北京市第三中級人民法院民事判決書

　　（2014）三中民終字第2837號

　　上訴人（原審原告）宋某，男，1930年5月10日出生。

　　委托代理人王京順，北京市江山律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）孫某，男，1949年8月4日出生。

　　委托代理人孫英浩（孫某之子），1972年7月13日出生。

　　原審被告吳某，男，1952年4月19日出生。

　　原審被告宋某，男，1954年4月5日出生。

　　原審被告宋某，女，1965年11月12日出生。

　　原審被告吳某，女，1947年6月2日出生。

　　委托代理人汪金成（吳某之子），1970年9月10日出生。

　　原審被告吳某，女，1949年10月6日出生。

　　原審被告宋某，女，1958年6月28日出生。

　　上訴人宋某與被上訴人孫某、原審被告吳某、宋某、宋某、吳某、吳某、宋某農村房屋買賣合同糾紛一案，北京市平谷區人民法院曾于2012年12月17日作出（2012）平民初字第 04864號民事判決，孫某不服上訴后，北京市第二中級人民法院作出（2013）二中民終字第2074號民事裁定書，發回重審。北京市平谷區人民法院另行組成合議庭審理后，作出（2013）平民初字第03866號民事判決，宋某不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人宋某委托代理人王京順、被上訴人孫某委托代理人孫英浩、原審被告宋某、原審被告吳某委托代理人汪金成，到庭參加訴訟，原審被告吳某、宋某、吳某、宋某經本院合法傳喚，無正當理由，未出庭參加訴訟，本案依法缺席審理。本案現已審理終結。

　　2013年6月，宋某起訴至原審法院稱：我是北京棉漿廠職工。1979年夏，我購買了某村村民孫×的一處住房（有北房4間、豬圈等）以供婚后居住，該住房坐落于北京市平谷區某號（以下簡稱某號房屋）。因我購買孫×房屋時并無書面手續，為避免以后發生糾紛，我與孫×在村干部馮×、李×見證下于1980年5月23日補充簽訂了一份《買房證明》。1979年底，我與于秀榮結婚，婚后居住在某號房屋內。1980年我退休后即落戶于某村。1995年底，我前往臺灣索要當年在國民黨軍隊的工資，后臺灣當局為我辦理了榮民證，并按月給我發放補助。此后我便在大陸和臺灣兩地居住。1998年我患喉癌，2003年6月15日我在臺灣省臺南縣又發生交通事故，故我一直在臺灣治療。2011年9月我回到大陸后得知我的妻子于秀榮于2008年4月去世，而我所購買的房屋也被于秀榮生前賣予同村村民孫某。2009年涉案房屋被平谷區馬坊鎮政府拆遷，相應的補償也發放給孫某。因某號房屋系我個人財產，于秀榮無權處分，故起訴請求確認孫某買受某號房屋及附屬物的合同無效。

　　孫某在原審法院辯稱：我不同意宋某的訴訟請求，理由如下：1.宋某與于秀榮1979年底結婚，而宋某與孫×簽訂買房協議的時間為1980年5月23日，購買房屋是婚后行為。同時，根據買房協議記載，房款是在1981年5月1日前結清，此時，宋某與于秀榮已結婚兩年，某號房屋應屬于宋某與于秀榮的夫妻共同財產，并非宋某的個人財產；2.宋某是北京棉漿廠職工，后落戶在某村，但并非該集體經濟組織成員，宋某之所以能夠購買某號房屋，是因為于秀榮具有某村的農業戶口；3.宋某與于秀榮在買房后于1990年代對房屋進行了翻建，因此，訴爭房屋應屬于宋某和于秀榮的共同財產；4.我從于秀榮處購買房屋時，于秀榮的兒女幾乎全部在場，于秀榮也親口告知已經電話征得了宋某的同意。房屋出售后，于秀榮的子女很快將其從某號房屋中搬至鄰村安度晚年，顯然，其子女均認可了房屋買賣行為。孫某購買房屋屬于善意取得，不應確定為無效；5.于秀榮于2008年去世，宋某作為于秀榮的丈夫，不可能不知情，宋某稱2011年才知道房屋被出賣的事實，不符合常理；6.孫某因購買了訴爭房屋，2007年被村委會取消了申請農村宅基地的資格，如確認房屋買賣協議無效，孫某將遭受巨大損失，且不利于社會經濟秩序的穩定，故請求駁回宋某的訴訟請求。

