中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

（2014）民一終字第125號

上訴人（原審原告）：中信信托有限責任公司，住所地北京市朝陽區新源南路6號京城大廈13層。

法定代表人：蒲堅，該公司董事長。

委托代理人：劉偉，江蘇三法律師事務所律師。

委托代理人：王和平，江蘇三法律師事務所律師。

被上訴人（原審報告）：昆山紅楓房地產有限公司，住所地江蘇省昆山市巴城鎮湖濱南路1098號。

法定代表人：胡方云，該公司董事長。

被上訴人（原審被告）：昆山東方云頂廣場有限公司，住所地江蘇省昆山市巴城鎮湖濱南路1098號東方云頂。

法定代表人單建珍，該公司董事長。

委托代理人：胡方云，昆山紅楓房地產有限公司董事長。

被上訴人（原審被告）：陸進妹。

委托代理人：陳亮，上海創遠律師事務所律師。

上訴人中信信托有限責任公司（以下簡稱中信信托公司）與被上訴人昆山紅楓房地產有限公司（以下簡稱紅楓公司）、昆山東方云頂廣場有限公司（以下簡稱東方廣場公司）、陸進妹執行異議糾紛一案，江蘇省高級人民法院（以下簡稱江蘇高院）于2014年1月7日作出（2013）蘇民初字第19號民事判決。中信信托公司對該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年9月16日開庭審理了本案。中信信托公司的委托代理人劉偉、王和平，紅楓公司的法定代表人胡方云，東方廣場公司的委托代理人胡方云，陸進妹的委托代理人陳亮到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

一審法院經審理查明：紅楓公司與東方廣場公司之間系關聯公司。紅楓公司于2003年經江蘇省昆山市發展計劃委員會批復同意，在江蘇省昆山市巴城鎮湖濱南路1098號建造東方云頂廣場項目，包括云頂酒店1－4號樓，其中1至3層為商業裙房，4－10層為小戶型酒店公寓。

2011年6月28日，出賣人紅楓公司與買受人陸進妹簽訂東方云頂廣場公寓樓4號樓1052室商品房購銷合同。合同中約定，所售房屋為預售商品房，房屋建筑面積共52.47平方米，其中套內面積37.668平方米，房屋總價367290元，買受人一次性付款，出賣人應于2012年5月31日前將符合約定的商品房交付陸進妹使用。第十一條關于房屋交接約定，商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意視為已交付。第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任約定，出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人在合理期限內達到約定標準。附件三裝飾、設備標準約定，“1、外墻：高檔環保涂料、玻璃幕墻；2、內墻：高檔環保涂料，高檔壁紙，實木飾面（三者中之一）；3、頂棚：輕鋼龍骨，石灰板，高檔環保涂料；4、地面：仿古地磚，高檔拋光磚，實木地板（三者中之一）；5、門窗：外：鋁合金門窗；內：實木門窗；6、衛生間：高檔品牌淋浴設備及潔具設備；7、陽臺：不銹鋼鋼化玻璃欄桿或藝術欄桿；8、電梯：選用國際八大名牌之一（日立、三菱、東芝、富士達、迅達、奧迪斯、通力、蒂森）；9、電梯：（空白）；10、其他：（空白）”。第十五條關于產權登記約定，出賣人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第2項處理：即，買受人不退房，出賣人按己付房價款的1%向買受人支付違約金?！钡诙臈l約定，商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向昆山建設局申請登記備案。合同還約定了其他權利義務條款。涉案商品房購銷合同未在昆山市住房和城鄉建設局網簽備案。

