上訴人（原審被告）：周某梅，女，1958年12月15日出生，漢族，沈陽客運集團XX分公司工人。住址：沈陽市皇姑區(qū)XX小區(qū)10號樓773室。

　　委托代理人：趙星奇，遼寧銘星律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）：楊某新，男，漢族，遼寧省XX監(jiān)督局工作。

　　委托代理人：喬世凱，遼寧正直律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審第三人）：陳某蔚（楊某新之妻），女，漢族，遼寧省XX培訓(xùn)中心工作。

　　委托代理人：曹英魁，遼寧正直律師事務(wù)所律師。

　　原審被告：王杰，女，1963年2月17日出生，漢族，沈陽市第四十中學(xué)教師。住址：沈陽市皇姑區(qū)XX路69號19棟211室（未到庭）。

　　委托代理人：王晶，女，1961年11月28日出生，漢族，沈陽市工商銀行皇姑支行會計。住址：沈陽市皇姑區(qū)XX路69號19棟311室。

　　原審第三人：沈陽克萊斯特國際置業(yè)第一有限公司。住所地：沈陽市皇姑區(qū)黃河南大街38號。

　　法定代表人：大衛(wèi)·羅，董事長。

　　委托代理人：金宇，女，1973年8月4日出生，朝鮮族，公司職員。住址：沈陽市和平區(qū)文化路15-1號121室。

　　上訴人周某梅為與被上訴人楊某新、陳某蔚，原審被告王杰，原審第三人沈陽克萊斯特國際置業(yè)第一有限公司（以下簡稱克萊斯特公司）房屋買賣合同效力確認(rèn)糾紛一案，不服沈陽市皇姑區(qū)人民法院[2001]皇民初字第2840號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成由審判員安錦榮擔(dān)任審判長，與審判員白云良、代理審判員那卓參加的合議庭，于2003年7月16日公開開庭審理了本案。書記員韓鵬擔(dān)任記錄。前述本案訴訟參加人除原審被告王杰外，均已到庭參加了訴訟。案經(jīng)本院審判委員會討論決定，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　經(jīng)審理查明：楊某新與陳某蔚系夫妻關(guān)系。座落于沈陽市皇姑區(qū)黃河南大街46-6號122室訴爭房屋（建筑面積36.1平方米），原產(chǎn)權(quán)人為陳某蔚，經(jīng)參加房改購得。2001年9月22日，陳某蔚與王杰簽訂《售房協(xié)議》，陳某蔚將此房以6.5萬元價格賣給王杰。2001年9月23日，王杰與周某梅簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，以6.7萬元價格將此房賣給周某梅。同日，陳某蔚與周某梅簽訂了訴爭房屋的《沈陽市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，合同載明購房款為3.5萬元，其它內(nèi)容與《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》一致。周某梅按購房款6.7萬元履行，陳某蔚實得購房款6.5萬元，王杰實得2000元，陳某蔚將該房屋以及辦理產(chǎn)權(quán)變更的相關(guān)手續(xù)交付給周某梅。周某梅于2001年9月23日向沈陽市皇姑區(qū)房產(chǎn)局（以下簡稱皇姑房產(chǎn)局）提交《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請審批書》，于9月24日委托沈陽市皇姑區(qū)房地產(chǎn)評估事務(wù)所進(jìn)行評估，并向皇姑房產(chǎn)局提交相關(guān)材料，即原產(chǎn)權(quán)人的戶口本、結(jié)婚證、楊某新的書面同意書、訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)證、契稅證、轉(zhuǎn)讓雙方的身份證原件等。其中，除周某梅本人的身份證外，其余證件均系陳某蔚提供，楊某新的書面同意書中“楊某新”的簽字非本人所簽。2001年9月28日，皇姑房產(chǎn)局批準(zhǔn)該訴爭房屋（原產(chǎn)權(quán)證號0204839）轉(zhuǎn)讓，并于10月22日向周某梅核發(fā)該房所有權(quán)證。沈陽市財政局于9月29日向周某梅核發(fā)該房契證。2001年10月19日，周某梅與陳某蔚就訴爭房屋的水費、電費進(jìn)行了結(jié)算。2001年12月3日，周某梅與克萊斯特公司簽訂《房屋拆遷協(xié)議》，訴爭房屋被拆遷，周某梅領(lǐng)取貨幣安置款10.83萬元，搬家費300元。后楊某新以自己是房屋共有人，未在交易書上簽字，自己到大連等地公出不知道其妻陳某蔚賣房為由，于2001年11月27日訴至沈陽市皇姑區(qū)人民法院。

