廣州市中級(jí)人民法院民事判決書

　　(2003)穗中法民四終字第562號(hào)

　　上訴人（原審被告）廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣州市廣州大道東興南路67號(hào)。

　　法定代表人楊瑞爐，職務(wù)董事長。

　　委托代理人吳煒，廣東成悅律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）張國添，男，1931年12月2日生，漢族，住廣州市東興南路89號(hào)鴻業(yè)大廈翠雅閣4樓405房。

　　被上訴人（原審原告）張熾明，男，1958年1月26日生，漢族，住香港紅勘環(huán)景街17號(hào)8樓A室。

　　被上訴人（原審原告）黃熹，男，1979年7月15日生，漢族，住廣州市新河浦四橫路16號(hào)302房。

　　上列三被上訴人共同委托代理人梁兆銘，男，1935年8月6日生，廣州市金花法律服務(wù)所法律工作者。

　　??? 上訴人廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因辦理產(chǎn)權(quán)證糾紛一案，不服廣州市東山區(qū)人民法院民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院認(rèn)為：張國添、張熾明、黃熹與廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平等自愿簽訂的上述《商品房買賣合同》出自雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容及形式均無違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)按約定履行。廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至今未為張國添、張熾明、黃熹辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，已構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。故張國添、張熾明、黃熹要求廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為其辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)證，并按房款總額的3%支付違約金的訴訟請求合理，予以支持。廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)為張國添、張熾明、黃熹應(yīng)向房管部門領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，不存在違約金之抗辯，依據(jù)不足，不予采納。據(jù)此，廣州市東山區(qū)人民法院于2002年12月6日作出判決：一、廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)自本判決發(fā)生法律效力之日起1個(gè)月內(nèi)將本市東興南路89號(hào)鴻業(yè)大廈翠雅閣4樓405房確認(rèn)在張國添、張熾明、黃熹名下，并為張國添、張熾明、黃熹辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。二、廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)自本判決發(fā)生法律效力之日起7日內(nèi)一次性向張國添、張熾明、黃熹支付遲延辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之違約金（按797737元×3%計(jì)）。案件受理費(fèi)1067元由廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

　　判后，廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，上訴于本院，稱：1、原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、證據(jù)不足。原審認(rèn)定我司至今沒有為張國添、張熾明、黃熹辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書是根本不能成立的。我司已于2001年4月8日向廣州市房地產(chǎn)交易所辦理了合同登記，爭議房屋的所有權(quán)人已經(jīng)登記為張國添、張熾明、黃熹。因張國添、張熾明、黃熹撤銷銀行按揭手續(xù)并未通知我司，因此延誤房屋權(quán)屬登記的責(zé)任在張國添、張熾明、黃熹。我司與房屋權(quán)屬證書的頒發(fā)不存在直接的因果關(guān)系。2、原審判決適用《中華人民共和國合同法》對案件作出實(shí)體判決不當(dāng)。涉及房地產(chǎn)買賣糾紛的應(yīng)適用特別法，因此本案應(yīng)適用特別法《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》、《城市房屋登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。故上訴請求撤銷原審判決，駁回張國添、張熾明、黃熹的訴訟請求。

　　張國添、張熾明、黃熹答辯同意原審判決。

　　本院經(jīng)審理查明：廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是廣州市廣州大道東興南路67號(hào)鴻業(yè)大廈的開發(fā)商，領(lǐng)有穗房預(yù)字第20000136號(hào)商品房預(yù)售許可證。2001年4月8日，張國添、張熾明、黃熹與廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定張國添、張熾明、黃熹向廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買鴻業(yè)大廈西幢第4層E號(hào)房（現(xiàn)門牌為廣州大道東興南路89號(hào)鴻業(yè)大廈翠雅閣4樓405房），建筑面積135.1180平方米，總價(jià)為797737元，付款方式為銀行按揭；廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)在2001年5月31日將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付張國添、張熾明、黃熹使用；廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)在房屋交付使用后120天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的責(zé)任，張國添、張熾明、黃熹不能在房屋交付使用后365天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列原則處理：張國添、張熾明、黃熹不退房，廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按已付房價(jià)款的3%向張國添、張熾明、黃熹支付違約金，如因張國添、張熾明、黃熹的責(zé)任，張國添、張熾明、黃熹不能在房屋交付使用后的720日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，張國添、張熾明、黃熹有權(quán)退房，……上述3%違約金于廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逾期交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書之第二天起至60日內(nèi)以現(xiàn)金予以支付張國添、張熾明、黃熹等。

　　上述合同簽訂后，張國添、張熾明、黃熹向中國農(nóng)業(yè)銀行申請房屋抵押貸款，向廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了全部購房款。2001年5月22日廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向張國添、張熾明、黃熹發(fā)出收樓通知書。同年6月3日，張國添、張熾明、黃熹辦理了收樓手續(xù)。但廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至今未為張國添、張熾明、黃熹辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

　　另查，2001年7月10日，中國農(nóng)業(yè)銀行廣州市北秀支行出具證明，稱：張國添、張熾明、黃熹已清還該行的全部按揭貸款，其房屋抵押登記也已涂銷等。

　　2002年1月16日，廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托廣州市房地產(chǎn)測繪所對上述鴻業(yè)大廈的房屋、用地面積進(jìn)行測繪。同年10月11日，廣州市國土房地產(chǎn)管理局向廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開局鴻業(yè)大廈的《房地產(chǎn)申請登記回執(zhí)》。2002年12月25日，廣州市國土房地產(chǎn)管理局向廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)出《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》，記載鴻業(yè)大廈的權(quán)屬人是廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　本院認(rèn)為：張國添、張熾明、黃熹與廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在自愿平等的基礎(chǔ)上簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，雙方均應(yīng)自覺履行。

　　張國添、張熾明、黃熹是否將已還清銀行按揭款告知廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的情節(jié)與廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是否應(yīng)當(dāng)履行為張國添、張熾明、黃熹辦理房屋權(quán)屬登記的義務(wù)，兩者之間沒有必然的因果關(guān)系，廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司抗辯認(rèn)為張國添、張熾明、黃熹提前償還銀行貸款沒有告知其司，因此其司依照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對張國添、張熾明、黃熹房屋的權(quán)屬登記可予暫緩登記的理由不成立。而對廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)為其司已辦理的房屋面積的測繪及房管部門對鴻業(yè)大廈權(quán)屬的確認(rèn)，表明其司已經(jīng)履行了房屋權(quán)屬登記的義務(wù)的抗辯，本院認(rèn)為，廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的辦理權(quán)屬登記的證據(jù)只證明其司辦理了鴻業(yè)大廈整體權(quán)屬的確認(rèn)手續(xù)，并不能說明其司已按照合同約定辦理了鴻業(yè)大廈中爭議房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記手續(xù)，因此，廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2001年6月3日交付房屋給張國添、張熾明、黃熹使用，至今沒有為張國添、張熾明、黃熹辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。張國添、張熾明、黃熹要求廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)（已付房款的3%）向其支付逾期辦理權(quán)屬登記手續(xù)的違約金，合理合法，本院予以支持。原審法院考慮到辦理爭議房屋權(quán)屬證書的實(shí)際情況，給予廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一個(gè)月的辦理時(shí)間是適當(dāng)?shù)模驹河枰跃S持。

　　綜上所述，廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請求理據(jù)不充分，予以駁回。審查原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審受理費(fèi)1067元由廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　　賈震華

　　代理審判員　　肖　凱

　　代理審判員　　林惠卿

　　二ＯＯ三年 四月二十二日

　　書　記　員　　譚健穎