惠，在小業主購房款中予以扣減。
2006年9月14日，湘通公司（甲方）與芙蓉國集團（乙方）在《合作合同》和《補充協議》的基礎上，經過協商，簽訂了一份《協議》。該《協議》約定，甲方將湘豪大廈北塔樓21—27層總面積約8729平方米的物業以及第二層2000平方米以外約1640平方米的物業也一并銷售給乙方。甲方按6500元每平方米的單價銷售給乙方，再由乙方進行產權式酒店的銷售和建設。在產權式酒店銷售時，按銷售進度優先保證支付甲方房款。未銷售完的物業，產權屬于甲方；尚未銷售完的屬于甲方的物業，乙方以6500元每平方米的均價和產權式酒店8.5%的年回報率，自2008年1月1日起按月支付回報款項；同時，乙方可在酒店開業后繼續銷售或者抵押融資，銷售或者融資款項優先償還甲方。本協議經雙方簽訂后與原《合作合同》和《補充協議》具有同等法律效力。
2008年1月28日，湘通公司（甲方）與芙蓉國集團（乙方）經協商，又簽訂了一份《補充協議》。該《補充協議》第一條補充了如下主要事項：根據甲方意見，乙方同意將湘豪大廈北塔樓第24層至27層（每層約1225平方米，共四層，約4900平方米）退返給甲方，由甲方自行處理；雙方同意北塔樓第21層至23層，乙方以每平方米6500元的價格向甲方購買，每層面積1225平方米，合計面積3675平方米，合計購買金額約2389萬元；具體按實際產權證確認面積結算，多退少補。該《補充協議》第二條進一步明確乙方購買范圍：首層以下至負二層后勤用房面積6000平方米，合計購買金額1920萬元；裙樓一層面積約2000平方米，裙樓二層至五層均為整層（其中裙樓二層2000平方米以外的部分面積1982平方米，價格為6500元每平方米）；裙樓合計面積約18567平方米，合計金額約9249萬元；北塔樓六層至二十層，每層面積約1225平方米，合計面積約18375平方米，合計金額約8820萬元。上述一、二條總購房面積一共為46617平方米，總金額共計約22410萬元。該《補充協議》第三條就有關款項給付約定：本協議簽字后，乙方即支付甲方1200萬元購房款，2008年3月10日前，雙方簽定正式的《商品房買賣合同》，甲方將乙方所購物業范圍按現狀全部交付乙方，同時乙方再向甲方支付1800萬元；甲方為乙方辦好房屋產權電子備案登記，乙方予以配合；根據雙方原補充協議約定，乙方按約定延遲支付甲方4000萬元，該款按原有協議約定執行，乙方以酒店經營收益權作為擔保，不提供物業和其他抵押。甲方應盡快將水、電、電梯等安裝到位，乙方近期1200萬元資金到位后，甲方將首先安排電梯提貨，并在交房前全部采購到工地并著手安裝，確保酒店方盡早裝修進場施工。該《補充協議》第四條關于協議生效約定：本協議經雙方簽字蓋章后，與原雙方所簽合同和協議具有同等法律效力，雙方應真誠全面認真履行。
2008年3月3日，湘通公司和芙蓉國集團以及湖南方圓工程咨詢監理有限公司就“湘豪大廈北棟酒店樓移交芙蓉國公司事項”召開專題會議，形成《專題會議紀要》，載明經雙方公司領導同意，湘豪大廈北棟酒店樓移交芙蓉國集團，達成如下交接協議：北棟酒店樓交接清查完畢且無異議后由湘通公司、芙蓉國集團及工程監理方在移交書上會簽認可；本次交接以2008年3月10日北棟酒店樓在交接范圍內的已完工程現狀為準，交接清查中發現工程存在的問題，由各清查小組列出文字清單，由參與移交清查的各方簽字蓋章認可后，作為今后雙方工程結算及工程繼續完善的依據；北棟酒店樓未完工工程項目由芙蓉國集團委托湘通公司繼續補充完善；北棟酒店樓所有未按照湘通公司和芙蓉國集團簽署的合作協議及購房合同的交房標準而未完成工程，湘通公司應承擔相應費用和責任；本紀要只對工程現場施工實際現狀負責（至2008年3月10日止），其他問題按原協議執行。
2008年6月4日，芙蓉國集團就售出的房屋無法辦理備案登記、房屋因湘通公司與其他單位的債務問題被人民法院查封等向湘通公司發出“工作聯系函”，催促湘通公司盡快履行合同義務，辦好購房電子合同和備案登記以及房屋產權證。2008年7月18日，芙蓉國集團向湘通公司發出“工作聯系函”，函告湘通公司，根據合同約定，芙蓉國集團購買的物業即裙樓（除一層約2000平方米以外），北塔樓6—23層全部等，湘通公司應在2007年底辦理產權證并交給芙蓉國集團，但迄今湘通公司仍未辦理，因此請求湘通公司全面認真履行合同，迅速解除芙蓉國集團物業的在建工程抵押，為芙蓉國集團在建行營業部貸款提供在建工程抵押，并盡快辦理房屋產權證。2008年8月18日，湘通公司向芙蓉國集團出具承諾函，承諾內容如下：1.湘通公司在與中國華油集團公司進行產權交易的過程中，同時辦理好芙蓉國集團購買范圍內所有酒店物業的產權登記手續，并按《合作合同》和《補充協議》的約定將產權證、土地證交付給芙蓉國集團。2.湘通公司在未辦妥土地證、產權證之前，同意盡快解除芙蓉國集團購買范圍內的所有物業在建行的在建工程抵押，并將其全部物業以甲方名義為乙方提供在建工程抵押向銀行融資。
