（2008）渝二中民終字第552號

　　上訴人（原審被告）：重慶渝萬房地產開發有限公司，住所地萬州區雙白路49號14樓。營業執照注冊號：50010121003525－2－1。

　　法定代表人：譚洪毅，該公司董事長。

　　委托代理人：朱建華，重慶正章律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）：重慶市萬州區恒森物業發展有限公司。住所地萬州區雙白路49號7樓。組織機構代碼：71160864－5。

　　法定代表人：郭世斌，該公司董事長。

　　委托代理人：吳繼東，重慶渝萬律師事務所律師。

　　原審被告：重慶東地房地產開發有限公司，住所地萬州區雙白路49號14樓。營業執照注冊號：50010121002896－2－1。       法定代表人：田東山，該公司董事長。

　　委托代理人：朱建華，重慶正章律師事務所律師。

　　原審被告：田東山，男，1970年3月19日生，漢族，住開縣漢豐鎮。

　　委托代理人：朱建華，重慶正章律師事務所律師。

　　上訴人重慶渝萬房地產開發有限公司與被上訴人重慶市萬州區恒森物業發展有限公司、原審被告重慶東地房地產開發有限公司和田東山買賣合同糾紛一案，重慶市萬州區人民法院于2008年3月10日作出（2007）萬民初字第3195號民事判決，重慶渝萬房地產開發有限公司對該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　一審法院審理查明：2000年9月28日，重慶市萬州區恒森物業發展有限公司（下稱恒森公司，乙方）與重慶渝萬房地產開發有限公司（下稱渝萬房司，甲方）簽訂購買位于萬州區白巖路49號7樓290.68平方米房屋（產權證兩本、證號17261、17262號）買賣協議，約定每平方米2600元，總價款755768元，分三期付款，第一、二期各付20萬元，在2001年1月31日前付清后將房屋交付恒森公司使用，第三次款于2001年6月30日付清，扣除恒森公司已付房屋租金25萬元后，實際應付330768元，一方不履行約定，賠付違約金15萬元。2000年9月28日，恒森公司支付渝萬房司購房款20萬元，渝萬房司將標的物交恒森公司使用。2001年1月17日，恒森公司支付渝萬房司購房款20萬元。2006年5月8日，恒森公司與渝萬房司、重慶東地房地產開發有限公司（下稱東地房司）及田東山達成協議，約定，渝萬房司違約，同意以售房款沖抵違約金15萬元，恒森公司尚欠購房款180768元，渝萬房司在2006年12月底前將另一本產權證交付恒森公司時付清余款，同時約定，東地房司為此提供連帶保證擔保，田東山夫婦以其全部共同財產作為連帶擔保。恒森公司為此向法院起訴，于2006年5月10日撤訴。2007年2月15日，郭世斌以恒森公司的名義與田東山以渝萬房司、東地房司的名義簽訂協議，約定，由渝萬房司在2006年12月底前交付恒森公司房屋產權證，同意支付撤訴費4100元及違約金21600元，并在恒森公司尚欠的購房款中品除，約定如在2007年6月未將產權過戶至恒森公司名下，否則承擔違約金10萬元。2004年11月29日，渝萬房司將房權監字第17261、17262號房屋產權證向萬州區農村信用合作聯社營業部抵押貸款至今。

　　另查明，田東山原系渝萬房司法定代表人，2001年渝萬房司法定代表人變更為張小蘭，2005年4月法定代表人變更為譚洪毅。

　　一審法院認為，恒森公司與渝萬房司于2000年9月28日、2006年5月8日、2007年2月15日簽訂的《房屋買賣協議》及《協議書》，是雙方當事人的真實意思表示，未違反法律規定，并已實際交付使用達7年之久，為有效合同，予以確認。上述協議中對不同的行為后果作了違約金約定，其約定合法有效，渝萬房司以此認為違約金過高請求降低不予支持。2006年5月8日的《協議書》，東地房司承諾作連帶責任擔保，予以確認，至于《協議書》中，田東山以夫婦名義擔保，但田東山之妻未在《協議書》上簽名，故僅能認定田東山個人擔保成立。恒森公司、渝萬房司于2007年2月15日協議雖未加蓋單位公章，其行為足以使他人相信田東山仍是法定代表人，故能代表企業法人行為，該約定有效，予以支持。根據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百零七條、第一百三十條、和一百三十五條，《中華人民共和國擔保法》第七條之規定，判決：一、2000年9月28日恒森公司與渝萬房司簽訂的房屋買賣協議有效；二、2006年5月8日恒森公司與渝萬房司簽訂的協議書有效；三、2007年2月15日恒森公司與渝萬房司簽訂的協議書有效；四、渝萬房司在本判決生效后90日內協助恒森公司將位于萬州區白巖路49號7樓290.68平方米的房屋產權過戶至恒森公司；五、渝萬房司支付恒森公司違約金271600元及訴訟費4140元；六、東地房司及田東山對恒森公司與渝萬房司2000年9月28日簽訂的房屋買賣合同承擔連帶責任保證；七、駁回恒森公司請求解除在恒森公司所購房屋上設定的抵押權的訴訟請求；八、駁回恒森公司的其他訴訟請求。案件受理費2300元，由渝萬房司承擔。