簽訂合同的同時，陸進妹還與東方廣場公司、擔保方紅楓公司簽訂一份《租賃及委托經營管理合同》。合同約定陸進妹將上述所購房產委托東方廣場公司經營管理，裝潢工程按3000元／㎡包干價全權委托東方廣場公司進行，租賃期從該物業購房款匯入開發商指定賬戶后第二天開始，為期10年。租賃期內陸進妹將該物業租賃給東方廣場公司。陸進妹授權東方廣場公司與紅楓公司辦理該物業的交接手續，該交接手續亦視為陸進妹與開發商、陸進妹與東方廣場公司的交驗手續。東方廣場公司每年分12次以現金形式向陸進妹支付租金。支付時間：每月底支付租金。支付標準：每年東方廣場公司應按該物業購房價格＋裝潢費用總價的8％向陸進妹支付。東方廣場公司承諾委托經營管理期開始后的前十年內，每年廣場的公寓樓地上建筑及內湖水上項目凈利潤如低于或等于按2003年12月的銀行按揭利率標準計算的按揭面積為74000平方米、按揭期限為20年的年還款額，則該凈利潤按比例分配給陸進妹，東方廣場公司不參與分配；如凈利潤高于前述還款額，則超出部分按陸進妹30％、東方廣場公司70％的比例進行分配。委托經營管理期第10年后，按陸進妹30％、東方廣場公司70％的比例進行分配?；刭徏s定：廣場正式營業后第六年起至第二十年內，如陸進妹欲將該物業轉讓給東方廣場公司，東方廣場公司必須回購。第二十一年至土地使用年限截止之日，陸進妹若轉讓該物業所有權，同等條件下東方廣場公司有權優先回購。在合同有效期內，東方廣場公司享有對該房屋的使用權、經營權，陸進妹不應干預東方廣場公司與經營人所簽的《酒店管理合同》、《裝潢合同》中的權利義務。合同還約定了各方其他權利義務。

上述合同簽訂后，陸進妹于2011年6月29日全額支付了房款以及裝修費。紅楓公司已將施工完畢的房屋交由東方廣場公司裝修。裝修過程中，該房屋被一審法院查封?，F東方廣場公司承攬的裝修工作已停止。紅楓公司與東方廣場公司之間房屋交接手續至今未辦理，但紅楓公司、東方廣場公司與陸進妹確認，陸進妹已從東方廣場公司獲得該房屋的租金。

2012年10月22日，紅楓公司向昆山市住房和城鄉建設局提交《關于請求房屋銷售網上備案的承諾書》。該承諾書載明：“我公司開發建設的‘東方云頂廣場1#-4#（4-10層）高檔公寓’位于巴城鎮湖濱南路1098號，該項目于2004年3月12日取得《昆山市商品房預售證書》，預售證號為（2004）預售準字第081號，預售面積為70353.27平方米。地方政府為確保酒店正常經營，對原有196套剩余未銷售房源要求暫緩對外銷售。但公司由于資金特別緊張，只能依靠銷售上述房源來解決支付工程款、酒店維持正常經營的費用及民工工資等，以確保社會和諧穩定，就于2011年1月至2012年5月共銷售了49套酒店式公寓樓來支付上述資金缺口，當時沒有及時辦理網上備案手續，后又由于當時公司負責網簽備案人員的離職，又未將交易軟件轉交于公司等多方面原因導致未能及時辦理網上備案事宜，現業主要求辦理房屋產權證，需辦理網上備案手續。上述所預售房屋不存在一房多賣，我公司鄭重承諾，今后若出現對上述所預售房屋產生糾紛，一切后果及責任由我公司承擔與貴局無關?！崩ド绞邪统擎側嗣裾?、昆山旅游度假區陽澄湖旅游度假中心管理委員會在該函上蓋章確認。涉案房屋包含在上述承諾書中49套酒店式公寓樓內。