　　宋某在原審法院辯稱：孫某所述不屬實，宋某購房在先，與我母親于秀榮結婚在后，婚后我母親將戶口落在了某村。賣房時沒有村委會的人在場。我認為某號房屋是我父親宋某的婚前財產，我母親于秀榮不應該賣掉，我同意宋某的訴訟請求。

　　吳某和宋某在原審法院答辯意見與宋某一致。

　　吳某、吳某、宋某在原審法院未出庭應訴，亦未提交書面答辯意見。

　　原審法院經審理查明：宋某原系北京棉漿廠（位于北京市平谷區某村）職工。1979年底，宋某與于秀榮結婚，婚后未生育子女。1980年，宋某退休，退休后在某村務農。同年5月23日，在馮×、李×的見證下，宋某與孫×（又名孫德泉）書寫《買房證明》，主要內容為：今有宋某買孫×瓦房三間半和全部院落，合款750元。1981年4月30日，宋某與孫×結清了購房款。1996年，宋某注銷了在大陸的戶口，只身赴臺灣定居。此后，某號房屋由于秀榮居住使用。2006年10月29日，于秀榮與孫某簽訂《買賣房屋協議》，將某號房屋以8000元的價格賣予孫某，雙方所訂買賣協議包含 原房契已遺失，以大隊存根為據 、 宅院審批手續已遺失，以現買賣房屋協議為據 等內容。協議簽訂后，于秀榮將房屋交付給了孫某。2008年4月，于秀榮去世。2009年12月，某號房屋依規劃被拆遷。2012年8月24日，宋某訴至法院，請求確認孫某購買某號房屋及附屬物的合同無效。

　　另查：于秀榮原為河北省某某村村民，后于1979年12月30日因婚將戶口遷入北京市平谷縣英城鄉某村（現北京市平谷區某村）。于秀榮在與宋某結婚前，共有二子四女，分別為：吳某、宋某、吳某、吳某、宋某、宋某。

　　訴訟中，雙方主要圍繞以下問題發生爭議：

　　（一）宋某向孫×購買某號房屋的時間

　　宋某主張:某號房屋系其婚前于1979年夏從孫×處購買，因當時未作手續，后在村干部馮×、李×的見證下，雙方于1980年5月23日補簽了《買房證明》。

　　對此，宋某、宋某、吳某均無異議。孫某不予認可，并認為宋某購房時間為1980年5月23日，屬于婚后行為，且于秀榮與宋某共同償還了部分購房款。

　　經法院向孫×、馮×調查了解，孫×稱，宋某買房是為了結婚，買房時間是1980年開春以后，早于雙方簽訂《買房證明》的時間，具體哪天已記不清；房款分兩次交清，簽訂《買房證明》當天給了400元，第二年又給了350元。馮×稱，宋某買房時未結婚，但對具體買房時間已記不清。

　　另，在法院向吳某、吳某送達起訴狀時，吳某稱：宋某購買某號房屋的時間早于與于秀榮結婚的時間。吳某稱：其母于秀榮去世時，宋某未回大陸，但對宋某購買某號房屋的時間不清楚。

　　（二）于秀榮出賣某號房屋宋某是否知情

　　宋某主張自其移居臺灣并于2003年在臺灣發生交通事故后，即與在大陸生活的于秀榮等親屬失去聯系，對于于秀榮賣房、去世均不知情。為此，宋某提供了交通事故證明書、調解書及臺灣居民來往大陸通行證作為證據。交通事故證明書記載宋某因交通事故身體受傷，但未記載具體傷情。調解書記載宋某因交通事故獲賠新臺幣五萬元（約合人民幣一萬元），未記載宋某受傷的具體情況。來往大陸通行證的有效期分別為2001年3月15日至2006年3月14日和2011年至2016年。有效期為2001年3月15日至2006年3月14日的通行證顯示，2004年3月至2004年6月期間，宋某有出入境記錄。

　　經詢，宋某稱：宋某在沒發生交通事故之前經常回大陸探親，每次逗留三個月至半年左右，探親期間居住在位于某村的某號房屋內，發生交通事故以后即無法再取得聯系，于秀榮去世時，未能與宋某取得聯系，宋某亦未回大陸參加葬禮。