2008年5月21日，湘通公司和芙蓉國集團以及湖南方圓工程咨詢監理有限公司就“湘豪大廈芙蓉國豪廷大酒店未完工程項目檢查處理”召開專題會議，形成“專題會議紀要”，載明：本次會議依據2008年3月3日“專題會議紀要”（湘豪大廈北棟酒店樓移交芙蓉國集團事項協議）的未完工程項目內容進行清查、處理。從2008年3月3日至日前湘豪大廈工程因各專業項目在進行驗收整改施工，部分未完項目已經完善完工。移交項目中未完工項目的確定按照經市質監站和消防部門的檢查驗收后的結論進行清點移交，并出具各方簽字認可的補充協議文件。湘通公司對下列工程施工項目負責完善施工：外墻節能施工和幕墻未完工部分的施工、空調系統工程在冰凍期間已經損壞的部分更換施工。
2010年6月23日，湘通公司、芙蓉國集團、中國華油集團公司、中油陽光物業管理有限公司召開會議，形成了“關于長沙湘通大廈能耗計量取費及車位租賃等問題的會議紀要”，載明：“芙蓉國集團承諾放棄對地下停車位的購置權，同時陽光物業承諾將部分地下車位長期租賃給芙蓉國集團使用?！苯洸?，該部分地下停車位不包含芙蓉國集團本案主張的地下車庫房產。
2009年1月19日，芙蓉國集團向湘通公司出具了一份《承諾函》，內容為：“我公司擬依法向銀行以湘豪大廈裙樓酒店部分做抵押申請貸款9000-10000萬元，在銀行將該筆貸款發放給我公司的前提下，我司保證向貴司支付3000萬元購房款。若銀行分期發放該筆貸款，我公司將保證按每批次貸款發放額不少于30%的比例向貴公司支付購房款；同時，貴公司務必盡快辦理完成各項登記抵押手續。”該承諾函以芙蓉國集團名義出具，加蓋了湖南湖南芙蓉國酒店管理有限公司管理有限公司的公章，并由芙蓉國集團和湖南湖南芙蓉國酒店管理有限公司管理有限公司共同的法定代表人周磊明簽字。
涉案工程的貸款抵押情況如下：2007年12月20日，芙蓉國集團與中國建設銀行股份有限公司湖南省分行營業部簽訂《人民幣資金借款合同》，借款金額4000萬，借款期限為8年，2008年1月28日銀行放款。2008年9月27日，芙蓉國集團與中國建設銀行股份有限公司湖南省分行營業部簽訂《人民幣資金借款合同》，約定借款金額為一億元，借款期限為8年。一億元借款于合同簽訂當日發放。同日，戴鳳仙就該筆借款與銀行簽訂《自然人保證合同》，湘通公司則就上述兩筆借款與銀行簽訂《抵押合同》，其中《抵押合同》明確抵押物為處于長沙市芙蓉區人民路、××、××路交界處的在建工程，面積為17457.59平方米，抵押財產價值為24931萬元，《抵押合同》尾部抵押人處有孫昌文簽字并加蓋了湘通公司公章。2009年2月16日，湘通公司辦理了一份“在建工程（已完工部分）貸款抵押登記證明”，設定抵押日期2007年12月27日，約定期限至2016年9月26日，房屋坐落在芙蓉區人民路、××、××路交界處，抵押權人為中國建設銀行股份有限公司湖南省分行營業部，抵押范圍為102、103等86套建筑面積為17457.59平方米在建工程，評估現值為24931萬元，抵押債權14000萬元。2011年1月7日，湘通公司將上述在建工程轉為現抵押，辦理了房他證芙蓉字第××號房屋他項抵押登記，將芙蓉區芙蓉中路二段106號湘豪大廈1棟戶室為105、201、301、401、501，房屋所有權證號為710277260、710277459、710277490、710277491、710277492的登記在湘通公司名下的房屋繼續為芙蓉國集團14000萬元借款進行抵押。
雙方合同約定的總購房面積46617平方米，總計購買金額為22410萬元，但湘通公司產權初始登記顯示芙蓉國集團購買的總建筑面積為45269.58平方米（包括213戶小業主購買的產權式酒店面積），實際應當支付的購房款為221203463元。經雙方對賬和本院核對，芙蓉國集團自購房產部分支付給湘通公司的購房款為84979525元，加上芙蓉國集團代湘通公司退還32戶小業主房款及契稅5861967.7元，芙蓉國集團自行支付給湘通公司90841492.7元；湘通公司另收取芙蓉國集團包銷的產權式酒店小業主購房款99395842元（由小業主直接支付到湘通公司賬戶），扣除湘通公司轉回給芙蓉國集團銷房款16000000元，湘通公司實收芙蓉國集團包銷房款83395842元；以上總計湘通公司共收房款174237334.7元（90841492.7元+83395842元）。
關于芙蓉國集團的付款時間，2008年3月10日前，芙蓉國集團自行支付購房款52861967.7元（包含芙蓉國集團自行付款47000000元以及芙蓉國集團代湘通公司退還32戶購房戶房款及契稅5861967.7元），加上產權式酒店小業主已支付購房款83395842元（扣除湘通公司轉回給芙蓉國集團的銷房款16000000元），湘通公司共計收取購房款136257809.7元（52861967.7元+83395842元）。2008年3月10日后，芙蓉國集團又陸續支付購房款給湘通公司，至2009年6月9日湘通公司共收到174237334.7元房款。