　　另查明：楊某新因不服皇姑房產(chǎn)局房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓審批行為，于2001年12月21日向沈陽市皇姑區(qū)人民法院提起行政訴訟。一審法院做出[2002]皇行初字第11號行政判決，以被告皇姑房產(chǎn)局只對轉(zhuǎn)讓手續(xù)進(jìn)行形式要件審查，未對其真?zhèn)芜M(jìn)行審核，即作出同意轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的審批缺乏證據(jù)，且程序違法為由，判決撤銷皇姑房產(chǎn)局于2001年9月28日做出的對0204839號房地產(chǎn)同意轉(zhuǎn)讓的具體行政行為。判決后，皇姑房產(chǎn)局上訴至本院。2003年1月13日本院終審作出[2002]沈行終字第295號行政判決：駁回上訴，維持原判。原審法院因楊某新提起行政訴訟，于2002年2月9日裁定中止民事訴訟。后于本院對行政案件終審判決后恢復(fù)對該案審理。

　　原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：陳某蔚與王杰簽訂的房屋買賣協(xié)議，未經(jīng)夫妻共有人楊某新同意，依法應(yīng)認(rèn)定無效。王杰與周某梅簽訂的房屋買賣協(xié)議亦應(yīng)無效，陳某蔚與周某梅之間房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同亦無效。雖然周某梅已取得訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)證，但楊某新為此起訴皇姑房產(chǎn)局，經(jīng)一、二審確認(rèn)皇姑房產(chǎn)局為周某梅頒發(fā)訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證的具體行政行為違法，法院判決其對0204839號房地產(chǎn)同意轉(zhuǎn)讓的具體行政行為無效，故周某梅以訴爭房屋產(chǎn)權(quán)人與克萊斯特公司簽訂的貨幣拆遷安置協(xié)議亦應(yīng)確認(rèn)無效。根據(jù)法律規(guī)定，合同無效，依合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還。由于拆遷協(xié)議書無效，且訴爭房屋已滅失，故訴爭房屋原產(chǎn)權(quán)人陳某蔚應(yīng)與克萊斯特公司重新簽訂拆遷安置協(xié)議。關(guān)于楊某新主張周某梅應(yīng)返還貨幣安置增值部分4.41萬元，無法律依據(jù)，不予支持。由于陳某蔚擅自出賣房屋導(dǎo)致合同無效，故其負(fù)有過錯責(zé)任。關(guān)于周某梅提出其購買訴爭房屋是善意取得，應(yīng)認(rèn)定有效的主張，該院認(rèn)為，周某梅雖然善意取得訴爭房屋，但其房屋交易行為已被法院生效判決認(rèn)定為交易不合法，因而導(dǎo)致訴爭房屋交易行為無效，故訴爭房屋的買賣合同亦不能認(rèn)定有效，對周某梅的主張不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第五條、第五十八條及《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十五條、第五十八條、第六十一條之規(guī)定，判決：一、陳某蔚與王杰簽訂的協(xié)議無效；二、王杰與周某梅簽訂的協(xié)議無效；三、周某梅與克萊斯特公司簽訂的拆遷協(xié)議無效；四、陳某蔚與周某梅簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效；五、周某梅返還克萊斯特公司貨幣安置款10.83萬元，搬家費300元；六、陳某蔚返還王杰購房款6.5萬元；七、王杰返還周某梅購房款6.7萬元；八、駁回各方其它訴訟請求。

