上訴人（原審被告、反訴原告）侯某

上訴人（原審第三人）衡某

二上訴人之委托代理人高某

被上訴人（原審原告、反訴被告）肖某

委托代理人王某

原審第三人北京某房地產經紀有限公司

委托代理人劉某

上訴人侯某、衡某因房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市海淀區人民法院（2011）海民初字第22390號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。侯某及其與衡某共同委托代理人高鵬、肖某及其委托代理人王艷華、北京某房地產經紀有限公司（以下簡稱某公司）之委托代理人劉宇均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

肖某在一審法院訴稱：2009年7月3日，我與侯某、某公司三方簽訂房屋買賣居間見證合同。同日，我與侯某簽訂房屋買賣合同，約定侯某將其所有的位于北京市大興區舊宮鎮吉麗路6號院6號樓4單元201室（原房屋號6號院E-4-201室）房屋出售給我，房屋價款102萬元，房屋內所有設施及家具共計5萬元全部歸我所有，合同定金7萬元，第三人某公司居間費用1萬元。簽訂合同后，侯某稱其房屋產權證未辦理下來，我們無法辦理房屋過戶手續，故對給付房款的時間重新進行了約定，如果在春節之前房本沒有辦理下來，我給付房款97萬元，剩下3萬元過戶后再支付給侯某。我按約給付了侯某定金7萬元，支付給第三人某公司居間費 1 萬元。經我了解，侯某的房屋產權證已經辦理完畢，并已經從開發商處取走。現侯某的房屋產權證已經辦理完畢，其應履行合同，將該房屋出售給我。現訴至法院，請求判決侯某履行房屋買賣合同，肖某將房屋尾款支付給侯某，侯某協助將其名下房屋過戶至肖某名下；侯某交付房屋及物品清單所列的家具家電；第三人某公司履行房屋買賣居間見證合同，協助辦理過戶。

侯某在一審法院辯稱：雙方簽訂的買賣合同第三條和見證合同第二條，肖某應該按時交納房款，雖然雙方有手寫的內容，但是手寫的內容沒有經過雙方簽字確認，添加內容僅對付款的內容進行改變，但是沒有對付款時間進行改變，肖某沒有按照約定時間交付房款，其余的購房款肖某一直沒有交，肖某應該先盡義務交齊購房款，而不能先要求我把房子過戶到他名下。事實上，肖某與我簽訂合同時，他沒有足夠的錢，沒有能力購買這個房子。肖某簽訂合同的時候就存在欺騙我的行為，而之后不交納購房款的行為更證明其無能力購買該房。我有權解除雙方簽訂的買賣合同。現提起反訴，請求判決解除我與肖某于2009年7月3日簽訂的北京市房屋買賣合同；肖某交納的購房定金7萬元不予返還。

肖某對侯某在一審法院的反訴辯稱：侯某的房子有抵押和糾紛，但是在合同中的第二條和見證合同中都有約定說以房本為主，侯某沒有通知任何人，就私自將自己的房子進行買賣，如果他不想把這個房子賣給我，我也不會賣自己的房子。不同意侯某的反訴請求。

衡某在一審法院述稱：2009年7月3日，侯某私自和肖某簽訂買賣合同，但是該房屋是夫妻共同財產，侯某在沒有經過我同意的情況下，與他人簽訂買賣合同，我有權將該份財產追償回來。一方未經另一方同意辦理買賣手續的，在沒有辦理產權證的情況下，肖某不符合善意取得財產的情況，所以應該確認侯某與肖某簽訂的買賣合同無效。故，我以有獨立請求權第三人名義參加訴訟，請求判決確認侯某與肖某簽訂的買賣合同無效。

某公司在一審法院述稱：雙方簽訂的合同應該是有效的，與肖某的陳述一致。對于合同補充條款的說明，雙方是在場的，由于房屋所有權證沒有取得，所以針對97萬元的交付日期約定了條件，就是在春節前下來付97萬元，如果沒有下來也要支付97萬元，但是侯某經我方催告一直沒有辦理，同意肖某的訴訟請求。