關于房產權屬情況，除產權式酒店購買者213戶小業主所購房產外，芙蓉國自購房產為湘豪大廈戶室號-302、-303、-202、-203、-205、-206、-207、-210、-211、-213、-214、-235、-236、-103、-104、-105、-106、-107、-108、105、201、301、401、501、601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016、1102、1114、1315、1420、1501、1503、1504、1505、1507、1508、1513、1514、1516、1601、1602、1613、1614、1615、1617、1618、1620、1703、1704、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1718、1801、1802、1803、1805、1806、1810、1811、1813、1814、1817、1902、1906、1907、1912、1913、1914、1915、1916、2001、2002、2011、2013、2014、2016、2101、2201、2301共114套房屋。
上述房屋中-302、-303、-202、-203、-205、-206、-207、-210、-211、-213、-214、-235、-236、-104、-105、-106、-107、-108、105、201、301、401、501號共23套房屋已登記在芙蓉國集團名下，-103因被凍結無法辦理過戶手續，目前仍登記在湘通公司名下。芙蓉國集團支付的總購房款中已經涵蓋上述24套房屋的價款。關于另外90套房屋，2011年7月11日和2011年10月9日，湘通公司與昌平公司分別簽訂了3份《商品房買賣合同》和87份《商品房買賣合同》，將湘豪大廈房號為601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016、1102、1114、1315、1420、1501、1503、1504、1505、1507、1508、1513、1514、1516、1601、1602、1613、1614、1615、1617、1618、1620、1703、1704、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1718、1801、1802、1803、1805、1806、1810、1811、1813、1814、1817、1902、1906、1907、1912、1913、1914、1915、1916、2001、2002、2011、2013、2014、2016、2101、2201、2301共90套房屋出售給昌平公司，并于2012年6月將上述房屋產權登記至昌平公司名下。上述房屋全部包含在本案湘通公司和芙蓉國集團合同項下。另，昌平公司對上述房產暫未支付對價。湘通公司在庭審中陳述，其與昌平公司簽訂商品房買賣合同的真實目的是想讓芙蓉國集團付款，如果訴前芙蓉國集團付清款項，湘通公司可以把昌平公司的股權轉讓給芙蓉國集團，實現芙蓉國集團對房屋的所有權，但后來考慮到芙蓉國集團屢次違約，故堅決要求解除合同。根據芙蓉國集團提供的產權明細表，該90套房產分布在各樓層的產權面積分別為：6樓12戶共計821.22平方米、7樓13戶共計904.45平方米、8樓3戶共計206.22平方米、9樓1戶57.67平方米、10樓3戶206.25平方米、11樓2戶共計139.24平方米、13樓1戶69.62平方米、14樓1戶62.31平方米、15樓9戶共計616.66平方米、16樓8戶共計535.06平方米、17樓10戶669.66平方米、18樓10戶共計695.59平方米、19樓8戶共計558.99平方米、20樓6戶共計431.73平方米、21、22、23樓各1戶，各1333.8平方米。
另查明：2005年12月12日，湘通公司取得編號為長國用（2005）054951號的國有土地使用權證。2006年1月16日，湘通公司取得編號為出（2005）0249號建設用地規劃許可證。2006年7月3日，湘通公司取得編號為建2（2006）0030號長沙市建設工程規劃許可證。2006年7月4日，湘通公司取得編號為430103200607040301的建設工程施工許可證。2006年湘通公司取得編號為長房售許字（2006）第5146變更號商品房預售許可證。湘豪大廈工程竣工驗收是2009年11月13日，辦理竣工驗收備案文件是2010年9月19日，辦理建設工程檔案合格證是2010年9月27日。芙蓉國集團引進的酒店品牌是美國溫德姆酒店品牌，芙蓉國集團在湘豪大廈經營的酒店名稱叫芙蓉國溫德姆至尊豪廷大酒店，該酒店于2009年12月正式開業。
