河北省唐山市豐潤區(qū)人民法院

民事判決書

(2013)豐民初字第976號

原告王某，男，1956年10月8日出生，漢族，農民，住唐山市豐潤區(qū)豐潤鎮(zhèn)xxx村37號。

委托代理人王長福，河北京唐律師事務所律師。

被告李某(又名李)，女，1972年3月26日出生，漢族，居民，住唐山市豐潤區(qū)豐潤鎮(zhèn)新興小區(qū)5排31號。

委托代理人王立春，河北民源律師事務所律師。

委托代理人鄭某(被告李某之夫)，1971年1月9日出生，漢族，居民，住唐山市豐潤區(qū)豐潤鎮(zhèn)新興小區(qū)5排31號。

被告劉某，女，1956年6月20日出生，漢族，農民，住唐山市豐潤區(qū)豐潤鎮(zhèn)xxx村37號

原告王某與被告李某、劉某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員徐本民獨任審判，公開開庭進行了審理。原告王某及委托代理人王長福、被告李某及委托代理人王立春、鄭某、被告劉某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告王某訴稱，2005年在我外出經商期間，原告的妻子劉某與時任xxx治保主任的其弟劉賀某背著原告將原告名下的位于xxx村的原告所有的一處老房以2.5萬元價格出售給沒有本村戶口的被告李某(又名李曉某)。2010年我得知情況后不同意出售并多次找到有關部門協(xié)調處理，2011年答復撤銷已經過戶到李曉某名下的土地證，但房產糾紛問題讓我找法院解決。故訴至法院，要求確認兩被告之間訂立的房屋買賣合同無效，責令被告返還房屋、宅基地。

被告李某辯稱，一、王某訴稱軍非事實，房屋買賣合同的訂立是王某與我真實自愿的民事法律行為。2005年10月28日，經中人王永桂說和，代筆人胡俊勛代書，xxx村委會監(jiān)證，我與王某簽訂了買房契約，王某將其所有的老平房三間買與我，價格25000元。同時依據(jù)2004年12月19日王某簽訂的協(xié)議書，代王某給付其鄰居閆某某補助拆遷費1200元。房屋買賣合同成立后，我與王某共同前往國土局辦理了過戶手續(xù)，因買房我繳納契稅400元，向村委會繳納了基礎建設費4000元。上述民事法律行為均是真實自愿的行為，房屋買賣價款符合當時市場價格，是公平的，王某訴稱其不知情均非事實，我依法取得的房產應受法律保護。二、目前我國法律法規(guī)及司法解釋尚沒有禁止農村私有房屋買賣以及農村私有房屋買賣應認定無效的明確規(guī)定。三、我對房屋長期、穩(wěn)定的占有、使用狀態(tài)是應當受到保護的重要價值利益。我購買訴爭房屋并非為了投資盈利，而是為了居有定所，且已經實際占有使用訴爭房屋近八年，一旦買賣合同無效，將對我一家的生活帶來巨大的影響，因此在本案審理中，應從保護我生活穩(wěn)定的角度考慮，認定買賣合同有效。四、“當事人不得因自己的錯誤行為而獲刑”，對出賣人事后主張合同無效必須予以必要的限制。當前土地升值、房價上漲、拆遷補償?shù)谋尘爸拢绕涫潜景冈V爭房產在豐潤區(qū)城鎮(zhèn)化區(qū)域范圍內，目前正在拆遷規(guī)劃中，原告不是為了居住，而是在可能獲得巨大利益下，提起的訴訟，那么出賣人在負有主要過錯責任的同時卻可以享受到巨大利益，這無疑是自相矛盾的。綜上所述，在近八年額時間中，我在訴爭房屋實際使用已對該房屋形成了穩(wěn)定的占有關系。在綜合本案當時的歷史背景及有利于維護現(xiàn)有的房屋占有關系角度考慮，應當確認原告與我的買賣合同有效。否則在當前豐潤城區(qū)范圍內大面積平改造成土地房產大幅度增值的情況下，王某對我提起的訴訟完全是唯利是圖的行為，應當承擔地約過失責任，王某應當按照該房產如今的市場價格50萬元向我承擔締約過失的責任。請法院查明事實，駁回原告訴請。