肖某針對衡某主張辯稱：衡某本人是知情的，涉案房產的房本上是侯某單獨所有，根據婚姻法，侯某有單獨處分該房產的權利。不同意衡某的意見及訴訟請求。

侯某針對衡某主張辯稱：我同意衡某的述稱。

某公司針對衡某主張辯稱：不存在她說的事實，不同意其意見及訴訟請求。

一審法院經審理查明：侯某與衡某于1993年3月19日登記結婚。2004年1月6日，侯某從北京美晟房地產開發有限責任公司（以下簡稱美晟公司）購買大興區舊宮鎮廡殿路東側美然?北美態度項目第E1幢4單元201號房屋（現為北京市大興區舊宮鎮吉麗路6號院6號樓4單元201室），2004年1月14日，侯某在中國銀行北京市分行辦理該房屋的按揭貸款。侯某與衡某共同與中國銀行北京市分行簽訂房產抵押貸款房屋所有權收押協議。

2009年6月2日，經北京市第一中級人民法院調解，侯某與美晟公司達成協議，由美晟公司于2009年8月10日前到房地產行政管理部門為侯某購買的大興區舊宮鎮廡殿路東側美然?北美態度項目第E1幢4單元201號房屋辦理房屋所有權證書。

2009年7月3日，肖某（乙方）、侯某（甲方）與某公司三方簽訂了《房屋買賣居間見證合同》，合同第五條約定某公司的責任為：負責待《房屋所有權證》下發后辦理該房產的合同網簽事宜及辦理房屋產權權屬轉移登記手續；見證肖某與侯某簽訂次新房買賣合同及雙方錢款交接及有關房屋的情況。該居間見證合同顯示房屋抵押貸款情況為未設定抵押，肖某的付款方式為全款一次性付清。

同日，侯某（甲方）與肖某（乙方）簽訂房屋買賣合同，約定侯某將其位于北京市大興區吉麗路6號院E1-4-201房屋以102萬元人民幣出售給肖某。房屋買賣合同第三條約定，乙方已于2009年7月3日向甲方交付定金7萬元，本協議簽訂時交付購房款100萬元，其余房款于該房產過戶時交付甲方；第九條為，如甲方不履行上述義務，損害乙方權益時，乙方有權要求甲方繼續履行本協議或者解除合同，甲方應于收到乙方通知之日起三日內返還乙方所交付的所有已交款項，否則甲方應按未返還的款項交付每日千分之一的逾期付款的違約金。雙方在房屋買賣合同中補充約定：房款價為102萬元，家具家電為5萬元，總計107萬元，如果在春節之前房本沒下來，由乙方（購房人）支付甲方（售房人）購房款97萬元，剩下3萬元作為甲方（售房人）的押金，過完戶后由乙方（購房人）支付給甲方（售房人）；在過戶之前甲方（售房人）與乙方（買受人）有一方違約，那么這一方必須承擔定金雙倍賠償；甲方（售房人）賣房產生的一切費用由乙方（買受人）承擔。合同所附物品清單包括立式空調一臺、掛式空調兩臺、電視一臺、洗衣機一個、冰箱一個、沙發一套、兩張床、餐桌一套、組合柜一套、茶幾一張、熱水器一臺、整體廚柜一套。

2009年7月3日，肖某向某公司支付中介費1萬元。2009年7月5日，肖某給付侯某定金7萬元。肖某原居住大興區舊宮鎮清逸西園8號樓8單元601室。2009年7月21日，肖某將該房屋以51萬元價格出售，后租房居住。

2009年8月12日，肖某與侯某簽署首付款確認函，確認侯某收到肖某購房首付款15萬元。2009年8月31日，房管部門核準了侯某位于大興區舊宮鎮吉麗路6號院6號樓2層4-201房屋的所有權證，房權證號：X京興字第033382號，共有情況為單獨所有。2009年9月21日，侯某領取了房產證。肖某與侯某因房屋買賣合同發生爭議，肖某向侯某家房門上張貼要求將房屋過戶的履約通知，并于2009年9月24日以侯某存在詐騙行為為由報警。公安機關于次日向侯某調查后告知肖某，合同糾紛應由雙方協商或向法院起訴。