　　渝萬房司不服原審法院作出的上述民事判決，向本院提起上訴稱：被上訴人請求的標的額為10萬元，但原審判決上訴人給付275740元，超過訴訟請求標的額；原判主文第六條落不到實處，無法執行，被上訴人主張辦房權證及違約金，辦證行為不存在連帶保證問題，是技術上的錯誤；被上訴人請求解除抵押，我們認為涉及第三人債權，應追加銀行作為第三人，一審法院未采納，以判決主文第七條駁回不當。綜上，原判事實不清，請二審法院撤銷原判，發回重審。

　　恒森公司未進行書面答辯，二審時陳述稱：本案訴請不存在超標的情況。解除抵押的問題法院有權下判，能否執行是另一回事。三個合同設定三個違約金標準，第一個15萬元上訴人愿意承擔，訴訟中要求給付的違約金及第二個2萬多元的違約金加起來正好是一審法院判決支付的。協議中本已確定給付但在訴訟中又反悔，一審明確27萬多元的違約金的給付未超過我們的訴訟請求。如合同履行不了，有擔保責任發生，確認東地房司及田東山為連帶保證責任并無不當，且我們有這個訴請。判令解除抵押權是判令上訴人去解除，上訴人可用清償債務去解除，不一定是涉及抵押人的利益，對此我們還不能接受，但有判令辦理過戶，就必然解除抵押，與我們的目的無影響，故我們對該條未上訴。綜上，上訴人的上訴理由不能成立。

　　本院二審查明：2000年9月28日， 恒森公司與渝萬房司簽訂《房屋買賣協議》約定，恒森公司購買渝萬房司位于萬州區白巖路49號7樓290.68平方米房屋兩套（所有權證號為17261號和17262號），每平方米2600元，總價款75.5768萬元。恒森公司分三次向渝萬房司支付購房款。第一次付款：協議簽訂后，恒森公司支付20萬元，渝萬房司將全部房屋交付恒森公司使用；第二次付款：恒森公司在2001年1月31日前支付20萬元；第三次付款：恒森公司應付余款35.5768萬元，扣除恒森公司已付房屋租金2.5萬元，實付33.0768萬元，恒森公司于2001年6月30日前付清。恒森公司第二次付款到渝萬房司帳戶的當日，渝萬房司將165.67平方米房屋的《房屋所有權證》移交給恒森公司；恒森公司第三次付款到渝萬房司帳戶的當日，渝萬房司將125.01平方米房屋的《房屋所有權證》移交給恒森公司。渝萬房司協助恒森公司辦理房屋過戶手續及國土證手續，房屋買賣及過戶手續辦理中所發生的稅費，按國家規定各自繳納自己應承擔的部分。恒森公司如不履行協議購房或付款，渝萬房司如不履行協議售房或不能按時交付《房屋所有權證》，均視為違約，違約方除向守約方賠付違約金15萬元外，還應承擔由此給對方造成的損失等。

　　2006年4月4日，恒森公司以“多次要求渝萬房司按照《房屋買賣協議》交付《房屋所有權證》，并收取余下房款，但渝萬房司一直拒絕履行協議約定，且于2005年1月將已出售的房屋進行抵押貸款”為由訴至法院，請求判令雙方于2000年9月28日簽訂的《房屋買賣協議》合法有效；判令渝萬房司繼續履行《房屋買賣協議》，協助恒森公司辦理房屋過戶手續；判令渝萬房司向恒森公司賠付違約金15萬元等。同年5月8日，恒森公司與渝萬房司（田東山作為法定代表人簽字）和擔保人東地房司、田東山簽訂《協議書》約定，由于渝萬房司已將前述房屋作為自用貸款的抵押物，至今不能按《房屋買賣協議》約定將房屋的產權辦理在恒森公司名下，據此，渝萬房司構成違約，愿意按協議約定向恒森公司支付違約金15萬元。同時，渝萬房司保證在2006年12月底前將房屋的產權證登記在恒森公司名下，恒森公司同時將尚欠的房屋余款18.0768萬元（已經抵扣渝萬房司應當支付的違約金15萬元）交與渝萬房司。東地房司自愿為渝萬房司履行前述義務提供連帶保證擔保，其擔保范圍包括但不僅限于渝萬房司未履行前述義務而給恒森公司造成的全部經濟損失。同時，田東山夫婦以其全部共同財產為渝萬房司履行前述義務承擔連帶保證擔保等。協議簽訂后，恒森公司于同年5月10日向法院申請撤回起訴。