一審法院另查明，中信信托公司與紅楓公司于2010年3月18日簽訂《人民幣資金貸款合同》（以下簡稱《貸款合同》），約定由中信信托公司向紅楓公司貸款（大寫）陸億伍仟萬元整，（小寫）650000000元。中信信托公司于2010年3月29日至2010年10月12日陸續向紅楓公司累計發放了（大寫）伍億伍仟貳佰壹拾玖萬肆仟貳佰元整，（小寫）552194200元，貸款期限為十二個月，即從2010年3月29日至2011年3月29日。后經紅楓公司申請，中信信托公司同意將貸款期限展期至2012年9月29日，雙方就此于2011年3月29日簽訂《人民幣資金貸款合同之補充合同》。中信信托公司于2011年5月10日向紅楓公司發放貸款.（大寫）肆仟貳佰玖拾壹萬元，（小寫）42910000元。中信信托公司累計向紅楓公司發放貸款（大寫）伍億玖仟伍佰壹拾萬肆仟貳佰元，（小寫）595104200元。根據合同約定，截止2012年6月20日，紅楓公司應向中信信托公司支付貸款利息306294579.72元，但紅楓公司只向中信信托公司支付貸款利息168936933.06元，尚欠貸款利息137357646.66元未按期向中信信托公司支付。中信信托公司發函要求紅楓公司、東方廣場公司立即償還所有本息，紅楓公司、東方廣場公司未按照要求履行還款義務。中信信托公司遂向北京市方圓公證處申請執行證書，北京市方圓公證處于2012年7月3日作出（2012）京方圓內經證字第19748號執行證書。中信信托公司于2012年7月20日向一審法院申請執行，一審法院于2012年7月23日立案執行。2012年8月15日，根據中信信托公司的申請，一審法院通過昆山市住房和城鄉建設局查封了登記在紅楓公司名下的涉案房屋。涉案房屋不在《貸款合同》抵押物范圍之內。

2012年12月21日陸進妹對執行標的提出異議，江蘇高院受理后于2013年4月19日作出（2013）蘇執異字第11號執行裁定書，認為：1、陸進妹非消費者，在一審法院針對執行標的物的強制執行程序開始前，已全部支付房款并已實際占用房產。根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第二條規定，消費者系為生活消費需要而購買、使用商品或者接受服務的人。陸進妹購買商品房并不是為生活消費需要用于其實際居住，而是將購買房屋用于出租進行投資經營，故其非《中華人民共和國消費者權益保護法》所規定的消費者。陸進妹雖非消費者，但不影響其依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定行使權利。陸進妹提供了其于2011年6月29日支付全款的銀行付款憑證原件，中信信托公司無理由、無證據加以推翻，故陸進妹已全部支付房款。根據陸進妹與東方廣場公司、擔保方紅楓公司簽訂的《租賃及委托經營管理合同》約定，陸進妹支付房款后，已將其房產全權委托東方廣場公司裝潢并進行經營管理，租賃期從交付房款后次日起算10年。東方廣場公司雖未與紅楓公司辦理該物業的交接手續，但東方廣場公司在紅楓公司將房屋施工完畢后已經接受陸進妹的委托承接裝潢業務，應視為陸進妹已實際占用涉案房產。在陸進妹支付了全部房款和裝修款，已將施工完畢的房屋交東方廣場公司進行裝潢，且實際已收取了租金的情況下，東方廣場公司與紅楓公司之間現雖未辦理房屋交接手續或遲延辦理交接手續，不影響涉案房屋已實際交付陸進妹占用的認定。2、陸進妹對于房屋未辦理過戶登記手續無過錯。紅楓公司向昆山市住房和城鄉建設局提交的《關于請求房屋銷售網上備案的承諾書》能夠證明，對于商品房的銷售沒有及時辦理網上備案手續、房屋未能過戶并非陸進妹過錯造成。故陸進妹認為涉案房產不應查封的理由成立，遂裁定中止對昆山東方云頂廣場公寓樓4號樓1052室房屋的執行。中信信托公司不服該裁定，遂向江蘇高院起訴。

