上訴人(原審原告)李正來。

上訴人(原審被告)徐州祥云投資發展有限公司。

被上訴人(原審第三人)魏榮菊。

原審第三人劉學立。

上訴人李正來、上訴人徐州祥云投資發展有限公司（以下簡稱祥云公司）因與被上訴人魏榮菊、原審第三人劉學立房屋買賣合同糾紛一案，不服沛縣人民法院（2010）沛民一初字第0096號民事判決，向本院提起上訴。本院于2011年8月23日立案受理后，依法組成合議庭，于2011年9月8日公開開庭進行了審理。上訴人李正來的委托代理人劉培遠、黃忠好，上訴人祥云公司的委托代理人王輝，被上訴人魏榮菊的委托代理人孟占國，原審第三人劉學立的委托代理人朱詩靚到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院經審理查明，李正來于2002年8月10日與徐州子隆房地產開發有限公司簽訂商品房買賣合同一份，合同約定所購商品房為香港街東側金貿廣場第6幢1-2層106號房，用途為門面，總價款為341700元，合同并約定2002年8月10日前支付總房款的56％，即191700元，剩余房款150000元申請銀行按揭貸款。對房屋交付期限沒有具體約定。該合同于2002年9月16日在沛縣商品房預售管理處登記備案。庭審中李正來提供產權證明書一份，該產權證明書記載徐州子隆房地產開發有限公司于2002年4月12日對香港街東側金貿廣場第6幢1-2層106號房進行商品房權屬登記，證號為12，房屋坐落香港街東側6#樓106室，房屋用途為商業（改動），建筑面積為131.43平方米，經核準允許以此面積出售，該證明書上加蓋沛縣房產管理局的印章。李正來在與徐州子隆房地產開發有限公司簽訂商品房買賣合同以后未辦理產權過戶手續，未取得房屋產權證和土地使用證。2002年8月21日，徐州子隆房地產開發有限公司向李正來出具了收購房款191700元的收據一份，在該收據的備注欄中注明有“按揭”的字樣。庭審中，李正來主張該合同的實際交易價格為191700元，并將該款項交給了劉學立。

另查明，魏榮菊與徐州子隆房地產開發有限公司簽訂商品房買賣合同一份，該合同內容記載：買受人魏榮菊取得香港街東側金貿廣場第六幢1-2層106號房屋，用途為門面，約定房屋價款為294200元，付款方式為2001年8月26日前支付總房款的一半，2002年9月30日前付清。該合同在尾部買受人魏榮菊的簽章是2007年7月補簽的。該合同沒有商品房管理處登記備案的印章。

2008年2月3日，祥云公司向魏榮菊及案外人夏后力郵寄解除合同通知書一份，通知稱，夏后力、魏榮菊沒履行合同義務，構成根本違約，祥云公司有權解除合同；根據合同的約定及《合同法》第九十三條、第九十七條的規定，祥云公司通知魏榮菊解除金貿廣場6號樓106號房的商品房購房合同，并將該房退還祥云公司。現涉案房屋由魏榮菊占有使用。

還查明，2001年9月7日，徐州子隆房地產開發有限公司（甲方）與劉學立（乙方）簽訂了《房地產開發項目承包協議書》，約定甲方將其金貿廣場3號、6號樓的項目由乙方開發；甲方負責建設施工許可證前的一切建筑手續，金貿廣場3號樓、6號樓的各項規費、建筑費用由劉學立承擔，劉學立對甲方該項目的承包金310萬元，承包金中含土地款公共設施配套前期各項費用，水電工程也由乙方承擔；乙方自行銷售，單獨核算，自負盈虧，產生的銷售稅由乙方承擔，銷售收入歸乙方；甲方為乙方辦理在銷售房屋過程中的房產登記、按揭貸款等相關手續；乙方應確保所提供貸款手續符合銀行有關規定，相應產生的費用由乙方負擔等等。2001年10月，祥云公司的前身子隆公司出具授權委托書及證明各一份，授權劉學立擁有項目開發所有權及房屋銷售權。

　　2002年1月4日，劉學立向魏榮菊借款66000元并約定以其新建房作抵押，2002年劉學立交給魏榮菊商品房買賣合同一份并將金貿廣場三期六幢1-2層106號交給第三人魏榮菊占有使用。

　　2004年6月26日，江蘇省高級人民法院（2004）蘇民終字第081號判決認定涉案房屋實際登記在劉學立名下或者實際由劉學立掌控。2004年8月，劉學立先后向魏榮菊借款總計270000元并出具借據一份，同年10月劉學立出具承諾書一份，同意將其向魏榮菊的借款用作購房款，把金貿廣場三期六幢1-2層106號房銷售給魏榮菊，并準其上房。

