原告（反訴被告）鄧鐵生，男，36歲，漢族，湖南省衡陽縣人，住湖南省衡陽縣西渡鎮。

被告（反訴原告）文湘劍，男，36歲生，漢族，湖南省衡陽縣人，住湖南省衡陽縣西渡鎮。

被告（反訴原告）魏阿西，女，33歲，漢族，湖南省衡陽縣人，住湖南省衡陽縣西渡鎮。

二被告委托代理人文湘匯，男，40歲，漢族，湖南省衡陽縣人，住湖南省衡陽縣西渡鎮。。

原告鄧鐵生與被告文湘劍、魏阿西房屋買賣合同糾紛一案，于2011年5月11日向本院提起訴訟。本院受理后，依法確定由審判員李輝適用簡易程序進行審理。被告文湘劍、魏阿西在舉證期限內提起反訴，本院經審查決定受理并合并審理。由于案情復雜，本院決定適用普通程序審理，并依法組成合議庭。于2011年9月14日組織雙方當事人進行庭前證據交換，原告鄧鐵生、被告文湘劍參加證據交換。于2011年10月21日公開開庭進行審理，原告鄧鐵生及被告文湘劍、魏阿西委托代理人文湘匯到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告鄧鐵生訴稱，被告文湘劍、魏阿西系夫妻關系。2010年10月24日，原、被告達成房屋買賣協議并簽訂《房屋買賣合同》，約定被告將其所有的坐落于西渡鎮濱江路、面積為130.46平方米的1套住房（含住房內家具、電器）及該住房入口處面積為10平方米左右的車庫作價268 000元賣給原告。原告交付購房款之后，對買賣的1套住房辦理了產權過戶手續，被告向原告交付了該套住房和車庫鑰匙。2011年4月，原告經確認得知被告所交付的車庫并不屬于被告所有，而是向開發商借用的。因合同約定車庫如發生權屬糾紛，由被告承擔全部責任。現要求被告返還車庫款18 486元，雙倍返還車庫部分的合同定金1429元，支付懲罰性賠償金6800元；駁回被告的反訴請求。

為支持其訴訟主張，原告鄧鐵生提供以下證據：

證據1、原告身份證復印件1份，證明原告訴訟主體資格。

證據2、房屋買賣合同（復印件）1份。證明房屋賣方（甲方）文湘劍、房屋買方（乙方）鄧鐵生于2010年12月24日簽訂《房屋買賣合同》，約定：乙方購買甲方的房屋（含房屋內家具、電器），該房屋座落在西渡鎮濱江路第三層（共七層）、磚混結構、建筑面積130.46平方米、產權證號00011072、房屋土地使用權性質為出讓、占地面積350.8平方米、本戶分攤面積未填寫；上述房地產（含車庫）成交價格加上房屋交易契稅及相關其他稅費、房產證、土地使用證、水、電過戶相關費用共計265 300元，應付中介人王籍慶中介費2700元，合同總金額為268 000元，相關過戶費用（含稅費）均由甲方支付，乙方不再承擔任何費用；合同簽訂后，甲方已將該房屋入口處的甲方所有的10平方米左右的車庫一并出售給乙方，其價款包含在合同總價款內，如有權屬糾紛由甲方承擔一切責任；合同簽訂后，乙方向甲方支付購房定金10 000元，甲方在2011年1月15日前將房屋、車庫交付乙方，乙方驗收后，支付50%的購房款（含已支付的定金），甲方未按期交付房屋，應雙倍返還定金，乙方不按期付款，定金不予返還；甲方在2011年1月23日、1月28日前辦好房產、土地使用證過戶手續，乙方將余款全部付清。該合同上有中介人王籍慶的簽名。

證據3、房屋買賣合同（復印件）1份。證明賣方（甲方）文湘劍、魏阿西、乙方（買方）鄧鐵生、楊春華于2011年1月11日簽訂該合同，甲方將其所有的130.46平方米的房屋作價  132 000元賣給乙方。該份合同復印件上注明復印件與原件一致，并加蓋衡陽縣房產管理局產權股公章。