芙蓉國集團曾于2011年8月17日向湖南省長沙市中級人民法院提起訴訟，請求湘通公司將涉案房產過戶至芙蓉國集團名下，湖南省長沙市中級人民法院于2011年12月29日作出（2011）長中民三初字第0600號民事判決，支持了芙蓉國集團的訴訟請求。湘通公司不服該判決，向本案一審法院提起上訴，同時向本案一審法院提起本案訴訟。本案一審法院受理后，依法裁定將（2011）長中民三初字第0600號民事判決撤銷，將芙蓉國集團的訴訟請求作為反訴并入本案審理。在湖南省長沙市中級人民法院審理案件過程中，中國建設銀行股份有限公司湖南省分行營業部向法院出具書面陳述：“一、2008年9月27日，湘通公司與我部簽訂長房押字No.00274847號《長沙市房地產最高額抵押合同》，約定為芙蓉國集團在我部債務提供最高額抵押擔保并在長沙市房屋產權管理局辦妥抵押登記手續[在建工程（已完工部分）貸款抵押登記證明：長房芙蓉在押字第××號]，現該抵押物所擔保的芙蓉國集團在我部尚未歸還債務為人民幣1.4億元；二、我部依法對上述抵押物享有抵押權，即當芙蓉國集團不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，我部有權以上述抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物的價款優先受償；三、在維持我部對上述抵押物享有抵押權的前提下，我部同意湘通公司將抵押物過戶至芙蓉國集團名下；四、芙蓉國集團需承諾將抵押物為自身債務繼續向我部提供抵押擔保并及時至長沙市房屋產權管理局重新辦理抵押登記手續。”
一審審理過程中，雙方當事人于2012年10月23日就涉案房產中湘通公司未完工程款項達成調解協議：“雙方自愿就上述款項以二百八十萬元結算，該二百八十萬元沖抵芙蓉國集團的應付購房款?！痹搮f議已由雙方蓋章生效。雙方所稱未完工程系由芙蓉國集團施工完成。同年12月21日，雙方簽訂了《關于協商解決豪庭酒店房產交易中若干問題的備忘錄》，明確：1.關于小業主產權與地下室3000平米產權辦理的問題，以芙蓉國集團為主、湘通公司協助的方式辦理；2.關于稅收的問題，湘通公司的物業均價在4800元/㎡左右，芙蓉國集團對這部分物業裝修后以9800元/㎡左右價格賣給小業主，湘通公司的應稅額以雙方合同價格計算，小產權銷售差價產生的各項稅收（包括可能的違約處罰）均由芙蓉國集團承擔；3.關于昌平公司房產的問題，接受司法處理；4.關于交易結算問題，尊重并維護雙方所簽房產交易合同價格，雙方繼續按合同約定價格執行，交易面積待司法對昌平公司房產權屬明確后確定。
一審法院認為：本案系湘通公司與芙蓉國集團在履行《合作合同》及《補充協議》、《協議》過程中產生的糾紛。從《合作合同》以及之后簽訂的數份補充協議來看，雙方雖然名為合作，但合同的主要內容是湘通公司開發建設湘豪大廈后將部分房產出售給芙蓉國集團開辦五星級酒店，芙蓉國集團按照工程進度支付購房款，故本案應當定性為房屋買賣合同糾紛。
本案的爭議焦點有如下幾個：
一、關于湘通公司與芙蓉國集團簽訂的湘豪大廈北棟塔樓6至23層23991.53平方米房屋的買賣合同是否應當解除的問題
湘通公司與芙蓉國集團于2005年5月22日簽訂的《合作合同》及之后簽訂的數份補充協議是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律法規的禁止性規定，合同合法有效，各方當事人均應按照合同約定行使權利，履行義務。湘通公司起訴要求解除與芙蓉國集團簽訂的湘豪大廈北棟塔樓6至23層23991.53平方米房屋買賣合同，是認為芙蓉國集團沒有按約支付購房款，已構成嚴重違約。根據合同法的相關規定，依法成立的合同，在當事人約定解除或法定解除的條件成就時，解除權人可以解除合同。本案所涉的數份合同中，合同雙方并未約定合同解除的條件，故湘通公司是否有權解除涉案合同應當依據《中華人民共和國合同法》第九十四條的規定，結合芙蓉國集團的履約情況進行綜合判斷。芙蓉國集團作為房屋買受方的主要合同義務是支付購房款。從購房款支付的整體情況分析，芙蓉國集團自購房產應當支付的購房款為137807621元（應付總款221203463元-芙蓉國集團包銷房款83395842元），截止2009年6月9日芙蓉國集團共計支付自購房產房款90841492.7元（湘通公司收款總額174237334.7元-芙蓉國集團包銷房款83395842元），再減去雙方在訴訟過程中就未完工程達成調解并已實際支付的280萬元，芙蓉國集團尚欠購房款44166128.3元（應付房款137807621元-已付房款90841492.7元-調解2800000元）。