被告劉某辯稱，我認為買賣是無效的。買房的時候我叔伯兄弟即村治保劉賀某說把我老院房子賣了，給我弄個房本，當時王某沒有在家，在赤峰，我也沒有和王某商量，琢磨弄個房本就中了。王某回來后聽說此事表示不同意，和我翻臉了，王某總找土地局這么多年了也沒有給我們答復。

經審理查明，原告王某與被告劉某系夫妻。被告李某系非農業(yè)戶口。2005年10月28日，被告李某購買原告王某與被告劉某夫妻位于xxx村的平正房三間及宅院一所，價款25000元。對于買賣房屋的過程雙方陳述不一。原告王某及被告劉某稱王某不在家，劉某通過時任治保主任的堂兄劉賀某將房屋賣與被告李某;被告李某稱賣房及過戶王某均在場。在被告提交的房屋買賣協(xié)議上有“賣主王士某”簽名及手印，庭審時原告王某否認是其本人書寫簽名及手印，被告李某稱極記不好是否王某簽名及手印，但王某在場。2006年1月1日，原被告辦理了該房屋的過戶手續(xù)，唐山市國土資源局豐潤分局為被告李某(李曉某)頒發(fā)了豐集(宅)字第06-轉-01號集體土地使用證。后原告王某多次向唐山市國土資源局豐潤區(qū)分局信訪，唐山市國土資源局豐潤區(qū)分局于2012年8月10日注銷了被告李某(李曉某)頒發(fā)的豐集用(宅)字第06-轉-01號集體土地使用證。原告于2013年3月7日訴至本院。以上有當事人陳述、房屋買賣協(xié)議書、集體土地使用證、唐山市國土資源局豐潤區(qū)分局信訪事項辦理答復意見書、唐山市國土資源局豐潤區(qū)分局關于注銷浭陽辦事處新興小區(qū)居委會李曉某土地使用證的通知等證據(jù)予以證實。

本院認為，原告對房屋買賣協(xié)議中“賣主王士某”簽名及手印予以否認是其本人所為，被告李某亦不能確定系原告本人的簽名及手印。結合雙方當事人的陳述，應認定2005年內10月28日所簽房屋買賣協(xié)議為被告劉某以原告王某名義與被告李某簽訂。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，具有有一定的福利性質，享有者必須具有本集體經濟組織成員這一特定身份，非本集體經濟組織成員無權取得。因此，作為非豐潤區(qū)xxx村村民的被告李某無權購買xxx村的房屋，故根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)的相關規(guī)定，2005年10月28日被告劉某以原告王某名義與被告李某簽訂房屋買賣協(xié)議無效。原告王某及被告劉某夫妻應將房款25000元返還給被告李某，被告李某應將訴爭房屋返還給原告王某。原告王某及被告劉某夫妻明知其所出賣房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，在其出賣房屋后又以買賣合同無效，原告作為出賣人應對合同無效承擔一定責任。對于買受人李某利益損失的賠償，因被告李某未提出反訴主張，就賠償問題本案不予涉及。被告李某可就賠償問題另行主張權利。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《中華人民共和國土地管理法》第八條、第六十二條、《中華人民共和國物權法》第一百五十二條、一百五十三條之規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某以原告王某名義與被告李某簽訂房屋買賣協(xié)議無效。

二、被告李某將購買原告王某與被告劉某夫妻的位于xxx村的平房三間及宅院一所返還原告王某及被告劉某，原告王某及被告劉某將購房款25000元返還給被告李某，雙方均于判決生效后10日內履行。

案件受理費2300元，減半收取1150元，由被告李某、被告劉某各負擔575元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。

審 判 員：徐

二○一三年五月六日

書 記 員： 韋(兼)