原告周莉，女，23歲。

委托代理人楊家俊，男，72歲。

被告楊臘珍，女，44歲。

委托代理人吳萬壽，重慶春意律師事事務所律師。

原告周莉訴被告楊臘珍農村房屋買賣合同糾紛一案，本院于2011年6月24日立案受理后，依法由代理審判員韋云華獨任審判，公開開庭進行了審理。原告周莉的委托代理人楊家俊、被告楊臘珍及其委托代理人吳萬壽到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。

原告周莉訴稱：2007年原告從被告處購得被告房屋一套并裝修入住。2011年3月7日，被告之夫胡先志向法院起訴確認原、被告簽訂的《房屋買賣協議書》無效，并要求返還該房的房產證和土地使用證，后法院判決《房屋買賣協議書》無效。原告認為其系善意有償取得該房，在本次糾紛中無任何過錯，現協議書被確認無效，被告就應返還原告購房款30000元及利息，并賠償原告的損失約25萬元。為此請求依法判令：一、被告返還原告購房款及利息并賠償原告損失共計280000元；二、本案全部訴訟費用由被告承擔。

被告楊臘珍辯稱：原、被告簽訂的《房屋買賣協議書》落款時間是2003年，事實上是2007年簽訂的。簽訂協議的目的是為了方便原告父母遷移到被告的居所地，換句說，這份協議是假協議，被告沒有收到周莉3萬元的購房款，因此不存在返還的問題，而且被告只是將房屋借給原告居住，原告并未裝修過。購房協議被法院確認無效后，原告負有向被告返還房屋的義務。協議無效是因雙方的過錯造成，各自損失各自承擔，即便被告收了原告的購房款，也僅僅只需返還原告3萬元，而不應按原告的計算方式來賠償，請求法院依法判決。

經審理查明：原告周莉的母親楊小容系被告楊臘珍的姐姐。2007年下半年的一天，原告周莉在母親的陪同下，由原松林4社社長代先國執筆，與被告楊臘珍簽訂了《房屋買賣協議書》，約定被告楊臘珍自愿將位于南城街道松林4社建筑面積為80.76平方米的兩層房屋一幢（集體土地使用證號：南川市集用（2002）字第1617號，房屋所有權證號：渝房權證304字第007975號，兩證均載明權利人為楊臘珍）以30000元的價格賣給原告周莉。協議第四條載明“房款當時付清，甲方（楊臘珍）并交給乙方（周莉）房產證和土地使用證各一本。”按雙方的要求，協議的落款時間寫成了2003年3月1日。簽訂協議前，被告楊臘珍就已經將房屋（包括房產證和土地使用證）交付給了原告周莉，至今該房的產權仍然登記在楊臘珍的名下。

2011年3月7日，被告楊臘珍的丈夫胡先志以楊臘珍未經其同意處分了夫妻共同財產為由，向本院起訴要求確認周莉與楊臘珍簽訂的《房屋買賣協議書》無效，并由周莉返還《房產證》和《土地使有證》。在此案的審理中，楊臘珍辯稱“與周莉簽訂的是假協議，是為了周莉上戶口，并不是將房子賣給她了，我沒有收到周莉的30000元購房款，同意原告的訴求”。2011年5月12日，本院作出（2011）南川法民初字第628號民事判決書，認定周莉與楊臘珍之間存在買賣房屋的事實，并且互相已經履行了交房、付款義務。對于楊臘珍的辯解因沒有充分證據支撐，本院未予認可。關于胡先志是否知曉買賣房屋的問題，由于周莉與其母親楊小容已經拿到房產手續入住該房多年，且松林4社許多村民皆表示知曉二人之間的房屋買賣事實，而胡先志作為楊臘珍的丈夫卻表示自己不知情，顯然不符合邏輯，即使簽訂協議書時胡先志不知情，但事后幾年原告都沒有去找周莉要回房屋的行為也應視為對二人房屋買賣行為的一種事后追認。由于周莉并非松林4社集體經濟組織成員，與楊臘珍的買賣行為違反了國家法律的強制性規定，《房屋買賣協議書》最終被本院判決無效，同時駁回了胡先志的其他訴訟請求。該案的判決書向雙方當事人送達后雙方均未提起上訴，判決書現已生效。