2009年9月27日，肖某向北京市大興區人民法院提起訴訟。北京市大興區人民法院于2009年12月18日作出（2009）大民初字第10999號民事判決：一、侯某繼續履行與肖某簽訂的房屋買賣合同，肖某給付侯某剩余購房款及家具家電款八十五萬元，侯某履行協助辦理房屋產權過戶義務并向肖某交付房屋及物品清單所列的家具家電；二、某公司履行協助辦理房產過戶義務；三、駁回侯某的反訴請求；四、駁回衡某的訴訟請求。侯某與衡某不服提出上訴，北京市第一中級人民法院于2010年7月5日作出（2010）一中民終字第6523號民事裁定書，認定本案原審事實認定不清，適用法定程序不當，裁定撤銷北京市大興區人民法院（2009）大民初字第10999號民事判決，指定北京市海淀區人民法院重審。北京市海淀區人民法院審理后于2010年12月13日做出（2010）海民初字第25152號民事判決：一、確認肖某與侯某簽訂的房屋買賣合同無效；二、侯某于本判決生效后七日內返還肖某購房定金七萬元及購房款十五萬元；三、駁回肖某的全部訴訟請求；四、駁回侯某的全部反訴請求。肖某不服判決提出上訴，北京市第一中級人民法院于2011年7月25日作出（2011）一中民終字第1478號民事裁定書，認定本案一審認定事實不清，判決結果依據不足，裁定撤銷（2010）海民初字第25152號民事判決，發回北京市海淀區人民法院重審。　

庭審中，肖某主張侯某不履行合同并以高價將涉案房屋在北京鏈家房地產經紀有限公司登記出售；某公司曾以快遞方式向侯某郵寄履約通知，為證明上述主張，其向法院提交履約通知、順豐快遞查詢單復印件、鏈家房屋購買居間協議及看房確認書、鏈家網上售房信息及跟進對話單。侯某對快遞查詢單的真實性不予認可，主張履約通知因未涉及付款情況與本案無關，并表示其從未在鏈家登記出售該房屋，對于鏈家房屋購買居間協議及看房確認書、鏈家網上售房信息及跟進對話單的真實性不予認可并主張因肖某未按合同約定履行給付房款的義務，存在違約行為，故其有權解除雙方間的房屋買賣合同且無需返還定金。

訴訟中，肖某主張衡某自始知曉其與侯某的房屋買賣行為并且參與其中，并向法院提交證人證言對其主張予以佐證。證人李瑞出具書面證言稱，其曾為某公司職員，在肖某到侯某家補交定金時，侯某的妻子清點了定金。證人王憲亮出具書面證言稱，其曾為某公司職員，2009年7月5日，到侯某家里補交3萬元定金時，侯某一家三口都在，衡某清點定金并接收。證人王歡歡出具書面證言稱，其現為某公司職員，2009年7月3日，其與同事王憲亮、李瑞及肖某夫妻共同到侯某家里簽訂房屋買賣合同及居間見證合同。侯某主張上述三個證人與本案第三人某公司有利害關系，對上述證言不予認可。衡某對證人證言的真實性不予認可，主張其從未見過這三個證人，證人跟某公司有利害關系。某公司對肖某提舉的所有證據無異議。

就合同中付款方式的補充約定，肖某主張如春節前房本辦下來，則其向侯某支付全款，侯某立即協助其辦理過戶手續，如果春節前房本未辦下來，則其向侯某支付房款97萬元，侯某將房屋交付，余下房款3萬元辦完過戶后再支付；侯某主張應按照合同約定2009年7月3日付款，補充條款僅是對數額進行了微調，對付款時間沒有改變。以上所述房屋均為同一房屋。