證據4、存款憑條及收條。證明原告已按合同約定付清全部購房款。

證據5、房屋產權證（復印件）1份。證明被告已將《房屋買賣合同》的房屋產權過戶給原告。

證據6、國有土地使用證（復印件）1份。證明被告已將《房屋買賣合同》的房屋國有土地使用權人變更為原告。

證據7、原告鄧鐵生、被告文湘劍之間短信往來，證明雙方就車庫的買賣問題進行溝通。

證據8、解除合同通知書。證明被告文湘劍以2010年12月24日雙方簽訂的《房屋買賣合同》是在醉酒狀態下且未經其妻子魏阿西同意情況下簽訂的，于2011年4月25日向原告發出解除合同通知。

證據9、 證人王籍慶證言。證明被告文湘劍在找證人出售房屋時并未聲明車庫是其借用開發商的，而是將車庫與房屋一并出售，簽訂合同時被告魏阿西在場。

證據10、照片2張。證明訟爭車庫的現狀。

在舉證期限內，原告申請對訟爭的車庫進行價值評估，經原、被告協商，雙方選擇衡陽新盛房地產價格評估有限責任公司作為評估機構，本院依法委托該公司進行價格評估。衡陽新盛房地產價格評估有限責任公司出具《房地產估價報告》，結論為位于衡陽縣西渡鎮濱江西路45號大門入口處左側原設計物業管理用房、建筑面積12.16平方米在估價時點2011年9月7日的市場價值為17 024元、單價1400元?3。

對以上證據質證時，被告委托代理人認為：對證據1無異議；對證據2、3、4、5、6、8的真實性均沒有異議，但對證據的證明目的以及證據3、4的合法性有異議；對證據7、10的真實性、合法性、關聯性均有異議，并認為證據10無具體的拍攝時間、地點、拍攝人；證據9屬于證人證言，證人應當出庭作證，對該證據的真實性、合法性提出異議；對《房地產估價報告》質證認為，因評估的標的物沒有合法的產權證明，屬于非法建筑，非法建筑不能進行鑒定，且評估機構未能出具征求意見稿，評估程序存在瑕疵，但不申請進行重新評估。

被告文湘劍、魏阿西答辯并反訴稱，被告文湘劍與原告鄧鐵生2010年12月24日簽訂的《房屋買賣合同》是在被告文湘劍醉酒狀態下所簽訂，違背了被告文湘劍的真實意思表示，雙方約定的交易價格遠遠低于房屋的實際價值，該房產屬于被告文湘劍、魏阿西的夫妻共同財產，被告文湘劍出售該房產時未征得被告魏阿西同意。該《房屋買賣合同》顯失公平且存在重大誤解，應當依法予以撤銷。2011年1月11日簽訂的《房屋買賣合同》的合同價值與2010年12月24日簽訂的《房屋買賣合同》的合同價值相違背，該份合同因違反法律、行政法規的強制性規定，損害了國家利益，應認定為無效合同。因此，請求駁回原告鄧鐵生的訴訟請求，依法撤銷2010年12月24日簽訂的《房屋買賣合同》，確認2011年1月11日簽訂的《房屋買賣合同》為無效合同，要求原告鄧鐵生返還房屋，承擔房屋交易各項稅金6600元（其中契稅5280元、個人所得稅1320元）、辦證費1050元、中介費2300元，承擔被告房屋租金損失10 000元。

被告文湘劍、魏阿西提供原告所提供的證據中證據2、3證明其訴訟主張。

原告鄧鐵生質證時認為：證據2的條文未打印而須填寫部分均屬被告文湘劍所寫，并且是在雙方協商一致之后簽具的；證據3是為辦理房產證而簽訂的，因被告文湘劍是房產局工作人員。

對原、被告提供的證據，經庭審質證，本院認為：證據1是原告鄧鐵生的居民身份證，能證明原告的訴訟主體資格，本院予以采信；雙方當事人對證據2、3、4、5、6、8的真實性均不持異議，本院對上述證據的內容予以采信；證據7雖原告陳述是根據雙方短信內容整理而來，但無其他證據佐證原告的陳述，因此，對證據7本院不予采信；證據9屬于證人證言，雖證人未能出庭接受雙方當事人的質詢，但其證言內容與雙方當事人均無異議的證據2的內容能相互印證，對證據9本院予以采信；證據10反映的是雙方訟爭的標的物現狀，盡管證據表現形式上有瑕疵，但并不影響訟爭標的物的客觀存在，對證據10本院予以采信；《房地產評估報告》是本院接受原告鄧鐵生的鑒定申請后，依法定程序委托評估機構評估得出的結論，被告委托代理人雖提出評估機構評估程序有瑕疵，但未能提供證據證明因評估程序瑕疵而影響結論的合法性、正確性，且明確表示不申請重新評估，因此，本院對《房地產評估報告》予以采信。