又查明，2007年，李正來曾手持2002年簽訂的涉案商品房買賣合同，向沛縣人民法院提起一般所有權訴訟，同年7月被沛縣人民法院（2007）沛民一初字0600-1號認定，李正來對涉案房屋不享有所有權也不享有占有使用權，對其訴訟請求裁定駁回。

庭審中，李正來對2004年8月1日劉學立出具的借條及2004年10月15日出具的承諾書的形成時間提出異議，并要求對該二份證據的形成時間進行司法鑒定。經法院委托，南京師范大學司法鑒定中心于2011年1月15日作出南師大司鑒中心〔2010〕文鑒字第553號司法鑒定意見書，鑒定意見為該二份證據的形成時間為2004年10月同時期形成的。李正來支付鑒定費用9500元。　　

再查明，徐州子隆房地產開發有限公司于2007年5月25日經工商管理部門批準變更登記為徐州祥云投資發展有限公司。

原審法院認為，依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力，受法律保護。

一、魏榮菊的訴訟請求是否應當予以支持的問題。

（一）關于劉學立對涉案房屋是否享有銷售處分權、能否對魏榮菊發生法律效力的問題。劉學立是否擁有對涉案房屋享有銷售處分權，要從劉學立與祥云公司的前身子隆公司的關系來考查。第一，從劉學立與子隆公司的約定情況來看。首先，劉學立與祥云公司的前身子隆公司于2001年9月簽訂了《房地產開發項目承包協議書》，該協議經（2004）蘇民終字第81號民事判決書認定，是一份名為承包協議書，但其實質內容為一方提供出讓土地使用權、一方提供資金的合作開發房地產合同，子隆公司具有房地產經營資格，故該協議合法有效。該協議雖然約定子隆公司對雙方合作開發的3號樓、6號樓統一銷售，但同時也約定劉學立自行銷售且銷售收入歸劉學立所有，自負盈虧。其次，同年10月21日，子隆公司出具授權委托書，授予劉學立負責涉案房屋的銷售工作；10月22日，又出具證明一份，證實劉學立擁有項目開發所有權及房屋銷售權。因此，從雙方的約定情況來看，第三人劉學立負責涉案房屋的建設及銷售工作，祥云公司負責辦理審批及銷售手續等，根據雙方的約定，第三人劉學立對涉案房屋擁有銷售權，其將涉案房屋銷售給他所認可的人，不需要祥云公司的再次追認。祥云公司關于劉學立自身不具備銷售資格的主張，不予支持。第二，從劉學立與子隆公司的投資情況來看，雙方在協議中明確約定，金貿廣場3號樓、6號樓的各項規費、建筑費用由劉學立承擔，劉學立向甲方承包該項目的承包金310萬元，承包金中含土地款公共設施配套前期各項費用，水電工程也由乙方承擔，也就是說劉學立是該項目的主要實際出資人。第三，從劉學立與子隆公司的利益分配情況來看，劉學立與子隆公司在協議中載明，涉案房屋的銷售收入歸劉學立所有并單獨核算、自負盈虧，銷售收入歸劉學立所有，劉學立享有該項目的收益分配權。因此，劉學立對涉案房屋收益分配擁有處分權，他可以將涉案房屋銷售、甚至折價抵債給魏榮菊。劉學立與一般的銷售人員不同，其身份具有雙重性，一方面代表祥云公司從事銷售工作，另一方面，作為合作開發人對涉案房屋收益分配擁有處分權，因此他的銷售、處分行為對魏榮菊發生效力，魏榮菊占有、使用涉案房屋合法有效。

（二）魏榮菊與祥云公司之間商品房買賣關系是否有效的問題。一方面，魏榮菊通過劉學立與祥云公司的前身子隆公司簽訂了涉案商品房買賣合同，魏榮菊的簽名存在瑕疵，也就是說雙方買賣合同形式上存在瑕疵。但是，另一方面，劉學立先向魏榮菊借款66000元，便將涉案房屋交付給上訴人占有、使用。依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條之規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。因此，該房屋已經交付使用，劉學立將該房屋交付使用后又向魏榮菊借款總計270000元，并同意將涉案房屋準予魏榮菊上房、涉案房屋歸其所有。按照《中華人民共和國合同法》第三十六、三十七條的規定，法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立；采取合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。魏榮菊與祥云公司買賣合同雖然存在瑕疵，但是魏榮菊將借款充抵購房款交付劉學立，劉學立同意將涉案房屋賣給魏榮菊并交付使用，已經履行了主要義務，魏榮菊與祥云公司商品房買賣關系成立，即劉學立以其建成的擁有銷售權的房屋作價作為充抵對魏榮菊的欠款，魏榮菊以劉學立對其的欠款作為購買涉案房屋的對價，雙方均已履行了主要義務。因此，魏榮菊與祥云公司之間的商品房買賣關系成立，合法有效。