　　孫某對宋某所述不予認可，并稱于秀榮出售某號房屋時通過電話方式征得了宋某的同意。為證實其購買某號房屋合法有效，孫某提供某村村委會出具的兩份證明，證明主要內容為：1980年宋某和于秀榮購買了孫×的住宅一處，后經鎮政府、村委會同意將此房進行了翻建；1996年宋某加入臺灣籍并注銷了戶口；1998年7月，某號房屋就已登記在戶主于秀榮名下，此后于秀榮單獨生活居住在某號房屋，直至2006年將其出售給孫某；2006年10月孫某與于秀榮簽訂的買賣協議經過村委會同意；孫某有二子，均具備申請新宅基地的資格，但因孫某購買了于秀榮的宅院，并得到村委會對使用權的確認，故村委會未同意孫某的宅基地申請。

　　經法院向某村村委會調查了解，宋某從孫×處購房時系非農業戶口，不屬于該村集體組織成員；訴爭房屋曾于1980年代末至1990年代初進行過翻建；于秀榮的子女知曉于秀榮出售訴爭房屋一事；于秀榮出售房屋給孫某經過了該村村委會。

　　原審法院經審理認為：訴爭某號房屋在于秀榮將其出售給孫某時的所有權歸屬，以及孫某能否依與于秀榮簽訂的《房屋買賣協議》善意取得該房屋，是案件的爭議焦點所在。對于以上爭議，訴訟雙方均有責任就各自主張所依據的事實提供證據加以證明。

　　宋某主張訴爭某號房屋系婚前購買，應屬于其個人婚前財產。對此，法院認為應當首先明確以下兩點事實：1.宋某與于秀榮的結婚時間；2.宋某從孫×處購買訴爭房屋的時間。關于宋某與于秀榮的結婚時間，宋某主張為1979年底，根據于秀榮戶口登記卡記載的信息，于秀榮原籍河北省興隆縣，后于1979年12月30日因婚遷入北京市平谷區某村，據此，可以確認宋某與于秀榮在1979年底已結婚。關于宋某從孫×處購買訴爭房屋的時間，宋某與孫×簽訂《買房證明》的時間為1980年5月23日，宋某主張《買房證明》系事后補簽，實際購房時間應為1979年夏，但并未提供有效證據予以證實。根據法院向賣房人孫×以及《買房證明》簽訂時的見證人馮×所作調查，孫×證實宋某向其購房是在1980年開春以后，馮×對宋某購房時間已記不清。孫×與馮×系能夠證明宋某購房時間的關鍵證人，現其二人所述與宋某關于購房時間的主張并不一致，宋某不能提供充分證據證實其主張，對此，法院不予采信。馮×雖稱宋某購房時未婚，但因其所述與孫×關于宋某購房時間的陳述存在矛盾之處，且按照農村習俗理解的結婚與法律意義上的結婚亦有差異，僅憑馮×所述尚不足以確認某號房屋系宋某婚前所購。

　　宋某主張于秀榮出售某號房屋系無權處分，孫某不能構成善意取得，所訂《房屋買賣協議》應認定為無效。法院認為：

　　首先，根據宋某與孫×所訂《買房證明》記載的內容，宋某與孫×結清購房款的日期為1981年4月30日，孫×也向法院證實宋某第二次支付購房款是在簽訂《買房證明》后的第二年，即1981年。上述兩份證據能夠相互印證，證實宋某與孫×結清購房款的時間是1981年，對此，法院予以確認。宋某向孫×結清購房款時，已經與于秀榮登記結婚，對于婚后所付房款，應視為宋某與于秀榮的夫妻共同財產，宋某主張系以個人財產支付，缺乏證據佐證，法院不予采信。另外，根據某號房屋所在地村委會出具的證明，宋某與于秀榮結婚后，曾對訴爭房屋進行翻建，翻建房屋系宋某與于秀榮共同生活期間所為，據此，應當認定某號房屋在于秀榮出售給孫某時，屬于宋某和于秀榮夫妻共同所有。根據相關法律規定，夫或妻對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。案件中，宋某于1996年移居臺灣并將大陸戶口注銷，此后訴爭房屋一直由于秀榮單獨居住使用，戶主也在1998年7月變更為于秀榮，因此，在于秀榮2006年將房屋出賣給孫某時，孫某有理由相信于秀榮對該房屋具有處分權。現房款及房屋均已交付多年，孫某主張善意取得，法院予以支持。