　　上訴人周某梅不服沈陽市皇姑區(qū)人民法院上述民事判決，向本院提起上訴稱：1、周某梅在與陳某蔚簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時，陳某蔚的行為足以使周某梅相信，其賣房行為是夫妻雙方共同意思表示，故不能以陳某蔚未經(jīng)夫妻共有人楊某新同意為由，而認(rèn)定對該訴爭房屋的買賣協(xié)議及動遷協(xié)議均無效；2、行政機關(guān)的具體行政行為是否合法有效，與訴爭房屋買賣合同是否合法有效是兩個不同的法律關(guān)系，不能因為具體行政行為被撤銷，訴爭房屋買賣合同就不能認(rèn)定有效。

　　被上訴人楊某新、陳某蔚答辯稱：1、本案訴爭房屋在交易時沒有經(jīng)過房屋共有人楊某新同意；2、訴爭房屋作為不動產(chǎn)，不適用于善意取得制度；3、皇姑房產(chǎn)局批準(zhǔn)對訴爭房屋進(jìn)行交易的行政行為已被法院判決撤銷，因而最初交易是違法的。認(rèn)為原審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。

　　原審被告王杰述稱：該案無論哪方勝訴，均與其無關(guān)。

　　原審第三人克萊斯特公司述稱：該公司是按相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行的拆遷行為，沒有過錯。

　　本院認(rèn)為：本案爭議的焦點問題主要有兩個：（1）上訴人周某梅對訴爭房屋所有權(quán)的取得是否為善意、有償；（2）法院行政判決撤銷皇姑房產(chǎn)局對周某梅與陳某蔚房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓審批的行政行為是否影響民事合同的效力。

　　關(guān)于第一個焦點，本院認(rèn)為：周某梅系善意、有償取得訴爭房屋所有權(quán)，楊某新即使不知道或不同意陳某蔚的出賣行為，也不影響周某梅依據(jù)合法有效的合同關(guān)系維護(hù)自己的合法權(quán)益。楊某新稱訴爭房屋系其妻子陳某蔚單方出賣，本人并不知曉，并舉證該期間他本人到大連等地公出，以及未在《沈陽市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》文本上簽字等，但這不足以對抗善意買受人周某梅。因為從周某梅與王杰簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，到與陳某蔚簽訂正式的《沈陽市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，以及出賣方陳某蔚為辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)權(quán)過戶提供的戶口本、結(jié)婚證、“楊某新的書面同意書”、訴爭房屋契證、產(chǎn)權(quán)證、出讓方的身份證原件等一系列必需的證件，雙方在房屋買賣合同成立并已實際履行的情況下，對后續(xù)事宜如水、電等費用的結(jié)算達(dá)成一致，皇姑房產(chǎn)局向周某梅核發(fā)了該房的所有權(quán)證，沈陽市財政局也核發(fā)了該房的契證，這對買受人周某梅而言，有理由相信陳某蔚出賣共有房屋的意思表示為夫妻雙方共同意思表示，即買受人周某梅為善意。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償”的規(guī)定，楊某新不得以不同意或不知道為由對抗善意買受人周某梅，而且周某梅已實際向出賣人陳某蔚支付了房屋對價，且已實際占有、使用訴爭房屋并取得房屋所有權(quán)證。即使陳某蔚擅自處分共有房屋，楊某新確是不同意或不知道的，但由于周某梅善意、有償取得的房屋，也應(yīng)當(dāng)維護(hù)其合法權(quán)益。周某梅與陳某蔚簽訂的《沈陽市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦不損害社會公共利益，更非雙方當(dāng)事人惡意串通，損害他人利益，因此該合同不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的法定無效情形，應(yīng)為有效合同，受法律保護(hù)。楊某新、陳某蔚以出賣房屋未經(jīng)共有人同意為由主張買賣合同無效并返還訴爭房屋的理由不能成立。