經審理查明，被告文湘劍、魏阿西系夫妻關系。2010年12月24日原告鄧鐵生、被告文湘劍在中介人王籍慶的中介下簽訂《房屋買賣合同》，約定：房屋買方（乙方）鄧鐵生購買房屋賣方（甲方）文湘劍的房屋（含房屋內家具、電器），該房屋座落在西渡鎮濱江路第三層（共七層）、磚混結構、建筑面積130.46平方米、產權證號00011072、房屋土地使用權性質為出讓、占地面積350.8平方米、本戶分攤面積未填寫；上述房地產（含車庫）成交價格加上房屋交易契稅及相關其他稅費、房產證、土地使用證、水、電過戶相關費用共計265 300元，應付中介人王籍慶中介費2700元，合同總金額為268 000元，相關過戶費用（含稅費）均由甲方支付，乙方不再承擔任何費用；合同簽訂后，甲方已將該房屋入口處的甲方所有的10平方米左右的車庫一并出售給乙方，其價款包含在合同總價款內，如有權屬糾紛由甲方承擔一切責任；合同簽訂后，乙方向甲方支付購房定金10 000元，甲方在2011年1月15日前將房屋、車庫交付乙方，乙方驗收后，支付50%的購房款（含已支付的定金），甲方未按期交付房屋，應雙倍返還定金，乙方不按期付款，定金不予返還；甲方在2011年1月23日前辦好房產過戶手續并交付房產證，乙方付款90%（含前期已付的50%），1月28日前辦好土地使用證、水、電過戶手續并交付土地使用證，乙方將余款全部付清。中介人王籍慶在該合同上簽名。在簽訂該合同前，原告鄧鐵生核查了房屋的產權證。合同簽訂之日，原告鄧鐵生向被告文湘劍支付現金10 000元，被告文湘劍出具收據收到鄧鐵生購房押金10 000元。2011年1月11日因辦理房屋產權過戶登記需要，原告鄧鐵生及其妻楊春華又與被告文湘劍、魏阿西簽訂《房屋買賣合同》，約定：賣方（甲方）文湘劍、魏阿西將座落于西渡鎮蒸陽東路第1單元第3層、建筑面積130.46平方米、磚混結構、房屋所有權證號00011072的房屋以132 000元的價格賣給買方（乙方）鄧鐵生、楊春華，乙方于2011年1月15日前付清購房款，甲方于2011年1月25日前將房產交付給乙方。原告鄧鐵生分別于2011年1月15日、2011年1月22日通過中國建設銀行將現金124 800元、80 000元存入被告魏阿西的賬戶，被告文湘劍分別出具收條收到上述款項，余款于2011年1月29日、3月9日分兩次付清，被告文湘劍并在3月9日的收條上注明房款全部結清。2011年1月19日，衡陽縣房產管理部門變更了房屋產權登記，核發產權人為鄧鐵生的蒸房權證字第05008342號房屋所有權證。衡陽縣國土管理部門將國有土地使用權證的使用人也變更為鄧鐵生，確認土地使用權面積為14.70平方米。爾后，被告文湘劍向原告鄧鐵生交付了該套住房和一間車庫及其鑰匙。2011年4月，原告鄧鐵生經確認得知被告文湘劍所交付的車庫不屬于被告所有，而是借用他人的，即向被告提出要求退還車庫價款，雙方未能達成一致意見。2011年4月25日被告文湘劍向原告鄧鐵生發出解除合同通知書，稱2010年12月24日簽訂的《房屋買賣合同》是在其酒醉狀態下草簽的，且未經其妻子魏阿西同意，依據《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款、第二款之規定，提出解除該份《房屋買賣合同》。同時，要求原告在接到通知后15日內與其協商合同解除后的善后事宜。2011年5月11日，原告鄧鐵生向本院提起訴訟。本案在審理過程中，本院根據原告鄧鐵生的申請、雙方協商選擇的評估機構，依法委托衡陽新盛房地產價格評估有限責任公司對訟爭的車庫價值進行評估。衡陽新盛房地產價格評估有限責任公司出具的《房地產估價報告》確認，位于衡陽縣西渡鎮濱江西路45號大門入口處左側原設計物業管理用房、建筑面積12.16平方米在估價時點2011年9月7日的市場價值為   17 024元、單價1400元?3。

