抗訴機關：遼寧省人民檢察院。

　　申訴人（一審被告、二審被上訴人）：郭奠新，男，漢族，1960年7月31日生，無職業，住北京市朝陽區世茂奧林花園1號樓5單元201房。

　　申訴人（原審被告、二審被上訴人）：楊柯佳，女，漢族，1960年8月11日生，無職業，住址同郭奠新。

　　委托代理人：王佳斌，北京市昂道律師事務所大連分所律師。

　　被申訴人（一審原告、二審上訴人）：史文波，女，漢族，1969年4月24日生，系大連市沙河口區紅百合家政服務部經理，住大連市沙河口區如意街38號10層3號。

　　原審第三人：大連百幫地產代理有限公司。住所地大連市西崗區民權街64號17層3號。

　　法定代表人張永春，系該公司經理。

　　原審第三人：劉海榮，女，1979年12月31日出生，漢族，系大連神機電腦軟件有限公司職員。住大連市沙河口區富民路241號2-3-2。

　　郭奠新、楊柯佳與史文波、原審第三人大連百幫地產代理有限公司（以下簡稱百幫代理）、劉海榮房屋買賣合同糾紛一案，大連市沙河區人民法院于2010年6月13日作出（2010）沙河民初字第2415號民事判決。宣判后，史文波不服，向大連市中級人民法院提起上訴。大連市中級人民法院于2011年1月8日作出（2010）大民二終字第1494號民事判決。宣判后，郭奠新、楊柯佳不服，向檢察機關申訴。遼寧省人民檢察院于2011年6月5日作出遼檢民抗[2011]37號民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院于2011年7月18日作出（2011）遼立一民抗字第83號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。遼寧省人民檢察院指派檢察員張崇利、潘松出庭。郭奠新及楊柯佳的委托代理人王佳斌，史文波、百幫代理的法定代表人張永春到庭參加訴訟。劉海榮經合法傳喚，未到庭參加訴訟。本院依法缺席進行了審理。本案現已審理終結。

　　史文波于2009年4月26日起訴至大連市沙河口區人民法院稱： 2009年12月1日，史文波與郭奠新、楊柯佳及第三人百幫代理、郭奠新、楊柯佳的委托代理人劉海榮共同簽訂了《房屋買賣居間服務合同》，約定郭奠新、楊柯佳將自己的位于大連市沙河口區如意街38號10層3號一套產權房出賣與史文波，價款為64.5萬元。合同簽訂后，史文波如約履行了義務，郭奠新、楊柯佳拒絕履行合同義務，史文波請求郭奠新、楊柯佳繼續履行合同，協助辦理大連市沙河口區如意街38號10層3號房屋產權過戶手續。

　　郭奠新、楊柯佳共同辯稱：因急需資金與史文波協商賣房子，史文波當時承諾資金沒問題，才簽訂了《房屋買賣居間服務合同》，合同簽訂后，史文波做了5萬元資金監管，其每次給第三人百幫代理打電話催促史文波做剩余資金的監管，史文波置之不理，也不做任何解釋，事實證明史文波完全是利用欺騙手段達到占有其房屋的目的，史文波違約在先，故不同意史文波的訴訟請求。

　　百幫代理述稱：史文波房款不到位，一直拖延，不同意史文波的訴訟請求。

　　劉海榮述稱：郭奠新、楊柯佳所述屬實，史文波沒有備齊購房款，合同不能履行，不同意史文波的訴訟請求。

　　大連市沙河口區人民法院（2010）沙民初字第2415號民事判決認定的事實是：史文波與郭奠新及百幫代理于2009年11月6日簽訂了《房屋買賣居間服務合同》，合同約定：史文波欲購買郭奠新、楊柯佳坐落于大連市沙河口區如意街38號10層3號產權房，建筑面積為63．29平方米，房屋總價款為64.5萬元，買房應交付定金2萬元，買方應于2009年12月18日交付首付款15萬元，如買方擬定上述某項貸款遇到困難，買賣雙方協商同意買方變更以現金一次性付款，逾期十五日內不履行合同，視為同意終止本合同。賣方承諾在合同簽訂七日內備齊相關資料。在簽訂本合同7日內，將辦理該房屋過戶，史文波保證出具辦理房屋權屬過戶及申請貸款所需的相關文件真實合法有效，并于簽訂本合同7日內將所需文件送至百幫代理。