　　其次，宋某稱自2003年在臺灣發生交通事故以后即無法與大陸親屬取得聯系，從而無從知曉于秀榮出售房屋一事，但根據宋某提供的交通事故證明、調解書及來往大陸通行證，交通事故證明及調解書均未明確記載宋某所受傷情，而根據交通事故中宋某所獲賠款數額可以確定，宋某因交通事故受傷并不甚嚴重，且在其發生交通事故后的2004年3月至6月期間，根據通行證記載，宋某有來往大陸的出入境記錄。因此，對宋某訴稱因交通事故而失去與大陸親屬間的聯系，法院難以采信。宋某提供的來往大陸通行證在時間上也并不連貫完整，前者有效期為2001年3月至2006年3月，后者有效期間為2011年至2016年，于秀榮出售某號房屋的時間為2006年10月，僅憑宋某提供的通行證也不足以證實其對于秀榮出售房屋一事不知情。

　　再次，宋某自2003年以后即極少往來于大陸，于秀榮作為宋某的妻子，因年事較高而將訴爭房屋出售以用于醫療及生活開支，亦屬合情合理，本著民事行為應有利于維護社會經濟秩序穩定的原則，對宋某的訴訟請求，法院亦難予支持。

　　據此，原審法院于2013年12月判決：駁回宋某的訴訟請求。

　　原審法院判決后，宋某不服，上訴至本院，請求撤銷原審法院判決，改判支持其原審訴訟請求。其事實及理由為：涉案房屋系在其與于秀榮結婚之前購買，涉案房屋系宋某婚前個人財產，原審法院就涉案房屋的所有權歸屬認定錯誤，另對孫秀榮與孫某簽訂的《房屋買賣協議》的真實性未予查明；孫某不能善意取得涉案房屋；原審判決違反法定程序，依職權向證人及村委會調查取證。孫某同意原審判決。吳某、宋某不同意原審判決，但未提起上訴。吳某、宋某、吳某、宋某未答辯。

　　本院經審理查明的事實與原審法院查明的事實一致。

　　上述事實，有《買房證明》、《買賣房屋協議》、常住人口登記卡、戶口本、身份證、火化證、臺灣居民來往大陸通行證、交通事故證明書、某村村委會證明及當事人陳述等證據在案佐證。

　　本院認為：根據各方的訴辯主張及本案查明的事實，案件的爭議焦點有二：一是涉案房屋的權屬情況，是孫某的婚前個人財產還是孫某與于秀榮的夫妻共同財產；二是孫某買受涉案房屋是否構成善意取得。

　　當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

　　關于涉案房屋的權屬情況，宋某主張系其婚前個人財產，其理由為買賣房屋的行為發生在其與于秀榮結婚之前，但從現有證據看，宋某與于秀榮在1979年年底已結婚，《買房證明》的時間為1980年5月23日，宋某認為《買房證明》系事后補簽，未提供充足的證據，本院不予采信。宋某認為購房款均系其婚前個人財產支付，未提供相應的證據，且宋某支付第二筆購房款的時間是在簽訂《買房證明》后的第二年，是在夫妻婚姻關系存續期間，結合村委會出具的宋某與于秀榮婚后共同翻建房屋的證明，原審法院認定涉案房屋在于秀榮出賣給孫某時，屬于宋某與孫某的夫妻共同財產，并無不當。

　　關于孫某買受涉案房屋是否構成善意取得，我國物權法第一百零六條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。因宋某于1996年移居臺灣并將大陸戶口注銷，訴爭房屋一直由于秀榮單獨居住使用，涉案房屋所在戶口也在1998年變更戶主為于秀榮。2006年于秀榮經村委會同意將涉案房屋出賣給本村村民孫某時，孫某有理由相信于秀榮對涉案房屋具有處分權，孫某主觀上為善意，另涉案房屋的購房款已付清，房屋已交付給孫某，故孫某買受該房屋，構成善意取得。宋某對《房屋買賣協議》的真實性提出異議，但未提交相應的證據予以佐證，本院不予采信。

　　另，宋某上訴認為原審違反法定程序。原審法院根據案件審理的需要，調取相關證據，符合我國民事訴訟法的相關規定。宋某該上訴主張，于法無據，本院不予采納。

　　綜上所述，宋某上訴請求依據不足，本院不予支持。原審法院判決認定事實及適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　一審案件受理費70元，由宋某負擔（已交納）；二審案件受理費70元，由宋某負擔（已交納）。

　　本判決為終審判決。

　　審判長李春香

　　代理審判員閆慧

　　代理審判員程磊

　　二○一四年五月二十日

　　書記員吳強兵