本院認為：本案是一宗房屋買賣合同糾紛。對雙方當事人爭議的事實及由此產生的法律后果，本院作如下評判：

一、2010年12月24日簽訂的《房屋買賣合同》是否可撤銷? 被告文湘劍、魏阿西主張可撤銷事由為被告文湘劍在醉酒狀態下簽訂該合同，對合同條款存在重大誤解以及合同顯失公平，合同的簽訂未經被告魏阿西同意。根據《中華人民共和國合同法》第五十四條、《中華人民共和國婚姻法》第十七條、《最高人民法院關于適用若干問題的解釋 (一)》第十七條的規定，被告所提供的證據中沒有證據表明被告文湘劍在簽訂該合同時處于醉酒狀態以及對合同條款存在重大誤解、合同存在顯失公平的情形。盡管在合同中出現占地面積350.8平方米的表述，但原告鄧鐵生并未就此向被告主張權利。由于該合同中的房屋屬于被告文湘劍、魏阿西的夫妻共同財產，原告所支付的購房款也有大部分是通過銀行存入被告魏阿西的銀行賬戶，被告魏阿西未向原告提出房屋買賣異議，原告鄧鐵生有充足的理由相信被告文湘劍具有完全處分權，且該套買賣房屋現已辦理了產權人為鄧鐵生的變更登記手續。因此，被告文湘劍、魏阿西主張撤銷該《房屋買賣合同》的理由不能成立，本院依法不予支持。

二、2011年1月11日原告鄧鐵生及其妻楊春華、被告文湘劍、魏阿西簽訂的《房屋買賣合同》是否無效？《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定”。當事人之間訂立的合同只有在具有以上情形時才是無效合同，該份合同中除價格條款無效以外，其余條款約定的內容并不違反上述法律規定，應屬有效。合同當事人簽訂此合同的目的是為了將房產交易金額降低至132 000元，規避國家稅收政策。由于憑該合同已經在房產管理部門辦理房產產權變更登記，按照合同約定、法律規定，當事人應按2010年12月24日簽訂的《房屋買賣合同》約定的房屋交易金額補交稅費。

三、原告鄧鐵生要求被告文湘劍、魏阿西返還車庫款18 486元，雙倍返還車庫部分的合同定金1429元，支付懲罰性賠償金6800元，并承擔故意欺詐的行政責任的訴訟請求是否應予支持？因本院已經采信衡陽新盛房地產價格評估有限責任公司出具的《房地產估價報告》，根據該報告確認，2010年12月24日《房屋買賣合同》中的車庫屬于原設計物業管理用房，該房產在估價時點2011年9月7日的市場價值為17 024元、單價1400元?3。因此，認定雙方訟爭的車庫即物業管理用房價值為17 024元。《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”雙方當事人2010年12月24日簽訂的《房屋買賣合同》第六條約定，合同簽訂后，乙方（鄧鐵生）應向甲方（文湘劍）支付購房定金10 000元。而《房屋買賣合同》買賣標的物包括住房1套及該住房內的家具電器、該住房入口處10平方米左右的車庫，因此，原告鄧鐵生所支付的定金應是對所有買賣標的物的擔保。現被告不能將標的物中的車庫所有權轉移給原告，構成違約。被告文湘劍、魏阿西依法應承擔雙倍返還未能履行的標的物部分定金的義務。因衡陽新盛房地產價格評估有限責任公司出具的《房地產估價報告》確認，雙方訟爭的車庫即位于衡陽縣西渡鎮濱江西路45號大門入口處左側原設計物業管理用房、建筑面積12.16平方米、市場價值為17 024元，本院認定被告應雙倍返還的定金為1270元，即定金10 000元除以合同總金額268 000元乘以訟爭車庫的價值17 024元乘以2。現原告鄧鐵生要求被告文湘劍、魏阿西返還定金1429元，即定金10 000元除以總面積140.5平方米（房屋面積130.46平方米+車庫面積10平方米）乘以車庫面積10平方米乘以2，系計算方法錯誤，遺漏了家具、電器部分的價值，本院對超出部分的依法不予支持。雖然《最高人民法院》第八條、第九條規定了房屋出賣人存在規定的情形時應當承擔買受人已經支付的不超過購房款一倍的賠償責任，但本案中被告并不存在上述司法解釋規定的應當承擔懲罰性賠償責任的情形，因此，原告鄧鐵生要求被告文湘劍、魏阿西支付懲罰性賠償金6800元的訴訟請求，本院不予支持。對于原告鄧鐵生訴請要求被告承擔故意欺詐的行政責任不屬于本案的審理范疇，本院依法不予審理。由于被告文湘劍明知其對訟爭的車庫不享有所有權，卻仍將該車庫作為買賣標的物之一，并把鑰匙交付給原告予以出賣，致使買賣目的不能完全實現，由此產生糾紛，被告文湘劍應承擔本案全部責任。被告魏阿西與被告文湘劍系夫妻關系，對因房屋買賣合同產生的債務，二被告應承擔共同清償責任，相互之間并應承擔連帶清償責任。