　　經北京市海誠公證處公證書公證：2009年11月25日，郭奠新、楊柯佳共同委托劉海榮為其代理買賣大連市沙河口區如意街38號10層3號房屋相關事宜。委托權限如下：1、如上述房屋地址與實際房屋現在地址不符，受托人有權辦理該房屋的地址變更以及改正事宜；2、受托人有權出售上述房屋；3、受托人有權與房屋買賣人簽訂相關協議；4、受托人有權代理委托人辦理該房屋轉籍過戶手續及相關事宜(代收房屋價款)；5、受托人有權辦理資金監管及解凍，協助買方簽署借款合同等。2009年12月1日，劉海榮與史文波、百幫代理簽訂了《房屋買賣居間服務合同》，合同約定：郭奠新、楊柯佳將位于大連市沙河口區如意街38號10層3號房屋出賣給史文波，建筑面積63．29平方米，總價款64.5萬元，史文波交付定金1萬元，由商業貸款支付房款，貸款金額50萬元。如貸款遇到困難，買賣雙方同意由現金一次性付款，其他內容均同2009年11月6日簽訂的合同約定。合同簽訂后，史文波已向百幫代理交付定金1萬元。史文波于2009年12月22日將部分首付款5萬元存入廣東發展銀行大連五五路支行進行資金監管，于2010年4月14日向大連市地方稅務局交付二手房契稅8，544元，史文波至今未將首付款備齊并給付郭奠新、楊柯佳。

　　該判決認為，本案訴爭的房屋買賣主體均為史文波與郭奠新、楊柯佳，劉海榮只是郭奠新、楊柯佳針對房屋買賣而言的受托人，處理有關房屋買賣事宜。史文波分別與郭奠新、百幫代理、劉海榮簽訂了兩份《房屋買賣居間服務合同》，后一份合同是對前一份合同的補充或確認，而非兩份獨立合同，史文波與郭奠新、楊柯佳均應按兩份合同的約定履行義務，但是在合同履行過程中，史文波均是按合同的約定履行了監管部分首付款的義務，雖然部分余款合同中并沒有明確約定付款時間，但史文波應積極備齊剩余款項。合同中約定為商業貸款，其商業貸款郭奠新、楊柯佳并沒有約定協助義務，史文波雖然履行了交定金及監管部分首付款，但沒有按照合同約定的期限交足首付款及備齊剩余房款，在貸款出現困難時，史文波均未按合同約定以現金方式向郭奠新、楊柯佳支付房款，故史文波違約，導致合同根本不能履行，在上述情況下，郭奠新、楊柯佳及百幫代理、劉海榮均表示不同意履行合同，故史文波請求繼續履行合同，與法無據，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第六十條、第九十四條(二)、(三)款的規定，判決：駁回史文波的訴訟請求。案件受理費10,250元(史文波已預交)，由史文波負擔。

　　史文波不服一審判決，向大連市中級人民法院上訴稱： 1、2009年11月6日，史文波與郭奠新(案外人陳興明代理)以及百幫代理簽訂的《房屋買賣居間服務合同》中，并非郭奠新本人簽字，而是由案外人陳興明代簽，陳興明既不是房屋所有權人也沒有取得房屋所有人授權委托，因此第一份合同因簽約主體不適格而無效。2、原審認定史文波未備齊剩余房款與事實不符。史文波并沒有違約行為，而是郭奠新、楊柯佳擬提高房屋售價，而故意違約。請求撤銷原審判決，依法改判支持其訴訟請求，由雙方繼續履行房屋買賣合同。

　　郭奠新、楊柯佳辯稱：一審法院認定事實清楚，適用法律正確。請求駁回史文波上訴請求。

　　大連市中級人民法院（2010）大民二終字1494號民事判決判決對除原審查明的“史文波至今未將首付款備齊并給付郭奠新、楊柯佳”一節和“其他內容均同2009年11月6日簽訂的合同約定”一節事實外，對原審查明的其他事實予以確認。

　　另查明，2009年11月6日，由史文波與郭奠新(案外人陳興明代理)以及百幫代理簽訂的《房屋買賣居間服務合同》(以下簡稱第一份合同)中，沒有約定貸款的數額和期限。2009年12月1日，史文波與劉海榮以及百幫代理簽訂的《房屋買賣居間服務合同》(以下簡稱第二份合同)中，沒有約定史文波交付首付款的數額和期限，也沒有約定貸款的期限。前述第一和第二份合同均沒有約定史文波支付剩余房款的期限。