雙方在2006年3月9日《補充協議》中約定尾款4000萬元作為芙蓉國集團的借款，除去4000萬元借款，芙蓉國集團至今仍未付清購房款，存在違約。此外，芙蓉國集團曾于2009年1月19日向湘通公司出具《承諾函》，承諾其擬向銀行貸款9000-10000萬元，如銀行發放該筆貸款，將向湘通公司支付3000萬元購房款。雖然芙蓉國集團在出具承諾后并未向銀行申請貸款，也并未實際從銀行獲得貸款，但從貸款的整個過程來看，芙蓉國集團獲得貸款與湘通公司為其提供貸款抵押不無關系，不能將貸款時間與貸款性質、抵押原因割裂開來。2008年9月27日湘通公司與中國建設銀行股份有限公司湖南省分行營業部簽訂的《抵押合同》明確是為芙蓉國集團2007年12月20日和2008年9月27日與中國建設銀行股份有限公司湖南省分行營業部簽訂的兩份借款合同提供抵押，說明芙蓉國集團從銀行獲取的是抵押貸款，而不是信用貸款。中國建設銀行股份有限公司湖南省分行營業部在僅簽訂抵押合同沒有辦理抵押手續的情況下即向芙蓉國集團發放貸款，這是銀行對貸款風險管控的管理問題，并不影響該筆貸款的性質。芙蓉國集團在實際獲取了貸款后出具該份《承諾函》的目的即是要求湘通公司“務必盡快配合辦理完成各項登記抵押手續”，湘通公司對于銀行何時放款不一定清楚，但其出于對《承諾函》的信賴，實際履行了抵押合同的義務，以在建工程為芙蓉國集團的上述借款辦理了抵押手續，而辦理抵押登記手續的最終受益人是芙蓉國集團。故從表面上看，芙蓉國集團雖然并未在《承諾函》出具之后取得銀行貸款，但湘通公司基于芙蓉國集團的承諾為芙蓉國集團的貸款辦理了抵押登記，而芙蓉國集團卻并未在獲得該筆抵押貸款后按照承諾支付購房款，以自己的行為明確表示不履行主要債務，依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項的規定，湘通公司依法享有合同解除權。但基于芙蓉國集團已經支付了大部分購房款，湘通公司也表示接受并交付了房產，故對該部分房產所涉合同權利義務應視為雙方已履行完畢，湘通公司僅對芙蓉國集團未付款部分對應的商品房買賣合同享有解除權。
如前所述，芙蓉國集團尚欠付購房款44166128.3元，雖然雙方在2006年3月9日《補充協議》中約定尾款4000萬元作為芙蓉國集團借款，但在芙蓉國集團違反《承諾函》主要義務，湘通公司享有解除權的情況下，應將欠付款項作為一個整體認定，故應當解除44166128.3元購房款對應的房屋買賣合同。根據雙方合同對各層單價的約定（即21-23層為6500元/平方米，6-20層為4800元/平方米），以及芙蓉國集團所購房產在各樓層的分布面積，芙蓉國集團所購的11-23層合同價為44147628元[21-23層1333.8㎡×3×6500元/㎡+（20層431.73㎡+19層558.99㎡+18層695.59㎡+17層669.66㎡+16層535.06㎡+15層616.66㎡+14層62.31㎡+13層69.62㎡+11層139.24㎡）×4800元/㎡]，故本案應當解除湘豪大廈1102、1114、1315、1420、1501、1503、1504、1505、1507、1508、1513、1514、1516、1601、1602、1613、1614、1615、1617、1618、1620、1703、1704、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1718、1801、1802、1803、1805、1806、1810、1811、1813、1814、1817、1902、1906、1907、1912、1913、1914、1915、1916、2001、2002、2011、2013、2014、2016、2101、2201、2301共58套房產的房屋買賣合同，同時，芙蓉國集團還應向湘通公司支付余款18500.3元（44166128.3元-44147628元）。湘通公司主張解除湘豪大廈6-23層23991.53平方米房屋的買賣合同的訴訟請求部分成立，一審法院予以部分支持。
二、關于湘通公司與昌平公司簽訂的90套房屋買賣合同是否有效，昌平公司是否應當將90套房產返還給湘通公司并過戶到芙蓉國集團名下的問題