2013年5月21日，中信信托公司向江蘇高院起訴。

中信信托公司訴稱，江蘇高院在執行中信信托公司與紅楓公司、東方廣場公司等借款合同具有強制執行效力的公證債權文書一案中，于2012年8月15日查封了登記在紅楓公司名下的東方云頂廣場公寓樓4號樓的涉案房屋。陸進妹對執行標的提出書面異議。江蘇高院于2013年4月19日作出（2013）蘇執異字第11號執行裁定書，認為陸進妹異議理由成立，裁定中止對昆山東方云頂廣場公寓樓4號樓1052室房屋的執行。中信信托公司認為，陸進妹與紅楓公司簽訂的合同系名為房屋買賣合同，實為借款融資，且房屋買賣合同的真實性無法確認。紅楓公司提交的《關于請求房屋銷售網上備案的承諾書》表明，地方政府“要求暫緩對外銷售”東方云頂廣場公寓4號樓房屋，陸進妹在明知政府上述要求的情況下，仍與紅楓公司簽訂所謂房屋買賣合同，導致政府拒絕為其辦理房屋銷售網上備案和產權登記，過錯明顯。東方云頂廣場公寓4號樓至今未能建設完工，更沒有驗收，還不能使用。涉案房屋一直由紅楓公司、東方廣場公司實際占有和實際控制，紅楓公司沒有將其名下的房屋交付陸進妹，陸進妹從來沒有占有和使用過該房屋。江蘇高院（2013）蘇執異字第11號執行裁定書認定的“實際占用”與《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定的“實際占有”，無論從文字還是內涵上都顯然不同，不能認定陸進妹已經實際占有了涉案房屋。因此，陸進妹的異議理由不符合《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定，應予駁回。綜上，中信信托公司認為陸進妹的異議理由不能成立，遂請求：1、撤銷江蘇高院（2013）蘇執異字第11號執行裁定書；2、駁回陸進妹的執行異議，繼續執行紅楓公司名下價值36.729萬元的房產；3、訴訟費用由紅楓公司、東方廣場公司和陸進妹承擔。中信信托公司在2013年7月16日一審庭審中將第二項訴訟請求變更為請求許可對訟爭房產的執行。

陸進妹答辯稱，1、本案起訴已超過法定時限。中信信托公司在執行裁定上簽署的日期是2013年4月19日，起訴狀上的日期為2013年5月11日，已經超過了15日的起訴期限，因此應駁回起訴。2、紅楓公司與陸進妹存在合法有效的房屋買賣關系。3、陸進妹提出的執行異議符合《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定。陸進妹在涉案房屋被查封前已經與紅楓公司簽訂了房屋買賣合同，支付了全部價款，實際占用了房屋，且陸進妹對涉案房屋未辦理過戶登記手續無過錯。因此，中信信托公司的訴請缺乏依據，請求駁回中信信托公司的訴訟請求。

紅楓公司與東方廣場公司未提交書面答辯狀，其在一審庭審中均同意陸進妹的答辯意見，認為紅楓公司與購房人簽訂了房屋買賣合同，房屋已經實際銷售，房款已經收到，未辦理過戶登記是因為紅楓公司的工作人員離職帶走了軟件，購房人對于未辦理過戶沒有過錯。故對中信信托公司的主張應予駁回。

上述事實有當事人提供的商品房購銷合同、租賃及委托經營管理合同、公證書、收款收據、（2013）蘇執異字第11號執行裁定書、（2013）蘇執異字第42號執行裁定書、聽證及庭審筆錄、調查詢問筆錄等證據證實。

經當事人確認，本案一審爭議焦點為：1、中信信托公司起訴是否超過法定期限？2、紅楓公司與購房人之間是否存在合法有效的房屋買賣合同關系？3、購房人有無排除執行的實體權利？一審法院根據事實與法律對上述爭點作如下認定：

關于爭議焦點一，中信信托公司起訴是否超過法定期限的問題。

一審法院認為，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規定：當事人對裁定不服，與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥執行程序若干問題的解釋》第二十三條規定，申請執行人自裁定送達之日起十五日內未提起訴訟的，人民法院應當裁定解除已經采取的執行措施。因此，十五日系對執行異議之訴規定的法定的起訴時限，逾期起訴的，人民法院不予受理，已經受理的，應當駁回起訴。本案中信信托公司在執行裁定送達回證上簽收的日期為2013年4月22日，其主張于2013年5月3日至一審法院立案部門立案，一審法院立案部門告知其因為訴訟費收費標準等問題需要研究，故暫緩立案。經核實，中信信托公司確于2013年5月3日至一審法院申請立案，因現行規定對執行異議之訴案件按財產標的標準收費還是按件收費不明確，需研究后再決定如何立案，故一審法院立案部門告知中信信托公司暫緩立案。一審法院經研究后按照財產標的收取訴訟費，中信信托公司根據一審法院通知及時申請立案，故中信信托公司的起訴并未超過法定期限。