　　關(guān)于第二個爭議焦點，本院認(rèn)為：行政機關(guān)的具體行政行為是否合法有效，與公民之間的民事行為是否有效，分別受不同的法律規(guī)范調(diào)整，除法律、行政法規(guī)規(guī)定必須經(jīng)批準(zhǔn)、登記的之外，具體行政行為被法院判決撤銷并不能導(dǎo)致民事行為無效。楊某新訴皇姑房產(chǎn)局房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓審批的行政訴訟案的兩審判決，對本案陳某蔚、周某梅之間的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同效力不產(chǎn)生影響。公民之間的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為屬于民事行為，基于該民事行為所達(dá)成的意思表示一致，為民事合同。民事合同是當(dāng)事人間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，民事合同的效力，只能依據(jù)合同法的規(guī)定依法確認(rèn)，凡依法不具有法定無效情形的，均應(yīng)為有效。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）及《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）雖規(guī)定在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房屋轉(zhuǎn)讓須經(jīng)過審批，但其著眼點是基于行政管理和保障國家稅費及時準(zhǔn)確收繳。而關(guān)于合同的批準(zhǔn)、登記，《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”由于前述《規(guī)定》和《辦法》系部門規(guī)章，其規(guī)定的審批行為均不能產(chǎn)生影響合同效力的問題，即當(dāng)事人間的交易行為是否經(jīng)過行政審批及審批行為是否正確，不影響訴爭房屋買賣合同的效力。因為合同具有相對性，只在合同當(dāng)事人間有約束力，其本質(zhì)在于雙方的合意，不受合同以外的其他主體行為的影響。楊某新所訴皇姑房產(chǎn)局的行政審批行為是否合法，與陳某蔚、周某梅所簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是否有效是兩個獨立的法律關(guān)系，且不互為前提，也不互相制約，皇姑房產(chǎn)局房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓審批的具體行政行為被行政判決撤銷并不能導(dǎo)致雙方當(dāng)事人合意成立的、且不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定、不損害社會公共利益的民事合同無效。一審認(rèn)定陳某蔚與周某梅之間的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同因行政審批行為被撤銷而無效不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

　　另外，關(guān)于陳某蔚與王杰簽訂的《售房協(xié)議》、王杰與周某梅簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，以及周某梅與克萊斯特公司簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》的效力問題，本院認(rèn)為：該三份合同均無法定無效原因，應(yīng)為有效合同。其中：陳某蔚與王杰簽訂的《售房協(xié)議》、王杰與周某梅簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》只是在當(dāng)事人間未履行或未完全履行而已，且陳某蔚與周某梅所直接簽訂的《沈陽市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，所指向的合同標(biāo)的物亦為本案訴爭房屋。加上王杰所收取的2000元費用的問題，只能證明陳某蔚擬賣給王杰的房屋又通過王杰的介紹行為，由陳某蔚直接賣給了周某梅，即王杰、陳某蔚、周某梅以自己的行為表明已解除陳某蔚與王杰簽訂的《售房協(xié)議》及王杰與周某梅簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，并且由陳某蔚與周某梅直接建立房屋買賣合同關(guān)系。關(guān)于周某梅與克萊斯特公司簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第四條“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置；本條例所稱拆遷人是指依法取得拆遷許可證的單位，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人”之規(guī)定，上訴人周某梅在拆遷前已取得房屋所有權(quán)證，即已為房屋所有權(quán)人，故應(yīng)為被拆遷人，其與拆遷人簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》合法有效，且雙方均已實際履行完畢，并無爭議。對上述三份合同，本案中沒有任何一方當(dāng)事人主張該三份合同的效力問題，該三份合同也不屬于法院可以不經(jīng)當(dāng)事人請求而主動宣告無效的情形，根據(jù)不告不理的原則，即該三份合同的效力不屬于本案審理范圍。因此，一審法院確認(rèn)該三份合同無效不當(dāng)。

　　綜上，原審認(rèn)定事實基本正確，但適用法律錯誤，應(yīng)予改判。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條、《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷沈陽市皇姑區(qū)人民法院[2001]皇民初字第2840號民事判決；

　　二、駁回楊某新訴訟請求。

　　一審案件受理費1000元，二審案件受理費1000元，計2000元，由楊某新負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 安 錦 榮

　　審 判 員 白 云 良

　　代理審判員 那 卓

　　二0 0三年九月十八日

　　書 記 員 韓 鵬