如前所述，湘通公司對芙蓉國集團欠付的44166128.3元對應的房屋買賣合同享有解除權，本院已依法判令解除湘豪大廈1102、1114、1315、1420、1501、1503、1504、1505、1507、1508、1513、1514、1516、1601、1602、1613、1614、1615、1617、1618、1620、1703、1704、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1718、1801、1802、1803、1805、1806、1810、1811、1813、1814、1817、1902、1906、1907、1912、1913、1914、1915、1916、2001、2002、2011、2013、2014、2016、2101、2201、2301共58套房產的房屋買賣合同，故對于這部分房產，芙蓉國集團已無訴的利益，無權請求確認湘通公司與昌平公司針對這部分房產簽訂的房屋買賣合同無效。對于湘豪大廈601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016共32套房產，從房屋買賣合同簽訂的時間看，芙蓉國集團是在先買受人；從湘通公司與昌平公司簽訂商品房買賣合同的目的看，湘通公司在庭審中的陳述表明其最初目的是為了使芙蓉國集團及時付款，雙方并不存在房屋買賣的真實意思表示；從湘通公司與昌平公司的關系來看，昌平公司法定代表人唐昌中和湘通公司法定代表人孫昌文均曾系湘通公司股東湖南省萬泰投資有限公司股東，而昌平公司股東黃生平系湘通公司另一股東湖南海星投資有限公司的法定代表人及股東，孫昌文亦曾經是湖南海星投資有限公司的法定代表人和股東，昌平公司的股權結構與湘通公司有著密切聯系，昌平公司對湘通公司與芙蓉國集團合作開發湘豪大廈這一事宜應當知曉；從湘通公司與昌平公司簽訂的商品房買賣合同的履行來看，房產已全部過戶到了昌平公司名下，但昌平公司至今未支付分文對價，有悖于正常的交易模式。因此，湘通公司與昌平公司關于湘豪大廈601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016共32套房屋的買賣行為，損害了涉案房產的在先購買人芙蓉國集團的合法權益。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項的規定，該32套房屋的《商品房買賣合同》應屬無效。無效合同自始沒有法律約束力，因無效合同取得的財產應當予以返還，故昌平公司應將湘豪大廈601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016共32套房屋返還給湘通公司，湘通公司應繼續履行與芙蓉國集團之間的這部分合同，協助將該32套房屋過戶至芙蓉國集團名下。芙蓉國集團反訴要求確認湘通公司與昌平公司簽訂的90套房屋買賣合同無效，昌平公司應當將90套房產返還給湘通公司并過戶到芙蓉國集團名下的請求部分成立，一審法院依法予以部分支持。
三、關于湘通公司與芙蓉國集團是否存在違約行為的問題
湘通公司作為房屋出售方的主要合同義務是交付房屋、協助辦理產權過戶手續。關于交付房屋，雖然雙方在2006年3月9日《補充協議》中約定交房時間最遲不超過2007年8月30日，但在2008年1月28日《補充協議》中又約定2008年3月10日前湘通公司將芙蓉國集團所購物業按現狀全部交付芙蓉國集團，雙方對之前交房的時間已有變更，而根據2008年3月3日的“專題會議紀要”，湘通公司已按照1月28日《補充協議》的約定將湘豪大廈北棟酒店移交給芙蓉國集團，故在交房問題上湘通公司不存在違約行為。關于協助辦理產權過戶手續，根據2006年3月9日《補充協議》的約定，在房屋驗收合格交付芙蓉國集團并在收到芙蓉國集團書面要求辦理產權登記手續后，湘通公司應積極配合，在90天內為芙蓉國集團辦妥產權手續。同時，雙方在《合作合同》以及2006年3月9日《補充協議》中約定，全部購房款于房屋交付使用時付清。湘通公司在2008年3月10日交付房屋時，芙蓉國集團對其自購房產還欠付84945653.3元（應付房款137807621元-2008年3月10日前已付房款52861967.7元），即便扣除4000萬元尾款做借款，芙蓉國集團也還欠付44945653.3元，且芙蓉國集團也未按《承諾函》支付購房款。根據《中華人民共和國合同法》第六十六條的規定，當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行，一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。故在芙蓉國集團未按約履行付款義務的前提下，湘通公司有權拒絕履行辦理產權過戶的義務。芙蓉國集團反訴要求湘通公司承擔遲延交房、遲延辦理產權過戶違約責任的請求沒有事實和法律依據，依法予以駁回。此外，湘豪大廈-103號房屋系芙蓉國集團已支付對價的房產，湘通公司應將該套房屋產權辦理至芙蓉國集團名下。