關于爭議焦點二，紅楓公司與購房人之間是否存在合法有效的房屋買賣合同關系。

中信信托公司主張房屋買賣合同上紅楓公司公章的真實性無法判斷，且合同沒有經過備案，因此合同不具有真實性。一審法院認為，中信信托公司雖對紅楓公司的公章的真實性提出異議，但對公章沒有申請鑒定，也沒有提供相應證據予以推翻，故對其主張不予采納。關于合同備案問題，一審法院在審理中到昆山市住房與城鄉建設局調查，該合同確系紅楓公司自行制作的合同，而非昆山市住房與城鄉建設局出具的合同文本，且沒有經過備案。一審法院認為，商品房買賣合同的形式并非合同成立的必備要件，商品房買賣雙方并非必須采用建設主管部門的格式合同，房地產開發企業與購房人自行訂立的合同不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。合同的備案僅是行政機關出于行政管理需要而作的要求，未經備案不影響合同效力，故對中信信托公司的該項主張不予支持。

中信信托公司主張紅楓公司與購房人之間的合同性質系名為房屋買賣實為融資借款。因為東方廣場公司、紅楓公司與購房人簽訂的《租賃及委托經營管理合同》有回購約定；而且紅楓公司與購房人簽訂的《昆山市商品房購銷合同》第11條約定了交接手續，出賣人需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并且要簽訂房屋交接單，而紅楓公司與購房人并未實際發生房屋交付事實，陸進妹只是收取房租。合同簽訂后購房人也沒有向紅楓公司書面提出要求辦理備案及過戶的相關文件。因此雙方系以購房為形式進行相應的融資行為，性質上屬于借款合同。

陸進妹主張，《租賃及委托經營管理合同》中的回購約定是在同等條件下可以優先回購，系為了房屋的整體性保護經營而設定的條款，并非融資回購。借款合同應當具備借款人、出借人、借款金額、借款期限、利息約定、違約金的承擔、借款人是否提供擔保等要件，而陸進妹與紅楓公司簽訂的《昆山市商品房購銷合同》具備房屋買賣的全部要件，并不符合融資借款的要件，因此不屬于借款合同，紅楓公司與陸進妹之間存在合法有效的房屋買賣關系。

一審法院認為，借款合同系借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。借款合同需具備借款當事人、借款金額、借款期限、借款利息等約定。商品房買賣合同系房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。商品房買賣合同需具備房屋買賣當事人、商品房基本狀況、商品房銷售方式、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間、交付使用條件及日期等必備要件。從紅楓公司與購房人簽訂的《昆山市商品房購銷合同》，以及東方廣場公司、紅楓公司與購房人簽訂的《租賃及委托經營管理合同》看，合同中約定了商品房的基本情況、銷售方式為預售、計價方式及價款、付款方式、交付期限、違約責任等，具備了商品房買賣合同的主要條款。購房人支付了全部房款，即可取得房屋的所有權，合同的目的指向房屋所有權的移轉，性質上屬于房屋買賣合同關系。至于房屋沒有實際交接而是由購房人收取房租，系購房人與東方廣場公司通過簽訂《租賃及委托經營管理合同》變更了合同的履行方式，屬于購房人對自有物業的經營方式的支配。雖然購房目的具有投資性，但購房的目的并不影響合同的性質。關于回購條款的約定，只是對購房人轉讓房屋權利的限制和對承租人權利的保障，建立在購房人有權享有房屋所有權的基礎之上。從合同內容看，并無關于借款約定，不符合借款合同的構成要件，因此紅楓公司與購房人之間的合同性質應認定為房屋買賣。本案商品房銷售采取的模式是房地產開發商在銷售商品房時與買受人約定，在出售后的一定期限內由該房地產開發商以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為，該行為性質屬于售后包租。建設部《商品房銷售管理辦法》第11條第2款規定：房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。一審法院認為該規定性質上屬于管理性規定，而非法律和行政法規所規定的效力性規范，違反該規定不影響合同的效力。因此，紅楓公司與購房人之間存在合法有效的房屋買賣合同關系。

