上訴人（原審原告）陳順林。

委托代理人霍國平，江蘇和忠律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）陳軍。

委托代理人曹明，北京市中銀（南京）律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）龐成美。

上訴人陳順林因農村房屋買賣合同糾紛一案，不服句容市人民法院（2014）句后民初字第1115號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

2013年8月，陳順林訴至原審法院，要求確認其前妻龐成美與陳軍簽訂的房屋買賣協議無效。

陳軍辯稱，涉案合同有效，請求駁回陳順林的訴訟請求。

龐成美未作答辯。

原審法院經審理查明，陳順林與龐成美原系夫妻關系，二人于1982年結婚，后于2009年協議離婚。左順林與陳軍系同村村民、鄰居。本案訟爭三間房屋坐落于句容市赤山湖管理委員會赤山村，面積為63.36平方米。陳順林于1997年10月14日領取村鎮房屋所有權證。2000年12月30日，龐成美與陳軍達成買賣房屋協議，約定將陳順林所有的上述房屋和院內水井、樹木等折價3000元賣給陳軍，協議對房屋四至、付款方式、產權證移交作了約定。該協議由陳軍父親執筆，陳敦生、陳德元、趙冬英等部分村民參加證明。協議簽訂后，陳軍按協議分兩次付清房款，龐成美將上述房屋及村鎮房屋所有權證交給陳軍，陳軍將產權證上所有權人的名字涂改成“陳軍”。

原審法院認為，本案爭議焦點在龐成美與陳軍達成的房屋買賣協議是否有效。首先，陳順林、陳軍為同村村民，為同一集體經濟組織成員，因購買者陳軍具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了所涉房屋不能進行流轉的障礙。因此，陳軍可以購買陳順林的房屋。其次，根據《物權法》第九十七條，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。龐成美與陳軍達成該房屋買賣合同時，未明示其經過房屋所有權人陳順林的同意授權，故該買賣協議屬于因無權處分訂立的買賣合同。第三，根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。陳順林稱前妻龐成美無權處分該房產，故龐成美將案涉房屋賣給陳軍的買賣合同無效，就本案所涉房屋買賣合同效力而言，雖然龐成美無權處分所涉房屋，但其與陳軍訂立的買賣合同依然有效，故對陳順林主張該合同無效的訴請，不予支持。

原審法院判決：駁回陳順林的訴訟請求。

陳順林不服上述判決，向本院提起上訴稱：訟爭房產系其婚前個人財產，而非原審法院認定的共同財產，且龐美成與陳軍之間也沒有任何房屋買賣交易，涉案合同無效，原審法院判決于法無據。請求依法改判。

陳軍辯稱原審法院判決正確，請求維持。

本院對原審法院查明的事實予以確認。另查明，在涉案協議上簽名的村民與陳順林系同組村民四周近鄰，趙冬英是其弟媳，均與陳順林之間沒有矛盾。陳順林與龐成美離婚后仍共同居住在三岔集鎮的房屋內。1999年，陳順林與龐成美全家從訟爭房屋內搬至三岔集鎮的房屋內居住，同時也將全部家具搬至該房內。陳順林稱其后涉案房屋就由四周鄰居用于堆放雜物。

本院認為，對于涉案房屋是否存在買賣的事實，雖然陳順林與陳軍之間未簽訂過買賣協議，但根據庭審調查的情況以及相關事實，可以認定雙方存在買賣的行為。

首先，龐成美與陳順林原系夫妻關系，全家在1999年就將家具等搬至三岔集鎮的房屋內，陳順林稱涉案房屋由其近鄰使用，表明該房屋已被閑置。其次，2009年龐成美與陳順林離婚時，均未涉及對該房屋的處理，兩人仍然共同居住在三岔集鎮的房屋內。第三、陳順林在其母親2009年去世回家辦理喪事期間曾路過涉案房屋，但卻未了解查看也不知曉該房屋的實際使用情況（已由陳軍改造用于飼養豬的場所），明顯與情理相悖。第四、在陳軍提供的協議上，不僅有無利害關系的近鄰簽名，也有陳順林的弟媳簽名，因此陳順林應當知曉該房屋已經被出賣的情況。第五、如果陳軍沒有購買陳順林的房屋，那陳順林既無法解釋也無法證明其房產證在陳軍手中這一事實。同時，陳順林雖然提供了龐成美的證詞，否認其與陳軍簽訂買賣協議這一事實，但龐成美在知曉陳順林就涉案房屋與陳軍已經訴訟的情況下，未到庭參加本案的訴訟，采取回避的態度，且龐成美與本案的處理結果有利害關系，故其所作陳述可信度較低。另龐成美與陳軍簽訂的房屋買賣協議，發生在龐成美與陳順林夫妻關系存續期間，陳軍有理由相信龐成美有權代表陳順林并經其同意出售房屋。

綜上所述，涉案房屋雖然登記在陳順林名下，但龐成美與陳軍簽訂的買賣協議已經使房屋的權屬發生變化，陳順林要求確認房屋買賣協議無效的依據不足，原審判決并無不當。陳順林的上訴理由均不能成立，本院不予支持，原審判決并無不當，依法應予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費80元，由上訴人陳順林負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　李書文

審　判　員　　黃　甦

代理審判員　　張　劍

二〇一四年十二月二日

書　記　員　　張建華