北京市第三中級人民法院民事判決書

　　（2017）京03民終6204號

　　上訴人（原審被告）：楊某，女，1952年3月5日出生，住北京市通州區。

　　委托訴訟代理人：楊嘉會，北京京堯律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）：溫某，男，1952年10月22日出生，住北京市通州區。

　　委托代理人趙艷艷，北京市天安律師事務所律師。

　　原審被告：黃某，女，1963年1月13日出生，住北京市朝陽區。

　　原審被告：黃某，女，1960年12月13日出生，住北京市朝陽區。

　　原審被告兼黃某、黃某之委托訴訟代理人：黃貴來，男，1964年5月26日出生，住北京市朝陽區。

　　原審被告：梅某，女，1958年8月14日出生，漢族，住北京市通州區。

　　上訴人楊某因與被上訴人溫某、原審被告黃某、黃某、黃貴來、梅某農村房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市通州區人民法院（2015）通民初字第11265號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭開庭進行了審理。上訴人楊某及其委托訴訟代理人楊嘉會，被上訴人溫某的委托訴訟代理人趙艷艷，原審被告兼黃某、黃某委托訴訟代理人黃貴來、原審被告梅某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　楊某上訴請求：撤銷一審判決，發回重審；一、二審訴訟費由溫某負擔。事實和理由：一、一審程序違法。楊某收到一審法院傳票后突發腦梗，人事不知，家屬將其送至老家的醫院救治并告知一審法院希望延期開庭。一審法院未再行傳喚即作出判決，剝奪楊某的合法權利。此外，黃玉生育二子二女，長子黃貴恩還有子女，一審法院未追加黃貴恩、梅某夫婦的子女參加訴訟，遺漏必要共同訴訟當事人。二、一審判決實體錯誤。黃某、黃某、黃貴來、梅某與本案利害關系不大，以不了解情況，導致一審法院認定事實不清。涉案房屋一直由黃玉生、楊某以及兒子一家居住了十五年。其間楊某夫婦新建后背房3間、平房2間并裝修了北房，而且在院外建了一間磚瓦簡易房，屬于雜物間。楊某一家人在京無其他住所，不具備騰退條件，應當在房屋拆遷具備騰退和評估條件后一并處理。當庭補充如下事實：楊某夫婦新建三間后背房、兩間廂房、一間耳房，院外還建有一個簡易房。出院后，在老家又進行了一段時間的休養以及治療，所以沒有收到一審法院的開庭傳票。

　　溫某辯稱：不同意楊某的上訴請求。請求駁回上訴，維持原判。

　　黃貴來、黃某、黃某、梅某均述稱：同意楊某的上訴請求，不同意一審判決。

　　溫某一審訴訟請求：1.溫某與黃玉生于2002年7月13日簽訂的《買房協議書》無效，將通州區王莊村甲×號院及院內房屋返還給溫某；2.楊某等五人承擔本案訴訟費用。

　　一審法院審理查明：2002年7月13日，溫某（賣方）與黃玉生（買方）簽訂《買賣協議書》，約定：溫某將自有住房三間賣給黃玉生為業，此房東至黃經林、西鄰溫某、南北至道，東西寬10米，南北23米，總價2.3萬元整，包括門樓、院墻、一間棚子，門窗齊全。雙方無爭議，錢款筆下付清，特立字據，永不反悔。經查，溫某為北京市通州區西集鎮王莊村農民，黃玉生為非農業戶籍。

　　一審另查，黃玉生與齊世榮曾系夫妻關系，二人生育四個子女即長子黃貴恩、長女黃某、次女黃某、次子黃貴來。黃玉生與楊某系再婚。黃玉生于2011年間去世，黃貴恩于2012年去世。黃貴恩與梅某系夫妻關系，二人未生育子女。

　　一審庭審過程中，雙方均認可黃玉生購買涉案房屋后未對三間北房進行翻建，但新建了三間背房。經詢問，黃某、黃某、黃貴來、梅某表示，涉案房屋一直由楊某居住使用，其四人并未在涉案房屋中實際居住。