關于爭議焦點三，購房人有無排除執行的實體權利問題。

一審法院認為，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定，第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。據此，購房人有無排除執行的實體權利，主要看其是否滿足該條規定的三項條件：1、第三人已經支付全部價款；2、第三人實際占有；3、第三人對未辦理過戶登記手續無過錯。

1、關于第三人已經支付全部價款。陸進妹提供了其于2011年6月29日支付全款的銀行付款憑證原件，紅楓公司在庭審中予以認可，中信信托公司雖對該銀行付款憑證原件不予認可，但對此沒有申請鑒定，也沒有證據和理由加以推翻，該銀行付款憑證原件應予采信，故一審法院認定陸進妹已經支付全部房款。

2、關于第三人實際占有。一審法院認為，占有既包括直接占有，也包括以對外出租、售后包租等方式的間接占有。雖然陸進妹與紅楓公司簽訂的商品房購銷合同約定，紅楓公司應于2012年5月31日前，將符合約定的商品房交付陸進妹使用，且約定了裝飾、設備標準。但根據陸進妹與東方廣場公司、擔保方紅楓公司簽訂的《租賃及委托經營管理合同》約定，從陸進妹將該物業購房款匯入開發商指定賬戶后第二天開始，陸進妹即將上述所購房產出租給東方廣場公司并委托東方廣場公司經營管理，陸進妹還授權東方廣場公司與紅楓公司辦理該物業的交接手續，該交接手續亦視為陸進妹與開發商、陸進妹與東方廣場公司的交驗手續。因此，《租賃及委托經營管理合同》改變了商品房購銷合同約定的交付標準和交接方式。陸進妹支付房款后，東方廣場公司在紅楓公司將房屋施工完畢后已經接受陸進妹的委托承接裝潢業務，陸進妹也已經實際收取了租金，屬于對房屋的間接占有，應認定陸進妹已實際占有涉案房屋。

3、關于第三人對未辦理過戶登記手續無過錯。一審法院認為，第三人無過錯是指未辦理過戶登記手續是由于第三人主觀意志以外的原因所造成的，包括被執行人不予協助、辦理登記存在客觀障礙、登記機關不予協助等原因。本案紅楓公司與購房人簽訂的《昆山市商品房購銷合同》第15條約定由出賣人將辦理權屬登記的資料報產權登記機關備案，因此辦理過戶登記手續是紅楓公司的義務。從紅楓公司向昆山市住房和城鄉建設局提交的《關于請求房屋銷售網上備案的承諾書》看，是由于紅楓公司的原因未能辦理備案手續。一審法院在審理過程中走訪了昆山市住房和城鄉建設局，了解到昆山市住房和城鄉建設局當時將網簽端口開放給紅楓公司，后因系統軟件變更，紅楓公司無法自行辦理網簽，由于其提供的合同備案手續不全以及拖欠債務的原因，昆山市住房和城鄉建設局沒有為系爭房產辦理過戶，導致未辦理過戶登記手續的原因在于紅楓公司。因此，案涉商品房的銷售沒有及時辦理網上備案手續、房屋未能過戶，并非購房人的過錯造成。

鑒于購房人已經支付了全部房款，通過間接占有方式實際占有了涉案房產，且對房屋未辦理過戶登記手續沒有過錯，故符合《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定，對涉案房產具有排除執行的實體權利。