芙蓉國集團作為房屋買受人的主要合同義務是支付購房款。從雙方履行合同的情況來看，截止2008年3月10日，芙蓉國集團對其自購房產還欠付84945653.3元，至今芙蓉國集團還欠付44166128.3元購房款（應付房款137807621元-已付房款90841492.7元-2800000元）。即便扣除雙方約定按借款處理的4000萬元尾款，芙蓉國集團亦沒有按照雙方協議約定付足購房款，存在遲延付款的違約行為。同時，芙蓉國集團自2008年初酒店移交之后，對其欠付房款所對應的房產一直占有并使用，亦給湘通公司造成了一定的損失。但鑒于一方面，湘通公司基于芙蓉國集團欠付購房款的行為，已將爭議房產另行出售給昌平公司，芙蓉國集團欠付購房款的行為并未給湘通公司造成損失，另一方面，湘通公司對房屋占用損失并未提出具體的訴訟主張和證據支持，故對湘通公司訴請判令芙蓉國集團賠償損失的請求，一審法院不予支持。
綜上，一審法院根據《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條第（二）項、第五十八條、第六十條、第六十六條、第一百零七條之規定，判決：一、解除湖南湘通物業發展有限公司與湖南芙蓉國企業集團有限公司簽訂的湘豪大廈1102、1114、1315、1420、1501、1503、1504、1505、1507、1508、1513、1514、1516、1601、1602、1613、1614、1615、1617、1618、1620、1703、1704、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1718、1801、1802、1803、1805、1806、1810、1811、1813、1814、1817、1902、1906、1907、1912、1913、1914、1915、1916、2001、2002、2011、2013、2014、2016、2101、2201、2301共58套房產的房屋買賣合同，湖南芙蓉國企業集團有限公司于本判決生效之日起10日內向湖南湘通物業發展有限公司支付購房余款18500.3元；二、確認湖南湘通物業發展有限公司與長沙昌平建材貿易有限公司簽訂的湘豪大廈601、602、603、604、605、606、612、613、614、615、616、620、701、702、703、704、705、710、711、712、713、714、715、716、717、802、806、807、918、1001、1008、1016共32套房屋的房屋買賣合同無效，長沙昌平建材貿易有限公司應將上述32套房屋返還給湖南湘通物業發展有限公司，并由湖南湘通物業發展有限公司于本判決生效之日起30日內辦理至湖南芙蓉國企業集團有限公司名下；三、湖南湘通物業發展有限公司應于本判決生效之日起30日內將湘豪大廈-103號房的房屋產權過戶至湖南芙蓉國企業集團有限公司名下；四、駁回湖南湘通物業發展有限公司的其他訴訟請求；五、駁回湖南芙蓉國企業集團有限公司的其他反訴請求。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務或其他義務，應按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定加倍支付遲延履行期間的債務利息或支付遲延履行金。
一審案件受理費本訴部分602250元、反訴部分180550元，共計782800元，由湖南湘通物業發展有限公司負擔313120元，由湖南芙蓉國企業集團有限公司負擔469680元。
二審庭審時，上訴人芙蓉國集團對原審查明事實提出兩點異議：1.一審法院查明2008年3月10日前支付了32戶購房戶房款及契稅5861967.7元是錯誤的，實際支付時間是在2009年6月之后，最后一次退給業主的錢是在2012年12月21日后。2.一審法院查明湘豪大廈601等90套房屋的產權于2012年6月登記至昌平公司名下是錯誤的，湘通公司與昌平公司只是在長沙房屋產權管理局進行了房屋買賣合同備案（網簽），并未實際過戶。
被上訴人湘通公司認為上述90套房屋現已過戶至昌平公司名下。
芙蓉國集團、湘通公司均認可：一審法院對2008年3月10日的付款時間的認定，對本案爭議沒有影響。
芙蓉國集團于2017年9月27日向本院提交申請書，請求調查收集案涉合同項下首層至負二層104等17套房屋，以及裙樓一層至五層105等5套房屋的不動產登記情況。理由是湘通公司當庭不認可以上房屋的不動產登記時間、面積信息，而該房屋用于抵押貸款，相關證書存放在抵押權人中國建設銀行股份有限公司湖南省分行營業部，無法出示原件。請求本院調取原件。
經查，芙蓉國集團已經提交上述22套房屋的《登記情況表》，內容清楚，均加蓋了長沙市不動產登記中心公章，已經達到證明目的，無需調取原件，因此本院對該申請不予準許。關于湘豪大廈601等90套房屋的產權是否已經登記至昌平公司名下的事實，原判決認定上述房產已全部過戶到昌平公司名下，并未有過戶登記資料等證據證實，雙方當事人在二審中亦沒有提交關于房屋已過戶的證據，本院對該認定事實依法予以糾正。雙方當事人均沒有提交新證據，對于一審判決認定的其他事實，本院依法予以確認。