    二、李正來的訴訟請求是否應予以支持的問題。

（一）李正來與祥云公司簽訂的買賣合同的效力問題。李正來與徐州子隆房地產開發有限公司就本案所涉房屋雖然于2002年8月10日簽訂了商品房買賣合同，并持有產權證明書，且在商品房預售管理處進行商品房買賣合同登記備案，該合同是雙方當事人的真實的意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效合同。李正來主張將房款交付給劉學立，僅提供了由徐州子隆房地產開發有限公司簽章的收據，劉學立對此不認可。李正來的這一主張，證據不足，不予采信。

（二）祥云公司是否應當依據雙方簽訂的商品房買賣合同協助李正來辦理房地產權屬證書的問題。直至一審法庭辯論終結前，祥云公司未將買賣房屋交付給李正來，即未辦理房地產過戶手續，李正來也未實際占有涉案房屋。李正來持有的產權證明書記載的產權屬于徐州子隆房地產開發有限公司，商品房買賣合同登記備案也只證明徐州子隆房地產開發有限公司與李正來就房屋進行了交易，不能確認交易房屋的產權已經轉移。《中華人民共和國民法通則》第七十二條第二款規定：“按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”祥云公司就涉案房屋與李正來簽訂買賣合同后并未實際交付，根據以上法律規定，李正來對涉案房屋不享有所有權也不享有占有使用權。

綜上，根據《中華人民共和國民法通則》第七十一條規定：“財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、 使用、收益和處分的權利。”李正來既然對涉案房屋在一審法庭辯論終結前不享有所有權，也未基于他人的所有權而享有合法的占有、使用權。李正來與祥云公司之間仍存在因買賣合同引發的債權上法律關系，而沒有形成物權上的法律關系。涉案房屋涉及一房數賣，而涉案房屋已交付魏榮菊，故李正來依買賣合同要求祥云公司履行交付房屋的義務已不可能。據此，對李正來請求判令祥云公司協助辦理房地產權屬證書，不予支持。

綜上，對于魏榮菊要求祥云公司協助辦理房屋過戶手續的問題。祥云公司主張，在劉學立交納房屋所有稅費的前提下，愿意履行協助義務。這一問題需要由劉學立與祥云公司協商解決。現魏榮菊不僅持有有效的買賣合同，且已經占有、使用該房屋。祥云公司應當在條件具備的情況下協助魏榮菊辦理房屋相關的過戶手續。原審法院遂判決：一、駁回李正來的訴訟請求；二、徐州祥云投資發展有限公司于判決生效后三十日內協助魏榮菊辦理位于香港街東側金貿廣場第六幢1-2層106號房屋的產權登記手續。

上訴人李正來不服該民事判決向本院上訴稱：一、原審法院(2010)沛民一初字第0096號民事判決與生效的(2008)沛民一初字第0789號民事判決認定的事實與判決結果相互矛盾，特別是魏榮菊與徐州子隆房地產開發有限公司簽訂的商品房買賣協議中的簽章問題、劉學立對涉案房屋的銷售權問題；二、李正來按照2002年8月與徐州子隆房地產開發有限公司簽訂的商品房買賣協議約定的房屋總價款341700元，已支付房款191700元，其它房款通過按揭支付，且房產局對該合同進行了備案并向李正來出具涉案房屋的產權證明，李正來已經取得涉案房屋的所有權。綜上，請求二審法院發回重審或依法改判。