為了查清本案事實，本院向《房屋買賣協議書》的執筆人代先國進行了詢問，代先國證實：協議寫完后他沒有看到周莉付房款給楊臘珍，就問為什么沒拿錢？楊小容說已經在一年多以前付清了，現在只是補辦個手續，當時楊臘珍也在場，并沒有說什么。協議寫完還讀給她們聽的，之后她們就把字簽了。對于代先國陳述的內容，原、被告均表示屬實。

本案在審理過程中，原告周莉向本院申請對訴爭房屋的現行市場價值進行評估。由于雙方當事人對評估機構的選擇不能協商一致，本院依法指定了重慶華康資產評估土地房地產估價有限責任公司對訴爭房屋的現行市場價值進行評估。該所經綜合評定估算，確定訴爭房屋的評估咨詢單價為1310元/平方米，評估咨詢總價為10.58萬元。

上述事實，有原、被告的陳述和辯解以及證據《房屋買賣協議書》、《集體土地使用權證》、《房屋所有權證》、（2011）南川法民初字第628號民事判決書、證人證言、重康評報字（2011）第224號評估咨詢報書在案佐證，并經庭審質證核實，具有證明效力。

本案爭議的焦點是：1、原、被告之間是否存在房屋買賣的事實以及原告是否付清了購房款？2、《房屋買賣協議書》被確認無效后原告的損失該如何計算以及雙方對損失應如何進行分擔？

本院認為：原、被告買賣房屋的事實已經被人民法院的生效判決所確認，在本案的審理中被告楊臘珍也未提供足以推翻的相反證據，因此雙方買賣房屋的事實是成立的。雖然原告周莉沒有出示支付購房款的收條，但是親人之間進行買賣時不打收條也可能存在，雙方在《房屋買賣協議書》也明確載明“房款當時付清”。加之根據代先國證實的內容，被告楊臘珍對楊小容所說的房款在一年多以前就付清的事實并未表示否認，況且楊臘珍確實已將房屋兩證交付給原告周莉，這些事實與協議第四條的內容能夠相互印證，由此應當依法認定周莉已付清購房款的事實。

買賣合同關系被確認無效后，按照合同法的相關規定，因該合同取得的財產，應當予以返回；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當承擔賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。原告周莉購買房屋的目的是為了滿足自己的居住需要，現其合同目的不能實現，必將進入現行市場另覓它途重新購買房屋。因此，其因買賣合同無效造成的損失應當以該房屋的現行市場價值為評判基準更符合公平原則。重慶華康資產評估土地房地產估價有限責任公司對房屋的評估價值10.58萬元，客觀、真實、合法，本院予以采信。該買賣合同被確認無效是因為違反了國家法律的強制性規定，雙方均存在過錯。但是，被告楊臘珍出售法律禁止任意交易的房屋，是導致合同無效的主要原因。為維護市場交易秩序，保護交易安全，促進市場誠信體系的建立，被告楊臘珍應依法對此無效行為向原告周莉承擔返還購房款的民事責任和承擔主要的過錯賠償責任。至于周莉主張的房屋裝修價值，因被告予以否認，并且周莉也不能充分證明其裝修的損失，本院對此不予支持。

為了減輕雙方當事人的訟累，本院依法進行了釋明，原、被告均表示同意在本案中一并處理房屋（包括土地使用證和房產證）的返還問題。據此，本院特依照《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，判決如下：

一、由被告楊臘珍返還給原告周莉購房款30000元，并從本判決生效之日起按照中國人民銀行同期商業貸款利率計算支付逾期利息至付清該款時為止。

二、由原告周莉將《房屋買賣協議書》約定范圍內的房屋一幢以及該房屋的集體土地使用證（證號：南川市集用（2002）字第1617號）和房屋所有權證（證號：渝房權證304字第007975號）返還給被告楊臘珍。

三、由被告楊臘珍賠償給原告周莉購房損失53060元[（105800元-30000元）×70%]。

四、駁回原告周莉的其他訴訟請求。

上述給付內容，限原、被告在本判決生效后15日內履行。

本案案件受理費2750元，評估費4000元，共計6750元。由原告周莉負擔3016元，被告楊臘珍負擔3734元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第三中級人民法院。

代理審判員：韋云華

二○一一年 十月二十八日

書記員:劉丹