本院認為，本案的主要爭議是：芙蓉國集團是否違約及合同是否應當部分解除。
根據查明的事實，芙蓉國集團至今尚未支付的款項為44166128.3元。芙蓉國集團認為其中4000萬元付款條件還不具備，951萬元工程款應予扣減。
關于4000萬元款項。芙蓉國集團稱，其中4000萬元為借款，不是購房款。該款項本屬于購房款的一部分。之后雙方于2006年3月9日簽訂《補充協議》，約定在總購房款的尾款4000萬元以內資金作為芙蓉國集團借款，在房屋驗收合格交房后6個月內支付的部分，湘通公司免收資金占用費，超過6個月的按年利率7%計算實際欠款的資金占用費。由此可見，該款項并非單純的借款，湘通公司實際上并未向芙蓉國集團借出款項，雙方同意芙蓉國集團可以在一定期限內無需支付利息，超過該期限則應支付利息，這是對購房款支付方式的變更。
根據芙蓉國集團2009年1月19日向湘通公司出具的《承諾函》，芙蓉國集團擬以湘豪大廈裙樓酒店部分做抵押向銀行申請貸款9000-10000萬元，在銀行發放該筆貸款前提下，芙蓉國集團保證向湘通公司支付3000萬元購房款，若銀行分期發放該筆貸款，將保證按每批次貸款發放額不少于30%的比例向湘通公司支付購房款。該《承諾函》改變了雙方在2006年3月9日《補充協議》中關于4000萬元支付的約定，但并未免除芙蓉國集團給付尾款的義務。故芙蓉國集團應當按照其承諾積極向銀行申請貸款，并用貸款支付剩余款項。如果認定該款項支付的前提是取得銀行貸款，進而片面認定芙蓉國集團可以通過不履行申請貸款的義務而無需支付尾款，則湘通公司就一直無權收取尾款，其權利就得不到保障，這顯然是不合情理的。因此，在芙蓉國集團并未主張且無證據證明其履行了向銀行申請貸款的義務，更未證明湘通公司為其貸款設置障礙的情況下，認定其欠款構成違約，是正確的。
即使減去上述4000萬元，芙蓉國集團仍欠款4166128.3元。這顯然屬于違約。
芙蓉國集團稱應扣減“未完工程”工程款951萬元，但雙方之間的工程款糾紛與本案房屋買賣合同糾紛并非同一法律關系，湘通公司亦沒有認可以工程款抵購房款，該上訴理由不能成立。
支付購房款是芙蓉國集團的主要義務，湘通公司簽訂本案合同的目的是為了取得購房款。芙蓉國集團不申請貸款、拒不付款及相關抗辯，表明其不履行付款這一主要義務，且至今仍不支付4400余萬元款項，構成根本違約。一審法院根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第二項規定，判決在芙蓉國集團欠款范圍內，部分解除合同，適用法律正確。一審判決按照欠款金額和房屋面積及均價，確定解除其中58套房屋的買賣合同，并無不當。從已知情況看，也沒有更合理的確定具體房屋的方法。
此外，芙蓉國集團還請求確認湘通公司與昌平公司簽訂的上述58套房屋的買賣合同無效，由昌平公司將房屋產權返還給湘通公司，并改判湘通公司將房產過戶到芙蓉國集團名下；請求判令湘通公司因遲延辦證給芙蓉國集團造成的損失23829193.39元。對于此兩點請求，本院認為：首先，關于58套房屋問題。芙蓉國集團一審反訴請求確認90套房屋的商品房買賣合同無效，并判令昌平公司將上述90套房屋產權返還湘通公司以及協助辦理相關登記手續至芙蓉國集團。一審判決已確認湘通公司與昌平公司簽訂的其中32套房屋的房屋買賣合同無效，昌平公司應將32套房屋返還給湘通公司，并由湘通公司于本判決生效之日起30日內辦理至芙蓉國集團名下。湘通公司的合法權益已得到保護。由于芙蓉國集團與湘通公司的58套房屋買賣合同已被判令解除，芙蓉國集團喪失了主張權利的基礎，應駁回其關于上述58套房屋的請求。其次，關于延期辦證的損失。湘通公司已按照2008年1月28日《補充協議》關于“2008年3月10日應按現狀交付全部物業”的約定將湘豪大廈北棟酒店移交給芙蓉國集團，湘通公司違約，原判決認定湘通公司在交房問題上不存在違約行為，并無不當。芙蓉國集團一直占有和使用有關房產，其主張湘通公司因遲延辦證給其造成損失，主張以未辦證的房產總款為基數計算損失本金的計算方式沒有法律依據，且沒有提供證據證明存在實際損失，對其要求湘通公司賠償損失的主張本院不予支持。
綜上所述，芙蓉國集團的上訴理由不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費469680元，由湖南芙蓉國企業集團有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判長 奚向陽
審判員 曹 剛
審判員 陳宏宇
二〇一八年十二月二十八日
法官助理申蕾
書記員莊素霞