關于中信信托公司撤銷執行異議裁定的請求。由于本案系執行異議之訴，在本案中審查的是購房人是否享有排除執行的實體權利，以及申請執行人申請繼續執行的訴訟請求是否能夠得到支持的問題，對于處理案外人異議的執行裁定不予審查，因此對中信信托公司的該項請求不予處理。

綜上，陸進妹的執行異議符合《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條第三人排除執行的條件，中信信托公司有關許可執行的訴訟請求不應予以支持。一審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第二百二十七條、《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥執行程序若干問題的解釋》第二十四條之規定，作出（2013）蘇民初字第19號民事判決，駁回了中信信托公司的訴訟請求。一審案件受理費6809元，由中信信托公司負擔。

中信信托公司不服一審判決，向本院提起上訴。請求撤銷（2013）蘇民初字第19號民事判決，許可執行案涉昆山東方云頂廣場公寓樓4號樓1052室，并由陸進妹、紅楓公司、東方廣場公司負擔全部案件受理費。其主要理由是：第一，一審法院認定陸進妹實際占有案涉房屋屬于認定事實錯誤。首先，陸進妹沒有實際占有案涉房屋的主觀意愿。其購買的是酒店式公寓，在購房的同時即與東方廣場公司簽訂了《租賃及委托經營管理合同》的事實說明，陸進妹購買房屋不是為了生活消費而是用于投資經營，不具有實際占有房屋的主觀意愿。其次，陸進妹沒有實際占有案涉房屋的客觀事實。購房合同簽訂時，案涉房屋尚未竣工，不能辦理交付手續，至2012年5月31日，由于買受人的原因，未能按時交付的，雙方同意視為交付，陸進妹通過與東方廣場公司簽訂的《租賃及委托經營管理合同》，委托東方廣場公司代為收房，但紅楓公司與東方廣場公司至今未辦理房屋交接手續。第二，一審判決適用法律錯誤。1、物權法沒有規定間接占有的概念和制度。占有應為法律事實，直接占有是對物的控制而不問權利由來；而間接占有是指所有人并不直接占有而由地上權人、質權人、承租人、借用人、保管人、受托人等直接占有，但所有權人未改變、依法或依約仍可請求返還的情況。間接占有又稱推定占有，已經背離了占有的客觀構成要件。2、實際占有就是直接占有，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條中的實際占有，只能解釋為直接占有。

紅楓公司答辯稱其向中信信托公司借款時已經將90%的不動產和100%的股權分別抵押和質押給了中信信托公司，實際上中信信托公司的債權是有保證的。中信信托公司對紅楓公司已經出售給個體購房者的4號樓申請執行，對購房者是不公平的。另紅楓公司出售的房屋即為毛坯房，該毛坯房已經通過了竣工驗收。

東方廣場公司的答辯意見同紅楓公司。

陸進妹答辯稱，中信信托公司的上訴請求不能成立。中信信托公司所稱案涉房屋不具備交付條件，與事實不符。紅楓公司交付的就是毛坯房，其提交的證據表明，案涉房屋作為毛坯房已經竣工驗收，水電齊備，裙樓部分已經開始營業。東方廣場公司已經從紅楓公司接受了房屋并開始裝修。中信信托公司稱陸進妹沒有實際占有案涉房屋，也是不對的，因為陸進妹在購房的同時就與東方廣場公司簽訂了《租賃及委托經營管理合同》，將所購房屋出租給東方廣場公司同時授權該公司代為收房并進行裝修。東方廣場公司接受了陸進妹的委托并向其支付了租金的事實可以證明陸進妹實際占有了案涉房屋。一審判決認定事實清楚、適用法律正確，故請求維持原判。

本院二審查明的案件事實與一審法院查明的事實相同。

本院認為，當事人二審期間爭議的主要問題是：1、一審法院適用《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條認定購房人執行異議成立，是否屬于適用法律錯誤。2、案涉購房人陸進妹是否實際占有所購房屋，其中事實方面包括：案涉房屋是否已經具備交付條件并已實際交付給購房人，購房人實際占有房屋的表現形式是什么。