　　上述事實，有《買房協議書》、戶口簿、派出所證明及當事人一審法庭陳述等證據在案佐證。

　　一審法院認為：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。農村房屋買賣必然涉及到宅基地的轉讓，根據相關法律規定，宅基地使用權是相應集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯系，不允許轉讓。本案中的《買房協議書》的買賣雙方非同一農村集體經濟組織成員，故該合同因違反行政法規的強制性規定而無效。溫某要求確認《買房協議書》無效的訴訟請求合理，該院予以支持；合同無效后，因合同取得的財產，應當予以返還。本案中《買房協議書》中的買方黃玉生已去世，因此楊某、黃某、黃某、黃貴來、梅某作為對黃玉生的遺產有繼承權利的人，應當負有返還涉案房屋的義務。故對溫某要求楊某等五人返還涉案院落及房屋的訴訟請求，該院予以支持。關于楊某等五人提出返還購房款及賠償的問題，本案審理過程中，楊某等五人方并未針對房款及賠償提出具體反訴請求，且本著公平合理的原則，購房款的返還問題，因為涉案標的物的增值問題，一般在賠償損失時，應綜合地上物現值及宅基地區位補償價進行合并處理，本著公平原則和減少當事人訴累的原則，該院對楊某等五人方提出的賠償問題，釋明其另案處理，楊某等五人方可待宅基地院落及房屋具備評估條件后，另行起訴溫某要求賠償相關損失。楊某經該院合法傳喚，無正當理由拒不出庭應訴，視為其放棄了答辯和舉證質證的權利。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決：一、確認溫某與黃玉生于二○○二年七月十三日簽訂的《買房協議書》無效；二、楊某、黃某、黃某、黃貴來、梅某將位于北京市通州區王莊村甲×號院及院內房屋返還給原告溫某，于判決生效之日起30日內執行清。一審案件受理費150元，由楊某、黃某、黃某、黃貴來、梅某共同負擔，于判決生效之日起7日內交納。

　　二審中，楊某提交證人韓某的書面證言一份，證明楊某未參加一審庭審系因為患病，且其向法院提交了延期申請。溫某以證人未出庭為由對該證據不予認可；梅某、黃貴來、黃某、黃某認可楊某提交的證據。本院另認定以下事實：梅某自述其與陳寶山于1997年經法院判決離婚，梅某與陳寶山之子由陳寶山撫養，楊某對此予以認可。本院認定的其他事實與一審法院查明的事實一致。

　　本院認為：本案為農村房屋買賣合同糾紛。涉案《買房協議書》的買賣雙方非同一農村集體經濟組織成員，故該合同無效。本案的上訴爭議焦點有兩個，第一，一審是否存在程序問題，第二，涉案房屋能否騰退。關于一審程序問題，楊某于2015年7月以病重在東北住院為由申請延期，未明確延長期限。此后2017年2月，一審法院向楊某郵寄了同年3月20日的開庭傳票，郵寄地址為楊某在地址確認書上確認的地址，楊某未再提出延期申請，一審法院缺席開庭審理，未違反法定程序，故楊某該項上訴意見本院不予采信；楊某主張一審法院未追加黃貴恩、梅某夫婦的子女參加訴訟，遺漏必要共同訴訟當事人，本院認為，黃貴恩與梅某未生育子女。根據當事人陳述，梅某與其前夫生育一子，該子女應由其前夫陳寶山撫養。黃貴恩與梅某之子未形成撫養關系，一審不存在遺漏當事人的情形，故楊某該項上訴意見本院亦不予支持。關于涉案房屋的騰退問題，楊某等五人不同意騰退，同時主張賠償。一審法院考慮涉案標的物的增值問題，認定賠償問題可待宅基地院落及房屋具備評估條件后另案處理，直接判決騰房，處理結果不當，本院予以糾正。

　　綜上所述，楊某的上訴請求部分成立。一審判決就合同效力部分認定事實清楚，適用法律正確，該部分應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規定，判決如下：

　　一、維持北京市通州區人民法院（2015）通民初字第11265號民事判決第一項；

　　二、撤銷北京市通州區人民法院（2015）通民初字第11265號民事判決第二項；

　　三、駁回溫某其它訴訟請求。

　　二審案件受理費300元，由楊某負擔150元（已交納），由溫某負擔150元（于本判決生效之日起7日內交納）。

　　本判決為終審判決。

　　審判長楊路

　　審判員賈旭

　　代理審判員周艷雯

　　二〇一七年五月二十六日

　　書記員王永基

　　書記員陸九陽