肖某還提交了銀行賬戶明細單，以證明2009年8月6日，其賬面余額101萬余元，具有付款能力，侯某、衡某均對該證據不予認可。　　　　　　　　　　　　　　　　

一審法院判決認為：依據衡某提交的借款申請書表明，大興區舊宮鎮吉麗路6號院6號樓2層4-201房屋系經衡某同意辦理的按揭貸款，且屬侯某在與衡某夫妻關系存續期間購買，應屬夫妻共有財產。然而，衡某雖否認其對侯某與肖某簽訂房屋買賣合同知情并同意，但某公司原經辦人證言表明，衡某不僅知道，且在肖某付款時在場，并未提出異議。侯某、衡某雖以證人存在利害關系為由，不認可證言的真實性，但衡某不能提舉充足的反證否定證人證言的真實性，且依據房屋買賣居間見證合同的約定，某公司負有見證雙方錢款交接情況的責任，故對衡某不知情的主張，法院不予采信。衡某以侯某未經其同意，擅自處分夫妻共同財產，房屋買賣合同無效的主張，法院不予支持。房屋買賣合同及房屋買賣居間見證合同系當事人的真實意思表示，未違反效力性強制性規范，應確認為有效。各方應嚴格遵行。在房屋買賣合同中，雖約定房屋價格為102萬元，已付定金7萬元，簽訂合同時付款100萬元。但又在合同中補充注明，房款價為102萬元，家具家電為5萬元，總計107萬元。如果在春節之前房本沒下來，由肖某支付侯某購房款97萬元，剩下3萬元作為押金，過完戶后由肖某支付給侯某。上述約定，已改變了簽約時一次性付清全款的約定，應視為對原合同條款的變更。依照變更后的約定，除已付房款外，97萬元的支付應當視侯某房屋產權證發放情況，確定肖某向侯某付款的時間。因此，簽約之時，無法確知房屋產權證的發放時間，也即不存在應當在簽約時一次性付清全款的情形。況且，2009年8月12日，在侯某尚未取得房屋產權證時，肖某與侯某簽署首付款確認函，確認侯某收到肖某購房首付款15萬元。侯某以行為表明對合同條款變更的確認。侯某主張合同仍為一次性付清房款，法院不予采納。侯某取得房屋產權證后不久，雙方即因合同的履行產生爭議，肖某隨即通過在侯某家張貼履約通知、報警、起訴等方式，表明了其繼續履行房屋買賣合同的意愿。在此期間，沒有證據表明侯某愿意履行合同，并采取相應的行動，故應認定侯某違約。肖某要求繼續履行房屋買賣合同，交付房屋及家具家電，并由侯某履行辦理房屋過戶手續，由其支付價款的請求，法院應予支持。本案爭議的焦點是房屋買賣合同的效力及履行與否，由于侯某的行為，房屋尚未交付肖某并辦理過戶手續，肖某尚未得到房屋，故衡某稱肖某不符合善意取得條件的主張，顯然不能成立。綜上所述，根據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第七十七條、第一百零七條的規定，判決如下：一、肖某于本判決生效后十五日內向侯某支付購房尾款及家具家電款八十五萬元；二、侯某于本判決生效后十五日內將其名下位于北京市大興區舊宮鎮吉麗路6號院6號樓2層4-201室房屋過戶至肖某名下，并將該房屋及物品清單所列家具家電交付肖某，房屋過戶產生的所有稅費由肖某、侯某各自依照國家規定繳納；三、駁回侯某的反訴請求；四、駁回衡某的全部訴訟請求。

如果未按本判決指定的時間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

判決后，侯某及衡某均不服，向本院提起上訴。侯某上訴請求是：1、撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的全部訴訟請求；2、判決解除上訴人與被上訴人之間簽訂的房屋買賣合同，被上訴人交付的購房定金不予退還；3、二審的訴訟費由被上訴人承擔。其上訴理由：一審判決認定本案的事實不清，采用證據錯誤，判決結果不公，依法應當被糾正和改判。

衡某上訴請求是：1、撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的全部訴訟請求；2、確認被上訴人與侯某簽訂的房屋買賣合同無效； 3、二審的訴訟費由被上訴人承擔。其上訴理由是：一審法院采用證據錯誤。被上訴人僅向法庭提供了三名證人的書面證言，證人未出庭作證。且證人都是中介公司的工作人員，上訴人也從未見過證人，因此，證言存在虛假性。但一審法院片面聽信被上訴人的一面之詞，導致認定的事實完全錯誤。其次，一審法院已認定涉案房屋是上訴人與侯某的夫妻共同財產，侯某在未經上訴人同意的情況下，與肖某私下買賣房屋的行為是無效的。另外，被上訴人在一審法院的訴訟請求并無主張稅費問題，一審法院超訴求判決，違反不告不理的訴訟原則。

肖某同意一審法院判決，不同意上訴人的上訴請求和理由。

本院經審理查明的事實與原審法院查明的事實一致。侯某在二審明確陳述，肖某的付款以其取得房產證的情況而定，如果在春節前取得房產證，肖某應給付全款，否則給付97萬元，扣留3萬元待房產過戶時支付。

上述事實，有商品房買賣合同、房屋買賣合同、房屋買賣居間見證合同、收條、首付款證明、履約通知書、結婚證、房屋所有權證、按揭擔保借款合同、存量房屋買賣合同、繳稅發票、北京市房屋租賃合同、證人證言、（2009）大民初字第10999號民事判決書、（2010）一中民終字第6523號民事裁定書、（2010）海民初字第25152號民事判決書、（2011）一中民終字第1478號民事裁定書等證據及本案庭審筆錄在案佐證。