四、被告文湘劍、魏阿西反訴要求原告鄧鐵生返還房屋，承擔房屋交易各項稅金6600元（含契稅5280元、個人所得稅1320元）、辦證費1050元、中介費2300元，承擔被告房屋租金損失10 000元的反訴請求是否應予支持？因2份《房屋買賣合同》有關房屋作為買賣標的物的條款均是有效條款，不存在可撤銷和無效的情形，被告亦未能提供證據證明原告鄧鐵生存在過錯致使其遭受損失，因此，被告文湘劍、魏阿西的反訴請求缺乏事實與法律依據，本院依法不予支持。

綜上所述，根據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十五條、第一百三十條、第一百三十二條第一款、第一百三十五條、第五十二條、第五十四條、《中華人民共和國擔保法》第八十九條、《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第八十七條、《中華人民共和國物權法》第九條第一款、第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(二)》第二十四條、《最高人民法院》第八條、第九條、《最高人民法院》第二條之規定，判決如下：

一、被告文湘劍、魏阿西應向原告鄧鐵生返還因不能交付2010年12月24日《房屋買賣合同》中約定的標的物車庫的價款17 024元；

二、被告文湘劍、魏阿西應雙倍返還給原告鄧鐵生2010年12月24日《房屋買賣合同》中車庫部分的定金1270元;

三、駁回原告鄧鐵生要求被告文湘劍、魏阿西支付懲罰性賠償金6800元的訴訟請求；

四、駁回被告文湘劍、魏阿西要求撤銷2010年12月24日簽訂的《房屋買賣合同》的反訴請求；

五、駁回被告文湘劍、魏阿西要求確認2011年1月11日簽訂的《房屋買賣合同》為無效合同的反訴請求；

六、駁回被告文湘劍、魏阿西要求原告（反訴被告）鄧鐵生返還房屋的反訴請求；

七、駁回被告文湘劍、魏阿西要求原告鄧鐵生支付承擔房屋交易各項稅金6600元（含契稅5280元、個人所得稅1320元）、辦證費1050元、中介費2300元的反訴請求；

八、駁回被告文湘劍、魏阿西要求原告鄧鐵生承擔房屋租金損失10 000元的反訴請求；

九、被告文湘劍、魏阿西對第一、二項款項相互承擔連帶清償責任。

以上一、二項款項限被告文湘劍、魏阿西在本判決生效之日付清。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的利息。

本案受理費468元，反訴受理費2810元，鑒定費1500元，合計4778元，由原告鄧鐵生負擔278元，由被告文湘劍、魏阿西負擔4500元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖南省衡陽市中級人民法院。

                                         審 判 長    李  輝    

                                         審 判 員   劉 柏 丹    

                                         審 判 員   杜 金 利    

                                          二○一一年十二月十三日  

                                          書 記 員   彭 艷 君