（一）關于一審法院適用《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條認定購房人執行異議成立是否屬于適用法律錯誤的問題。

本院認為，雙方當事人二審中有關本案適用法律的爭議集中在一審法院對該司法解釋具體條款的理解與適用是否正確上。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》為現行有效的司法解釋，該司法解釋第十七條規定的目的在于保護無過錯的買房人，通過賦予其優于普通債權的權利層級保護方式，實現對買房人利益的優先保護，屬于基于特殊價值取向對于特殊債權給予的保護。蘊含其中的價值取向在于：在同是債權的情況下，購房人的債權因為是先履行的債權而應當得到優先保護；無過錯的買受人對物權的期待權應當得到特殊保護。該條司法解釋對于無過錯的購房人的保護，并非以購房用途系自住為條件，故不能因陸進妹所購房屋是只能用于經營的酒店式公寓而排除對上述司法解釋第十七條的適用。因此，一審法院以此為據審查陸進妹有無阻卻執行的實體權利，適用法律并無不當。

（二）關于案涉購房人陸進妹是否實際占有所購房屋的問題。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定，第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。本案二審中，當事人對于陸進妹已經支付了全部購房款、裝修費和其本人對于未能辦理房屋過戶登記手續無過錯并無爭議，爭議集中在其是否已經實際占有房屋的問題上。這一問題，恰為本案二審中當事人的第二個爭議焦點。

本院認為，雖然案涉房屋尚未完成竣工備案，不具備《昆山市商品房購銷合同》中約定的交付條件。但是，根據陸進妹于購房當日與東方廣場公司簽訂的《租賃及委托經營管理合同》的約定，陸進妹已經將其所購買的房屋出租給東方廣場公司經營使用，并在支付裝修費用后將收房、裝修事項一并委托給東方廣場公司。該租賃合同的生效時間為“從該物業購房款匯入開發商指定賬戶后的第二天開始”，即陸進妹支付購房款以及裝修費之次日起生效。也就是說，自2011年6月30日起，出租人東方廣場公司對陸進妹所購置的案涉房屋的租賃期限即開始，因此，從紅楓公司接收陸進妹購買的案涉房屋并進行裝修就成為東方廣場公司的義務。而陸進妹亦從東方廣場公司獲得了房屋租金。上述事實表明，陸進妹從紅楓公司購買案涉房屋的目的是用于投資，其在簽訂購房合同后，已經通過簽訂《租賃及委托經營管理合同》的方式，行使了對案涉房屋使用和收益的權利，而使用、收益均是以對所購房屋的有權占有為基礎的。至于紅楓公司何時與東方廣場公司辦理房屋交接手續，因對購房者陸進妹的租金收益并不構成實質性影響，故陸進妹早已在《租賃及委托經營管理合同》“合作內容”部分第5項表示，“如開發商延期交房，甲方表示諒解，并不追究其違約責任?！笨梢姡t楓公司與東方廣場公司之間是否有正式的房屋交接手續，并不能成為認定陸進妹是否實際占有案涉房屋的標準。與紅楓公司和東方廣場公司之間的房屋交接手續相比較，陸進妹作為簽訂了合法購房合同并支付了全部價款的購房人，對于其所購房屋行使使用、收益權的行為，更能夠體現其對案涉房屋的實際占有和支配的債的先履行行為。中信信托公司在陸進妹與開發商紅楓公司簽訂了合法的商品房買賣合同、支付了全部購房款，并通過與東方廣場公司簽訂《租賃及委托經營管理合同》的方式，行使了對案涉房屋的使用、收益權的情況下，主張其沒有實際占有案涉房屋的觀點不能成立。一審法院適用《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定，認定本案中的購房者已經實際占有房屋的觀點并無不當。

綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。中信信托公司的上訴理由不能成立，應予駁回。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費6809元，由中信信托有限責任公司負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　韓　玫

審　判　員　　張穎新

代理審判員　　肖　峰

二〇一四年十月二十三日

書　記　員　　韋　大