　　又查明，為辦理案涉房屋的貸款，劉海榮代理郭奠新與

　　史文波于2009年12月22日另行簽訂了一份《房地產買賣契約》。2010年3月26日，廣東發展銀行股份有限公司大連分行就案涉房屋買賣同意給史文波放貸45萬元。

　　再查明，2010年3月17日，史文波的招商銀行卡存款額為83萬元。

　　該判決認為，根據民法通則第六十三條的規定，公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為，代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。郭奠新、楊柯佳分別委托陳興明、劉海榮代理其簽訂了案涉房屋的買賣合同，并分別于2009年11月6日，由史文波與郭奠新(案外人陳興明代理)以及百幫代理簽訂的第一份合同和2009年12月1日，由史文波與劉海榮以及百幫代理簽訂的第二份合同。史文波認為上述第一份合同并非郭奠新本人簽字，而是由案外人陳興明代簽，陳興明既不是房屋所有權人也沒有取得房屋所有人授權委托，因此第一份合同因簽約主體不適格而無效。關于史文波該項主張，史文波在簽訂第一份合同時，明知陳興明是代理郭奠新賣房，陳興明是代理郭奠新在第一份合同上簽字，且二審庭審中郭奠新、楊柯佳對陳興明該代理行為均予以認可。因此，史文波該主張無事實根據和法律依據，不予支持。前述第一份合同和第二份合同是當事人關于案涉房屋買賣的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。依法成立的合同受法律保護，對當事人具有法律約束力，當事人應依合同約定全面地履行義務。雖然郭奠新、楊柯佳認可第一份合同中陳興明的代理行為，陳興明可以代理二人簽訂案涉房屋的買賣合同，但郭奠新、楊柯佳又于2009年11月25日經過公證部門的公證，委托劉海榮與史文波簽訂案涉房屋的買賣合同，并由劉海榮具體辦理買賣案涉房屋相關的事宜，且劉海榮已接受郭奠新、楊柯佳的委托，于2009年12月1日與史文波以及百幫代理簽訂了第二份合同。此時，陳興明、劉海榮的代理行為所產生的民事法律責任均應由郭奠新、楊柯佳承擔，第二份合同應視為對第一份合同內容的補充。本案中，雖然第一份合同約定了史文波應于2009年12月18日，備齊首付款15萬元并到銀行進行資金監管，但在實際履行中，史文波與劉海榮于2009年12月22日共同到銀行監管了5萬元首付款，即便是史文波違約未按合同約定監管15萬元首付款的情況下，郭奠新、楊柯佳仍然同意史文波監管5萬元首付款，并且，史文波與郭奠新、楊柯佳為辦理案涉房屋的貸款，劉海榮代理郭奠新與史文波于2009年12月22日另行簽訂了一份《房地產買賣契約》，說明雙方同意繼續履行合同，以完成案涉房屋的買賣。另外，由于第一份合同和第二份合同中約定了史文波貸款50萬元的數額，但沒有約定貸款的期限，且兩份合同均沒有約定史文波支付剩余房款的數額和期限，史文波提供的證據證明在2010年3月17日，其銀行存款83萬元，已超過了案涉房屋64.5萬元的總價款，能夠證明史文波為履行合同在相對合理的期限內積極準備，并且，2010年3月26日，銀行已同意史文波就案涉房屋貸款45萬元，郭奠新、楊柯佳未能提供充分證據證明本案存在史文波拒不履行合同以及其他合同解除等法定情形，郭奠新、楊柯佳要求解除合同的理由不足，史文波請求繼續履行合同并無不當。史文波與郭奠新、楊柯佳應嚴格恪守合同約定，履行各自的義務，郭奠新、楊柯佳應協助將案涉房屋過戶至史文波名下，銀行發放的貸款進入銀行資金監管帳戶內，史文波應協助將銀行發放的貸款以及剩余房款給付給郭奠新、楊柯佳，以實現雙方合同目的，百幫代理應協助史文波與郭奠新、楊柯佳完成案涉房屋的買賣。故對于史文波要求繼續履行合同的請求，予以支持。判決：一、撤銷大連市沙河口區人民法院(2010)沙民初字第2415號民事判決。二、史文波與郭奠新、楊柯佳繼續履行由史文波與郭奠新(案外人陳興明代理)以及大連百幫地產代理有限公司于2009年11月6日簽訂的《房屋買賣居間服務合同》和由史文波與劉海榮、大連百幫地產代理有限公司于2009年12月1日簽訂的《房屋買賣居間服務合同》。三、郭奠新、楊柯佳于本判決生效之日起15日內，協助史文波將大連市沙河口區如意街38號10層3號房屋的產權過戶至史文波名下。一審案件受理費10,250元，二審案件受理費10,250元，合計20,500元，由郭奠新、楊柯佳承擔。