　　2007年2月15日，郭世斌以恒森公司的名義與田東山以渝萬房司、東地房司的名義簽訂《協議書》約定， 渝萬房司未能在2006年12月底前將房屋產權證交與恒森公司，愿承擔違約責任，同意支付違約金2.16萬元以及承擔應渝萬房司的要求撤訴后的訴訟費4140元，兩項合計2.574萬元。在恒森公司尚欠的房屋余款18.0768萬元中扣減（扣減后房屋余款為15.5028萬元）。如果渝萬房司在2007年6月底前將《房屋所有權證》交給恒森公司，同時，恒森公司便把余款15.5028萬元交給渝萬房司。若在2007年6月底前渝萬房司還沒把過戶給恒森公司的房屋產權證交與恒森公司，承擔10萬元的違約金，支付給恒森公司。恒森公司若在2007年6月底以前收到渝萬房司交給已過戶給恒森公司的房屋產權證沒有按時支付余款，承擔10萬元的違約金，支付給渝萬房司等。由于渝萬房司仍未履行上述協議，恒森公司因此遂訴諸法院。

　　本院認為，本案涉及到2000年9月28日恒森公司與渝萬房司簽訂《房屋買賣協議》（下稱第一個協議）、2006年5月8日恒森公司與渝萬房司和擔保人東地房司及田東山簽訂的《協議書》（下稱第二個協議）、 2007年2月15日郭世斌以恒森公司的名義與田東山以渝萬房司、東地房司的名義簽訂的《協議書》（下稱第三個協議），上述協議系各方當事人真實意思表示，且不違反國家法律法規的規定，應為合法有效。各方當事人均應按照協議約定履行自己的義務。事實上，第二個協議已經對違反第一個協議的違約方按照違約責任作了處理，第三個協議已經對違反第二個協議的違約方按照違約責作了處理，違約方渝萬房司均以應賠付給恒森公司的違約金抵扣了恒森公司余欠的購房款。恒森公司因第三個協議簽訂生效后，渝萬房司仍未按協議約定履行義務，為此恒森公司訴諸法院，請求判決渝萬房司賠付違約金10萬元，該違約金的訴請并不過高。渝萬房司將本案標的物出售給恒森公司后又抵押給銀行，該抵押是否解除涉及抵押權人的利益，不屬本案審理范圍，因此渝萬房司要求追加銀行為本案第三人的理由不能成立。一審法院認定的基本事實清楚，但在判決主文中對違約金和擔保責任的表述與恒森公司的主張及事實不符，二審應依法予以變更。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項之規定，判決如下：

　　一、維持重慶市萬州區人民法院（2007）萬民初字第3195號民事判決書第一、二、三、四、七、八項；

　　二、變更重慶市萬州區人民法院（2007）萬民初字第3195號民事判決書第五項為：由重慶渝萬房地產開發有限公司在本判決生效后十日內支付重慶市萬州區恒森物業發展有限公司違約金10萬元及其撤訴后承擔的訴訟費4140元，重慶東地房地產開發有限公司及田東山承擔連帶責任；

　　三、變更重慶市萬州區人民法院（2007）萬民初字第3195號民事判決書第六項為：重慶渝萬房地產開發有限公司未按重慶市萬州區人民法院（2007）萬民初字第3195號民事判決書第四項履行，造成重慶市萬州區恒森物業發展有限公司經濟損失的，重慶東地房地產開發有限公司及田東山承擔連帶責任。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　一審案件受理費2300元，上訴案件受理費5436元，合計7736元，由重慶渝萬房地產開發有限公司負擔6188元，重慶市萬州區恒森物業發展有限公司負擔1548元。 本判決為終審判決。

　　審　判　長　　楊　超

　　審　判　員　　李學文

　　審　判　員　　胡興成

　　二　ΟΟ八年五月五日

　　書　記　員　　陳　娟