本院認為：本案爭議焦點主要是合同效力及合同履行中的款項支付問題。

一、關于房屋買賣合同效力問題。

衡某在一、二審審理中均堅持其對侯某出賣涉案房產不知情。對此，肖某提交了多份證人證言。證人證言均能證明衡某不僅對侯某出賣涉案房產知情且幫助侯某清點肖某交來的定金。雖衡某對證人證言不認可，但其并未提供反證。二審審理中，衡某提出一審法院程序違法，上述證人均為中介公司員工，與本案有利害關系，且證人未出庭。但一審卷宗2011年9月6日開庭筆錄中對上述證人出庭作證問題侯某的答復為“我們不需要證人出庭進行質證，以書面證言為主”，因此，一審法院就證人作證一節程序并不違法。關于證人的身份問題。證人雖系原某公司員工，但《房屋買賣居間見證合同》明確約定，中介公司見證侯某與肖某簽定房屋買賣合同及錢款交接等環節，因此，中介公司員工見證合同履行情況是其職責所在，且其應當是除買賣雙方外最了解合同情況的人。衡某并未能提供上述證人存在與肖某有不正當關系或其他影響證人出具真實證言的情形，故一審法院采信了證人證言的做法正確。因此，侯某與肖某所簽房屋買賣合同合法有效。一審法院對該合同的效力認定并無不當，本院予以支持。衡某對買賣合同效力問題提出的主張因缺乏證據，本院不予支持。

二、關于房屋買賣合同履行情況

1、關于付款時間約定的變化。《房屋買賣居間見證合同》約定，肖某的付款方式為全款一次性付清。但買賣合同補充條款約定，如果在春節之前房本沒下來，由乙方（購房人）支付甲方（售房人）購房款97萬元，剩下3萬元作為甲方（售房人）的押金，過完戶后由乙方（購房人）支付給甲方（售房人）。針對上述條款，侯某當庭承認了肖某的付款時間以其取得房產證而定。因此，雙方最終的付款時間是以侯某取得房產證的時間而定。從而否定了“全款一次性付清”和“協議簽訂時交付購房款100萬元”等約定。  

2、關于付款金額約定的變化。

《房屋買賣居間見證合同》約定，肖某的付款方式為全款一次性付清。并約定交易價為102萬元。在買賣合同中雙方補充約定，房款為102萬元，家具為5萬元，總計107萬元。從兩份合同中可以看出，交易的金額總價最終確定為107萬元。

3、雙方實際履行情況對房屋買賣合同約定的影響。

在侯某未取得房產證的情況下，肖某給付侯某15萬元首付款，侯某確認收到，同時并未提出肖某存在違約行為。雙方用行為否定了合同約定的付款時間及金額。由于雙方并未約定首付款之后的付款期限及金額。按照法律規定，債權人何時主張權利，債務人何時履行義務。因此，肖某要求侯某履行過戶手續，其同意付清房款并不違法，侯某提出的因肖某不付款，已構成違約，應當解除買賣合同的主張，缺乏事實與法律依據，本院不予支持。

4、房屋買賣合同應繼續履行。

作為買賣合同的買受人，其義務是給付價款，故從前述分析看，肖某并無違約行為。且其一直以行為要求履行合同。作為出賣人，侯某一直未以行為表明其要履行合同，其在取得房產證后，本應及時通知肖某交付房款，雙方互相配合辦理產權過戶手續。在肖某強烈要求繼續履行合同的情況下，侯某仍未與肖某辦理合同約定的義務，故其存在違約行為。現肖某要求侯某繼續履行房屋買賣合同符合法律規定，本院予以支持。

另，侯某及衡某上訴提到，一審法院多判的涉案房屋稅費問題。首先房屋買賣交易中向國家交納稅費是法律規定，任何人均不能逃避納稅。其次，合同中確有約定，且肖某二審當庭明確表示侯某所應承擔的稅費其愿意承擔。嗣后，侯某明確對該項內容不再提出上訴請求。對此，本院不持異議。  

綜上，一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持，上訴人之上訴請求缺乏事實與法律依據，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費七十元，由侯某負擔（于本判決生效后七日內交納）；反訴案件受理費七百七十五元，由侯某負擔（已交納）；第三人案件受理費三十五元，由衡某負擔（已交納）。

二審案件受理費八百八十元，由侯某負擔八百四十五元（已交納），由衡某負擔三十五元（已交納）。

本判決為終審判決。

                             審  判  長        張潔芳

                                代理審判員        冀  東      

                                代理審判員        張  磊

                                 二○一二  年  六 月 十四 日

                              書  記  員        舒  妍