　　遼寧省人民檢察院抗訴認為，本案郭奠新、楊柯佳先后委托陳興明、劉海榮與史文波以及第三人百幫代理簽訂了二份《房屋買賣居間服務合同》，該委托行為均經委托人授權并進行公證程序，該委托行為合法、有效。買賣雙方簽訂的兩份《房屋買賣居間服務合同》是雙方的真實意思表示。從兩份合同所約定的內容來看，該房屋的出賣方與買受方在合同中明確約定了房屋的價款、支付方式、履行期限以及履行合同所必備的基本條件，兩份買賣合同均就同一標的物進行約定，應視為后一份合同是對前一份合同的補充和認可，買賣雙方應按照合同的約定履行自己的權利和義務。本案買賣雙方爭議的焦點問題是買受人史文波向銀行監管的5萬元購房首付款是否能夠認定買賣雙方對原合同約定的內容進行了變更。本案買賣雙方按照原合同約定了買受人支付方式如果是貸款支付，其購房首付款不少于15萬元，由此看出貸款購房的前提條件是買受人需備齊足夠的首付款。本案中，史文波是貸款購房，雖然按照合同約定履行了給付購房定金的義務，但是對于購房首付款遲遲不能備齊。從庭審中郭奠新、楊柯佳自述、百幫代理所出具關于涉案房屋的情況說明、以及負責辦理涉案房屋交易手續的業務員閻孝恩的證人證言等證據，可以證實史文波在首付款不足的情況下向銀行監管5萬元首付款，并向委托人劉海榮、百幫代理承諾兩星期內將首付款備齊以及在監管部分首付款后，經郭奠新、楊柯佳、百幫代理催促，遲遲不能補交剩余首付款導致合同不能繼續履行的基本事實?？梢?，買賣雙方對原合同約定的首付款15萬的數額未進行變更。另查，買賣雙方在簽訂合同后，在履行合同的過程中并未對原合同的內容進行變更。根據買賣雙方簽訂的《房屋買賣居間服務合同》第十一條規定，如果在合同履行期間，任何一方要求變更本合同的，應由三方協商變更協議，無法達成變更協議的，須繼續履行該合同。本案中，買賣雙方對原合同首付款的數額、支付方式及監管方式，三方沒有任何書面及口頭的變更，買賣雙方應按照合同約定的內容來履行各自的權利和義務。本案在合同履行期間，因買受方史文波違約行為，導致買賣雙方購房合同的根本目的不能實現，作為出賣方郭奠新、楊柯佳有權解除雙方簽訂的購房合同。因此，終審法院僅憑房屋買賣雙方于2009年12月22日辦理了5萬元的監管手續，即視為雙方對原合同內容變更的認可，判決郭奠新、楊柯佳繼續履行房屋買賣合同的基本事實缺乏證據證明，適用法律錯誤。

　　郭奠新、楊柯佳補充意見為，對首付款的約定沒有變更，不能將首付款的性質變為剩余房款。請求撤銷二審判決，駁回史文波的訴訟請求。

　　史文波辯稱，郭奠新在執行筆錄中明確提出，如果史文波一次性支付余款59.5萬元，就可辦理過戶手續。其在2011年3月28日和4月7日已經將余款57.45萬元交到法院做了監管，并于5月12日由法院執行完畢。如果郭奠新能夠補償其各項損失，可以考慮放棄涉案房屋所有權。

　　百幫代理述稱，首付資金應該監管15萬，史文波說先拿5萬，過幾天補10萬，劉海榮同意了。做為中介，不監管資金不能給辦理過戶，其多次催過史文波交款，這10萬一直也沒等到。

　　本院再審對原一審認定的事實予以確認。

　　本院再審認為，陳興明、劉海榮先后代理郭奠新、楊柯佳與史文波、百幫代理簽訂了兩份《房屋買賣居間服務合同》，郭奠新、楊柯佳對二份合同均予以認可，故陳興明、劉海榮的代理行為所產生的民事法律責任均應由郭奠新、楊柯佳承擔。第二份合同中雖然對首付款金額未予填寫，但在總房款明確為645，000元的情況下，史文波擬定貸款金額為50萬元，可以認定首付款不低于15萬元。但在實際履行中，史文波與劉海榮共同到銀行僅監管了5萬元首付款，說明雙方對首付款的數額形成了新的合意，且劉海榮代理郭奠新在當天又與史文波另行簽訂了一份《房地產買賣契約》，以幫助史文波辦理購房的相關手續，該行為說明雙方仍同意繼續履行合同。故二審法院判令雙方繼續履行合同并無不當。抗訴機關的抗訴理由依據不足，本院不予采納。綜上，經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十六條一款、第一百五十三條一款（一）項之規定，判決如下：

　　維持大連市中級人民法院（2010）大民二終字第1494號民事判決。

　　本判決為終審判決。

　　審  判  長  朱洪源

　　代理審判員  張廣軍

　　代理審判員  王穎姝

　　二O一一年十二月二十三日

　　書  記  員  劉顯輝