祥云公司針對李正來的上訴辯稱：李正來的上訴符合事實，祥云公司無異議。

魏榮菊針對李正來的上訴辯稱：一審判決認定事實清楚、適用法律正確，李正來的上訴理由不能成立。

劉學立針對李正來的上訴，請求二審法院駁回李正來的上訴請求，維持原判。

上訴人祥云公司不服原審判決向本院上訴稱：一、原審判決認定事實不清。1、原審判決認定劉學立作為個人具有商品房買賣銷售主體資格是錯誤的。根據《城市房地產管理法》等相關法律規定，只有具備相應資質的房地產開發企業才具備房地產開發經營的主體資格。劉學立作為個人，無相應資質，不能成為房地產開發經營的主體。祥云公司與劉學立之間的協議僅對協議雙方產生拘束力，劉學立只能以祥云公司的名義出賣房屋，由祥云公司辦理相關商品房買賣手續，劉學立不能經自己的名義出賣房屋。劉學立根據協議投資后獲取的是商品房的收益權，而非所有權和處分權。祥云公司于2001年10月21日出具的授權委托書是委托劉學立到相關部門辦理手續，只有劉學立在相關部門辦理商品房開發手續時才有效，該授權書并非針對普通購買人的。從授權委托書來看，劉學立的權利來源于祥云公司的委托，而非基于劉學立自己的所有權和處分權。一審判決以“享有該項目的收益分配權”認定劉學立享有房屋處分權，可以銷售、抵債，完全混淆了收益權與不動產處分權的概念。2、一審判決認定魏榮菊與祥云公司之間的商品房買賣合同關系成立是錯誤的。魏榮菊持有的合同不僅僅存在簽名瑕疵，而且該合同上的房號、價款均進行了改動，是沒有法律效力的合同。魏榮菊與劉學立是民間借貸關系，和商品房買賣的法律關系有本質的區別。劉學立用自己不具有所有權的不動產抵償個人債務的行為無效，且其將已出售的房屋抵償個人債務更是損害了第三人的利益。此外，根據合同相對性，即使判決認定劉學立和魏榮菊之間存在合同關系，也應當由劉學立對魏榮菊承擔合同責任，與祥云公司無關，不能因祥云公司與劉學立存在合同關系，而判決祥云公司承擔劉學立的債務。3、李正來對涉案房屋具有優先權。本案涉案房屋是劉學立用來抵償施工企業中聯公司的工程款，由實際施工人出售給李正來，祥云公司根據劉學立的要求，為李正來辦理了相關購房手續，并按照法律、法規的規定辦理了商品房買賣合同、進行了備案登記、行政機關向李正來出具了產權證明書。而且該房屋是屬于工程價款的范圍，施工企業依法為李正來辦理買賣手續的行為是行使優先受償權的行為。而且按照原審判決的推理，劉學立也將處分權轉讓給了中聯公司及實際施工人，其無權將涉案房屋抵償個人債務。李正來的購房款是交給施工企業中聯公司的，祥云公司僅是根據協議，按劉學立的要求辦理銷售手續，在李正來的收據上，收款人是中聯公司會計晁楚林，認定祥云公司實際收取李正來的房款是錯誤的。4、一審判決認定辦理產權證書需劉學立與祥云公司協商解決，在條件具備的情況下辦理房屋過戶手續，但卻判決祥云公司在30日內履行協助義務，顯然矛盾。二、一審適用法律錯誤。該案是商品房買賣合同糾紛，應首先適用商品房開發經營的特別法律規定，如《城市房地產管理法》等，一審判決僅適用《民法通則》、《合同法》是錯誤的。此外，一審判決以最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，認定劉學立將房屋交付魏榮菊是錯誤的。該規定僅適用商品房買賣合同，具有主體的法定性和特定性。劉學立不具有商品房開發經營資質，不適用該規定。三、該案涉及以房屋抵償工程款，涉及施工單位及實際施工人的利益，一審程序既已追加魏榮菊及劉學立為第三人，就應當追加施工單位及實際施工人為第三人參加訴訟。綜上，一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，且程序違法，請求二審法院發回重審或依法改判。

李正來針對祥云公司的上訴辯稱：李正來認可祥云公司上訴理由及請求。

魏榮菊針對祥云公司上訴辯稱：祥云公司的上訴理由不能成立，請求二審法院駁回祥云公司的上訴請求，維持一審判決。

劉學立針對祥云公司上訴辯稱：一審認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，請求駁回祥云公司的上訴請求。

經當事人確認，本案二審期間的爭議焦點為：1、上訴人李正來要求祥云公司協助辦理涉案房屋的權屬證書的請求應否予以支持；2、被上訴人魏榮菊與上訴人祥云公司及第三人劉學立簽訂的房屋買賣合同是否有效，魏榮菊要求祥云公司協助辦理涉案房屋的產權登記手續的請求應否予以支持。

為支持自己的上訴請求，李正來在二審期間向本院提交如下證據：

1、劉學立向張尊海出具的借條兩份，證明李正來交付了第二批房款139000元。

祥云公司對該證據的真實性無異議，但認為與祥云公司無關，祥云公司沒有收取該房屋的房款。

魏榮菊對兩份借條的真實性不予認可，并認為與本案無關，且與李正來在一審中陳述相互矛盾，李正來在一審中陳述一次性交清190000元房款，又陳述是按揭貸款。

劉學立對借條的真實性未發表意見，但認為借條與本案無關。

2、證人葛秀玲的證言，證明李正來第二批房款支付原由。

祥云公司質證認為，證人有關張尊海為金茂廣場3號樓的實際施工人，中聯公司以涉案房屋抵償給張尊海作為工程款的陳述是真實的，而且李正來所交房款的實際收款人也是中聯公司。

魏榮菊質證認為，證人證言不真實。證人與張尊海之間的關系沒有明確，所涉張尊海的證言內容沒有證明效力。證人陳述的借條或者工程借款均與本案無關。證人證言內容與李正來一審庭審中所陳述的內容相互矛盾。

劉學立質證認為，證人與張尊海之間是否仍存在夫妻關系無法確認。劉學立不欠張尊海工程款和房款。

3、沛縣中聯建筑安裝工程公司與張尊海簽訂的內部承包合同，證明劉學立將金茂廣場3號樓發包給張尊海施工。

祥云公司對該證據無異議。

魏榮菊認為該證據為復印件，對其真實性不予認可，且與本案無關。

劉學立的質證意見同魏榮菊的質證意見。

為支持自己的上訴請求，祥云公司二審期間向本院提交中聯公司和金茂公司的對賬單、中聯公司向金茂公司出具的收據、記賬單各一張，證明上述證據中中聯公司會計晁楚林的簽名和李正來持有的收據上晁楚林的簽名是一致的，亦證明金茂廣場3、6號樓是由劉學立發包給沛縣中聯公司進行施工，中聯公司的法定代表人就是劉學立，中聯公司又把3號樓轉包給張尊海，涉案房屋是用來抵張尊海的工程款，中聯公司收取李正來的錢并出具收據，劉學立拿著相應手續到祥云公司辦理的合同手續和印章。

李正來對上述證據的真實性以及證明觀點均無異議。

魏榮菊認為上述證據均是復印件，對其真實性不予認可，且與本案無關。

劉學立的質證意見同魏榮菊的質證意見。

被上訴人魏榮菊、原審第三人劉學立在二審期間均未向本院提交新證據。

本院二審期間查明的案件事實與原審法院一審期間查明的案件事實一致，本院予以確認。

本院認為，魏榮菊與祥云公司之間的合同合法有效。雖然祥云公司主張，劉學立對涉案房屋無處分權，劉學立與魏榮菊就涉案房屋簽訂的商品房買賣合同無效，但從祥云公司與劉學立簽訂的《房地產開發項目承包協議書》、劉學立向魏榮菊出具的相關購房手續，魏榮菊足以相信可以從祥云公司獲得涉案房屋的所有權。魏榮菊在支付涉案房屋的價款后，取得涉案房屋的鑰匙，并占有使用涉案房屋至今，現訴請祥云公司協助辦理涉案房屋的產權登記手續，本院對魏榮菊的該訴請予以支持。對上訴人祥云公司有關法律適用的主張，本院認為，本案為房屋買賣合同糾紛，原審適用《民法通則》、《合同法》并無不當，不管劉學立是否具備房地產開發主體資格，不影響劉學立以祥云公司的名義對外銷售涉案房屋，且魏榮菊提供的購房合同加蓋有徐州子隆房地產開發有限公司的印章，雖然合同上存有瑕疵，但從合同履行結果來看，合同的內容是明確的，不違反法律的規定。對上訴人主張的程序問題，本案在事實清楚的情況下，無需追加實際施工人等為案件當事人。

對李正來要求祥云公司協助辦理涉案房屋權屬證書的請求，由于李正來與祥云公司之間的合同顯示為商品房買賣關系，且在一審法庭辯論終結前或在本案二審期間，李正來均未能提交取得涉案房屋所有權的相關證據，在涉案房屋只能存在一個所有權的情況下，上訴人李正來的該請求無法實現，本院不予支持。李正來在二審期間提交的借條、證人證言、內部承包合同等證據不屬新證據，且證明的購房尾款支付情況與一審期間李正來的陳述前后不一致，本院不予采納。

綜上所述，上訴人李正來、上訴人祥云公司的上訴請求無事實與法律依據，本院不予支持。原審判決并無不當，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費320元，由上訴人李正來負擔160元、上訴人徐州祥云投資發展有限公司負擔160元。

本判決為終審判決。

                                      審  判  長　張  建

                                        代理審判員　史善軍

                                          代理審判員　張  想

                                        二0一一年十月二十四日

                                         書　記　員　郭曉艷